Logement & immobilier

Le logement à Boulogne-Billancourt

92100 Hauts-de-Seine 119 019 hab.
Fiche complète

Le parc immobilier de Boulogne-Billancourt recense 68 116 logements, à dominante collective (96,6 % d'appartements, 2,8 pièces en moyenne).

Résidences principales 88%
Logements vacants 6,7%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant D

01 Le parc de logements

68 116Logements au total
98 %Appartements i
43,8 %Propriétaires
5,8 %Rés. secondaires
15 %Logements sociaux i
6,7 %Logements vacants i+2% vs dept · -16% vs France
+2,6 %Évolution 2016–2022
11 353 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 68 116 logements dont 59 649 résidences principales, 3 922 résidences secondaires et 4 545 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Visualisation des trois usages du parc: 88 % d'habitat permanent, 6 % de résidences secondaires et 7 % de logements inoccupés sur un total de 68 116.

INSEE · 2022

Époque de construction

Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 28 %, devant les constructions récentes (12 % après 2006).

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Distribution par taille: 46 % de petits logements (T1-T2), 12 % de grands (5p+), moyenne à 2,8 pièces.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements63 25766 39168 116
Rés. principales56 80258 42559 649
Rés. secondaires2 4043 3113 922
Vacants4 0514 6564 545

Caen, commune de taille similaire à 194 km, affiche 26,1 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Le graphique croise les statuts d'occupation: 43,8 % de propriétaires face à 52,6 % de locataires (dont 14 % en HLM).

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Le gaz de ville équipe 59 % des résidences principales, devant électricité (34 %) et fioul (6 %).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans8 702
2 à 4 ans14 547
5 à 9 ans11 248
10 ans ou plus25 151
Total ménages59 649
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale22 916
Sous-occupation modérée13 301
Sous-occupation accentuée5 562
Suroccupation modérée13 024
Suroccupation accentuée1 003
INSEE · 2022

Équipement automobile

Équipement automobile des ménages: 42 % sans voiture, 47 % avec une voiture et 11 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 50,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

68 116Logements en 2022
+42 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Trajectoire de long terme: 47 933 logements en 1968, 68 116 en 2022 (+42 %).

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 4 466 4 638 5 257 5 795 6 477 3 265
Dont vacants > 2 ans 348 427 558 505 811 1 280

04 Performance énergétique (DPE)

DClasse DPE dominante
244kWh/m²/an en moyenne
15,4 %Passoires (F+G) i
39 440Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
D
244 kWh/m²/an
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
3 398 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Lecture de la performance énergétique: D concentre 30 % des logements et 28 % atteignent les classes A, B ou C.

ADEME · GES

Distribution GES

Émissions CO₂: 27 % des logements relèvent de la classe C, 49 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Les normes thermiques modernes se lisent ici — 131 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 306 pour ceux avant 1948.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Performance comparée: maisons classées D (253), appartements classés D (243), en kWh/m²/an.

Comparaison territoriale
Consommation vs département+26 kWh/m²/an
Consommation vs France+40 kWh/m²/an
Passoires vs département+3,0 pts
Passoires vs France+5,5 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

Commune déficitaire SRU — Le taux de logements sociaux est inférieur à l'objectif légal.
15,7 %Taux logements sociaux i
9 324Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutDéficitaire

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

9,07 €Loyer moyen /m² i
1,2 %Taux de vacance i
460dont PLAI i
1 987dont PLS i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T11 145
T22 707
T33 180
T41 459
T5+345

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

68 116 logements composent le parc de Boulogne-Billancourt en 2022, très majoritairement occupés à l'année (87,6 %). Habitat dominé par le collectif (97,8 %), ne laissant que 2,2 % au pavillonnaire. L'environnement communal: une commune francilienne de la première couronne, en contexte de collines, à une altitude moyenne de 160 m.

Répartition proche de l'équilibre: 43,8 % de propriétaires et 52,6 % de locataires à Boulogne-Billancourt. Part du parc social: 13,5 % des résidences principales. Le taux SRU communal — 15,7 % — n'atteint pas la cible légale de 25,0 %.

Entre héritage et modernité: 5,7 % de logements d'avant 1919 et 11,6 % postérieurs à 2006. Côté DPE, de Boulogne-Billancourt, le parc fait moins bien que le repère national: D et 244 kWh/m²/an, contre 203 en moyenne. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 15,4 %. Le gaz de ville est la première source de chauffage du parc (58,6 %).

