4 angles pour comprendre le marché immobilier à Sète
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Faut-il investir à Sète en 2026 ?
Ville singulière entre mer et étangs, Sète affiche une forte identité et un cadre de vie attractif. Avec une démographie en légère hausse et un taux de chômage élevé (18 %), son économie locale présente des fragilités. Le marché immobilier, porté par une demande extérieure, a connu une nette appréciation avant de se tasser en 2024. Voici notre analyse pour investir en 2026.
Malgré une légère correction de 3% en 2024, Sète maintient un prix médian à 3 620 €/m², un niveau qui place le marché sous pression et confirme son attractivité extérieure.
Verdict
➤ Investissement locatif envisageable avec une sélection rigoureuse, mais déconseillé aux primo-accédants locaux en raison d'une accessibilité dégradée.
Points clés
- ✓ Correction récente de -3% : opportunité d'entrée
- ✓ Opportunité locative élevée (IOL 6/10)
- ✓ Pression immobilière très forte signant un marché tendu
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Fragilité économique élevée (taux de chômage 18%)
- ⚠ Rendement net rogné par les charges et la fiscalité
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 3 620 €/m², Sète dépasse de plus de 40 % la moyenne nationale.
- Son accessibilité est l'une des plus faibles du département, avec un indice IAI de 0,7/10.
- Rendement locatif supérieur aux grandes métropoles, mais prix inférieur au littoral azuréen.
Analyse du marché immobilier à Sète
Le marché de Sète est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Sète
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,7
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression très élevée : le marché est tendu, ce qui soutient les prix mais rend la négociation difficile.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression très élevée : le marché est tendu, ce qui soutient les prix mais rend la négociation difficile.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité catastrophique : les prix ont largement décroché du revenu médian local, signe d'un marché porté par l'extérieur.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité catastrophique : les prix ont largement décroché du revenu médian local, signe d'un marché porté par l'extérieur.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,8
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorable aux investisseurs.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorable aux investisseurs.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée : le potentiel de location saisonnière existe, mais n'est pas le moteur principal.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée : le potentiel de location saisonnière existe, mais n'est pas le moteur principal.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3643,0 — Percentile dept : 79/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 12,8 — Percentile dept : 95/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 21,5 — Percentile dept : 64/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 3,8 — Percentile dept : 48/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1079,5 — Percentile dept : 98/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 12,8 — Percentile dept : 5/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 34,0 — Percentile dept : 12/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 11,8 — Percentile dept : 2/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 53,4 — Percentile dept : 99/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 21,5 — Percentile dept : 64/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,8 — Percentile dept : 48/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 46/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3643,0 — Percentile dept : 21/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 21,5 — Percentile dept : 64/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 46/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,5 — Percentile dept : 37/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1079,5 — Percentile dept : 2/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Sète : cadre de vie et logement
Acheter à Sète, c'est opter pour une ville portuaire au charme authentique, baignée de lumière 300 jours par an avec une température moyenne de 15,9°C. Le marché immobilier, bien qu'en léger repli (-3,0 %), reste élevé avec un prix médian de 3 620 €/m², reflétant l'attractivité de ce territoire entre mer et étangs. La ville convient particulièrement aux amateurs de culture, de pêche et de vie de bord de mer.
Tout savoir pour acheter et vivre à SèteInvestir à Sète : passer à l'action
Les chiffres tracent une trajectoire, mais un investissement réussi se joue sur le choix du bien, du quartier et du moment. La fenêtre d'opportunité à Sète nécessite une connaissance intime des micro-secteurs et de la réglementation, notamment du PPR Inondation.
Ces données posent un diagnostic précis. Passer à l'action nécessite une expertise fine du terrain et des secteurs.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Sète grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Sète
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Sète
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Sète ?
Le prix médian global à Sète est de 3 620 €/m² en 2024. Les maisons coûtent environ 4 700 €/m², tandis que les appartements sont à 3 483 €/m² en médiane.
Est-ce le bon moment pour acheter à Sète ?
Le marché montre une légère correction de 3 % en 2024, ce qui peut représenter une opportunité d'entrée. Cependant, l'accessibilité reste très difficile pour les revenus locaux, le marché étant principalement porté par des acquéreurs extérieurs.
Sète est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, Sète est significativement plus chère que Carcassonne (-52 %) ou Alès (-43 %). Elle est légèrement moins chère qu'Istres (-8 %) mais plus onéreuse qu'Arles (+13 %).
Quel rendement locatif peut-on espérer à Sète ?
Le rendement locatif brut pour un appartement est d'environ 4,7 %. Après déduction des charges courantes (gestion, taxe foncière, vacance), le rendement net estimé est proche de 2,3 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Sète ?
Les principaux risques sont l'exposition aux inondations (PPR actif), la fragilité économique locale (taux de chômage à 18 %) et la forte taxe foncière (64,74 % en 2024) qui impacte la rentabilité nette.
Marché immobilier des communes voisines
Sète affiche un prix médian inférieur de 8 % à Istres et de 12 % à Martigues, mais avec un tissu de services et une attractivité territoriale supérieure, créant un effet de levier intéressant pour l'investisseur avisé.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Sète.
Communes limitrophes de Sète
Sète est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
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Résumé
Le prix médian au m² à Sète atteint 3 611 € sur 1 112 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale.
Le marché de Sète connaît une hausse prononcée: +17,7 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Sur l'ensemble de la période, 6 118 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +3,3 %.
Le tissu de ventes est largement composé d'appartements (87,0 %), vendus autour de 3 474 €/m² en médiane. Le bien médian (95 m² à 419 520 €) équivaut à 21,0 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 13,5 € (appartements) et 16,4 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rendement brut calculé: environ 4,7 % sur un bien médian. Les résidences secondaires représentent 21,5 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
Entre 2021 et 2025, 1 671 logements autorisés au permis de construire à Sète — un rythme moyen de 334 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 82 % des autorisations de la période).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Sète est typique des villages de l'arrière-pays languedocien. Le cadre géographique (à une quinzaine de kilomètres du littoral languedocien (19 km), à basse altitude (7 m), dans un relief de plaine) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).