01 Le parc de logements
Le parc comprend 36 483 logements dont 31 958 résidences principales, 839 résidences secondaires et 3 686 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 31 958 | 87,6 % |
| Résidences secondaires | 839 | 2,3 % |
| Logements vacants | 3 686 | 10,1 % |
Visualisation des trois usages du parc: 88 % d'habitat permanent, 2 % de résidences secondaires et 10 % de logements inoccupés sur un total de 36 483.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 827 | 5,7 % |
| 1919-1945 | 3 569 | 11,2 % |
| 1946-1970 | 12 031 | 37,8 % |
| 1971-1990 | 8 393 | 26,4 % |
| 1991-2005 | 3 608 | 11,3 % |
| 2006-2019 | 2 396 | 7,5 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 38 %, devant les constructions récentes (8 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 736 | 5,4 % |
| 2 pièces | 3 830 | 12,0 % |
| 3 pièces | 6 726 | 21,0 % |
| 4 pièces | 7 714 | 24,1 % |
| 5 pièces ou plus | 11 951 | 37,4 % |
Taille moyenne: 4,0 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 37 %, les T1-T2 17 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 35 336 | 35 983 | 36 483 |
| Rés. principales | 31 814 | 31 840 | 31 958 |
| Rés. secondaires | 512 | 593 | 839 |
| Vacants | 3 010 | 3 550 | 3 686 |
27,0 % de part de propriétaires à Cergy, commune de population comparable à 213 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 14 194 | 44,4 % |
| Locataires (privé) | 9 023 | 28,2 % |
| Locataires HLM | 8 256 | 25,8 % |
| Logés gratuitement | 484 | 1,5 % |
La répartition du parc occupé: 44,4 % de propriétaires, 54,1 % de locataires, dont 26 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 22 135 | 69,3 % |
| Fioul | 542 | 1,7 % |
| Électricité | 7 519 | 23,5 % |
| Gaz bouteille | 199 | 0,6 % |
| Autre (bois…) | 1 563 | 4,9 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 69 %. électricité pèse 24 %, autres sources (bois notamment) 5 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 4 314 |
| 2 à 4 ans | 7 103 |
| 5 à 9 ans | 5 942 |
| 10 ans ou plus | 14 599 |
| Total ménages | 31 958 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 6 292 |
| Sous-occupation modérée | 8 375 |
| Sous-occupation accentuée | 7 266 |
| Suroccupation modérée | 2 120 |
| Suroccupation accentuée | 150 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 9 203 | 28,8 % |
| 1 voiture | 15 843 | 49,6 % |
| 2 voitures ou plus | 6 911 | 21,6 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 29 % sans, 50 % à une voiture, 22 % multi-motorisés. Par ailleurs, 39,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 24 654 | 23 088 | 158 | 1 408 |
| 1975 | 26 871 | 25 422 | 197 | 1 252 |
| 1982 | 29 147 | 26 711 | 385 | 2 051 |
| 1990 | 30 242 | 27 582 | 568 | 2 092 |
| 1999 | 32 807 | 30 370 | 478 | 1 959 |
| 2006 | 34 176 | 31 505 | 418 | 2 254 |
| 2011 | 35 336 | 31 814 | 512 | 3 010 |
| 2016 | 35 983 | 31 840 | 593 | 3 550 |
| 2022 | 36 483 | 31 958 | 839 | 3 686 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 24 654 à 36 483, soit +48 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 3 348 | 3 524 | 3 178 | 3 087 | 3 028 | 2 042 |
| Dont vacants > 2 ans | 979 | 1 047 | 946 | 907 | 949 | 1 018 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 27 | 0,2 % |
| Classe B | 289 | 2,3 % |
| Classe C | 3 801 | 30,1 % |
| Classe D | 4 683 | 37,1 % |
| Classe E | 2 673 | 21,2 % |
| Classe F | 827 | 6,6 % |
| Classe G | 308 | 2,4 % |
Distribution DPE sur 12 608 diagnostics: la majorité se situe en classe D (37 %), avec 33 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 050 | 8,3 % |
| Classe B | 3 045 | 24,2 % |
| Classe C | 3 232 | 25,6 % |
| Classe D | 3 082 | 24,4 % |
| Classe E | 1 534 | 12,2 % |
| Classe F | 549 | 4,4 % |
| Classe G | 116 | 0,9 % |
Répartition climat du parc: C concentre 26 % des diagnostics et 58 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 242 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 238 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 189 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 172 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 152 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 116 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 116 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 242 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 20 | 7 |
| Classe B | 62 | 227 |
| Classe C | 843 | 2 958 |
| Classe D | 1 840 | 2 843 |
| Classe E | 1 070 | 1 603 |
| Classe F | 391 | 436 |
| Classe G | 151 | 157 |
Les maisons affichent une classe dominante D (227 kWh/m²/an), les appartements C (213) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 331 |
| T2 | 1 868 |
| T3 | 3 840 |
| T4 | 2 650 |
| T5+ | 1 150 |
Faut-il investir à Calais en 2026 ?
