Le prix médian au m² à Plaissan ressort à 2 774 € (source DVF, 28 ventes en 2024) — en ligne avec le positionnement habituel de l'Hérault. Forte dispersion des prix: 50 % des ventes se situent entre 2 117 et 3 234 €/m² — le bien et son adresse précise font une grande partie du prix.
Sur 2020-2024, le prix médian de Plaissan progresse de +11,4 %, une trajectoire haussière modérée. Sur l'ensemble de la période, 158 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -6,8 % du prix médian.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 2 824 €/m² pour une surface médiane de 88 m². Le bien médian (88 m² à 248 512 €) équivaut à 11,4 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 12,6 € (appartements) et 10,7 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,5 % — dans la moyenne française. Les résidences secondaires représentent 7,3 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les flux de permis restent élevés: 169 logements autorisés et 96 commencés sur la période 2020-2024. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (84 % des autorisations sur 2020-2024).
Le marché immobilier de Plaissan s'interprète dans un contexte plus large — Plaissan est typique des villages de l'arrière-pays languedocien, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 29 km environ, à basse altitude (84 m), dans un relief de plaine, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2024 au plus récent.
Faut-il investir à Plaissan en 2026 ?
Ancrée dans la dynamique Vallée de l'Hérault, Plaissan conjugue une croissance démographique spectaculaire (+34 % en 5 ans) à un parc immobilier largement rénové. Cette attractivité s'est traduite par une forte appréciation des prix jusqu'en 2022, avant une correction sensible. Faut-il y voir une opportunité d'investissement en 2026 ? Le verdict ci-dessous décrypte les indicateurs.
Avec une attractivité territoriale notée 7,6/10, Plaissan se situe dans le top quart des communes de sa catégorie, un atout qui tranche avec la correction des prix de -6,8 % en 2024.
Verdict
➤ Marché résidentiel familial porté par une forte attractivité, à considérer en stratégie de plus-value à moyen terme sous réserve d'une sélection rigoureuse.
Points clés
- ✓ Correction récente de -6,8 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Dynamique démographique très forte : +33,8 % en 5 ans
- ✓ Parc immobilier moderne : 32,5 % construit après 2006
- ⚠ Accessibilité modérée pour les primo-accédants locaux
- ⚠ Marché locatif annuel limité par le poids des propriétaires
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian supérieur à celui de 60 % des villages français de taille comparable.
- Plus chère de 15 % que la moyenne des communes du département de l'Hérault.
- Rendement locatif inférieur aux grandes métropoles mais avec un effort d'accès au crédit moindre.
Analyse du marché immobilier à Plaissan
Le marché immobilier de Plaissan affiche une pression notable (IPI 6,2/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Plaissan
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,2
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée (6,2/10) : le marché est actif et concurrentiel, exige une réactivité pour saisir les bons biens.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée (6,2/10) : le marché est actif et concurrentiel, exige une réactivité pour saisir les bons biens.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée (4,8/10) : les prix dépassent la capacité d'achat médiane locale, le marché est partiellement porté par des acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée (4,8/10) : les prix dépassent la capacité d'achat médiane locale, le marché est partiellement porté par des acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,6
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (5,6/10) : la demande locative existe, notamment pour les maisons, mais le volume de transactions locatives reste limité.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (5,6/10) : la demande locative existe, notamment pour les maisons, mais le volume de transactions locatives reste limité.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée (3,7/10) : peu de résidences secondaires, le marché locatif saisonnier n'est pas le moteur principal.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée (3,7/10) : peu de résidences secondaires, le marché locatif saisonnier n'est pas le moteur principal.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Plaissan : opportunités et risques
Investir à Plaissan en 2026 s'envisage principalement dans une optique de plus-value à moyen ou long terme, adossée à la dynamique démographique et à l'attractivité résidentielle du territoire. Le rendement locatif brut des maisons (4,5 %) est correct mais devient modeste une fois déduites les charges, notamment une taxe foncière avoisinant les 50 % qui pèse significativement sur la rentabilité nette. La faiblesse du parc locatif (moins de 20 % des logements) et la prédominance de la propriété occupante indiquent un marché de la location annuelle étroit.
La stratégie locative classique y est donc moins évidente que dans des pôles étudiants ou d'emploi. En revanche, la faible part de passoires thermiques (F et G) est un point rassurant, limitant le risque de travaux de rénovation énergétique obligatoires à court terme. L'investisseur devra prioriser les biens bien orientés, si possible avec un extérieur, qui correspondent au profil de demande des jeunes familles attirées par la commune.
Le ralentissement de la construction neuve (9 permis en 2024) réduit le risque de concurrence par une offre abondante et préserve la valeur du parc existant. Il convient enfin de noter que la forte appréciation passée et la correction en cours créent une fenêtre de négociation. L'objectif doit être d'acquérir en deçà des prix pratiqués lors du pic de 2022, pour se constituer une marge de sécurité et un potentiel de revalorisation lorsque le cycle reprendra.
