01 Le parc de logements
Le parc comprend 70 873 logements dont 62 070 résidences principales, 2 555 résidences secondaires et 6 248 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 62 070 | 87,6 % |
| Résidences secondaires | 2 555 | 3,6 % |
| Logements vacants | 6 248 | 8,8 % |
Sur les 70 873 logements recensés, 88 % sont occupés à l'année, 4 % servent de résidence secondaire et 9 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 2 416 | 4,0 % |
| 1919-1945 | 3 379 | 5,6 % |
| 1946-1970 | 19 412 | 32,0 % |
| 1971-1990 | 18 525 | 30,5 % |
| 1991-2005 | 9 182 | 15,1 % |
| 2006-2019 | 7 801 | 12,8 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 32 %, devant les constructions récentes (13 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 11 378 | 18,3 % |
| 2 pièces | 15 189 | 24,5 % |
| 3 pièces | 15 564 | 25,1 % |
| 4 pièces | 10 157 | 16,4 % |
| 5 pièces ou plus | 9 782 | 15,8 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,0 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (16 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 62 449 | 65 580 | 70 873 |
| Rés. principales | 58 314 | 57 524 | 62 070 |
| Rés. secondaires | 522 | 1 787 | 2 555 |
| Vacants | 3 613 | 6 268 | 6 248 |
La part de propriétaires atteint 41,0 % à Argenteuil, commune de 106 130 hab. à 192 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 18 528 | 29,9 % |
| Locataires (privé) | 29 366 | 47,3 % |
| Locataires HLM | 12 941 | 20,8 % |
| Logés gratuitement | 1 235 | 2,0 % |
Structure d'occupation: propriétaires 29,8 %, locataires 68,2 % — la part HLM s'établit à 21 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 36 320 | 58,5 % |
| Fioul | 3 313 | 5,3 % |
| Électricité | 20 260 | 32,6 % |
| Gaz bouteille | 300 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 1 876 | 3,0 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (59 %), suivi par électricité (33 %) et fioul (5 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 14 193 |
| 2 à 4 ans | 19 027 |
| 5 à 9 ans | 10 618 |
| 10 ans ou plus | 18 232 |
| Total ménages | 62 070 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 19 787 |
| Sous-occupation modérée | 15 377 |
| Sous-occupation accentuée | 7 628 |
| Suroccupation modérée | 12 244 |
| Suroccupation accentuée | 293 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 17 968 | 28,9 % |
| 1 voiture | 34 442 | 55,5 % |
| 2 voitures ou plus | 9 659 | 15,6 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 29 % sans voiture, 55 % à une voiture et 16 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 53,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 34 942 | 32 928 | 400 | 1 614 |
| 1975 | 43 410 | 40 827 | 523 | 2 060 |
| 1982 | 48 688 | 45 166 | 495 | 3 027 |
| 1990 | 50 616 | 48 283 | 690 | 1 643 |
| 1999 | 58 144 | 54 190 | 787 | 3 167 |
| 2006 | 61 446 | 56 774 | 1 211 | 3 460 |
| 2011 | 62 449 | 58 314 | 522 | 3 613 |
| 2016 | 65 580 | 57 524 | 1 787 | 6 268 |
| 2022 | 70 873 | 62 070 | 2 555 | 6 248 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 34 942 logements à l'origine, 70 873 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 6 518 | 6 206 | 5 649 | 5 653 | 5 598 | 3 285 |
| Dont vacants > 2 ans | 1 041 | 1 063 | 969 | 841 | 958 | 1 124 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 346 | 0,8 % |
| Classe B | 839 | 1,9 % |
| Classe C | 14 851 | 33,3 % |
| Classe D | 16 776 | 37,6 % |
| Classe E | 7 866 | 17,6 % |
| Classe F | 2 549 | 5,7 % |
| Classe G | 1 344 | 3,0 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 38 % des logements et 36 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 799 | 10,8 % |
| Classe B | 8 227 | 18,5 % |
| Classe C | 14 000 | 31,4 % |
| Classe D | 10 090 | 22,6 % |
| Classe E | 5 146 | 11,5 % |
| Classe F | 1 741 | 3,9 % |
| Classe G | 568 | 1,3 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 31 %, 61 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 290 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 233 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 183 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 184 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 147 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 109 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 290 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 109 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 21 | 325 |
| Classe B | 66 | 773 |
| Classe C | 693 | 14 158 |
| Classe D | 1 309 | 15 467 |
| Classe E | 932 | 6 934 |
| Classe F | 505 | 2 044 |
| Classe G | 297 | 1 047 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (245 kWh/m²/an) et appartements en classe D (208).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 425 |
| T2 | 3 516 |
| T3 | 5 978 |
| T4 | 4 033 |
| T5+ | 1 239 |
Faut-il investir à Caen en 2026 ?