Ville-port stratégique et commune la plus peuplée du Pas-de-Calais, Calais affiche une dynamique immobilière paradoxale. Entre attractivité logistique et littorale d’un côté, et déclin démographique couplé à un chômage structurel de l’autre, le marché immobilier local révèle des tensions spécifiques. Analysons si, en 2026, les opportunités l’emportent sur les risques.
Avec un prix médian inférieur de 61 % à celui de Cergy, Calais offre un point d’entrée décalé sur le littoral, sous réserve d’accepter une fragilité socio-économique marquée.
Verdict
➤ Miser sur Calais demande de privilégier le rendement locatif en maison, avec une sélection rigoureuse des biens et des secteurs, pour un horizon moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement brut élevé sur maisons : 7,0 %
- ✓ Correction récente : -1,9 % en 2024
- ✓ Pression immobilière soutenue (IPI 6,6/10)
- ⚠ Accessibilité très faible (IAI 0,7/10)
- ⚠ Fragilité territoriale très élevée (8,2/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec 1 710 €/m², Calais est moins chère que la plupart des grandes villes françaises de profil comparable.
- Elle affiche le prix le plus bas parmi les grandes communes de la région Hauts-de-France.
- Son rendement locatif brut (7 % sur maisons) dépasse largement celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Calais
Le marché immobilier de Calais affiche une pression notable (IPI 6,6/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Calais
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,6
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée : le marché est actif et concurrentiel, favorable aux vendeurs en conditions normales.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée : le marché est actif et concurrentiel, favorable aux vendeurs en conditions normales.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Très faible accessibilité : les prix ont largement dépassé la capacité d’achat locale, le marché dépend d’acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleTrès faible accessibilité : les prix ont largement dépassé la capacité d’achat locale, le marché dépend d’acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,4
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée : la demande existe mais est limitée par le pouvoir d’achat local et un taux de chômage élevé.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée : la demande existe mais est limitée par le pouvoir d’achat local et un taux de chômage élevé.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée : la location saisonnière n’est pas le moteur principal du marché locatif.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée : la location saisonnière n’est pas le moteur principal du marché locatif.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1979,5 — Percentile dept : 73/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 7,7 — Percentile dept : 92/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,3 — Percentile dept : 51/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -7,3 — Percentile dept : 9/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2047,6 — Percentile dept : 99/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 7,7 — Percentile dept : 8/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 38,9 — Percentile dept : 4/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 22,6 — Percentile dept : 6/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 55,6 — Percentile dept : 97/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,3 — Percentile dept : 51/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -7,3 — Percentile dept : 9/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 17/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1979,5 — Percentile dept : 27/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,3 — Percentile dept : 51/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 17/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 10,1 — Percentile dept : 88/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2047,6 — Percentile dept : 1/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Calais : opportunités et risques
Investir à Calais en 2026 cible prioritairement le rendement locatif brut, particulièrement sur les maisons individuelles. Le taux de 7,0 % est attractif, mais il faut immédiatement le nuancer. La taxe foncière, à 48,6 %, est supérieure à la moyenne nationale et rogne significativement le revenu net. Compte tenu de la vacance structurelle (10,1 % du parc) et des charges de gestion, le rendement net estimé chute autour de 3,9 %.