Le parc de Boulogne-Billancourt est stable sur la période 2016-2022 (+2,6 %). La motorisation des ménages de Boulogne-Billancourt traduit un profil urbain: 42,0 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.

La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Boulogne-Billancourt est une commune francilienne de la première couronne. Le décor géographique — en contexte de collines, à une altitude moyenne de 160 m — joue sur les caractéristiques recherchées localement.

Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.

Faut-il investir à Boulogne-Billancourt en 2026 ?

Deuxième ville d’Île-de-France par la population, Boulogne-Billancourt cumule les atouts d’une métropole économique avec ses sièges sociaux et d’un cadre résidentiel prisé. Son marché immobilier, l’un des plus chers de la région, subit toutefois un ajustement après les sommets de 2021-2022. Cette correction ouvre-t-elle une fenêtre pour investir ?

8 358 €/m² prix médian
+1,5 % sur un an
1 656 transactions 2026

Le marché le plus cher d’Île-de-France hors Paris subit une correction historique de -8,4 % en 2024, offrant une fenêtre d’opportunité inédite pour les investisseurs patients.

Verdict

➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse et un horizon long terme, réservé aux portefeuilles solides visant un actif de prestige.

Rendement correct
Risque modéré
Horizon long terme
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Points clés

  • ✓ Correction de -8,4 % : point d'entrée potentiel
  • ✓ Rendement locatif brut correct à 4,3 %
  • ✓ Dynamisme économique local exceptionnel
  • ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
  • ⚠ Effort mensuel net important après loyer
  • ⚠ Parc ancien et risque de passoires thermiques

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Prix médian 2,5 fois supérieur à la moyenne nationale
  • Se positionne dans le top 20 % des communes les plus denses du département
  • Rendement locatif supérieur à celui de la pierre parisienne intra-muros
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Boulogne-Billancourt

Le marché immobilier de Boulogne-Billancourt affiche une pression notable (IPI 7,7/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.

Indices immobiliers de Boulogne-Billancourt

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

7,7

Indice de Pression Immobilière

Très élevé

Pression très élevée : un marché tendu où les biens bien positionnés partent vite, mais à un prix.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
94
Années de revenu pour acheter 70 m²
80
% de résidences secondaires
89
Croissance démographique (5 ans)
17
Densité de population
89
5,1

Indice d'Accessibilité Immobilière

Moyen

Accessibilité faible : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat du revenu médian local.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
20
% de propriétaires
37
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
86
4,5

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Opportunité modérée : le rendement brut est correct mais sans marge de sécurité importante.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
57
% résidences secondaires (demande saisonnière)
89
Croissance démographique (5 ans)
17
Capacité touristique / population
55
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
6
5,6

Indice de Pression Touristique Immobilière

Élevé

Pression touristique élevée : une demande complémentaire existe, notamment pour les séjours courts.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
89
Capacité touristique / population
55
% de logements vacants
54
Faible densité (proxy isolement touristique)
11

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 8327,0 — Percentile dept : 94/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 16,6 — Percentile dept : 80/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 5,8 — Percentile dept : 89/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : -1,9 — Percentile dept : 17/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 19836,5 — Percentile dept : 89/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 16,6 — Percentile dept : 20/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 38,4 — Percentile dept : 37/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 11,9 — Percentile dept : 86/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 56,2 — Percentile dept : 57/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 5,8 — Percentile dept : 89/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : -1,9 — Percentile dept : 17/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 55/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 8327,0 — Percentile dept : 6/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 5,8 — Percentile dept : 89/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 55/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 6,7 — Percentile dept : 54/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 19836,5 — Percentile dept : 11/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Boulogne-Billancourt : opportunités et risques

Investir à Boulogne-Billancourt en 2026 relève d’une stratégie de niche orientée qualité du bâti et localisation. Le rendement brut de 4,3 % pour les appartements est correct en contexte francilien, mais le rendement net estimé à 3,2 % (après taxe foncière à 15,78 %, gestion et vacance) reste faible. La fiscalité locale pèse directement sur la rentabilité.

