Le marche immobilier d'Autignac est marque par une forte volatilite, avec un pic a 2 697 €/m² en 2023 suivi d'une correction a 1 702 €/m² en 2024. Essentiellement compose de maisons, il affiche un volume de transactions modeste (19 ventes en 2024). Le rendement locatif brut est toutefois attractif a 7,3 %, tire par une demande locative dynamique et un prix d'entree desormais bas.
Faut-il investir à Autignac en 2026 ?
Au cœur des Avant-Monts de l'Herault, Autignac est un village en legere croissance demographique (+7,7 % en 5 ans) dont le parc immobilier, compose a 91,5 % de maisons, a connu une forte hausse en 2023 avant une correction notable. Dans ce contexte, faut-il voir une opportunite d'investissement pour 2026 ? L'analyse des donnees DVF et des indices territoriaux permet de trancher.
Avec un rendement brut de 7,3 % et une correction de -36,9 % en 2024, Autignac offre un point d'entrée attractif dans un marché volatil qui nécessite une selection rigoureuse.
Verdict
➤ Opportunite locative reelle en maison, a privilegier en strategie rendement moyen terme avec une selection exigeante.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut attractif a 7,3 %
- ✓ Correction recente : prix d'entree bas
- ✓ Opportunite locative et territoriale elevees
- ⚠ Marche volatile avec faible volume
- ⚠ Solvabilite locale limitee (revenu 21 750 €)
- ⚠ Parc ancien (31,5 % d'avant 1945)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix median a 1 702 €/m², Autignac est nettement en deca de la moyenne nationale (environ 3 500 €/m²).
- Son prix est inferieur de 19 % a celui de Cazedarnes, une commune voisine comparable.
- Le rendement locatif brut (7,3 %) depasse largement ceux des grandes metropoles, souvent sous 4 %.
Données du marché immobilier à Autignac
DVF, loyers, permis, analyse expertLes donnees DVF 2024 revelent un marche en pleine correction, avec un prix median qui a chute de plus d'un tiers en un an. Cette baisse spectaculaire, a mettre en perspective avec le pic atypique de 2023, ramene les prix a un niveau inferieur a celui de 2020, creant une fenetre d'opportunite pour les investisseurs. Le marche est exclusivement porte par les maisons, avec une surface mediane de 89 m², reflet d'une demande tournee vers l'habitat individuel.
La volatilite des prix, couplee au faible volume de transactions (19 ventes), indique un marche peu liquide et sensible aux specificites de chaque bien. Cette opacite necessite une analyse fine des comparables de vente pour eviter la surpaye. Neanmoins, la fourchette de prix etendue (de 1 121 a 2 537 €/m²) montre qu'il reste possible de trouver des opportunites, notamment dans le segment des biens a renover.
D'apres les indices composites, le territoire affiche une opportunite locative et territoriale elevee (IOL 6,3/10, IOT 6,5/10), soutenue par une demographie positive. Cette dynamique, ancree dans la realite de l'arriere-pays biterrois, fournit un socle solide a la demande locative, essentielle pour un investissement rentable.
Aperçu par typologie à Autignac
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Autignac
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Autignac
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Autignac (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Le volume de construction neuve est modeste, avec 24 logements autorisés sur les 5 dernières années, et une tendance en baisse de 40 % par rapport à la période précédente (SITADEL). Cela indique une pression foncière limitée et un développement maîtrisé, évitant le risque de sur-offre qui ferait baisser les prix de l'ancien. Pour un acheteur, cela signifie que l'attractivité résidentielle se traduit davantage par une tension sur le parc existant que par un étalement urbain important. Les rares programmes neufs peuvent donc se vendre avec une prime.
Fourchettes de loyers à Autignac
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Autignac
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,54 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut ne tient pas compte des charges incompressibles. À Autignac, la taxe foncière, avec un taux de 44,54 %, représente un coût significatif. Il faut y ajouter la provision pour travaux, l'assurance, la gestion locative (environ 8 % du loyer) et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 2,8 %). Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut et le rendement net approximatif de 4,3 % pour les maisons.
Performance énergétique du parc à Autignac
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 120 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique du parc est relativement bonne avec une classe C dominante. Seulement 6,7 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F et G), une proportion inférieure à la moyenne nationale. Cela réduit le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues par la loi Climat (interdiction des logements classés G en 2025, F en 2028). Pour un acquéreur, cela limite la probabilité de travaux de rénovation énergétique lourds et coûteux à court terme. Source : ADEME.
Calculateur de rendement à Autignac
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Cas pratique : un investissement type à Autignac
Pour une maison de 90 m² à Autignac, au prix médian de 1 702 €/m², l'investissement s'élève à environ 153 000 €. Avec un loyer moyen de 10,3 €/m², le revenu locatif brut mensuel est de 927 €, soit un rendement brut de 7,3 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, provisions), le rendement net estimé est d'environ 4,3 %, générant un revenu net locatif mensuel d'environ 550 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Autignac
- Négliger la taxe foncière, élevée à 44,54 % à Autignac.
- Oublier de provisionner pour les travaux dans un parc ancien (31,5 % avant 1945).
- Surévaluer le loyer par rapport au marché local (10,3 €/m² pour une maison).
- Ne pas vérifier si le bien est dans une zone à risque (PPI) assurable.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Autignac, influencé par la clientèle des résidences secondaires (28,5 % du parc), est souvent plus actif au printemps et en début d'été, période où les visiteurs découvrent la région. L'automne peut être propice aux négociations. Pour les vendeurs, présenter un bien entre avril et juin maximise la visibilité. L'échéance de la taxe foncière en septembre/octobre peut inciter certains propriétaires à vendre, créant parfois des opportunités.