Le risque majeur réside dans la fragilité socio-économique du bassin de vie. Un taux de chômage de 22,8 % et une baisse de la population limitent la résilience de la demande locative et le potentiel de plus-value. De plus, avec 8,9 % de passoires thermiques (classes F/G), une partie du parc est menacée par les interdictions de location à venir, imposant des travaux de rénovation énergétique coûteux.
La stratégie la plus cohérente est donc l’investissement locatif annuel en maison, en privilégiant les biens récents ou rénovés pour sécuriser la rentabilité et éviter les pièges du DPE. Il est impératif de sélectionner des secteurs bien équipés, proches des commerces ou des axes de transport, pour capter une demande locative plus stable, potentiellement issue des actifs travaillant dans la logistique portuaire.
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Données du marché immobilier à Calais
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Calais se caractérise par une dualité prononcée. D’un côté, les appartements, concentrés dans le centre et certains quartiers, affichent un prix médian de 2 250 €/m², soutenu par une demande locative plus captive. De l’autre, les maisons, qui constituent l’essentiel du parc (50,7 %), restent à un niveau très accessible (1 548 €/m²), offrant un point d’entrée pour les familles et les investisseurs en quête de rendement.
Cette structure de prix doit être lue à l’aune des indicateurs territoriaux. Selon les données INSEE, le taux de chômage de 22,8 % et le revenu médian de 18 090 €/an plafonnent la demande solvable locale. Le marché est donc largement tiré par des acheteurs et investisseurs extérieurs, attirés par la proximité du littoral, la gare et les infrastructures portuaires. La pression immobilière, notée 6,6/10, confirme cet intérêt, mais elle bute sur la fragilité économique.
L’évolution récente des prix, avec une correction de 1,9 % en 2024 après le pic de 2022, suggère que le marché a atteint un plafond temporaire face à ces limites. La baisse du volume des transactions (-7 % par rapport à 2023) renforce cette impression de décélération. Néanmoins, le rendement brut élevé sur les maisons (7,0 %) continue d’attirer les porteurs de capitaux, créant une dynamique spécifique sur ce segment.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Calais Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Sur les cinq dernières années, le prix médian à Calais a connu une hausse modérée de 7,2 %, passant de 1 663 €/m² à 1 710 €/m². La tendance a culminé en 2022 avant une légère correction en 2023-2024, symptomatique d’un marché arrivé à un palier face aux difficultés économiques locales. Les appartements, avec un prix médian de 2 250 €/m², ont largement surperformé les maisons (1 548 €/m²), creusant l’écart entre les segments. Comparé à la dynamique régionale, Calais reste un marché très accessible, mais sa progression est plus erratique et sensible au contexte social.
Évolution du marché immobilier de Calais
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 843 transactions en 2025 et affiche une évolution de +8,8 % sur 2021–2025 (prix médian à 1 710 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 56 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 843 transactions en 2024, le marché calaisien reste actif mais voit son volume reculer de près de 30 % par rapport au pic de 2021. Les maisons individuelles dominent les ventes (56 % du volume), à un prix médian de 1 548 €/m² pour une surface de 85 m². Les appartements, plus chers au m², représentent 44 % des transactions, souvent sur de plus petites surfaces (47 m²). Ce profil de transactions révèle un marché d’investisseurs et de primo-accédants modestes, avec une liquidité qui se concentre sur les biens les plus accessibles. La baisse du volume en 2024 peut signaler une frilosité des acheteurs face à la conjoncture.
