Marché aligné sur la moyenne départementale: 1 783 €/m² à Calais contre 1 777 €/m² pour le Pas-de-Calais. Forte dispersion des prix: 50 % des ventes se situent entre 1 347 et 2 578 €/m² — le bien et son adresse précise font une grande partie du prix.
Hausse contenue du prix médian: +7,2 % sur la période 2020-2024. 5 883 transactions au total sur la fenêtre 2020-2024, selon les données DVF.
La ventilation des ventes associe 56,1 % de maisons et 43,9 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Le bien médian (85 m² à 129 115 €) équivaut à 7,1 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Calais avoisinent 11,6 €/m² pour les appartements et 8,8 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 5,4 %, un niveau intermédiaire. Le poids limité des résidences secondaires (2,3 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est soutenue à Calais: 1 383 logements autorisés sur la période 2020-2024 (base SITADEL), soit environ 277 par an.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Calais est au cœur du bassin minier et des plaines du Nord. Contexte physique: à 33 km du littoral du Pas-de-Calais, dans un relief de plaine, à 4 m d'altitude en moyenne.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2024).
4 angles pour comprendre le marché immobilier à Calais
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Faut-il investir à Calais en 2026 ?
Ville-port stratégique et commune la plus peuplée du Pas-de-Calais, Calais affiche une dynamique immobilière paradoxale. Entre attractivité logistique et littorale d’un côté, et déclin démographique couplé à un chômage structurel de l’autre, le marché immobilier local révèle des tensions spécifiques. Analysons si, en 2026, les opportunités l’emportent sur les risques.
Avec un prix médian inférieur de 61 % à celui de Cergy, Calais offre un point d’entrée décalé sur le littoral, sous réserve d’accepter une fragilité socio-économique marquée.
Verdict
➤ Miser sur Calais demande de privilégier le rendement locatif en maison, avec une sélection rigoureuse des biens et des secteurs, pour un horizon moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement brut élevé sur maisons : 7,0 %
- ✓ Correction récente : -1,9 % en 2024
- ✓ Pression immobilière soutenue (IPI 6,6/10)
- ⚠ Accessibilité très faible (IAI 0,7/10)
- ⚠ Fragilité territoriale très élevée (8,2/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec 1 783 €/m², Calais est moins chère que la plupart des grandes villes françaises de profil comparable.
- Elle affiche le prix le plus bas parmi les grandes communes de la région Hauts-de-France.
- Son rendement locatif brut (7 % sur maisons) dépasse largement celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Calais
Le marché immobilier de Calais affiche une pression notable (IPI 6,6/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Calais
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,6
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée : le marché est actif et concurrentiel, favorable aux vendeurs en conditions normales.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée : le marché est actif et concurrentiel, favorable aux vendeurs en conditions normales.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Très faible accessibilité : les prix ont largement dépassé la capacité d’achat locale, le marché dépend d’acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleTrès faible accessibilité : les prix ont largement dépassé la capacité d’achat locale, le marché dépend d’acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,9
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée : la demande existe mais est limitée par le pouvoir d’achat local et un taux de chômage élevé.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée : la demande existe mais est limitée par le pouvoir d’achat local et un taux de chômage élevé.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée : la location saisonnière n’est pas le moteur principal du marché locatif.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée : la location saisonnière n’est pas le moteur principal du marché locatif.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Calais : cadre de vie et logement
Acheter à Calais, c'est opter pour une ville portuaire au caractère maritime affirmé, à seulement 34 km des côtes anglaises. Le marché immobilier y est l'un des plus accessibles de la région, avec un prix médian de 1 783 €/m². La ville offre un cadre de vie animé, un patrimoine historique (13 monuments protégés) et une connectivité remarquable, mais doit composer avec une économie en difficulté et un parc de logements vieillissant.
Tout savoir pour acheter et vivre à CalaisInvestir à Calais : passer à l'action
L’analyse des données DVF et des indices composites ne suffit pas à garantir le succès d’un investissement à Calais. La sélection du bon bien, dans le bon secteur et au bon prix, requiert une connaissance intime des micro-marchés et des projets d’urbanisme en cours.
Les chiffres posent un diagnostic clair, mais l’opportunité réelle se juge au niveau de la rue et du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Calais
Quel est le prix immobilier moyen à Calais ?
Le prix médian global à Calais est de 1 783 €/m² en 2024. Les maisons sont à 1 519 €/m² et les appartements à 2 569 €/m². La fourchette médiane des prix se situe entre 1 347 et 2 578 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Calais ?
Le marché corrige légèrement (-1,9 % en 2024), ce qui peut constituer un point d’entrée. Cependant, l’investissement est à réserver aux profils risk-averse, privilégiant le rendement locatif en maison sur le moyen terme, en acceptant les risques liés à la fragilité économique locale.
Calais est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Calais est beaucoup moins chère que des communes comparables de la région. Son prix au m² est inférieur de 61 % à celui de Cergy et de 70 % à Villeneuve-d’Ascq, offrant un effet de levier important.
Quel rendement locatif espérer à Calais ?
Le rendement brut moyen est de 5,4 % pour les appartements et de 7,0 % pour les maisons. Après charges, taxes et vacance, les rendements nets estimés tombent respectivement à environ 3,1 % et 3,9 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Calais ?
Il est conseillé de se concentrer sur les secteurs bien équipés et connectés, comme le centre-ville pour les appartements, ou les quartiers pavillonnaires proches des commerces et des axes majeurs pour les maisons, en évitant les zones directement soumises aux plans de prévention des risques.
Marché immobilier des communes voisines
Calais présente un écart de valorisation saisissant avec des communes similaires comme Cergy (-61 %) ou Villeneuve-d’Ascq (-70 %), un effet de levier significatif qui compense en partie ses indicateurs économiques plus fragiles.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Calais.