Le marché immobilier de Roquebrun, après une correction entre 2020 et 2022, a rebondi de 12,1 % en 2024. Dominé à 94 % par les maisons, il est marqué par une forte proportion de résidences secondaires et une activité transactionnelle modeste (19 ventes en 2024). Cette dynamique est portée par l'attractivité touristique du village, compensant une fragilité économique locale prononcée.
Faut-il investir à Roquebrun en 2026 ?
Accroché aux pentes de la vallée de l'Orb, Roquebrun est un village héraultais réputé pour son microclimat et son patrimoine viticole. Avec plus d'une résidence sur deux dédiée aux vacances et un taux de chômage de 13,7 %, son économie locale présente un double visage. Faut-il pour autant y investir en 2026 ? L'analyse des transactions et des indices composites apporte une réponse nuancée.
Avec un rebond de 12,1 % en 2024 et une pression touristique immobilière élevée, Roquebrun offre une opportunité locative ciblée dans un village de caractère.
Verdict
➤ Opportunité locative saisonnière réelle, mais réservée aux investisseurs acceptant un risque économique local élevé et une stratégie de moyen terme.
Points clés
- ✓ Rebond des prix de +12,1 % en 2024
- ✓ Rendement locatif brut correct à 4,6 %
- ✓ Pression touristique élevée (IPTI 7,2/10)
- ⚠ Fragilité économique très élevée (IFE 7,6/10)
- ⚠ Parc vieillissant, 38,5 % d'avant 1945
- ⚠ Dépendance aux résidences secondaires (52,5 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec 2 102 €/m², Roquebrun dépasse la médiane départementale des villages de même catégorie.
- Le prix au mètre carré y est supérieur de 18 % à la moyenne des communes voisines comparables.
- Son rendement locatif brut (4,6 %) dépasse celui des grandes métropoles, compensant partiellement la fragilité économique locale.
Données du marché immobilier à Roquebrun
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier roquebrunais, analysé à travers le prisme des données DVF 2024, présente un profil singulier. Avec un prix médian de 2 102 €/m², il se positionne clairement au-dessus de la plupart des communes rurales comparables de l'Hérault, un écart qui s'explique en grande partie par sa pression touristique élevée (IPTI à 7,2/10) et son cadre de vie prisé. Néanmoins, cette valorisation reste inférieure aux stations balnéaires du littoral, préservant un certain effet de levier pour les investisseurs.
L'évolution récente des prix, marquée par un rebond de 12,1 % en 2024 après deux années de correction, suggère une résilience certaine de la demande, portée par les acquéreurs de résidences secondaires et les investisseurs en location saisonnière. Cette dynamique est cependant à nuancer au regard du très faible volume de transactions (19 ventes annuelles) et d'une fragilité économique locale prononcée, avec un taux de chômage à 13,7 % et un revenu médian parmi les plus bas du département.
Concrètement, selon les transactions enregistrées, acquérir à Roquebrun revient à choisir un marché de niche, où l'offre est quasi exclusivement constituée de maisons, souvent anciennes (38,5 % d'avant 1945) et de taille modeste. La présence d'un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR Orb) sur une partie du territoire est un élément à intégrer systématiquement dans l'analyse du bien et de son assurance.
Aperçu par typologie à Roquebrun
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Roquebrun
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Roquebrun
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Roquebrun (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La construction neuve à Roquebrun est modeste avec seulement 19 logements autorisés sur les 5 dernières années, et une tendance en baisse de 42 %. Ce faible volume, associé à seulement 2 % de logements sociaux, indique un marché contraint qui ne risque pas la sur-offre. Cette rareté de la production neuve soutient la valeur de l'ancien, mais peut aussi freiner l'arrivée de jeunes ménages, ce qui impacte la dynamique démographique locale (-0,5 % sur 5 ans).
