Faut-il investir à Bouzigues en 2026 ?
Bouzigues, village ostréicole au bord de l'étang de Thau, bénéficie d'une situation géographique privilégiée à quelques minutes de Sète. Son économie locale, marquée par un faible chômage et un tissu entrepreneurial actif, contraste avec un déclin démographique persistant. Cette analyse décrypte si la récente correction des prix ouvre une fenêtre d'opportunité ou indique des faiblesses structurelles.
Après un pic spéculatif en 2023 et une correction sévère de 27 % en 2024, le marché de Bouzigues offre un point d'entrée réajusté mais interroge sur sa valorisation face à des voisines bien moins chères.
Verdict
➤ Marché volatile en phase de correction, à réserver aux investisseurs avertis capables de sélectionner le bon bien au bon prix.
Points clés
- ✓ Correction récente de 27 % : opportunité d'entrée
- ✓ Rendement brut apparts correct à 5,2 %
- ✓ Solvabilité locale élevée : chômage à 5,1 %
- ⚠ Déclin démographique persistant (-7,8 % en 10 ans)
- ⚠ Surcote importante par rapport aux communes voisines
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 3 529 €/m², Bouzigues se situe au-dessus de la médiane nationale.
- Dans l'Hérault, elle affiche une surcote de 20 % à 40 % par rapport à des communes comparables comme Vendémian ou Castelnau-de-Guers.
- Son rendement locatif brut dépasse celui des grandes métropoles mais reste inférieur à certaines opportunités régionales.
Analyse du marché immobilier à Bouzigues
Le marché immobilier de Bouzigues affiche une pression notable (IPI 6,4/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Bouzigues
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,4
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (6,4/10) : le marché est historiquement tendu, mais la récente correction appelle à la vigilance.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (6,4/10) : le marché est historiquement tendu, mais la récente correction appelle à la vigilance.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée (4,4/10) : l'écart entre prix et revenu local nécessite un apport conséquent ou un financement externe.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée (4,4/10) : l'écart entre prix et revenu local nécessite un apport conséquent ou un financement externe.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,0
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (3,7/10) : la demande existe mais ne suffit pas à garantir une rentabilité optimale en l'état.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (3,7/10) : la demande existe mais ne suffit pas à garantir une rentabilité optimale en l'état.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée (4,4/10) : la saisonnalité offre un complément de revenu sans structurer le marché à l'année.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée (4,4/10) : la saisonnalité offre un complément de revenu sans structurer le marché à l'année.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3564,0 — Percentile dept : 77/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,9 — Percentile dept : 73/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 22,3 — Percentile dept : 65/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -3,0 — Percentile dept : 13/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 228,7 — Percentile dept : 75/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,9 — Percentile dept : 27/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 54,0 — Percentile dept : 47/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 26,2 — Percentile dept : 43/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 22,3 — Percentile dept : 65/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -3,0 — Percentile dept : 13/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 61/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3564,0 — Percentile dept : 23/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 22,3 — Percentile dept : 65/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 61/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,4 — Percentile dept : 25/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 228,7 — Percentile dept : 25/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Bouzigues : opportunités et risques
Investir à Bouzigues en 2026 suppose de jouer la carte de la correction. Le rendement brut des appartements (5,2 %) est correct, mais le net estimé à 2,8 % après charges, gestion et une taxe foncière élevée à 56,18 %, est moins séduisant. La stratégie la plus cohérente semble mixte : une location annuelle complétée par des périodes saisonnières courtes, tirant parti de la présence du camping et de la proximité de l'étang de Thau.
Le risque principal réside dans la démographie déclinante (-7,8 % en 10 ans) et le vieillissement de la population (indice de vieillissement à 297), qui pèsent sur la demande locative à l'année et la liquidité du marché à la revente. La faible dynamique de construction neuve (tendance à -25 %) limite le risque de sur-offre mais confirme aussi un certain essoufflement.
Il est crucial de sélectionner un bien exempt de risques inondation (la commune est couverte par un PPR Inondation) et bien orienté énergétiquement. Avec seulement 4,4 % de logements vacants, le marché n'est pas dégradé, mais la sélection est clé pour espérer une plus-value à moyen terme.