Le saviez-vous ?
- Le village a autorisé 1 seul logement neuf en 2024 (SITADEL).
- L'âge médian des Autignacois est de 49 ans, supérieur à la moyenne nationale.
- Seulement 26,9 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Autignac : cadre de vie et logement
S'installer a Autignac, c'est choisir un cadre de vie villageois au cœur de l'arriere-pays heraultais. La commune offre des services de proximite avec 45 equipements recenses, dont 3 commerces et 4 etablissements de sante, ce qui assure une autonomie relative. La presence de 8 equipements de sports et loisirs, dans un environnement domine par la vigne et les collines, participe a la qualite de vie.
Le territoire n'est pas exempt de contraintes : un PPR Inondation est actif, ce qui peut impacter l'assurabilite et la constructibilite de certains secteurs. Le parc de logements, compose a 76,1 % de proprietaires et compte 28,5 % de residences secondaires, presente un caractere plutot familial et de vacances. L'offre de mobilite repose essentiellement sur la voiture, malgre la presence d'une gare a 6 km.
Carte du marché immobilier à Autignac
Autignac et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Autignac
636 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc est très majoritairement composé de maisons individuelles (91,5 %), ce qui confère au village son caractère. La part élevée de propriétaires (76,1 %) et la présence de résidences secondaires (28,5 %) indiquent un marché ancré et une certaine attractivité résidentielle. Le faible taux de vacance (2,8 %) suggère une bonne absorption du parc. Ce paysage immobilier attire principalement des acquéreurs en quête d'une maison de village, pour y vivre à l'année ou comme pied-à-terre. Source : INSEE.
Ancienneté du parc à Autignac
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 406 logements).
- Avant 1919 20,7 % 84 logts
- 1919-1945 10,8 % 44 logts
- 1946-1970 7,4 % 30 logts
- 1971-1990 18,7 % 76 logts
- 1991-2005 17,0 % 69 logts
- 2006-2019 25,4 % 103 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Autignac
45 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Autignac
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI_Autignac PPRN Approuvé approuvé le 31/05/2016
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Autignac est couvert par un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) actif. C'est le principal risque identifié, avec 8 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Le radon est classé en potentiel moyen et la sismicité est faible. Consultez systématiquement le dossier de diagnostic technique du bien et le Géorisques pour connaître les zones précises. Un bien en zone rouge ou noire du PPR peut être difficile à assurer et à revendre. Ces éléments doivent être intégrés dans la négociation du prix. Source : Géorisques.
Cas pratique : un achat type à Autignac
Pour une maison de 90 m², typique du parc autignacois, le budget d'acquisition est d'environ 153 000 € hors frais de notaire. Cela représente environ 7 années du revenu médian local (21 750 €). Avec un apport de 10 % (15 300 €) et un prêt sur 20 ans à un taux supposé de 3,5 %, la mensualité de crédit s'établirait aux alentours de 770 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Autignac
- Ne pas consulter le dossier DPE avant l'offre, malgré un parc globalement performant.
- Omettre de vérifier les règles du PPR Inondation sur la parcelle.
- Sous-estimer le coût des travaux dans une maison ancienne du centre.
- Négliger la qualité de la connexion internet (score numérique 4/100).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Autignac : passer à l'action
Les chiffres posent le diagnostic, mais un investissement reussi se joue sur le terrain : selection du bien, negociation, et connaissance fine des secteurs. Notre reseau de professionnels locaux peut vous aider a transformer cette analyse en acquisition concrete et securisee.
Le potentiel est reel, mais tout depend du bien precise et de sa conformite aux attentes du marche locatif local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Autignac
Quel est le prix moyen d'une maison a Autignac ?
Le prix median d'une maison a Autignac est de 1 702 €/m², ce qui correspond, pour une surface mediane de 89 m², a un investissement total d'environ 151 500 €. Les prix varient fortement selon l'etat et la localisation du bien.
Est-ce le bon moment pour acheter un investissement locatif a Autignac ?
La correction des prix de -36,9 % en 2024 cree une fenetre d'opportunite pour l'achat locatif, avec un rendement brut attractif de 7,3 %. Neanmoins, le marche est volatil et le volume de transactions faible, necessitant une etude precise de chaque opportunite.
Autignac est-elle plus chere que ses voisines ?
Non, Autignac est generalement moins chere. Son prix au m² est inferieur de 19 % a celui de Cazedarnes (2 029 €/m²) et de 40 % a celui d'Espondeilhan (2 391 €/m²), selon les donnees DVF 2024.
Quel rendement locatif puis-je esperer a Autignac ?
Le rendement locatif brut pour une maison est estime a 7,3 %. Apres deduction des charges courantes (taxe fonciere, gestion, vacance locative), le rendement net se situe plutot autour de 4,3 %.
Quels sont les risques a connaitre avant d'investir a Autignac ?
Les principaux risques sont la volatilite des prix, le faible volume de transactions, et la presence d'un Plan de Prevention des Risques Inondation (PPR). Il faut aussi verifier la performance energetique du bien pour eviter les passoires thermiques (6,7 % du parc).
Marché immobilier des communes voisines
Autignac presente un ecart de valorisation interessant face a des voisines comme Cazedarnes (+19 %) ou Espondeilhan (+40 %), offrant un effet de levier consequent pour un investisseur visant un rendement locatif solide.
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Communes limitrophes d'Autignac
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