4 angles pour comprendre le marché immobilier à Rouen
Estimer mon bien
Estimation gratuite basée sur les transactions DVF et l'analyse experte du marché local.
Démarrer l'estimationPrix immobilier
Évolution sur 5 ans, fourchettes Q1/Q3, dernières ventes et comparaison avec les communes voisines.
Voir l'analyse des prixInvestir
Rendement locatif, profil locatif, types de biens à privilégier, simulation crédit et risques détaillés.
Voir l'analyse investissementAcheter
Cadre de vie, climat, services, démographie, profils types, avantages et inconvénients.
Voir le guide acheteurMarché immobilier à Rouen en chiffres
Faut-il investir à Rouen en 2026 ?
Capitale historique de Normandie, Rouen allie un patrimoine exceptionnel et une fonction métropolitaine affirmée. Son marché immobilier, porté par une démographie dynamique (+5,7 % en 5 ans) et une offre de services pléthorique, traverse une phase de correction après la surchauffe post-Covid. Analyse des opportunités pour 2026.
Avec un rendement locatif brut de 5,4 % et une correction de -8,2 % depuis le pic de 2022, Rouen offre un point d'entrée plus accessible que ses voisines normandes.
Verdict
➤ Investir ici exige une stratégie locative ciblée, réservée aux investisseurs acceptant un risque modéré pour un rendement correct.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut supérieur à 5 %
- ✓ Correction récente : opportunité d'achat
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (9,4/10)
- ⚠ Accessibilité financière très faible (0,4/10)
- ⚠ Fragilité économique locale (chômage à 15,6 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian à Rouen est inférieur de 29 % à la moyenne des grandes métropoles françaises.
- La commune se positionne dans le haut du classement des grandes villes de Seine-Maritime pour le prix au m².
- Son rendement locatif dépasse celui de voisines plus chères comme Caen, créant un effet de levier intéressant.
Analyse du marché immobilier à Rouen
Le marché de Rouen est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Rouen
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
8,3
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression très élevée : le marché est dynamique et concurrentiel, exigeant une réactivité immédiate.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression très élevée : le marché est dynamique et concurrentiel, exigeant une réactivité immédiate.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Très faible accessibilité : les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleTrès faible accessibilité : les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,6
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorable pour un investissement en location annuelle.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorable pour un investissement en location annuelle.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée : la location saisonnière n'est pas le moteur principal du marché.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée : la location saisonnière n'est pas le moteur principal du marché.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2961,7 — Percentile dept : 94/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,7 — Percentile dept : 95/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 3,2 — Percentile dept : 42/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 5,7 — Percentile dept : 85/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 5603,0 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,7 — Percentile dept : 5/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 24,0 — Percentile dept : 1/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 16,9 — Percentile dept : 9/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 72,4 — Percentile dept : 100/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,2 — Percentile dept : 42/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 5,7 — Percentile dept : 85/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 32/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2961,7 — Percentile dept : 7/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 3,2 — Percentile dept : 42/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 32/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 9,7 — Percentile dept : 89/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 5603,0 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Rouen : cadre de vie et logement
Acheter à Rouen, c'est choisir une ville au patrimoine exceptionnel (234 monuments historiques), animée par une population jeune et une vie étudiante dynamique. Le marché immobilier, avec un prix médian de 2 957 €/m², est plus accessible qu'à Caen. Toutefois, ce choix implique de composer avec un taux de chômage élevé, un parc de logements ancien et des risques d'inondation à prendre en compte. Pour quel profil cet achat est-il le plus judicieux ?
Tout savoir pour acheter et vivre à RouenInvestir à Rouen : passer à l'action
Identifier le bon bien au bon prix dans une ville aussi diverse que Rouen demande une connaissance fine des quartiers et du parc immobilier. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer cette analyse en décision d'acquisition éclairée.
Les données posent le diagnostic, mais un bon investissement se joue sur la sélection du bien et la négociation.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Rouen grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Rouen
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Rouen
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Rouen
Quel est le prix immobilier moyen à Rouen ?
Le prix médian à Rouen est de 2 957 €/m² en 2024. Pour un appartement type de 44 m², le prix total médian est d'environ 130 724 €, tandis qu'une maison de 85 m² coûte en moyenne 247 180 €.
Est-ce le bon moment pour investir à Rouen ?
Le marché a corrigé de -2,8 % en 2024, offrant un point d'entrée plus accessible qu'en 2022. Avec un rendement locatif brut de 5,4 %, l'investissement est pertinent pour un profil acceptant un risque modéré, à condition de bien choisir son bien.
Rouen est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Rouen est moins chère que Caen (-28 %) et Argenteuil (-31 %), mais plus chère qu'Amiens (+21 %). Son attractivité et ses services expliquent en partie cette valorisation intermédiaire.
Quel rendement locatif espérer à Rouen ?
Le rendement locatif brut moyen est de 5,4 % pour les appartements et 5,1 % pour les maisons. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net approche les 3 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Rouen pour investir ?
Privilégiez les secteurs bien desservis par les transports, proches de l'université ou des emplois de bureau. Les zones à proximité de la gare TGV Rouen Rive Droite ou du centre-ville historique offrent une demande locative soutenue, mais les prix y sont plus élevés.
Marché immobilier des communes voisines
Alors que Caen affiche un prix supérieur de 28 %, Rouen présente des indicateurs locatifs similaires avec un rendement brut plus élevé, offrant un meilleur effet de levier pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Rouen.
Communes limitrophes de Rouen
Rouen est entourée de 12 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Rouen s'établit à 2 796 € sur 2 395 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale de la Seine-Maritime (2 234 €/m²). Dans la Seine-Maritime, Rouen appartient au top 6 % des communes les plus chères au m².
Le prix médian de Rouen reste globalement stable sur la période 2021-2025. 12 521 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Le marché est principalement collectif: 84,2 % des ventes portent sur des appartements, à 2 791 €/m² pour 47 m² en surface médiane. Un bien type de 87 m² revient à environ 244 992 €, soit 11,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Rouen avoisinent 13,3 €/m² pour les appartements et 12,3 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 5,7 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 3,2 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 3 008 logements autorisés, soit 602/an en moyenne.
Côté contexte, Rouen est une commune de Normandie, entre haies, prairies et plateaux, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Rouen est dans la plaine, à une altitude de 36 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.