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Données du marché immobilier à Plaissan
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché de Plaissan, analysé à travers les données DVF 2024, présente un visage contrasté. D'un côté, une correction des prix de -6,8 % sur un an et un volume de transactions en recul indiquent un net refroidissement après les années euphoriques 2020-2022. D'un autre côté, les indicateurs territoriaux restent solides, portés par une croissance démographique parmi les plus fortes du département (+68,6 % en 10 ans selon l'INSEE). Cette tension entre un cycle prix en ajustement et une attractivité structurelle élevée définit le paysage actuel.
Le parc immobilier, à plus de 90 % composé de maisons individuelles, est relativement moderne avec un tiers des résidences construites après 2006. Ceci se traduit par un parc énergétique performant (classe C dominante) et un très faible taux de passoires thermiques (2,1 %), un atout dans un contexte de renchérissement de l'énergie et de réglementations plus strictes. Néanmoins, la part de propriétaires occupants (72,6 %) et le faible taux de résidences secondaires limitent mécaniquement le turnover et le marché locatif annuel.
La localisation au sein de la CC Vallée de l'Hérault, à moins de 30 minutes des pôles d'emploi et de la gare TGV de Sète, constitue un argument géographique majeur. Cette accessibilité relative, couplée à un cadre de vie villageois, explique en grande partie l'afflux de nouveaux habitants. Toutefois, le taux de chômage local de 15 % rappelle que la solvabilité d'une partie de la population reste limitée, faisant reposer une part significative de la demande sur les actifs travaillant à l'extérieur.
Aperçu par typologie à Plaissan
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Plaissan
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Plaissan
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Plaissan (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 169 logements autorisés à à Plaissan, dont 9 en 2024 (-10 % vs les 5 années précédentes).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Les 169 logements autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance à la baisse de 10 %, montrent une attractivité confirmée mais un rythme de construction qui se modère. Cette offre neuve, représentant 32,5 % du parc, a soutenu la croissance démographique. Son ralentissement pourrait, à moyen terme, soutenir les prix de l'ancien en limitant l'offre totale, dans un contexte où la demande reste portée par l'arrivée de nouveaux habitants.
Fourchettes de loyers à Plaissan
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Plaissan
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (50,25 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net est ce qui reste après déduction de toutes les charges réelles. À Plaissan, la taxe foncière sur le bâti est de 50,25 % (2024). Il faut aussi prévoir des provisions pour gestion locative, travaux d'entretien, et une couverture pour la vacance locative, qui affecte près d'un logement sur dix dans la commune. Pour une maison, le passage du rendement brut de 4,5 % à environ 2,5 % net est classique.
Performance énergétique du parc à Plaissan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 187 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Plaissan: la classe C domine, 2,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
La classe énergétique dominante du parc est C, une performance honorable. Le très faible taux de passoires thermiques (F/G) à 2,1 % réduit le risque de dépréciation réglementaire à court terme. Cependant, pour les biens les plus anciens (18,4 % d'avant 1945), il reste prudent de vérifier le DPE, la loi climat imposant des travaux de rénovation d'ici 2028 pour les logements les plus énergivores.
Calculateur de rendement à Plaissan
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Plaissan
Pour une maison de 90 m² à Plaissan (proche du prix total médian), l'investissement serait d'environ 250 000 €. Avec un loyer de 10,7 €/m², le revenu locatif brut annuel atteindrait environ 11 556 €, soit un rendement brut de 4,6 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net serait proche de 2,5 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Plaissan
- Négliger la taxe foncière à 50,25 % dans le calcul de rentabilité.
- Oublier de provisionner pour le taux de vacance (9,2 %).
- Surestimer les loyers dans un marché très majoritairement composé de maisons.
- Ne pas vérifier le DPE et les risques de travaux de rénovation.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Plaissan suit une saisonnalité méditerranéenne classique. Le printemps (avril-juin) est traditionnellement actif, avec l'arrivée des beaux jours qui valorise le cadre de vie. L'automne (septembre-octobre) peut aussi être propice après la pause estivale. Notez que l'échéance de la taxe foncière en octobre peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette date.
Le saviez-vous ?
- La population a explosé de +68,6 % en seulement dix ans.
- Le village compte 53 équipements de proximité pour 1 718 habitants.
- Seulement 2,1 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux très bas.
S'installer à Plaissan : cadre de vie et logement
S'installer à Plaissan, c'est opter pour le cadre de vie d'un village héraultais dynamique, bénéficiant de 53 équipements de proximité (commerces, services, santé). La commune affiche un profil démographique équilibré, avec un âge médian de 39,5 ans et une part importante de moins de 30 ans (35,8 %), signe d'un territoire qui attire les familles et les actifs. La connectivité, avec une couverture THD à 68 %, facilite le télétravail, un atout non négligeable.
