Le marché immobilier de Cazedarnes a connu un pic en 2022 à 2 176 €/m² avant une correction de 4,7 % en 2024. Avec seulement 9 transactions, le marché reste étroit et volatile. Néanmoins, le parc de maisons individuelles domine, avec un rendement locatif brut attractif de 5,6 % selon les données DVF 2024.
Faut-il investir à Cazedarnes en 2026 ?
Entre arrière-pays biterrois et vallée de l'Orb, Cazedarnes affiche une croissance démographique soutenue (+12,9 % en 5 ans) et un marché immobilier dominé par les maisons individuelles. Le verdict ci-dessous s'appuie sur les dernières transactions DVF et les indicateurs locaux.
Avec un rendement locatif brut de 5,6 % et une correction récente de 4,7 %, Cazedarnes offre un point d'entrée plus attractif que ses voisines cotées.
Verdict
➤ Opportunité locative réelle, à privilégier en stratégie rendement moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut attractif de 5,6 %
- ✓ Correction récente de -4,7 % : opportunité d'achat
- ✓ Dynamique démographique soutenue : +12,9 % en 5 ans
- ⚠ Solvabilité locale limitée : revenu médian 20 940 €
- ⚠ Fiscalité élevée : taxe foncière à 40,86 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian des maisons (2 029 €/m²) place Cazedarnes dans la moitié inférieure du marché national.
- Se positionne au-dessus de la moyenne départementale pour le rendement locatif.
- Prix inférieur de 16 % à des communes voisines comme Autignac, à potentiel locatif similaire.
Données du marché immobilier à Cazedarnes
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Cazedarnes, selon les données DVF 2024, se caractérise par sa quasi-exclusivité résidentielle avec 96,1 % de maisons. Cette spécificité attire un profil d'acheteur en quête d'espace et de cadre de vie, souvent extérieur à la commune, comme en témoigne le taux de résidences secondaires (20,9 %). La proximité de la gare TGV de Béziers (18,2 km) irrigue cette demande, soutenant les indicateurs locatifs.
Néanmoins, le volume annuel de transactions reste faible (9 en 2024), ce qui peut entraîner une volatilité des prix et des délais de vente plus longs. Cette illiquidité relative impose une sélection rigoureuse du bien et une négociation patiente. Par ailleurs, la part de logements vacants (7,5 %) et le taux de chômage local (14 %) indiquent certaines fragilités économiques à intégrer dans l'analyse.
L'évolution des prix, après un pic en 2022, montre une correction récente. Cette baisse de 4,7 % en 2024 crée une fenêtre d'opportunité, d'autant que le parc présente une part modérée de passoires thermiques (5,4 % en F/G), limitant le risque de rénovation lourde à court terme. Le marché est donc à un tournant, entre attractivité résidentielle et nécessité de vigilance sur la valorisation.
Aperçu par typologie à Cazedarnes
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Cazedarnes
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Construction neuve à Cazedarnes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Les 65 logements autorisés sur les 5 dernières années, dont 7 en 2024, indiquent une dynamique de construction neuve très soutenue (+491 % par rapport à la période précédente). Cette tendance confirme l'attractivité résidentielle de Cazedarnes, répondant à une demande croissante. À moyen terme, cela pourrait modérer la pression sur les prix de l'ancien en offrant une alternative, mais contribue aussi à valoriser l'ensemble du secteur par un renouvellement et un embellissement du cadre bâti.
Fourchettes de loyers à Cazedarnes
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Cazedarnes
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (40,86 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net est la vraie marge après déduction de toutes les charges. À Cazedarnes, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 40,86 %, un taux à intégrer impérativement. Il faut également provisionner la gestion locative, les réparations et la vacance. Pour une maison, le passage du rendement brut de 5,6 % à un net approximatif de 3,4 % illustre ce poids des charges, sans même inclure d'éventuels travaux de rénovation énergétique sur un parc où 38 % des logements sont antérieurs à 1945.
Performance énergétique du parc à Cazedarnes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 56 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier de Cazedarnes affiche une performance énergétique moyenne avec une classe dominante C (160 kWh/m²/an). Seulement 5,4 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F/G), un chiffre inférieur à la moyenne nationale. Cela réduit le risque réglementaire immédiat de mise en location interdite, mais attention aux biens anciens : 38 % du parc est antérieur à 1945 et peut nécessiter des rénovations pour respecter les futures échéances de la loi Climat.
Calculateur de rendement à Cazedarnes
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Cazedarnes
Pour une maison type de 104 m² (correspondant au prix total médian de 211 016 €), le loyer mensuel peut être estimé à environ 978 € (9,4 €/m²). Avec un rendement brut de 5,6 %, l'effort net mensuel après charges (rendement net 3,4 %) dépendra fortement du taux d'emprunt et de l'apport personnel, mais la taxe foncière annuelle de près de 863 € pèsera sur la trésorerie.
Erreurs à éviter quand on investit à Cazedarnes
- Oublier la taxe foncière à 40,86 %.
- Négliger la vacance dans une commune à 7,5 % de logements vacants.
- Surestimer les loyers par rapport au marché local (9,4 €/m² pour une maison).