La faible part de logements sociaux (15 %) et le taux de vacance modéré (6,7 %) indiquent un marché locatif tendu, porté par une population active. Toutefois, avec 15,5 % de passoires thermiques (classes F/G), le risque réglementaire est réel : ces biens seront interdits à la location à horizon 2028-2034, imposant des travaux de rénovation coûteux.

La stratégie la plus pertinente vise le locatif annuel de standing pour cadres ou le montage en suroccupation (colocation) pour maximiser le revenu locatif. L’horizon doit être long terme pour espérer une plus-value, la correction actuelle pouvant se prolonger avant une reprise.

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Données du marché immobilier à Boulogne-Billancourt

DVF, loyers, permis, analyse expert

Les données DVF 2024 confirment un infléchissement notable du marché. Le prix médian global, à 8 245 €/m², recule de 8,4 % sur un an, effaçant les gains de la période 2020-2021. Cette correction est structurelle, liée au durcissement des conditions de crédit et à un plafonnement de la solvabilité, même dans cette commune aisée.

La dichotomie entre appartements et maisons s’accentue. Le segment des maisons, ultra-minoritaire (45 ventes), résiste mieux avec un prix médian stable autour de 13 327 €/m², tiré par une demande familiale incompressible pour les rares biens disponibles. À l’inverse, le marché des appartements, très liquide, est le plus exposé aux ajustements de prix.

Le contexte démographique, avec une population en léger recul (-1,9 % sur 5 ans) et un indice de vieillissement de 138,8, n’exerce pas de pression haussière supplémentaire. Néanmoins, le tissu économique exceptionnel – 21 158 entreprises et un taux d’emploi de 74,7 % – maintient une demande locative solide de la part des cadres, soutenant les loyers.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Boulogne-Billancourt Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

La courbe des prix médians à Boulogne-Billancourt dessine un cycle complet en cinq ans : une hausse jusqu’à un pic à 9 464 €/m² en 2021, une stagnation en 2022, puis une correction nette de -8,4 % en 2024 pour revenir à 8 245 €/m², un niveau inférieur à 2020. Cette baisse, la plus forte de la période, contraste avec la stabilité relative des marchés voisins et indique un rééquilibrage après des années de surchauffe. Pour un acheteur en 2026, cela signifie entrer sur un marché en phase de consolidation, où la négociation reprend ses droits, mais où le prix au mètre carré reste un facteur d’exclusion pour de nombreux ménages.

Évolution du marché immobilier de Boulogne-Billancourt

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Trajectoire DVF 2021→2025: 9 426 €/m² → 8 358 €/m² (-11,3 %), volume annuel actuel 1 656 transactions.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 13 327 €/m²
Surface médiane 138 m²
Transactions 45
Appartements
Prix médian 8 333 €/m²
Surface médiane 53 m²
Transactions 1 611

Indicateurs clés du marché

+1,5 %
Variation annuelle prix/m² ?
4,3 %
Rendement locatif apparts ?
2,5 %
Rendement locatif maisons ?
54,0 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

1 839 126 €
Maison 138 m² ?
Mensualité ~10 666 €/mois (20 ans, 3,5 %)
441 649 €
Appartement 53 m² ?
Mensualité ~2 561 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Acheter vs Louer — appartement 53 m²

2 561 €/mois
Mensualité crédit ?
1 576 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 985 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

52,5 ans
Pour une maison ?
12,6 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

29,7 €/m²
Loyer médian appartements ?
24,0 - 36,9 €/m²
27,5 €/m²
Loyer médian maisons ?
13,0 - 58,1 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Avec 1 656 transactions en 2024, le marché boulonnais reste actif, bien que le volume ait baissé de 33 % depuis le pic de 2022. La très grande majorité des ventes (97,5 %) concerne des appartements, d’une surface médiane de 52 m², reflétant un parc largement collectif. Les maisons, rares (2,2 % du parc), atteignent des prix médians record de 13 327 €/m² pour 150 m² en médiane. Ce marché est désormais plus équilibré, passant d’une forte pression acheteuse à une phase où les vendeurs doivent faire preuve de réalisme sur les prix, surtout pour les biens moins bien exposés ou nécessitant des travaux.

Répartition des ventes

2,7 % de maisons et 97,3 % d'appartements parmi les 1 656 transactions enregistrées.

Sur 1 656 transactions enregistrées, 2,7 % portent sur des maisons (13 327 €/m²) et 97,3 % sur des appartements (8 333 €/m²).

