Le prix médian de l'immobilier à Caen atteint 2 993 €/m², d'après les données DVF 2024 portant sur 2 044 transactions. La préfecture du Calvados affiche une dynamique stable, avec une variation annuelle limitée à -0,8 %. La forte proportion d'appartements (84 % des ventes) et un parc locatif important (27 % de logements sociaux) influencent directement la valorisation.
Comment se porte le marché immobilier à Caen
En 2024, le marché caennais se stabilise après les fortes hausses post-Covid. La baisse de -0,8 % reste contenue. La moitié des transactions se concentre dans une fourchette de 2 381 à 3 867 €/m², reflétant une offre diversifiée. Les appartements dominent très largement les ventes (1 712 transactions contre 332 pour les maisons), tirés par la demande étudiante et de jeunes actifs. Le taux de chômage local de 15,2 % peut toutefois peser sur le pouvoir d'achat immobilier.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La légère correction des prix (-0,8 % sur un an) intervient après une période de forte croissance, dans un contexte national de hausse des taux. Cela indique un marché qui se normalise, offrant aux acheteurs un peu plus de temps pour négocier. La dynamique démographique positive (+3,7 % en 5 ans) et le faible volume de construction neuve (-37 % de logements autorisés) devraient, à moyen terme, soutenir les valeurs, en particulier pour les biens bien situés et énergétiquement performants.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Caen
Le marché est clairement segmenté. Les maisons, plus rares (15 % du parc), se négocient 3 790 €/m² pour 86 m² médians. Les appartements, à 2 870 €/m² (50 m²), captent l'essentiel des acheteurs, souvent des primo-accédants. Seuls 29,8 % des Caennais sont propriétaires, indiquant un bassin locatif important. Les investisseurs sont actifs, attirés par un rendement brut moyen de 5,8 % sur les appartements.
Marché vendeur ou acheteur ?
Avec 8,8 % de logements vacants et un volume de transactions soutenu, le marché n'est pas sous tension excessive. Il penche légèrement en faveur de l'acheteur, qui peut négocier, surtout sur les biens énergivores (8,6 % de passoires). La baisse de 37 % des autorisations de construire sur 5 ans pourrait, à moyen terme, réduire l'offre et soutenir les prix. La vente reste facilitée par la densité de population (4 208 hab/km²) et la forte demande locative.
Vacance longue durée à Caen
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Caen (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Caen totalise 4 543 logements sur 5 ans, soit -15 % vs la période antérieure.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
La baisse marquée des autorisations de construire (-37 % sur 5 ans) indique un ralentissement de l'offre neuve à venir. Avec seulement 947 logements autorisés en 2024, la pression sur le parc ancien pourrait se maintenir, soutenant les prix dans ce segment. Cette tendance contraste avec la forte attractivité démographique de la ville, ce qui pourrait à terme créer un déséquilibre entre demande et offre, notamment pour les petits logements recherchés par les étudiants.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché caennais, rythmé par l'année universitaire, connaît une forte activité locative de mai à septembre. Pour vendre, le printemps est traditionnellement propice. L'automne peut aussi être intéressant pour capter les acheteurs souhaitant emménager avant Noël. Le versement de la taxe foncière en septembre peut inciter certains propriétaires à vendre plus tôt dans l'année.
Le saviez-vous ?
- Caen compte 90 monuments historiques protégés.
- La fibre est déployée à 100 % dans la commune.
- L'aéroport de Caen-Carpiquet n'est qu'à 5,7 km du centre.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Caen
- Prix médian à 2 993 €/m², en légère baisse sur un an.
- Écart important entre maisons (3 790 €/m²) et appartements (2 870 €/m²).
- Moyenne de 90 monuments historiques protégés sur la commune.
- Taux de chômage local à 15,2 %, supérieur à la moyenne nationale.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Caen
Quel est le prix au m² d'un appartement à Caen ?
Le prix médian d'un appartement à Caen est de 2 870 €/m², pour une surface typique de 50 m², selon les données DVF 2024. La fourchette centrale (Q1-Q3) s'étend de 2 381 à 3 867 €/m².
Le marché immobilier à Caen est-il en baisse ?
Les prix médians ont reculé de 0,8 % sur un an, une correction modeste. Le volume de transactions (2 044 ventes) et la démographie positive (+3,7 % en 5 ans) limitent le risque d'une baisse prononcée.
Combien coûte une maison à Caen ?
Une maison à Caen vaut en médiane 3 790 €/m². Pour une surface médiane de 86 m², l'investissement de base se situe donc autour de 326 000 €. C'est 26 % plus cher qu'un appartement.
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