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Données du marché immobilier à Bouzigues
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Bouzigues, selon les données DVF 2024, présente un visage contrasté. La violente correction de 27 % sur un an suit un pic spéculatif évident en 2023, où le prix médian avait frôlé les 5 000 €/m². Cette volatilité extrême indique un marché peu profond, sensible aux flux d'acheteurs externes et aux résidences secondaires, qui représentent 22,3 % du parc.
Le parc immobilier est majoritairement composé de maisons (79,7 %), souvent anciennes (22,5 % d'avant 1945), ce qui confère un charme certain mais expose à des coûts de rénovation, d'autant que la classe énergétique dominante est C. Néanmoins, la part de passoires thermiques (F/G) reste limitée à 4,5 %, un atout face à la réglementation.
La proximité immédiate de Sète et de la gare TGV (à 4,8 km) constitue un argument structurant pour l'attractivité résidentielle. Toutefois, cette desserte exceptionnelle semble déjà largement intégrée dans les prix, comme en témoigne l'important écart avec les communes voisines moins bien connectées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Bouzigues Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2023, le prix médian à Bouzigues a connu une hausse fulgurante de 63 %, passant de 2 973 €/m² à 4 836 €/m², avant une correction sévère de 27 % en 2024 à 3 529 €/m². Cette évolution en dents de scie, issue des données DVF, révèle un marché fortement spéculatif, probablement porté par la pression touristique et la recherche de résidences secondaires. Comparé aux communes voisines, Bouzigues maintient une surcote importante, ce qui interroge sur la solidité de sa valorisation actuelle. Pour un acheteur en 2026, cette volatilité impose une analyse fine des indicateurs et une négociation serrée.
Évolution du marché immobilier de Bouzigues
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 457 €/m² à 3 676 €/m² (+6,3 %), pour 25 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'achat d'une maison type de 102 m² à 363 528 €, avec un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, générerait une mensualité d'environ 1 800 €. Le loyer médian perçu couvrirait environ 80 % de cette charge, laissant un effort net mensuel d'environ 370 €. Le rendement brut s'élèverait à 4,7 %, mais le net, après charges et une taxe foncière élevée (56,18 %), tomberait autour de 2,5 %. Cette simulation montre que l'investissement locatif à Bouzigues n'est pas autonome et requiert une trésorerie complémentaire.
Acheter vs Louer — appartement 44 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec seulement 24 transactions enregistrées par la DGFiP en 2024, le marché de Bouzigues est peu liquide, en net recul par rapport aux 45 ventes de 2023. Les maisons individuelles dominent très largement (21 ventes sur 24), avec une surface médiane de 102 m², reflétant un parc ancien et familial. Le prix moyen global (4 727 €/m²) reste significativement supérieur à la médiane (3 529 €/m²), indiquant la persistance de biens haut de gamme dans les ventes. Ce faible volume et cette amplitude de prix caractérisent un marché de niche, où chaque transaction est singulière.
Répartition des ventes
68,0 % de maisons et 32,0 % d'appartements parmi les 25 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (68,0 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 3 842 €/m² pour les maisons et 2 913 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 25 | 17 | 8 |
| Prix médian/m² | 3 676 € | 3 842 € | 2 913 € |
| Prix moyen/m² | 3 909 € | ||
| Surface médiane | – | 120 m² | 44 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 31 | 3 457 € |
| 2022 | 23 | 3 511 € |
| 2023 | 27 | 4 033 € |
| 2024 | 23 | 3 495 € |
| 2025 | 25 | 3 676 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Selon les données SITADEL, seulement 38 logements ont été autorisés à la construction sur les cinq dernières années, avec une tendance à la baisse de 25 %. La faible dynamique de construction neuve, avec 8 logements en 2024, indique une urbanisation mature et une pression foncière contenue. Elle réduit le risque immédiat de sur-offre mais peut aussi traduire un manque d'attractivité pour les promoteurs, en phase avec le déclin démographique. Cette stagnation contraste avec la demande potentielle générée par la proximité de Sète et pourrait maintenir une tension sur l'ancien.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 10 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 12 sur 2013 — soit -16,7 %.
Vacance longue durée à Bouzigues
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Bouzigues (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 33 logements autorisés à à Bouzigues, dont 5 en 2025 (-27 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Sur les 5 dernières années, seulement 38 logements neufs ont été autorisés à Bouzigues, avec une tendance à la baisse de 25 % par rapport à la période précédente. Ce faible volume, dans un parc composé à 80 % de maisons, indique un marché très contraint par l'offre existante et peu soumis à la pression d'une construction neuve massive. Cela contribue à une certaine structure des prix, mais limite les options pour les acheteurs recherchant du neuf. Ce rythme de construction reflète aussi les contraintes foncières et les politiques d'urbanisme de la commune.