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 1 656 45 1 611
Prix médian/m² 8 358 € 13 327 € 8 333 €
Prix moyen/m² 8 825 €
Surface médiane – 138 m² 53 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 2 016 9 426 €
2022 2 118 9 348 €
2023 1 566 8 921 €
2024 1 423 8 231 €
2025 1 656 8 358 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve à Boulogne-Billancourt marque le pas. Seulement 105 logements ont été autorisés en 2024, et la tendance sur cinq ans est à la baisse de 18 % par rapport à la période précédente. Ce ralentissement, dans une commune déjà très dense et où le foncier est rare, limite les risques de sur-offre à court terme. Il confirme aussi que la valorisation du parc existant reste le moteur principal du marché. L’attractivité résidentielle continue de reposer sur la rénovation du bâti ancien et sur quelques opérations ponctuelles de requalification de friches, sans création massive de nouveaux logements.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Dernier relevé 2025: 1 446 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 9 400 autorisations pour 7 520 démarrages effectifs.

Vacance longue durée à Boulogne-Billancourt

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

3 265 logements vacants au total
1 280 vacants depuis plus de 2 ans 39,2 % des vacants

Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.

Construction neuve à Boulogne-Billancourt (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

La production neuve à à Boulogne-Billancourt totalise 1 858 logements sur 5 ans, soit +13 % vs la période antérieure.

1 858 logements autorisés sur 5 ans
723 en 2025 dernière année connue
+13 % vs 5 années précédentes tendance

Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.

Fourchettes de loyers à Boulogne-Billancourt

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 24,0 €/m²
Médian 29,7 €/m²
Haut 36,9 €/m²
Écart de 13,0 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 13,0 €/m²
Médian 27,5 €/m²
Haut 58,1 €/m²
Écart de 45,1 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Boulogne-Billancourt

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (53 m²)
~1 492 €/an
soit ~0,9 mois de loyer par an
Pour une maison type (138 m²)
~3 591 €/an
soit ~0,9 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 15,78 % Moyenne dept : 24,97 % -9,19 pt Moyenne France : 43,01 % -27,23 pt
Taxe d'habitation (rappel) 18,50 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

15,72 % 2021
15,67 % 2022
15,74 % 2023
15,78 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (15,78 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale faible : moins de 2 mois de loyer par an. Avantage notable pour le rendement net.

Le rendement brut annoncé (4,3 % pour les appartements) est à ajuster. La taxe foncière sur le bâti à Boulogne-Billancourt s'élève à 15,78 %. Ajoutez les frais de gestion (environ 5 %), les charges de copropriété, les provisions pour travaux et un risque de vacance (le taux de logements vacants est de 6,7 %). Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut et le rendement net approximatif de 3,2 %. Une analyse fine est indispensable.

Performance énergétique du parc à Boulogne-Billancourt

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 39 440 diagnostics analysés (ADEME)

La classe énergétique dominante du parc à Boulogne-Billancourt est D, avec 15,4 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).

Classe dominante D
Passoires thermiques 15,4 % F + G
Conso moyenne 243 kWh/m²/an

Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.

La classe énergétique dominante du parc est D, avec une consommation moyenne de 243 kWh/m²/an. Environ 15,5 % des logements sont des passoires thermiques (classes F et G). Cette composition expose propriétaires et acquéreurs aux échéances réglementaires : interdiction de location pour les logements G en 2025, F en 2028, et tous les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an en 2034. Un audit énergétique est devenu une étape clé de la due diligence.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Privilégiez les appartements, notamment les T2 et T3, qui correspondent à la demande majoritaire. Le parc ancien (19,8 % d'avant 1945) peut offrir du caractère mais attention aux passoires thermiques (15,5 % sont classées F ou G). Le neuf, en faible quantité (11,6 % construits après 2006), attire par son DPE mais son rendement est souvent compressé par le prix au m² élevé.

Quelles zones cibler à Boulogne-Billancourt ?

La demande est forte dans les quartiers bien desservis (proximité gare Issy Val de Seine, métro) et à proximité des commerces (731 équipements recensés). Les secteurs en bord de Seine, malgré le risque inondation (PPRI), restent très prisés. La rénovation du quartier du Trapèze attire une nouvelle population. La périphérie, moins chère, peut offrir un meilleur rendement mais avec une plus-value locative moindre.