Capitale historique et économique de la Normandie, Caen associe une attractivité territoriale forte, une université de renom et une connectivité TGV. Son marché immobilier, après une phase de croissance soutenue, affiche une légère correction. Cette conjoncture interroge : est-ce une fenêtre d'opportunité pour investir en 2026 ? Le verdict s'appuie sur l'analyse des indicateurs locaux.
Première ville de Normandie avec un rendement brut de 5,8 % sur les appartements, Caen combine une forte attractivité et une rentabilité supérieure à celle de nombreuses métropoles régionales.
Verdict
➤ Investir dans l'immobilier locatif à Caen est pertinent pour les appartements, en visant un rendement net correct sur le moyen terme, sous réserve d'une sélection rigoureuse du secteur.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut attractif (5,8 %)
- ✓ Correction de -0,8 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Marché liquide (2 045 transactions)
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Taux de chômage élevé (15,2 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 993 €/m², Caen est plus abordable que la moyenne des grandes villes françaises.
- Première commune du Calvados, elle affiche une attractivité très élevée (8,4/10) et concentre l'essentiel des services.
- Son rendement locatif brut de 5,8 % pour les appartements dépasse celui de nombreuses métropoles de taille comparable.
Analyse du marché immobilier à Caen
Le marché de Caen est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Caen
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,0
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression élevée (7/10) indique un marché dynamique, favorable aux vendeurs pour les biens bien placés.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression élevée (7/10) indique un marché dynamique, favorable aux vendeurs pour les biens bien placés.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité faible (1/10) révèle que les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, le marché est porté par l'extérieur.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité faible (1/10) révèle que les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, le marché est porté par l'extérieur.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,2
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative élevée (5,8/10) confirme une demande locative solide, adaptée à l'investissement locatif annuel.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative élevée (5,8/10) confirme une demande locative solide, adaptée à l'investissement locatif annuel.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Une pression touristique faible (3,2/10) limite les opportunités de location saisonnière, privilégiez le locatif classique.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleUne pression touristique faible (3,2/10) limite les opportunités de location saisonnière, privilégiez le locatif classique.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3019,4 — Percentile dept : 75/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,8 — Percentile dept : 85/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 3,6 — Percentile dept : 33/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 3,7 — Percentile dept : 65/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 4207,7 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,8 — Percentile dept : 15/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 26,1 — Percentile dept : 3/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 18,3 — Percentile dept : 5/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 70,1 — Percentile dept : 100/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,6 — Percentile dept : 33/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,7 — Percentile dept : 65/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 15/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3019,4 — Percentile dept : 25/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 3,6 — Percentile dept : 33/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 15/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 8,8 — Percentile dept : 82/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 4207,7 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Caen : opportunités et risques
Investir à Caen en 2026 présente un intérêt ciblé pour les appartements dédiés à la location annuelle. Le rendement brut de 5,8 % issu de la carte des loyers est correct, mais il faut en déduire des charges importantes. La taxe foncière, à 52,65 %, représente par exemple une ponction annuelle équivalant à près d'un mois et demi de loyer perçu pour un appartement type.
Le parc immobilier, avec 8,6 % de passoires thermiques (classes F et G), comporte un risque réglementaire croissant. La loi Climat et Résilience interdit déjà la location des logements classés G et imposera des travaux de rénovation pour les classes F d'ici 2028. Un diagnostic énergétique approfondi est donc impératif avant toute acquisition.
La dynamique de construction neuve ralentie (-37 % de permis sur 5 ans) limite les risques de sur-offre à court terme. Toutefois, la part déjà élevée de logements sociaux (27 %) et le taux de vacance (8,8 %) légèrement au-dessus de la moyenne indiquent un marché segmenté. L'investisseur devra privilégier les biens bien situés, à proximité des pôles universitaires, de la gare TGV ou du centre-ville, pour assurer une occupation constante.