Fourchettes de loyers à Bouzigues
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Bouzigues
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (56,18 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,4 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut est une indication, mais le net détermine votre revenu réel. À Bouzigues, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 56,18 %. Il faut aussi provisionner la vacance locative (le marché local affiche 4,4 % de vacants), les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les travaux d'entretien (1 % du prix du bien par an en moyenne) et, le cas échéant, les charges de copropriété. Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut d'environ 5 % et le net estimé à 2,8 % pour un appartement.
Performance énergétique du parc à Bouzigues
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 235 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Bouzigues: la classe C domine, 4,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc local présente une performance énergétique moyenne (classe C, 172 kWh/m²/an), avec seulement 4,5 % de passoires thermiques (classes F/G), un chiffre inférieur à la moyenne nationale. Cela limite le risque réglementaire à court terme. Cependant, la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements classés G à partir de 2025, puis des F en 2028. Pour les biens les plus anciens (22,5 % construits avant 1945), un audit énergétique et des travaux de rénovation peuvent être nécessaires pour garantir la valorisation et la louabilité à moyen terme.
Calculateur de rendement à Bouzigues
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Bouzigues
Pour un appartement type de 45 m² à Bouzigues (prix médian 138 555 €), le loyer médian attendu est d'environ 600 €/mois (13,4 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance serait d'environ 800 €. L'effort résiduel mensuel est donc de -200 € avant impôts et charges. Le rendement brut s'établit à 5,2 %, mais le net, après déduction de la taxe foncière (environ 800 €/an) et des frais, chute autour de 2,8 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Bouzigues
- Négliger la taxe foncière élevée (56,18 %).
- Oublier de provisionner la vacance locative potentielle.
- Surévaluer le loyer par rapport au marché local.
- Ne pas vérifier la classe DPE et les obligations légales.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Bouzigues connaît une saisonnalité marquée par le tourisme. Le printemps (avril-juin) est souvent propice à la vente, avec l'arrivée des beaux jours qui mettent en valeur le cadre de vie. L'été, période d'affluence touristique, peut attirer les acquéreurs de résidences secondaires. L'automne voit une reprise d'activité après la trêve estivale. Pour un acheteur, l'hiver peut offrir des opportunités de négociation avec des vendeurs plus motivés. Notez que la taxe foncière, due en septembre, peut influencer les décisions de vente en fin d'année.
Le saviez-vous ?
- Altitude moyenne de 12 m seulement, au bord de l'étang de Thau.
- 66 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- Le village compte 94 équipements pour 1601 habitants.
S'installer à Bouzigues : cadre de vie et logement
S'installer à Bouzigues, c'est choisir un cadre de vie méditerranéen authentique, entre étang et vignoble, avec un accès rapide aux aménités urbaines de Sète. La commune bénéficie d'une densité d'équipements remarquable pour sa taille (94 équipements), notamment dans les services et la santé, offrant une réelle autonomie au quotidien.
Le village présente un profil démographique mature, avec un âge médian de 53 ans, propice à une vie paisible. La connectivité numérique est correcte (fibre à 66 %), facilitant le télétravail. Il faut néanmoins intégrer la réalité du risque inondation, avec 10 risques naturels recensés et 9 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, ce qui peut impacter les assurances et la sérénité.
Carte du marché immobilier à Bouzigues
Bouzigues et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Bouzigues
1 058 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (79,7 %) et collectif (20,3 %).
Forte proportion de propriétaires occupants : marché stable mais offre locative limitée.
Le parc immobilier de Bouzigues est très majoritairement composé de maisons individuelles (79,7 %), signe d'un habitat peu dense et familial. La forte proportion de propriétaires occupants (73,8 %) et le taux significatif de résidences secondaires (22,3 %) indiquent un marché stable, ancré dans l'attachement au village et la vocation touristique de l'étang de Thau. Le faible taux de logements vacants (4,4 %) suggère une tension modérée. L'acheteur typique est donc soit un local recherchant la pierre angulaire, soit un acquéreur extérieur pour une résidence de villégiature.
Ancienneté du parc à Bouzigues
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 750 logements).