Calculateur de rendement à Boulogne-Billancourt

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Boulogne-Billancourt

Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net. La future réglementation sur les passoires thermiques (interdiction de location en 2028 pour les G) concerne 15,5 % du parc. La dépendance à l'économie francilienne est un autre facteur de sensibilité. Enfin, la taxe foncière, à 15,78 %, grève significativement la rentabilité nette.

Erreurs à éviter quand on investit à Boulogne-Billancourt

  • Oublier la taxe foncière élevée (15,78 %).
  • Négliger le taux de vacance local (6,7 %).
  • Baser son projet sur le rendement brut uniquement.
  • Ignorer la future interdiction de louer les passoires.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché francilien traditionnellement redémarre en septembre après la trêve estivale. À Boulogne-Billancourt, ville d'actifs, cette reprise est nette. L'automne est souvent propice aux transactions sérieuses. Évitez la période de règlement de la taxe foncière (octobre) pour mettre en vente, cela peut peser sur la trésorerie des acquéreurs potentiels. Le printemps reste un bon moment pour présenter un bien, avec une lumière favorable.

Le saviez-vous ?

  • La ville compte 19 monuments historiques protégés.
  • 89,8 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
  • L'âge médian des Boulonnais est de 39,3 ans, assez jeune.

S'installer à Boulogne-Billancourt : cadre de vie et logement

Boulogne-Billancourt offre un cadre de vie urbain et très bien équipé, à deux pas de Paris. La commune dispose de 4 920 équipements (INSEE BPE), avec une densité remarquable de commerces (731) et de services de santé (1 383). La connexion fibre à 89,8 % et la présence de la 5G en font un territoire adapté au télétravail.

Intégrée à la Métropole du Grand Paris, la ville bénéficie d’une desserte multimodale excellente, avec la gare d'Issy-Val de Seine à 1,8 km et la proximité du périphérique. Cependant, la densité extrême (près de 20 000 hab/km²) et la rareté des espaces verts peuvent être perçues comme des points négatifs pour les familles.

Carte du marché immobilier à Boulogne-Billancourt

Boulogne-Billancourt et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Boulogne-Billancourt

12,3 °C
Température moyenne ?
690 mm
Précipitations ?
34 j
Jours de gel/an ?

Avec une température moyenne annuelle de 12,3 °C et 690 mm de précipitations, le climat est typique de l'Île-de-France, légèrement adouci par la proximité de la Seine. Les hivers sont modérés et les étés supportables. Ce profil, sans extrêmes, convient à une large majorité d'habitants, notamment les actifs et familles qui privilégient la douceur urbaine aux grands espaces. L'altitude moyenne de 33 m éloigne les risques de gel intense.

À qui s'adresse Boulogne-Billancourt ?

Cette commune s'adresse principalement aux jeunes actifs et aux familles aisées travaillant en Île-de-France, attirés par les écoles nombreuses et la vie culturelle. Les acheteurs sont soit des primo-accédants aux revenus solides, soit des investisseurs pour le parc locatif. La faible part de maisons (2,2 %) et le prix élevé les réservent aux budgets les plus conséquents.

Avantages et limites à Boulogne-Billancourt

✓ Points forts

  • Proximité immédiate de Paris et excellente desserte transports
  • Cadre urbain très complet avec une multitude de services et commerces
  • Population jeune et active (âge médian de 39,3 ans)
  • Patrimoine historique avec 19 monuments protégés
  • Parc de logements majoritairement en appartements, adapté à la vie urbaine

− À prendre en compte

  • Prix au m² très élevé, même en période de correction
  • Densité de population très forte (près de 20 000 hab./km²)
  • Exposition au risque d'inondation (PPRI de la Seine) et passé de catastrophes naturelles

Composition du parc immobilier à Boulogne-Billancourt

68 116 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Le parc à Boulogne-Billancourt est majoritairement collectif: 97,8 % d'appartements contre 2,2 % de maisons.

87,6 % Résidences principales 59 649 logements
5,8 % Résidences secondaires 3 922 logements
6,7 % Logements vacants 4 545 logements
43,8 % Propriétaires de leur résidence

Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.