Fourchettes de loyers à Roquebrun
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Roquebrun
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,28 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut annoncé ne tient pas compte des charges incompressibles. À Roquebrun, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 45,28 % du revenu cadastral, un prélèvement significatif. Il faut aussi anticiper les frais de gestion (environ 8 % du loyer), les travaux d'entretien (le parc est à 38,5 % antérieur à 1945) et une éventuelle vacance locative dans un marché saisonnier. Ces charges expliquent l'écart entre le rendement brut de 4,6 % et le net de 2,7 %.
Performance énergétique du parc à Roquebrun
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 100 diagnostics analysés (ADEME)
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Le parc local présente une performance énergétique moyenne (classe C, 219 kWh/m²/an), avec toutefois 20 % de passoires thermiques (classes F/G). Pour un acquéreur, ce chiffre signifie qu'un bien sur cinq est concerné par les interdictions de location progressives de la loi Climat (2025 pour les F/G, 2028 pour les E). Une rénovation énergétique peut être un levier de valorisation important, surtout sur les maisons anciennes qui représentent 38,5 % du parc.
Calculateur de rendement à Roquebrun
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Roquebrun
Pour une maison type de 70 m² à Roquebrun (proche du prix total médian de 147 140 €), le loyer mensuel moyen estimé est de 567 € (70 x 8,1 €). Cela génère un rendement brut d'environ 4,6 %. Après déduction de la taxe foncière (env. 1 000 €/an), des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net tombe autour de 2,7 %, soit un revenu locatif net mensuel d'environ 330 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Roquebrun
- Négliger la taxe foncière à 45,28 % du revenu cadastral.
- Surestimer les loyers en basse saison (village touristique).
- Oublier le budget travaux sur un parc ancien à 38,5 %.
- Ne pas consulter le PPR Inondation avant l'achat.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Roquebrun, très influencé par la villégiature (52,5 % de résidences secondaires), est plus actif au printemps et en début d'été, lorsque les acquéreurs potentiels visitent. La vente à l'automne peut permettre de négocier avec des vendeurs moins pressés. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre en amont. L'affluence touristique estivale, avec le camping et les activités de pleine nature, peut aussi susciter des coups de cœur acheteurs.
Le saviez-vous ?
- Roquebrun compte 70 entreprises pour 601 habitants.
- L'indice de vieillissement est de 483 seniors pour 100 jeunes.
- Le score numérique de la commune est seulement de 2/100.
S'installer à Roquebrun : cadre de vie et logement
S'installer à Roquebrun, c'est opter pour un cadre de vie villageois préservé, baigné d'un microclimat méditerranéen favorable aux jardins en terrasses et aux activités de pleine nature. La commune, membre de la CC du Minervois au Caroux, offre un panel de 42 équipements de proximité, dont 5 commerces et 13 équipements de sports et loisirs, permettant une vie quotidienne autonome malgré l'éloignement des grandes villes.
Le profil démographique est marqué par un vieillissement prononcé (âge médian de 60,6 ans), ce qui contribue à une atmosphère paisible mais limite la dynamique associative et commerciale. Les familles avec de jeunes enfants y seront plus isolées, d'autant que la commune ne dispose que d'un seul établissement scolaire. La connexion numérique, avec un taux de fibre très faible (4,8 %), peut représenter un frein pour les télétravailleurs, malgré la relative proximité de Béziers et de sa gare TGV (moins de 30 km).
Carte du marché immobilier à Roquebrun
Roquebrun et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Roquebrun
714 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier de Roquebrun est massivement constitué de maisons individuelles (94,2 %) et caractérisé par une très forte proportion de résidences secondaires (52,5 %). Seulement 45 % des logements sont des résidences principales. Ceci indique un marché orienté vers la villégiature et la retraite, avec une pression acheteuse saisonnière. La stabilité est assurée par un taux de propriétaires-occupants de 70,9 %, mais la faible rotation peut limiter l'offre.
Ancienneté du parc à Roquebrun
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 309 logements).
