4 angles pour comprendre le marché immobilier à Caudry
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Évolution sur 5 ans, fourchettes Q1/Q3, dernières ventes et comparaison avec les communes voisines.
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Faut-il investir à Caudry en 2026 ?
Ancienne cité textile du Cambrésis, Caudry affiche un profil économique fragilisé par un taux de chômage de 25,9 % et un déclin démographique persistant. Dans ce contexte, son marché immobilier, très accessible, mise tout sur les rendements locatifs élevés. Verdict sur un investissement qui ne convient pas à tous les portefeuilles.
Avec un rendement locatif brut frôlant les 10 % et une correction de prix de -12,2 % en un an, Caudry cible l'investisseur cash-flow dans un marché sous tension économique.
Verdict
➤ Investir ici impose une stratégie cash-flow stricte et une sélection rigoureuse pour compenser les fragilités socio-économiques du bassin.
Points clés
- ✓ Rendements bruts parmi les plus élevés du Nord
- ✓ Correction récente : point d'entrée décalé
- ✓ Forte proportion de maisons à rénover
- ⚠ Taux de chômage à 25,9 % : solvabilité locale fragile
- ⚠ Démographie en déclin : -4,5 % en 5 ans
- ⚠ 10,4 % de passoires thermiques : risque rénovation
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 1 053 €/m², Caudry est 65 % moins chère que la moyenne nationale.
- Son marché se situe 20 % en dessous de la médiane départementale, affichant un des prix d'entrée les plus bas du Nord.
- Le rendement locatif brut (9,4 %) double celui des grandes métropoles, compensant la faible appréciation patrimoniale.
Analyse du marché immobilier à Caudry
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 2,8/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Caudry
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
2,8
Indice de Pression Immobilière
Faible
Pression immobilière faible (2,8/10) : le marché est porté par des acheteurs extérieurs, pas par une demande locale soutenue.
Indice de Pression Immobilière
FaiblePression immobilière faible (2,8/10) : le marché est porté par des acheteurs extérieurs, pas par une demande locale soutenue.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité modérée (4,7/10) : les prix sont bas mais le revenu médian l'est aussi, limitant la capacité d'emprunt localement.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité modérée (4,7/10) : les prix sont bas mais le revenu médian l'est aussi, limitant la capacité d'emprunt localement.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,7
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (6,5/10) : la demande locative est structurellement présente, portée par un faible taux de propriétaires.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (6,5/10) : la demande locative est structurellement présente, portée par un faible taux de propriétaires.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée (4,5/10) : le marché locatif est essentiellement annuel, avec peu de débouchés pour du saisonnier.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée (4,5/10) : le marché locatif est essentiellement annuel, avec peu de débouchés pour du saisonnier.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1075,1 — Percentile dept : 8/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 4,2 — Percentile dept : 19/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 51/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -4,5 — Percentile dept : 15/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1064,1 — Percentile dept : 90/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 4,2 — Percentile dept : 81/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 40,5 — Percentile dept : 4/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 17,0 — Percentile dept : 19/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 54,3 — Percentile dept : 95/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 51/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -4,5 — Percentile dept : 15/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 10/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1075,1 — Percentile dept : 92/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 51/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 10/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 10,5 — Percentile dept : 90/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1064,1 — Percentile dept : 11/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Caudry : cadre de vie et logement
Acheter à Caudry, c'est opter pour une petite ville industrielle du Cambrésis au patrimoine discret (2 monuments historiques) et au climat tempéré (10,9 °C de moyenne). Le marché, très accessible financièrement, attire des budgets modestes : avec 4,1 années de revenu médian local, on peut acquérir un appartement type. Toutefois, le déclin démographique (-4,5 % en 5 ans) et le tissu économique fragilisé imposent de peser le pour et le contre.
Tout savoir pour acheter et vivre à CaudryInvestir à Caudry : passer à l'action
Les données DVF indiquent un point d'entrée bas et des rendements attractifs. Cependant, la réussite d'un investissement à Caudry se joue sur la parfaite connaissance des quartiers et la maîtrise des coûts de rénovation, deux paramètres où l'expertise d'un professionnel local fait la différence.
Ces chiffres dessinent un marché de niche. Leur traduction en opportunité réelle dépend d'une expertise hyperlocale.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Caudry
Quel est le prix moyen d'une maison à Caudry ?
Le prix médian d'une maison à Caudry est de 938 €/m². Pour une surface médiane de 83 m², le budget total s'élève ainsi à environ 78 000 €. Les prix varient fortement selon l'état et la localisation du bien.
Caudry est-elle une bonne ville pour investir en location ?
Oui, pour le rendement brut immédiat. Avec 8,2 % en appartement et 9,4 % en maison, les taux sont attractifs. Cependant, le risque locatif est modéré à élevé en raison du taux de chômage local de 25,9 %, nécessitant une sélection rigoureuse des biens et des locataires.
Les prix de l'immobilier à Caudry montent-ils ou descendent-ils ?
Les prix sont en baisse. Après un pic en 2022, le prix médian a reculé de -12,2 % en 2024 pour s'établir à 1 053 €/m². Cette correction offre des opportunités de négociation pour les acheteurs.
Caudry est-elle moins chère que Somain ou Saint-Saulve ?
Caudry est significativement moins chère. Son prix au m² est inférieur de 34 % à celui de Somain (1 412 €/m²) et de 148 % à celui de Saint-Saulve (2 610 €/m²), selon les données DVF 2024 des communes comparables.
Quels sont les quartiers à privilégier pour acheter à Caudry ?
Privilégiez les secteurs proches du centre-ville, bien équipé, et ceux à proximité des écoles. Les zones où le parc est plus récent (13 % construit après 2006) peuvent offrir un meilleur confort énergétique, crucial face à la hausse des coûts.
Marché immobilier des communes voisines
Caudry présente un écart de valorisation saisissant avec ses voisines comme Saint-Saulve (-148 %) pour des indicateurs démographiques similaires, offrant un effet de levier immédiat sur les loyers mais une plus-value incertaine.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Caudry.
Communes limitrophes de Caudry
Caudry est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché d'accès abordable à Caudry: 1 061 €/m² sur 228 ventes récentes, un ticket d'entrée inférieur à la médiane départementale. Sur 644 communes classées dans le Nord, Caudry figure parmi les 9 % les moins chères au m².
Sur 2021-2025, le prix médian de Caudry progresse de +6,1 %, une trajectoire haussière modérée. Au total, 1 144 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Évolution annuelle récente: +6,1 %.
Le marché penche nettement côté maisons (86,8 %), vendues autour de 1 017 €/m² pour des surfaces médianes de 88 m². Un bien type de 88 m² revient à environ 89 496 €, soit 5,0 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 10,1 €/m² pour un appartement et 7,4 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 9,1 % pour un appartement (8,7 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (1,0 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 420 logements autorisés au permis de construire à Caudry — un rythme moyen de 84 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 75 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Caudry est dans la tradition communale des Hauts-de-France. Sur le plan physique, la commune est à basse altitude (121 m), dans un relief de plaine, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).