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Données du marché immobilier à Caen
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Caen s'établit à 2 993 €/m², selon les données DVF 2024. Cette valorisation place la ville en position intermédiaire parmi les grandes villes françaises, nettement en dessous des prix pratiqués en Île-de-France mais au-dessus de la moyenne normande. La décote significative par rapport à des profils comparables comme Argenteuil ou Nanterre suggère un potentiel de rattrapage si l'attractivité économique se renforce.
La répartition des transactions révèle un marché ultra-majoritairement tourné vers l'appartement (84 % des ventes). Cette caractéristique, liée au profil universitaire de la ville et à une densité élevée, oriente naturellement l'investissement vers le segment locatif étudiant et jeune actif. La surface médiane vendue de 50 m² pour les appartements correspond à la demande locative prédominante.
Néanmoins, le contexte local impose des nuances. Un taux de chômage de 15,2 %, supérieur à la moyenne nationale, révèle une fragilité économique qui peut peser sur la solvabilité d'une partie de la demande locative locale. L'accessibilité faible (IAI à 1/10) confirme que le marché est davantage porté par des acheteurs extérieurs ou investisseurs, ce qui introduit un risque de liquidité en cas de retournement de conjoncture.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Caen Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2022, les prix médians à Caen ont connu une hausse soutenue de 11,5 %, passant de 2 740 €/m² à 3 055 €/m², avant une stabilisation puis un léger recul à 2 993 €/m² en 2024 (-0,8 %). Cette correction modérée, dans un contexte national de remontée des taux, témoigne d'une résistance relative du marché local. L'écart persistant entre maisons (3 555 €/m²) et appartements (3 017 €/m²) reflète une demande différenciée. Comparée à des villes similaires comme Rouen, Caen affiche un prix supérieur de 3 %, justifié par son statut de préfecture et son attractivité. Pour un acheteur en 2026, cette période de stabilisation offre un point d'entrée moins spéculatif qu'en phase de croissance accélérée.
Évolution du marché immobilier de Caen
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 094 €/m² de prix médian pour 2 045 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +13,0 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'acquisition d'un appartement type de 50 m² à 143 500 €, financé sur 20 ans à un taux estimé de 4 %, générerait une mensualité d'environ 870 €. Le loyer médian de 13,8 €/m²/mois procure une recette locative de 690 €, couvrant ainsi près de 80 % de la mensualité et laissant un effort net mensuel d'environ 180 €. Le rendement brut s'élève à 5,8 %, mais la taxe foncière à 52,65 % et les charges de gestion rognent significativement ce rendement, le ramenant à un net estimé de 3,2 %. Cette simulation souligne que la rentabilité réelle reste conditionnée à une maîtrise fine des charges et à une faible vacance.
Acheter vs Louer — appartement 50 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 2 045 transactions en 2024, le volume d'échanges à Caen reste élevé, bien qu'en retrait par rapport au pic de 2021 (2 942 ventes). Le marché est largement dominé par les appartements, qui représentent 84 % des transactions, avec un prix médian de 3 017 €/m² pour une surface typique de 50 m². Les maisons, plus rares (16 % des ventes), se négocient à 3 555 €/m² pour 86 m² médians. Cette structure confirme le caractère urbain et étudiant de la demande. La baisse du volume global depuis 2021 suggère un marché qui se normalise, passant progressivement d'un déséquilibre en faveur des vendeurs à des conditions plus équilibrées, ouvrant des possibilités de négociation.