Le parc est massivement composé d'appartements (97,8 % des résidences principales), avec seulement 2,2 % de maisons, signe d'une densité urbaine affirmée. La part de propriétaires (43,8 %) est inférieure à la moyenne nationale, ce qui indique un marché locatif actif. Un taux de vacance de 6,7 % suggère une certaine fluidité. Ce paysage reflète une demande stable d'actifs et de familles cherchant la proximité parisienne dans un cadre équipé.

Ancienneté du parc à Boulogne-Billancourt

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 59 503 logements).

  • Avant 1919 5,7 % 3 418 logts
  • 1919-1945 14,0 % 8 341 logts
  • 1946-1970 27,9 % 16 586 logts
  • 1971-1990 25,9 % 15 397 logts
  • 1991-2005 14,9 % 8 872 logts
  • 2006-2019 11,6 % 6 889 logts

Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.

Équipements et services à Boulogne-Billancourt

4 920 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

731 Commerces
2 173 Services
1 383 Santé
118 Sports et loisirs
96 Enseignement
119 Tourisme
300 Transports

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques à Boulogne-Billancourt

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 4 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 6 catastrophes naturelles déclarées

Le principal plan de prévention des risques (PPRI) actif concerne les inondations de la Seine. La commune a enregistré 6 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. En parallèle, le radon est classé faible et la sismicité très faible. Pour un projet d'achat, consulter le zonage précis du PPRI est essentiel : il peut imposer des contraintes constructives ou d'assurance, même si les crues majeures restent des événements rares.

Cas pratique : un achat type à Boulogne-Billancourt

Acquérir une maison type de 150 m² à Boulogne-Billancourt représente un budget médian de 1 971 750 €. Cela équivaut à environ 56 années du revenu médian local (35 040 €). Avec un apport de 10 %, sur un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance dépasse 9 700 €. Ce marché s'adresse à des profils patrimoniaux aisés.

Erreurs à éviter quand on achète à Boulogne-Billancourt

  • Ne pas consulter le zonage du PPRI de la Seine.
  • Oublier de budgétiser les travaux de rénovation énergétique.
  • Sous-estimer les charges de copropriété en immeuble ancien.
  • Négocier sans connaître le prix médian du secteur (8 245 €/m²).

Points clés à retenir à Boulogne-Billancourt

  • Prix médian à 8 245 €/m², en baisse de 8,4 % sur un an.
  • Rendement brut locatif de 4,3 % pour les appartements.
  • Climat doux : 12,3 °C de moyenne annuelle.
  • Écart marqué entre maisons (13 327 €/m²) et appartements (8 333 €/m²).
  • Taxe foncière sur le bâti à 15,78 % en 2024.
  • 15,5 % du parc est en passoire thermique (classes F/G).
  • Le DPE devient un facteur clé de valorisation.
  • Seulement 2,2 % de maisons dans un parc de 68 116 logements.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Boulogne-Billancourt ?

Outre la surface, la performance énergétique (DPE) pèse de plus en plus sur la valorisation et la capacité d'emprunt. La proximité de la gare Issy Val de Seine (1,8 km) ou des 19 monuments historiques protégés est un atout. L'étage, l'exposition, l'état de la copropriété (travaux prévus) et la présence d'un balcon ou d'une terrasse créent des écarts de prix sensibles. Dans un parc où seulement 11,6 % des logements sont postérieurs à 2006, la rénovation qualitative est valorisée.

Estimation indicative d'une maison à Boulogne-Billancourt

Pour une maison de 138 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

1 153 404 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Une estimation erronée peut coûter cher : trop haute, elle allonge la vente dans un marché déjà plus lent ; trop basse, elle génère une moins-value. Avec seulement 2,2 % de maisons, la valorisation de ce segment est très spécifique. Les indices villagesfrancais.fr, comme l'IPI (Potentiel Immobilier) à 7,7/10, indiquent un potentiel mais dans un contexte désormais moins porteur. Une estimation professionnelle croise les données récentes de vente (DVF), l'état du bien et les dynamiques micro-locales.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Les outils automatiques utilisent des moyennes, mais le marché de Boulogne-Billancourt est segmenté : le prix au m² d'une maison (13 145 €) est 60 % supérieur à celui d'un appartement (8 204 €). Un expert local connaît la valeur d'une rue, l'impact des écoles de secteur ou des projets d'aménagement. Il évalue l'état réel, anticipe les négociations sur un DPE faible, et cible les acheteurs sérieux parmi les 21 158 entreprises actives de la commune. Son diagnostic évite la sous- ou sur-évaluation.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Utiliser le prix moyen sans distinguer maisons/apparts.
  • Omettre l'impact d'un DPE F ou G sur la valorisation.
  • Ne pas tenir compte de la baisse récente des prix.
  • Vendre sans professionnel dans un marché devenu technique.