- Ne pas provisionner pour les travaux sur l'ancien (38 % du parc est pré-1945).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Cazedarnes peut connaître un regain d'activité au printemps, période propice aux visites sous un climat déjà doux. L'automne est aussi un moment stratégique pour vendre, permettant aux acquéreurs de finaliser avant la fin d'année. La présence de résidences secondaires (20,9 %) peut générer une demande plus forte en vue de la saison estivale. Pensez à anticiper la taxe foncière, payable en octobre, dans votre calendrier de transaction.
Le saviez-vous ?
- Cazedarnes a autorisé 65 logements neufs en 5 ans, soit +491 %.
- La commune compte 2 monuments historiques protégés.
- L'âge médian des Cazedarnais est de 43,5 ans, plus jeune que la moyenne régionale.
S'installer à Cazedarnes : cadre de vie et logement
S'installer à Cazedarnes, c'est choisir un village de moins de 700 habitants au cœur d'un territoire en mutation. Le cadre de vie est marqué par la douceur du climat méditerranéen (15,9 °C de moyenne) et un environnement préservé, même si la commune est soumise à un PPR Inondation sur le Lirou. Les équipements de proximité sont limités (31 équipements au total), imposant une dépendance aux bourgs voisins pour les services et commerces essentiels.
Le profil démographique, avec un âge médian de 43,5 ans et une part de moins de 30 ans de 33,3 %, est équilibré, loin du cliché d'un village vieillissant. La forte proportion de propriétaires (76,8 %) confère une stabilité sociale, tandis que la connectivité numérique, avec 72,2 % de très haut débit, facilite le télétravail. L'offre éducative se limite à un établissement scolaire, orientant les familles vers les pôles intercommunaux.
Carte du marché immobilier à Cazedarnes
Cazedarnes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Cazedarnes
359 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le marché de Cazedarnes est extrêmement polarisé sur la maison individuelle, qui représente 96,1 % du parc. La part élevée de propriétaires occupants (76,8 %) et la présence de résidences secondaires (20,9 %) indiquent un marché ancré dans l'accession à la pierre et l'attrait résidentiel. Cela suggère une certaine stabilité, mais aussi une offre locative limitée. Le faible taux de logements sociaux (3 %) et de vacants (7,5 %) dessine un village où la pression à l'achat pour l'habitation prime.
Ancienneté du parc à Cazedarnes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 258 logements).
- Avant 1919 30,6 % 79 logts
- 1919-1945 7,4 % 19 logts
- 1946-1970 3,1 % 8 logts
- 1971-1990 16,7 % 43 logts
- 1991-2005 18,6 % 48 logts
- 2006-2019 23,6 % 61 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Cazedarnes
31 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Cazedarnes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI_Lirou PPRN Approuvé approuvé le 15/04/2009
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Le territoire est exposé à certains aléas naturels, avec un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPR) actif sur le Lirou. La commune a connu 7 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est classée faible et le radon à un niveau moyen. Pour tout projet, consulter le cadastre des risques (Géorisques) et le document d'urbanisme est indispensable pour connaître les contraintes constructives et assurabilité du bien visé.
Cas pratique : un achat type à Cazedarnes
Pour acquérir une maison médiane à Cazedarnes d'une valeur de 211 016 €, il faut compter environ 10,1 années de revenu médian local (20 940 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 950 €, auxquels s'ajoutent les frais de notaire d'environ 15 000 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Cazedarnes
- Ne pas consulter le PPR Inondation du Lirou avant l'achat.
- Oublier de vérifier le DPE et son coût de rénovation.
- Surestimer la proximité des commerces avec seulement 1 équipement recensé.
- Négliger la desserte en fibre, disponible pour 56,9 % des logements.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cazedarnes
Quel est le prix immobilier moyen à Cazedarnes ?
Le prix médian des maisons à Cazedarnes est de 2 029 €/m² en 2024, pour une surface médiane de 104 m². Cela représente un investissement total d'environ 211 000 € pour une maison type.
Est-ce le bon moment pour investir à Cazedarnes ?
Le marché a connu une correction de 4,7 % en 2024 après un pic en 2022, créant une fenêtre d'opportunité. Le rendement locatif brut de 5,6 % reste attractif pour un investissement à moyen terme.
Cazedarnes est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Cazedarnes est 16 % plus chère qu'Autignac, mais 4 % moins chère que Roquebrun. Son positionnement est dans le haut de la fourchette des villages comparables, justifié par un rendement locatif supérieur.
Quel rendement locatif espérer à Cazedarnes ?
Le rendement locatif brut pour une maison est de 5,6 %, soit un rendement net d'environ 3,4 % après déduction des charges. Aucun rendement n'est disponible pour les appartements, faute de transactions.
Quels sont les risques naturels à Cazedarnes ?
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) sur le Lirou et a connu 7 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est faible et le radon à un niveau moyen.
Marché immobilier des communes voisines
Cazedarnes affiche un prix médian inférieur de 16 % à Autignac tout en offrant un rendement locatif brut de 5,6 %, créant un effet de levier supérieur pour l'investisseur.
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