Répartition des ventes
15,7 % de maisons et 84,3 % d'appartements parmi les 2 045 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 15,7 % de maisons et 84,3 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 2 045 | 322 | 1 723 |
| Prix médian/m² | 3 094 € | 3 555 € | 3 017 € |
| Prix moyen/m² | 3 444 € | ||
| Surface médiane | – | 94 m² | 50 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 2 360 | 2 737 € |
| 2022 | 2 400 | 2 970 € |
| 2023 | 2 044 | 2 933 € |
| 2024 | 1 868 | 2 893 € |
| 2025 | 2 045 | 3 094 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Caen marque un net ralentissement. Sur les cinq dernières années, 3 681 logements ont été autorisés, mais la tendance est à la baisse de 37 % par rapport à la période quinquennale précédente. En 2024, seuls 947 logements ont obtenu un permis, contre une moyenne annuelle de plus de 700 sur la période récente. Ce frein à l'offre nouvelle, couplé à une croissance démographique positive (+3,7 % sur 5 ans), devrait contribuer à soutenir les prix à moyen terme en limitant les risques de sur-équipement. Les projets se concentrent sur des zones de renouvellement urbain, mais le parc reste majoritairement ancien, avec seulement 12,8 % de logements construits après 2006, ce qui pose la question des travaux de rénovation énergétique.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 2 802 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 25 962 autorisations pour 19 708 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Caen
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Caen (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Caen totalise 4 543 logements sur 5 ans, soit -15 % vs la période antérieure.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Caen
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Caen
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (52,65 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,2 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut ne tient pas compte des charges incompressibles. À Caen, il faut déduire la taxe foncière (52,65 % du taux communal), les frais de gestion locative (environ 5-8 % du loyer), les travaux d'entretien et, dans les copropriétés, les charges courantes. Le taux de vacance local, lié à une part de logements vacants de 8,8 %, impacte aussi le rendement net réel, souvent 2 points en dessous du brut.
Performance énergétique du parc à Caen
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 44 571 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Caen est D, avec 8,7 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique D domine largement le parc, avec une consommation moyenne de 210 kWh/m²/an. Les passoires thermiques (F/G) représentent 8,6 % des logements diagnostiqués, un chiffre inférieur à la moyenne nationale mais qui expose tout de même plusieurs milliers de biens aux interdictions de location prévues par la loi Climat (interdiction des logements classés G en 2025, F en 2028).
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de petite surface (studios, T2) en bon état DPE, très demandés. L'ancien domine le parc (90,5 % construits avant 2006), attention aux passoires thermiques (8,6 %). Le neuf (947 logements autorisés en 2024) offre la sécurité réglementaire mais à un prix au m² plus élevé. Les maisons, moins liquides, conviennent à un investissement familial à plus long terme.
Quelles zones cibler à Caen ?
Le centre-ville et les quartiers universitaires (Campus 1, 2) offrent la meilleure liquidité pour les studios. Les quartiers en rénovation (Presqu'île, Chemin Vert) présentent un potentiel de plus-value. La périphérie (Mondeville, Ifs) attire les familles avec des loyers plus accessibles. La proximité de la gare TGV (1,9 km) et de l'aéroport (5,7 km) valorise aussi les secteurs bien connectés.
Calculateur de rendement à Caen
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Risques à connaître avant d'investir à Caen
Le principal risque est la vacance locative (8 % en moyenne dans le calcul net), accentuée par la concentration étudiante. La dépendance au flux universitaire est réelle. La taxe foncière est un coût récurrent important. Enfin, 8,6 % du parc est en DPE F/G, exposant à des travaux de rénovation énergétique obligatoires dès 2025 pour les logements les plus énergivores.
Cas pratique : un investissement type à Caen
Pour un appartement de 50 m² au prix médian, comptez environ 143 500 € à l'achat. Avec un loyer médian de 13,8 €/m², cela génère 690 € de revenus mensuels bruts. Le rendement brut atteint ainsi 5,8 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, etc.), le rendement net se situe autour de 3,2 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Caen
- Négliger la taxe foncière, élevée à Caen (52,65 %).
- Surestimer les loyers en périphérie des campus.
- Oublier le diagnostic complet de la copropriété.
- Ne pas provisionner pour les travaux de mise aux normes.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché caennais, rythmé par l'année universitaire, connaît une forte activité locative de mai à septembre. Pour vendre, le printemps est traditionnellement propice. L'automne peut aussi être intéressant pour capter les acheteurs souhaitant emménager avant Noël. Le versement de la taxe foncière en septembre peut inciter certains propriétaires à vendre plus tôt dans l'année.
Le saviez-vous ?
- Caen compte 90 monuments historiques protégés.
- La fibre est déployée à 100 % dans la commune.
- L'aéroport de Caen-Carpiquet n'est qu'à 5,7 km du centre.
S'installer à Caen : cadre de vie et logement
S'installer à Caen, c'est bénéficier des services d'une métropole régionale complète, avec près de 4 800 équipements recensés par l'INSEE. La ville offre un accès exceptionnel à la santé (1 637 établissements), à l'enseignement supérieur et à la culture, symbolisée par ses 90 monuments historiques protégés. La connexion fibre à 100 % et la présence de la 5G en font également un territoire adapté au télétravail.
