4 angles pour comprendre le marché immobilier à Cergy
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Faut-il investir à Cergy en 2026 ?
Cœur de la ville nouvelle de Cergy-Pontoise, cette commune du Val-d'Oise combine une forte dynamique démographique (+14,9 % en 10 ans) et un parc immobilier jeune (20,7 % construit après 2006). Son marché immobilier, après une correction récente, pose la question de l'opportunité d'investissement en 2026.
Avec un rendement locatif brut de 6,9 % et une correction récente de 4,3 %, Cergy se positionne comme un marché à fort effet de levier dans la première couronne parisienne.
Verdict
➤ Bon marché pour l'investissement locatif, à privilégier en stratégie de rendement sur le moyen terme, malgré des risques économiques locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut très élevé (6,9 %)
- ✓ Correction récente : point d'entrée potentiel
- ✓ Dynamique démographique soutenue (+14,9 % en 10 ans)
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Fragilité économique (taux de chômage 15,7 %)
- ⚠ Taxe foncière parmi les plus élevées (47,56 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian est inférieur de plus de 60 % à la moyenne des grandes métropoles françaises.
- Dans le Val-d'Oise, Cergy se situe dans le top 30 % des communes les plus attractives.
- Son rendement locatif brut (6,9 %) dépasse largement celui des centres-villes historiques de la région.
Analyse du marché immobilier à Cergy
Le marché immobilier de Cergy affiche une pression notable (IPI 6,7/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 8,1/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 7,0 %.
Indices immobiliers de Cergy
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,7
Indice de Pression Immobilière
Élevé
La pression immobilière élevée (6,7/10) indique un marché actif et concurrentiel, plutôt favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéLa pression immobilière élevée (6,7/10) indique un marché actif et concurrentiel, plutôt favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
L'accessibilité très faible (1/10) indique un décrochage net entre prix du marché et revenus médians locaux, alourdissant l'effort d'accession.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleL'accessibilité très faible (1/10) indique un décrochage net entre prix du marché et revenus médians locaux, alourdissant l'effort d'accession.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
8,1
Indice d'Opportunité Locative
Très favorable
L'opportunité locative très élevée (8,1/10) confirme une demande locative solide, idéale pour un investissement en location annuelle.
Indice d'Opportunité Locative
Très favorableL'opportunité locative très élevée (8,1/10) confirme une demande locative solide, idéale pour un investissement en location annuelle.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
La pression touristique modérée (5,3/10) limite les débouchés en saisonnier pur, mais autorise une location mixte dans certains secteurs.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréLa pression touristique modérée (5,3/10) limite les débouchés en saisonnier pur, mais autorise une location mixte dans certains secteurs.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3137,8 — Percentile dept : 34/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,8 — Percentile dept : 84/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 4,1 — Percentile dept : 78/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 6,9 — Percentile dept : 76/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 4727,1 — Percentile dept : 92/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,8 — Percentile dept : 16/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 27,0 — Percentile dept : 2/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 27,8 — Percentile dept : 4/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 69,4 — Percentile dept : 98/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,1 — Percentile dept : 78/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 6,9 — Percentile dept : 76/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3137,8 — Percentile dept : 66/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 4,1 — Percentile dept : 78/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,7 — Percentile dept : 74/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 4727,1 — Percentile dept : 8/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Cergy : cadre de vie et logement
Acheter à Cergy, c'est opter pour une grande ville dynamique de 71 000 habitants, où l'immobilier reste plus accessible qu'à Courbevoie (8 571 €/m²) ou Levallois (10 415 €/m²). Le cadre de vie, marqué par une forte présence étudiante et 4 monuments historiques, s'appuie sur un réseau de transport dense et 77 établissements scolaires. Un choix rationnel pour les budgets compris entre 180 000 € pour un T2 et 290 000 € pour une maison.
Tout savoir pour acheter et vivre à CergyInvestir à Cergy : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cergy
Quel est le prix immobilier moyen à Cergy ?
Le prix médian global s'établit à 3 143 €/m² en 2024, selon les données DVF. Les appartements se négocient autour de 3 222 €/m² et les maisons à 2 878 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Cergy ?
La correction des prix de -4,3 % en 2024 crée un point d'entrée potentiel pour les investisseurs, notamment en location annuelle où le rendement brut atteint 6,9 %. La stratégie doit toutefois intégrer les risques locaux de fragilité économique.
Cergy est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Cergy est nettement moins chère que les communes de l'Ouest parisien : son prix au m² est inférieur de 145 % à celui de Rueil-Malmaison et de 173 % à celui de Courbevoie, offrant un effet de levier important.
Quel rendement locatif espérer à Cergy ?
Le rendement locatif brut médian est de 6,9 % pour les appartements, ce qui est élevé en Île-de-France. Le loyer médian est de 18,5 €/m²/mois, mais le rendement net chute à environ 3,9 % après charges et taxes.
Quels sont les quartiers à privilégier à Cergy ?
Les secteurs proches de la gare Saint-Christophe et du centre-ville sont les plus demandés pour la location. Les nouveaux programmes, qui représentent 20,7 % du parc construit après 2006, offrent également de bonnes perspectives, avec une meilleure performance énergétique.
Marché immobilier des communes voisines
Alors que Rueil-Malmaison affiche des prix 145 % plus élevés et Courbevoie 173 %, Cergy offre des indicateurs locatifs similaires avec un effet de levier considérable pour l'investisseur cherchant un point d'entrée dans l'Ouest parisien.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Cergy.
Communes limitrophes de Cergy
Cergy est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Cergy (3 150 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -8,4 % par rapport dans le Val-d'Oise.
Marché en palier: -1,0 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 3 269 transactions (source DGFiP/DVF).
Le tissu de ventes est largement composé d'appartements (80,3 %), vendus autour de 3 182 €/m² en médiane. Un bien type de 103 m² revient à environ 312 708 €, soit 15,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Cergy: 18,5 €/m²/mois pour un appartement, 16,5 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 7,0 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 4,1 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 1 876 logements autorisés au permis de construire à Cergy — un rythme moyen de 375 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 55 % des autorisations de la période).
Côté contexte, Cergy est dans la grande couronne parisienne, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Sur le plan physique, la commune est dans un relief de plaine, à 62 m d'altitude en moyenne, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).