- Avant 1919 17,2 % 129 logts
- 1919-1945 5,3 % 40 logts
- 1946-1970 8,7 % 65 logts
- 1971-1990 19,5 % 146 logts
- 1991-2005 31,3 % 235 logts
- 2006-2019 18,0 % 135 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Bouzigues
94 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Bouzigues
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Bouzigues est soumis à un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) actif, avec 9 arrêtés de catastrophe naturelle historiques recensés. La sismicité est faible et le radon négligeable. Ces données, accessibles sur Géorisques, impliquent de vérifier systématiquement la situation d'un bien par rapport aux zones inondables définies par le PPR, ce qui peut impacter l'assurabilité, le coût des assurances et les possibilités de travaux. Une consultation en mairie ou auprès d'un géomètre est recommandée pour tout projet d'acquisition.
Cas pratique : un achat type à Bouzigues
Pour une maison type de 102 m² (prix médian 363 528 €), l'acquisition représente environ 14,4 années du revenu médian local (25 250 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 25 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 1 450 €. À cela, il faut ajouter la taxe foncière (environ 1 200 €/an) et les charges d'entretien. Ce budget correspond à un profil d'acheteur en consolidation patrimoniale ou de retraité en provenance d'une région plus chère.
Erreurs à éviter quand on achète à Bouzigues
- Omettre de consulter le PPR Inondation en mairie.
- Acheter sans diagnostic de performance énergétique (DPE).
- Surestimer son budget en ignorant les frais de notaire.
- Négliger l'orientation et l'exposition aux vents dominants.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Bouzigues : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais l'achat réussi se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, prise en compte des risques d'inondation (PPR actif). Notre réseau de professionnels locaux connaît intimement Bouzigues et peut vous aider à concrétiser votre projet dans ce marché volatil.
Les données révèlent un marché en correction. Pour transformer cette analyse en opportunité concrète, l'expertise locale est indispensable.
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- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Bouzigues
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bouzigues
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Bouzigues ?
En 2024, le prix médian est de 3 529 €/m² et le prix moyen de 4 727 €/m², selon les données DVF. Les maisons, majoritaires, se négocient autour de 3 564 €/m² en médiane.
Bouzigues est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, Bouzigues affiche une surcote importante. Son prix médian est environ 20 % à 40 % plus élevé que celui de communes comparables comme Vendémian (2 073 €/m²) ou Castelnau-de-Guers (2 223 €/m²).
Est-ce un bon moment pour investir en location à Bouzigues ?
Le marché vient de corriger de 27 %, ce qui peut constituer un point d'entrée. Le rendement brut des appartements est de 5,2 %, mais il faut viser une stratégie mixte (annuel + saisonnier) pour optimiser la rentabilité.
Quels sont les risques à connaître à Bouzigues ?
Le principal risque naturel est l'inondation (PPR actif). La commune connaît aussi un déclin démographique et un vieillissement de sa population, ce qui peut affecter la dynamique du marché à long terme.
Le parc immobilier de Bouzigues est-il ancien ?
Oui, 22,5 % des logements ont été construits avant 1945. Cependant, la part de passoires thermiques (classes F/G) est limitée à 4,5 %, ce qui est un point positif face aux futures réglementations.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian de 3 529 €/m², Bouzigues affiche une surcote de 20 % à 40 % par rapport à ses voisines comme Vendémian ou Castelnau-de-Guers, un écart de valorisation qui réduit l'effet de levier et questionne la marge de plus-value à court terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Bouzigues.
Communes limitrophes de Bouzigues
Bouzigues est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
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Résumé
Le m² médian à Bouzigues s'échange à 3 676 €, un niveau supérieur à la moyenne départementale et nationale.
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Bouzigues a augmenté de +6,3 %. Sur l'ensemble de la période, 129 transactions sont recensées par les données DVF. Évolution annuelle récente: +5,2 %.
Les maisons (68,0 % des transactions, 3 842 €/m²) et les appartements (32,0 %, 2 913 €/m²) se partagent le marché. Le bien médian (120 m² à 461 040 €) équivaut à 18,3 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 13,4 € (appartements) et 14,0 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,5 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 22,3 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
Entre 2021 et 2025, 33 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (94 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Bouzigues est typique des villages de l'arrière-pays languedocien. La géographie joue son rôle: la commune est dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 21 km environ, en contexte de plaine (altitude moyenne: 12 m).
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).