Le cadre de vie est marqué par un équilibre entre dynamisme urbain et proximité naturelle. La présence de la gare TGV à moins de 2 km relie Paris en deux heures, tandis que le littoral de la Manche est accessible en une demi-heure. Le profil démographique, avec un âge médian de 34,3 ans et 45 % de moins de 30 ans, confère à la ville une énergie particulière, même si le vieillissement de la population (indice à 198,6) est un enjeu à moyen terme.
Carte du marché immobilier à Caen
Caen et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Caen
Avec une température moyenne annuelle de 11,5 °C et des précipitations modérées (740 mm/an), le climat caennais est océanique tempéré, sans extrêmes. Les hivers sont doux et les étés supportables, un profil apprécié par les actifs et familles recherchant un équilibre entre quatre saisons marquées et un cadre de vie agréable, sans les rigueurs continentales.
À qui s'adresse Caen ?
Cette ville s'adresse principalement aux jeunes actifs et primo-accédants cherchant un appartement en centre-ville dynamique. Les familles peuvent y trouver leur compte dans les quartiers résidentiels périphériques, attirées par les équipements scolaires et sportifs. Les investisseurs y voient un marché locatif porteur. En revanche, les retraités en quête de calme pourraient être gênés par l'animation estudiantine et la densité urbaine (4 208 hab/km²).
Avantages et limites à Caen
✓ Points forts
- Ville jeune et dynamique (âge médian 34,3 ans)
- Patrimoine historique et culturel riche (90 monuments)
- Très bonne desserte TGV et aérienne
- Couverture numérique optimale (fibre 100 %)
- Équipements et services nombreux (4 805 au total)
− À prendre en compte
- Taxe foncière élevée (52,65 % en 2024)
- Taux de chômage important (15,2 %)
- Risque d'inondation dans certains secteurs (PPRN)
Composition du parc immobilier à Caen
70 873 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Caen est majoritairement collectif: 84,7 % d'appartements contre 15,3 % de maisons.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier de Caen est marqué par une forte prédominance de l'habitat collectif (près de 85 % des logements), reflet de son statut de grande ville étudiante et administrative. Seulement 15,3 % sont des maisons. Avec 29,8 % de propriétaires occupants, le marché locatif est structurant, soutenu par la demande étudiante et de jeunes actifs. Un taux de vacants à 8,8 % indique des possibilités de réhabilitation.
Ancienneté du parc à Caen
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 60 715 logements).
- Avant 1919 4,0 % 2 416 logts
- 1919-1945 5,6 % 3 379 logts
- 1946-1970 32,0 % 19 412 logts
- 1971-1990 30,5 % 18 525 logts
- 1991-2005 15,1 % 9 182 logts
- 2006-2019 12,8 % 7 801 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Caen
4 805 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Caen
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le risque majeur identifié par le PPRN actif concerne la basse vallée de l'Orne, soumise à des inondations. La sismicité et le radon sont classés faibles. Les 16 arrêtés de catastrophe naturelle historiques rappellent que le territoire a connu des épisodes de sécheresse ou de mouvements de terrain. Une vérification en mairie du plan de prévention des risques est indispensable pour tout achat en zone concernée.
Cas pratique : un achat type à Caen
Une maison de 86 m² (surface type pour atteindre le prix total médian) coûte environ 325 940 €. Cela représente environ 15 années de revenu médian local (21 600 €). Avec un apport de 10 % et un prêt sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à près de 1 650 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Caen
- Omettre de vérifier le DPE et les travaux obligatoires.
- Négliger les risques d'inondation en basse vallée de l'Orne.
- Sous-estimer les charges de copropriété dans l'ancien.
- Acheter sans visiter aux heures de pointe (trafic).
Points clés à retenir à Caen
- Prix médian à 2 993 €/m², en légère baisse sur un an.
- Rendement brut locatif de 5,8 % pour les appartements.
- Climat doux avec 11,5 °C de moyenne annuelle.
- Marché en correction légère (-0,8 % sur un an).
- Écart important entre maisons (3 555 €/m²) et appartements (3 017 €/m²).
- Taxe foncière élevée, à 52,65 % du taux communal.
- Parc locatif important, seulement 29,8 % de propriétaires.
- 15,3 % de maisons, un segment sous tension.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Caen ?