Répartition des ventes
71,9 % de maisons et 28,1 % d'appartements parmi les 843 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 71,9 % de maisons et 28,1 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 843 | 606 | 237 |
| Prix médian/m² | 1 710 € | 1 548 € | 2 250 € |
| Prix moyen/m² | 2 024 € | ||
| Surface médiane | – | 85 m² | 56 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 172 | 1 571 € |
| 2022 | 1 153 | 1 641 € |
| 2023 | 941 | 1 683 € |
| 2024 | 875 | 1 647 € |
| 2025 | 843 | 1 710 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Calais est vigoureuse, avec 1 383 logements autorisés sur les cinq dernières années et une accélération marquée en 2024 (+124 %). Cette tendance contraste fortement avec le déclin démographique de la commune (-7,3 % sur cinq ans). Elle répond probablement à un besoin de renouvellement et de modernisation d’un parc vieillissant (17 % d’avant 1945) et très énergivore (classe D dominante). Ce volume important de nouvelles mises sur le marché pourrait exercer une pression à la baisse sur les prix de l’ancien à moyen terme, notamment si la demande ne suit pas.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 5 486 logements ont été autorisés et 2 434 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 44 %.
Vacance longue durée à Calais
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Calais (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Calais totalise 1 603 logements sur 5 ans, soit +200 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Calais
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Calais
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (48,60 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le passage du rendement brut au net implique des prélèvements spécifiques à Calais. La taxe foncière sur le bâti, à 48,6 %, pèse significativement. Ajoutez les frais de gestion locative, les éventuels travaux dans un parc où la classe énergétique dominante est D, et la provision pour copropriété pour les appartements. Ces coûts, associés à un taux de vacance de 10,1 %, expliquent l'écart entre le rendement brut (5,4 % en appartement) et le rendement net approximatif de 3,1 %.
Performance énergétique du parc à Calais
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 12 608 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Calais est D, avec 9,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La performance énergétique dominante (classe D, 217 kWh/m²/an) place le parc calaisien dans la moyenne basse. Les passoires thermiques (F/G) représentent 8,9 % des 11 996 diagnostics. Ce chiffre, non négligeable, implique un risque réglementaire pour les propriétaires bailleurs, avec l'interdiction de location programmée pour les logements les plus énergivores à partir de 2025. Pour un acheteur, c'est un signal clair : prévoir un budget travaux ou cibler des biens rénovés.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, notamment les T2 et studios de 47 m² médians, offrent une liquidité certaine pour cibler les célibataires et jeunes couples. Les maisons, avec des loyers au m² plus bas (8,8 €), peuvent séduire les familles. L'ancien (17 % du parc est antérieur à 1945) présente un risque de travaux et de DPE dégradé, avec 8,9 % de passoires thermiques (F/G). Le neuf, en développement, attire par sa performance énergétique mais avec un prix d'entrée plus élevé.
Quelles zones cibler à Calais ?
Le centre-ville et les abords de la gare (à 0,3 km) sont stratégiques pour la location d'appartements, profitant de la proximité des commerces (388 équipements) et services. Les quartiers résidentiels périphériques, mieux pourvus en maisons, ciblent les familles. Les zones en développement, où la construction neuve est active (1 383 logements autorisés sur 5 ans), présentent un potentiel mais aussi un risque de sur-offre à moyen terme. La proximité des axes de transport reste un atout majeur.
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Risques à connaître avant d'investir à Calais
Le principal risque est la vacance locative, déjà élevée à 10,1 %, et qui pourrait s'accentuer avec la baisse démographique. La dépendance à une économie locale fragile (taux de chômage à 22,8 %) rend la demande sensible aux conjonctures. Le parc ancien expose à des obligations de rénovation énergétique (loi Climat). Enfin, la ville est soumise à des plans de prévention des risques (PPR), notamment inondation, pouvant impacter l'assurabilité et l'attractivité de certains secteurs.