- Avant 1919 26,9 % 83 logts
- 1919-1945 11,7 % 36 logts
- 1946-1970 8,7 % 27 logts
- 1971-1990 17,2 % 53 logts
- 1991-2005 15,5 % 48 logts
- 2006-2019 19,7 % 61 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Roquebrun
42 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Roquebrun
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI_Orb_MoyValleeSecSud PPRN Approuvé approuvé le 03/01/2006
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Roquebrun est soumis à un Plan de Prévention des Risques (PPR) Inondation pour l'Orb, avec 11 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est très faible et le radon d'un niveau moyen. Tout projet d'achat doit intégrer une consultation obligatoire du PPR en mairie, qui délimite les zones constructibles et les éventuelles prescriptions (surélévation, matériaux). Ces contraintes sont factuelles et influent sur l'assurabilité et la valeur du bien.
Cas pratique : un achat type à Roquebrun
Pour une maison familiale de 100 m² à Roquebrun, l'investissement s'élève à environ 210 200 € (2 102 €/m²). Avec un apport de 10 % (21 200 €) et un crédit sur 20 ans à un taux estimatif de 4 %, la mensualité hors assurance serait d'environ 1 150 €. Cela représente près de 72 % du revenu médian local mensuel (1 600 €), soulignant la nécessité d'un double revenu ou d'un apport plus conséquent.
Erreurs à éviter quand on achète à Roquebrun
- Oublier de vérifier le DPE, 20 % du parc est en F/G.
- Négliger la saisonnalité des commerces et services.
- Surévaluer son budget sans compter les frais de rénovation.
- Ne pas vérifier l'assurabilité du bien en zone PPR.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Roquebrun : passer à l'action
Les chiffres DVF et INSEE tracent une tendance, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, état du DPE, exposition aux risques naturels. Notre réseau de professionnels locaux connaît intimement Roquebrun et peut vous aider à identifier les opportunités solides.
L'analyse des données DVF révèle un potentiel, mais sa concrétisation dépend du choix précis du bien et de son état.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Roquebrun
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Roquebrun ?
Le prix médian des maisons à Roquebrun était de 2 102 €/m² en 2024, pour une surface médiane de 70 m². Le prix moyen, tiré vers le haut par quelques biens de prestige, atteignait 2 590 €/m².
Est-ce le bon moment pour acheter à Roquebrun ?
Le marché a rebondi de 12,1 % en 2024 après une baisse, suggérant une reprise. Le moment peut être opportun pour un investissement locatif à moyen terme, mais il nécessite une sélection rigoureuse du bien et une vigilance sur son état énergétique.
Roquebrun est-elle plus chère que les villages alentour ?
Oui, Roquebrun est significativement plus chère que plusieurs communes voisines. Son prix au m² est par exemple supérieur de 21 % à celui des Aires et de 18 % à Prades-sur-Vernazobre, justifié par une attractivité touristique plus marquée.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Roquebrun ?
Le rendement locatif brut moyen pour une maison est estimé à 4,6 %, selon la Carte des Loyers. Ce rendement, correct, est à nuancer par des charges locales élevées comme la taxe foncière (45,28 %) et un taux de vacance potentiel.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Roquebrun ?
Les principaux risques sont la fragilité économique locale (taux de chômage à 13,7 %), l'exposition aux inondations (PPR actif), la vétusté d'une partie du parc (38,5 % d'avant 1945) et une connexion numérique très limitée, avec seulement 4,8 % de foyers fibrés.
Marché immobilier des communes voisines
Alors que Roquebrun affiche 2 102 €/m², des communes voisines comme Cabrerolles (1 457 €/m²) ou Les Aires (1 667 €/m²) présentent un écart de valorisation significatif, mais cet écart s'explique par des indicateurs locatifs et une attractivité touristique nettement supérieures, offrant un effet de levier potentiel sur les loyers saisonniers.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Roquebrun.
Communes limitrophes de Roquebrun
Roquebrun est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
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