Le territoire est soumis à neuf risques naturels recensés et a fait l'objet de six arrêtés de catastrophe naturelle, principalement liés aux inondations. Cette réalité doit être intégrée au projet d'achat, en vérifiant soigneusement la situation du bien vis-à-vis des plans de prévention des risques. Par ailleurs, l'environnement naturel de la vallée et la proximité des axes majeurs vers Montpellier ou Béziers offrent un compromis appréciable entre tranquillité et accès aux services urbains.
Carte du marché immobilier à Plaissan
Plaissan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Plaissan
790 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 92,7 % du parc à Plaissan, 7,3 % en collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le marché de Plaissan est très majoritairement constitué de maisons individuelles (92,7 % du parc). La forte proportion de propriétaires-occupants (72,6 %) et le faible taux de résidences secondaires (7,3 %) indiquent un ancrage résidentiel stable, peu spéculatif. Ce parc est jeune, avec 32,5 % des logements construits après 2006, répondant à une forte demande de neuf.
Ancienneté du parc à Plaissan
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 659 logements).
- Avant 1919 11,7 % 77 logts
- 1919-1945 6,7 % 44 logts
- 1946-1970 11,8 % 78 logts
- 1971-1990 16,2 % 107 logts
- 1991-2005 21,1 % 139 logts
- 2006-2019 32,5 % 214 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Plaissan
53 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Plaissan
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plaissan est exposé à neuf risques naturels recensés, avec six arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est faible et le radon classé faible. Ces données, accessibles sur Géorisques, doivent orienter systématiquement la vérification des assurances et l'étude des éventuels PPR (Plans de Prévention des Risques) en vigueur, qui peuvent imposer des contraintes constructives ou d'assurabilité.
Cas pratique : un achat type à Plaissan
Pour une maison familiale de 100 m² à Plaissan, comptez environ 277 400 € hors frais de notaire, soit l'équivalent de 12,7 années du revenu médian local (21 760 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 1£400 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Plaissan
- Omettre de consulter le dossier Géorisques (9 risques recensés).
- Ne pas vérifier la classe DPE réelle, malgré un parc globalement performant.
- Ignorer la proximité des futures constructions (169 autorisées en 5 ans).
- Sous-estimer les frais de notaire sur un bien neuf.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Plaissan : passer à l'action
Les chiffres dessinent une tendance, mais chaque transaction est unique. Investir à Plaissan nécessite de comprendre les micro-secteurs, l'état du parc et la demande réelle. Un professionnel local peut vous aider à transformer cette analyse en opportunité concrète et négociée.
Les données DVF révèlent un marché en correction. Identifier le bon bien et le bon timing demande une expertise de terrain.
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- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Plaissan
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Plaissan
Quel est le prix immobilier moyen à Plaissan ?
En 2024, le prix médian au mètre carré à Plaissan est de 2 774 €. Pour une maison type de 88 m², le budget médian s'élève donc à environ 248 000 €. Les prix varient généralement entre 2 117 € et 3 234 €/m² pour la moitié centrale des biens.
Est-ce le bon moment pour investir à Plaissan ?
Le marché est en correction (-6,8 % en 2024), offrant des opportunités de négociation par rapport au pic de 2022. L'investissement est pertinent en stratégie de plus-value à moyen terme, porté par une forte attractivité démographique, mais le rendement locatif net reste modéré.
Plaissan est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Plaissan est significativement plus chère que plusieurs communes voisines comme Aspiran (-38 %) ou Lézignan-La-Cèbe (-20 %). Cet écart s'explique par des indicateurs plus solides : croissance démographique plus forte, parc immobilier plus récent et meilleure accessibilité.
Quel rendement locatif espérer à Plaissan ?
Le rendement locatif brut pour une maison est d'environ 4,5 %. Compte tenu de la taxe foncière élevée (50,25 %) et des frais de gestion, le rendement net estimé est d'environ 2,5 %. Le marché locatif annuel est limité par la forte proportion de propriétaires occupants.
Quels sont les atouts du cadre de vie à Plaissan ?
Plaissan offre les services d'un village actif (commerces, santé, écoles) et un parc immobilier majoritairement récent. La commune est bien connectée (THD à 68 %) et proche des axes vers Montpellier et Béziers, attirant une population jeune et familiale.
Marché immobilier des communes voisines
Plaissan affiche un prix au m² 25 % supérieur à celui d'Aspiran voisin, un écart qui se justifie par des indicateurs plus solides (démographie, parc neuf) mais qui réduit l'effet de levier immédiat par rapport à des communes comme Brignac.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Plaissan.
Communes limitrophes de Plaissan
Plaissan est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
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