Cas pratique : un investissement type à Calais
Pour un appartement type de 47 m² à Calais (prix médian 120 743 €), le loyer attendu est d'environ 545 € par mois (11,6 €/m²). Cela génère un rendement brut de 5,4 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et provision pour vacance (10,1 %), le rendement net tombe autour de 3,1 %. Avec un crédit sur 20 ans, l'effort mensuel résiduel peut être faible ou négatif selon l'apport.
Erreurs à éviter quand on investit à Calais
- Négliger la taxe foncière, à 48,6 % à Calais.
- Oublier de provisionner pour la vacance (10,1 % des logements).
- Surévaluer les loyers face au parc social (32 %).
- Acheter une passoire thermique sans budget travaux.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier calaisien suit une saisonnalité classique, avec une reprise d'activité au printemps. La période estivale, marquée par l'affluence touristique (17 hébergements touristiques, 1 camping), peut être propice à la vente de biens de vacances ou avec vue mer. À l'automne, l'échéance de la taxe foncière (septembre) pousse parfois certains propriétaires à vendre, créant des opportunités. L'hiver est plus calme, offrant un choix réduit mais des vendeurs souvent plus motivés.
Le saviez-vous ?
- Calais abrite 13 monuments historiques protégés.
- L'aéroport de Calais-Dunkerque est à seulement 0,6 km du centre.
- La population a diminué de 7,3 % en cinq ans.
S'installer à Calais : cadre de vie et logement
S’installer à Calais, c’est profiter des services d’une grande ville, avec près de 2 000 équipements recensés par l’INSEE, dont une offre commerciale et de santé très complète. La connectivité est excellente (fibre à 100 %), et la présence d’une gare en centre-ville et d’un aéroport à proximité immédiate facilite les déplacements. Le cadre de vie est marqué par l’histoire, avec 13 monuments protégés, et par la mer, même si le littoral est ici avant tout industriel et portuaire.
Il faut cependant intégrer certaines réalités territoriales concrètes. La commune est soumise à plusieurs plans de prévention des risques (PPR), notamment liés aux inondations et aux risques technologiques, ce qui peut impacter l’assurabilité et la constructibilité dans certains secteurs. Le climat, tempéré mais venteux, et l’altitude très basse (4 m en moyenne) participent également de cette identité littorale spécifique. Enfin, la forte proportion de logements sociaux (32 %) et la dynamique de construction neuve intense modèlent en permanence le paysage urbain.
Carte du marché immobilier à Calais
Calais et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Calais
Avec une température moyenne annuelle de 11,0°C et 738 mm de précipitations, le climat calaisien est océanique tempéré. L'altitude moyenne de 4 m et la proximité du détroit exposent à des vents fréquents, mais les hivers sont doux et les gelées rares. Ce profil plaît aux personnes recherchant un air marin vivifiant sans extrêmes thermiques. La présence de 17 hébergements touristiques confirme l'attrait de ce cadre pour les courts séjours.
À qui s'adresse Calais ?
Calais s'adresse principalement aux primo-accédants et aux familles à la recherche d'une maison avec jardin à un prix accessible. Les travailleurs frontaliers vers la Belgique ou le Royaume-Uni, ainsi que les amateurs de bord de mer, y trouvent aussi leur compte. Les investisseurs recherchent les petits appartements pour la location. En revanche, les retraités en quête de tranquillité absolue pourraient être gênés par l'animation du centre et les problématiques socio-économiques locales.
