Le marché immobilier calaisien affiche un prix médian de 1 783 €/m², en léger recul de 1,9 % sur un an selon les données DVF 2024. Avec 1 074 transactions annuelles, l'activité reste soutenue. Cette baisse modérée s'inscrit dans un contexte local marqué par une offre neuve en forte hausse (+124 % d'autorisations) et un taux de logements vacants de 10,1 %, deux facteurs qui peuvent peser sur les prix.
Comment se porte le marché immobilier à Calais
La lecture du marché révèle une segmentation nette : les appartements, plus chers au m² (2 569 €/m²), représentent 44 % des ventes, tandis que les maisons, à 1 519 €/m², en constituent 56 %. La fourchette de prix est large (1 347 – 2 578 €/m²), signe d'une forte hétérogénéité selon les quartiers et l'état des biens. La baisse des prix (-1,9 %) et la hausse des constructions neuves suggèrent un marché qui s'oriente progressivement vers l'acheteur. Néanmoins, la part de propriétaires (44,4 %) reste inférieure à la moyenne nationale, soutenant une demande locative et donc un socle de valorisation.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La baisse de 1,9 % du prix médian au m² sur un an s'inscrit dans un contexte démographique en retrait (-7,3 % en 5 ans). Cette correction modère un marché où le prix des appartements reste élevé (2 569 €/m²). La dynamique est contrastée : le volume de constructions neuves autorisées explose (+124 % sur 5 ans), montrant la confiance des promoteurs. Pour un acheteur, c'est un moment de négociation potentielle, surtout sur les biens énergivores. Pour un vendeur, une estimation précise et une mise en valeur du bien sont impératives.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Calais
Le parc de logements est majoritairement composé de maisons (50,7 %), ce qui se reflète dans les transactions. Les résidences principales dominent (87,6 % du parc), indiquant un marché porté par des acheteurs occupants, souvent des primo-accédants ou des familles attirées par les prix accessibles. Les investisseurs sont actifs sur le segment des appartements, plus adaptés à la location. La part très faible de résidences secondaires (2,3 %) confirme l'orientation "logement principal" du marché.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est en transition vers un équilibre plus favorable aux acheteurs. La baisse des prix, l'augmentation de l'offre neuve et le taux de vacance élevé (10,1 %) créent des opportunités de négociation. Toutefois, la vente peut être plus longue pour les biens énergivores (8,9 % de passoires) ou mal situés. Un bien rénové, bien situé près des services ou des transports (gare à 0,3 km, aéroport à 0,6 km) conserve un certain attrait.
Vacance longue durée à Calais
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Calais (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Calais totalise 1 603 logements sur 5 ans, soit +200 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Les 1 383 logements autorisés sur 5 ans, dont 550 pour la seule année 2024, indiquent une forte accélération de la construction neuve (+124 % vs la période précédente). Cette dynamique, portée par la CA Grand Calais Terres et Mers, répond à une demande locative soutenue mais pourrait aussi créer une sur-offre à moyen terme, pesant sur les loyers et la valorisation de l'ancien. C'est un indicateur à surveiller pour tout investisseur en location.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier calaisien suit une saisonnalité classique, avec une reprise d'activité au printemps. La période estivale, marquée par l'affluence touristique (17 hébergements touristiques, 1 camping), peut être propice à la vente de biens de vacances ou avec vue mer. À l'automne, l'échéance de la taxe foncière (septembre) pousse parfois certains propriétaires à vendre, créant des opportunités. L'hiver est plus calme, offrant un choix réduit mais des vendeurs souvent plus motivés.
Le saviez-vous ?
- Calais abrite 13 monuments historiques protégés.
- L'aéroport de Calais-Dunkerque est à seulement 0,6 km du centre.
- La population a diminué de 7,3 % en cinq ans.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Calais
- Prix médian à 1 783 €/m², en baisse de 1,9 % sur un an.
- Écart important : appartements à 2 569 €/m², maisons à 1 519 €/m².
- 1 383 logements neufs autorisés en 5 ans, tendance +124 %.
- Taux de chômage local de 22,8 %, à considérer pour un projet locatif.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Calais
Quel est le prix au m² à Calais ?
Le prix médian au m² à Calais est de 1 783 € selon les données DVF 2024. Il varie de 1 347 €/m² pour les 25 % des biens les moins chers à 2 578 €/m² pour les 25 % les plus chers.
Le prix immobilier à Calais est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix ont baissé de 1,9 % sur un an à Calais. Cette tendance à la baisse, couplée à une hausse de 124 % des autorisations de construire, dessine un marché plus compétitif.
Quelle fourchette de prix pour une maison à Calais ?
Une maison se vend en médiane à 1 519 €/m² à Calais. Pour une surface médiane de 85 m², le budget médian avoisine les 129 000 €.
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