À Caen, la valeur d'un bien est d'abord dictée par sa localisation intra-muros : proximité des deux gares, du campus universitaire, du CHU ou du centre-ville historique. L'exposition et la vue jouent aussi, tout comme la performance énergétique, un critère de plus en plus discriminant. Pour un appartement, l'étage (avec ascenseur) et la présence d'une place de stationnement sont valorisants. Pour une maison, la taille du jardin et l'état général du bâti, souvent ancien, pèsent lourd. La présence de monuments historiques à proximité peut également influencer positivement les prix.
Estimation indicative d'une maison à Caen
Pour une maison de 94 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
290 836 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut vous faire perdre des milliers d'euros ou laisser votre bien invendu. Sur un appartement de 50 m² à Caen, une surévaluation de seulement 10 % (soit 14 350 €) le place hors de la fourchette centrale du marché (2 381-3 867 €/m²) et décourage les acheteurs. À l'inverse, une sous-estimation génère une perte sèche. Avec 8,8 % de logements vacants, la concurrence existe : un prix juste et attractif est la clé d'une vente rapide.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne au m², mais ne sait pas évaluer la plus-value d'une rénovation de qualité, le surcoût d'une vue dégagée ou la décote d'une copropriété en contentieux. Un professionnel local connaît les micro-marchés : les prix diffèrent entre le quartier de la Guérinière et le Calvaire Saint-Pierre. Son expertise permet de justifier un prix auprès d'acheteurs avertis et de cibler les acquéreurs les plus sérieux, accélérant ainsi la vente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix moyen au m², trop agrégé.
- Oublier de valoriser la proximité de la gare TGV.
- Ne pas tenir compte de l'état réel de la chaudière.
- Négliger l'impact d'une rue bruyante sur la valorisation.
Investir à Caen : passer à l'action
Transformer cette analyse en acquisition réussie exige une expertise de terrain. La sélection du bon bien, la négociation dans un marché encore tendu sur certains segments et l'optimisation du financement sont des étapes clés. Un professionnel local, connaissant les micro-secteurs et les dernières transactions, est un atout décisif.
Les données posent le diagnostic, mais la réussite de votre projet dépend d'une analyse fine du bien et de son environnement.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Caen grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Caen
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Caen
Quel est le prix immobilier moyen à Caen ?
En 2024, le prix médian global est de 2 993 €/m². Les appartements se négocient autour de 3 017 €/m² et les maisons à 3 555 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à Caen ?
La légère correction des prix (-0,8 % en 2024) et un rendement locatif brut correct (5,8 %) créent une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs en locatif annuel, à condition de bien choisir le secteur.
Caen est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Caen est plus chère que Rouen (+3 %) mais bien moins chère que des villes de banlieue parisienne de taille comparable, comme Argenteuil (-30 %) ou Nanterre (-121 %).
Quel rendement locatif espérer à Caen ?
Le rendement brut moyen pour les appartements est de 5,8 %, ce qui est attractif. Compte tenu des charges (taxe foncière à 52,65 %), le rendement net estimé est d'environ 3,2 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Caen pour investir ?
Privilégiez les secteurs proches des campus universitaires, du centre-ville historique et des axes desservis par le tramway, où la demande locative étudiante et jeune active est la plus forte et constante.
Marché immobilier des communes voisines
À prix médian trois fois inférieur à Boulogne-Billancourt et inférieur de 30 % à Argenteuil, Caen présente un effet de levier significatif pour des indicateurs économiques et démographiques solides.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Caen.
Communes limitrophes de Caen
Caen est entourée de 11 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Caen s'établit à 3 094 € sur 2 045 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale du Calvados (2 536 €/m²).
Hausse contenue du prix médian: +13,0 % sur la période 2021-2025. 10 717 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Évolution annuelle récente: +6,9 %.
Le tissu de ventes est largement composé d'appartements (84,3 %), vendus autour de 3 017 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Caen, un logement de 94 m² (334 170 €) représente 15,5 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Caen avoisinent 13,8 €/m² pour les appartements et 12,7 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 5,5 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (3,6 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est soutenue à Caen: 4 543 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 909 par an. Le gros des permis concerne des logements collectifs (71 % des autorisations sur 2021-2025).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Caen est dans la géographie typique de la Normandie. Le cadre géographique (dans l'arrière-pays du littoral du Calvados, à 21 km environ, dans la plaine, à une altitude de 67 m) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).