Avantages et limites à Calais
✓ Points forts
- Prix immobiliers très accessibles (médiane à 1 783 €/m²)
- Large choix de maisons individuelles (50,7% du parc)
- Connectivité exceptionnelle (gare, aéroport, autoroutes)
- Cadre maritime et patrimoine historique (13 monuments)
- Équipements et services nombreux (près de 2 000)
− À prendre en compte
- Conjoncture économique difficile (taux de chômage à 22,8%)
- Parc immobilier vieillissant (17% d'avant 1945) et passoires thermiques
- Exposition à certains risques naturels (inondations)
Composition du parc immobilier à Calais
36 483 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Calais combine 50,7 % de maisons et 49,3 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements, à 50,7 % de maisons et 32 % de logements sociaux, dessine un marché segmenté. Le taux de propriétaires (44,4 %) est inférieur à la moyenne nationale, indiquant une population locataire importante. Un taux de vacance de 10,1 % et seulement 2,3 % de résidences secondaires indiquent un marché davantage orienté vers la résidence principale, avec une certaine fluidité locative mais aussi des biens potentiellement délaissés.
Ancienneté du parc à Calais
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 31 824 logements).
- Avant 1919 5,7 % 1 827 logts
- 1919-1945 11,2 % 3 569 logts
- 1946-1970 37,8 % 12 031 logts
- 1971-1990 26,4 % 8 393 logts
- 1991-2005 11,3 % 3 608 logts
- 2006-2019 7,5 % 2 396 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Calais
1 984 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Calais
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est couvert par plusieurs plans de prévention des risques (PPR). Les risques naturels recensés (10 au total) et 7 arrêtés catastrophes naturelles historiques imposent une vigilance. La sismicité et le radon sont classés faibles. Avant tout achat, consulter le cadastre des risques pour connaître les contraintes constructives et les obligations d'assurance spécifiques liées aux PPR actifs de Calais. Ces données sont factuelles et déterminantes pour la valorisation et l'assurabilité du bien.
Cas pratique : un achat type à Calais
Une maison type de 85 m² à Calais coûte environ 129 115 € (1 519 €/m²). Cela représente l'équivalent de 7,1 années du revenu médian local (18 090 €). Avec un apport de 10 % (12 911 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'établit autour de 640 €, à mettre en regard du loyer médian pour une maison (8,8 €/m² soit 748 €/mois).
Erreurs à éviter quand on achète à Calais
- Ne pas consulter les PPR actifs avant l'offre.
- Ignorer le DPE et le coût des travaux de rénovation.
- Sous-estimer l'impact des vents marins sur le confort.
- Oublier de vérifier la connexion réelle à la fibre (score numérique 10/100).
Points clés à retenir à Calais
- Prix médian à 1 710 €/m², en baisse de 1,9 % sur un an.
- Rendement brut locatif : 7,0 % pour une maison, 5,4 % pour un appartement.
- Climat océanique tempéré, 11°C de moyenne et 738 mm de pluie.
- Écart important : appartements à 2 250 €/m², maisons à 1 548 €/m².
- Taxe foncière élevée, à 48,6 % de la valeur locative cadastrale.
- 50,7 % de maisons individuelles dans le parc de logements.
- Le DPE devient un critère majeur de valorisation.
- 1 383 logements neufs autorisés en 5 ans, tendance +124 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Calais ?
À Calais, la valeur au m² varie du simple au double entre maison et appartement (1 548 € contre 2 250 €). Au-delà du type, l'état général et le DPE sont décisifs face aux futures interdictions de location. La proximité des 388 commerces, des 62 établissements scolaires ou de la gare (0,3 km) valorise. Pour une maison, la surface du terrain joue. L'exposition compte, notamment pour limiter l'impact des vents marins. Un bien rénové, bien situé et énergétiquement performant se distingue nettement dans un parc ancien à 17 % d'avant 1945.
Estimation indicative d'une maison à Calais
Pour une maison de 85 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
145 350 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise est cruciale dans un marché calaisien en transition. Un prix trop haut entraînera une mise en vente longue dans un contexte de baisse des prix, tandis qu'un prix trop bas générera une moins-value. Seule une analyse intégrant les données DVF récentes, la localisation exacte (y compris vis-à-vis des PPR), la surface, l'état et la performance énergétique du bien peut fournir une fourchette de prix réaliste. Cette rigueur permet de se positionner correctement face à des acheteurs de plus en plus informés et sensibles au DPE et aux charges (taxe foncière à 48,6 %).