Investir à Boulogne-Billancourt : passer à l'action

L'analyse des transactions DVF et des indices donne le pouls du marché, mais ne remplace pas l'expertise terrain. Identifier le bon bien, au bon prix, dans un secteur aussi composite que Boulogne-Billancourt nécessite une connaissance fine des îlots et des projets d'aménagement.

Les données tracent une trajectoire, mais votre acquisition se jouera sur la sélection précise du bien et du secteur.

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  • Analyse basée sur 1 486 ventes réelles en 2024
  • Évolution des prix et dynamique du marché local
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Boulogne-Billancourt

    Quel est le prix moyen d'un appartement à Boulogne-Billancourt ?

    Le prix médian d'un appartement était de 8 333 €/m² en 2024, soit environ 426 600 € pour un deux-pièces de 52 m². Les prix ont connu une correction de -8,4 % sur un an.

    Est-ce une bonne commune pour un investissement locatif ?

    Le rendement locatif brut est de 4,3 %, correct en Île-de-France. La demande est soutenue par l'emploi local, mais l'effort financier mensuel après loyer perçu reste important. Une sélection rigoureuse du bien est cruciale.

    Boulogne-Billancourt est-elle plus chère que les communes voisines ?

    Boulogne-Billancourt est l'une des communes les plus chères des Hauts-de-Seine. Son prix au m² est environ 65 % plus élevé que la moyenne des grandes métropoles régionales comme Rouen ou Tours.

    Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?

    Le risque principal est la poursuite de la correction des prix. Il faut aussi vérifier le DPE, car 15,5 % du parc est classé F ou G (passoire thermique), ce qui impliquera des travaux de rénovation obligatoires.

    La ville construit-elle des logements neufs ?

    La construction neuve ralentit, avec seulement 105 logements autorisés en 2024. La tendance est à la baisse de 18 % sur cinq ans, limitant l'offre nouvelle et maintenant la pression sur le parc ancien.

    Marché immobilier des communes voisines

    Avec un prix médian à 8 245 €/m², Boulogne-Billancourt reste un pari sur la valeur refuge francilienne, mais l'écart se resserre avec des communes voisines mieux dotées en foncier, limitant l'effet de levier à court terme.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Boulogne-Billancourt.

    Communes limitrophes de Boulogne-Billancourt

    Boulogne-Billancourt est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    8 358 €/m² Prix médian à Boulogne-Billancourt
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    Résumé

    Le marché immobilier de Boulogne-Billancourt figure parmi les plus chers de France: le prix médian atteint 8 358 €/m² en 2026, soit +229,6 % par rapport à la médiane nationale (2 536 €/m²). Dans les Hauts-de-Seine, Boulogne-Billancourt appartient au top 8 % des communes les plus chères au m².

    Sur la période 2021-2025, le m² médian de Boulogne-Billancourt se replie de -11,3 %. 8 779 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.

    Le marché est principalement collectif: 97,3 % des ventes portent sur des appartements, à 8 333 €/m² pour 53 m² en surface médiane. Le bien médian (138 m² à 1 839 126 €) dépasse très largement la capacité d'achat du revenu médian communal.

    Les loyers d'annonce de Boulogne-Billancourt avoisinent 29,7 €/m² pour les appartements et 27,5 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,3 % — dans la moyenne française. Les résidences secondaires représentent 5,8 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.

    Les flux de permis restent élevés: 1 858 logements autorisés et 1 201 commencés sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (60 % des autorisations sur 2021-2025).

    Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Boulogne-Billancourt est une commune francilienne de la première couronne. Boulogne-Billancourt est en contexte de collines, à une altitude moyenne de 160 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.

    Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Boulogne-Billancourt

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    Communes voisines

    Paris 75000 2 133 111 hab. 8,5 km Paris 15e Arrondissement 75015 229 713 hab. 4,2 km Saint-Cloud 92210 29 855 hab. 1,8 km Sèvres 92310 22 303 hab. 2,4 km