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme ne capte pas la réalité d'un quartier calaisien, la vue sur un des 13 monuments historiques ou l'impact exact d'un PPRL. Un professionnel local intègre la demande spécifique pour les maisons (50,7 % du parc) ou la surcote des biens proches de la gare TGV de Dunkerque (à 37 km). Il évalue justement l'état, crucial dans un marché où le prix médian a baissé de 1,9 % en un an. Son expertise permet de fixer un prix de vente réaliste et d'attirer des acheteurs sérieux, accélérant la transaction.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m².
- Ne pas intégrer la baisse récente des prix (-1,9 %).
- Oublier de valoriser la proximité de la gare (0,3 km).
- Minimiser l'impact négatif d'un DPE F ou G.
Investir à Calais : passer à l'action
L’analyse des données DVF et des indices composites ne suffit pas à garantir le succès d’un investissement à Calais. La sélection du bon bien, dans le bon secteur et au bon prix, requiert une connaissance intime des micro-marchés et des projets d’urbanisme en cours.
Les chiffres posent un diagnostic clair, mais l’opportunité réelle se juge au niveau de la rue et du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Calais
Quel est le prix immobilier moyen à Calais ?
Le prix médian global à Calais est de 1 710 €/m² en 2024. Les maisons sont à 1 548 €/m² et les appartements à 2 250 €/m². La fourchette médiane des prix se situe entre 1 347 et 2 578 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Calais ?
Le marché corrige légèrement (-1,9 % en 2024), ce qui peut constituer un point d’entrée. Cependant, l’investissement est à réserver aux profils risk-averse, privilégiant le rendement locatif en maison sur le moyen terme, en acceptant les risques liés à la fragilité économique locale.
Calais est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Calais est beaucoup moins chère que des communes comparables de la région. Son prix au m² est inférieur de 61 % à celui de Cergy et de 70 % à Villeneuve-d’Ascq, offrant un effet de levier important.
Quel rendement locatif espérer à Calais ?
Le rendement brut moyen est de 5,4 % pour les appartements et de 7,0 % pour les maisons. Après charges, taxes et vacance, les rendements nets estimés tombent respectivement à environ 3,1 % et 3,9 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Calais ?
Il est conseillé de se concentrer sur les secteurs bien équipés et connectés, comme le centre-ville pour les appartements, ou les quartiers pavillonnaires proches des commerces et des axes majeurs pour les maisons, en évitant les zones directement soumises aux plans de prévention des risques.
Marché immobilier des communes voisines
Calais présente un écart de valorisation saisissant avec des communes similaires comme Cergy (-61 %) ou Villeneuve-d’Ascq (-70 %), un effet de levier significatif qui compense en partie ses indicateurs économiques plus fragiles.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Calais.
Résumé
Marché aligné sur la moyenne départementale: 1 710 €/m² à Calais contre 1 777 €/m² pour le Pas-de-Calais.
Hausse contenue du prix médian: +8,8 % sur la période 2021-2025. 4 984 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +3,8 % sur le prix médian.
La ventilation des ventes associe 71,9 % de maisons et 28,1 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Le bien médian (85 m² à 131 580 €) équivaut à 7,3 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Calais avoisinent 11,6 €/m² pour les appartements et 8,8 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 6,2 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (2,3 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est soutenue à Calais: 1 603 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 321 par an. Le gros des permis concerne des logements collectifs (60 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Calais est au cœur du bassin minier et des plaines du Nord. Contexte physique: à 33 km du littoral du Pas-de-Calais, dans un relief de plaine, à 2 m d'altitude en moyenne.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).