Coudekerque-Branche, ville de 21 000 habitants intégrée à la Communauté Urbaine de Dunkerque, propose un cadre de vie urbain et accessible. Avec un prix médian de 1 872 €/m², elle constitue une porte d'entrée abordable vers la métropole portuaire, surtout pour les maisons (1 777 €/m²). La commune affiche une densité forte (2 309 hab/km²), un équipement commercial correct et une excellente connectivité ferroviaire, mais une dynamique démographique en léger retrait (-0,7 % en 5 ans).
Carte du marché immobilier à Coudekerque-Branche
Coudekerque-Branche et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Coudekerque-Branche
9 916 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier est majoritairement constitué de maisons individuelles (71 %), signe d'un cadre de vie familial et pavillonnaire. Le taux de propriétaires-occupants (57,1 %) est stable, limitant la rotation des biens. Seulement 0,9 % de résidences secondaires indique une faible pression touristique. Le taux de logements vacants (5,2 %) est proche de la moyenne nationale, sans signal de décrochage majeur. Ce marché est ancré dans une demande locale de longue durée.
Évolution démographique à Coudekerque-Branche
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Population stable sur 5 ans : marché peu spéculatif, à l'équilibre.
Pyramide des âges à Coudekerque-Branche
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Coudekerque-Branche
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 28,4 %
- Autres sans activité professionnelle 18,3 %
- Employés 18,2 %
- Ouvriers 15,2 %
- Professions intermédiaires 14,3 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 3,8 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 1,7 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Coudekerque-Branche
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Coudekerque-Branche
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 9 282 logements).
- Avant 1919 2,4 % 227 logts
- 1919-1945 13,7 % 1 269 logts
- 1946-1970 39,3 % 3 646 logts
- 1971-1990 31,9 % 2 959 logts
- 1991-2005 9,0 % 838 logts
- 2006-2019 3,7 % 343 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Coudekerque-Branche
589 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Coudekerque-Branche
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Coudekerque-Branche
Acheter une maison type de 83 m² (médiane locale) représente un budget d'environ 147 491 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 730 €. Cela mobilise 42 % du revenu médian local net, un effort important mais soutenable pour un double revenu dans la zone d'emploi de Dunkerque.
Erreurs à éviter quand on achète à Coudekerque-Branche
- Omettre de vérifier le DPE et son coût de rénovation.
- Ne pas consulter le PPR en mairie pour les risques.
- Surestimer le potentiel de revente à court terme.
- Négliger les charges de copropriété dans l'ancien.
Le saviez-vous ?
- Altitude moyenne de 3 m, proche du niveau de la mer.
- La commune compte 589 équipements pour 9 km².
- Seulement 1 hébergement touristique recensé.
Performance énergétique du parc à Coudekerque-Branche
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 898 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique moyenne du parc est classée D (195 kWh/m²/an), typique d'un bâti ancien : 16,1 % des logements datent d'avant 1945. Le faible taux de passoires thermiques (6,7 % classées F ou G) limite le risque de mise en location interdite dès 2025. Pour les acquéreurs, une rénovation énergétique reste souvent nécessaire pour atteindre le niveau C, futur seuil de décence en 2028 pour les locations et 2034 pour toutes les ventes.
Risques naturels et géorisques à Coudekerque-Branche
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est exposé à 6 aléas naturels recensés, avec 9 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est faible et le radon, un gaz naturel, présente un risque faible. L'altitude de 3 m et la proximité du littoral impliquent une vigilance face au risque d'inondation ou de submersion marine. Consultez obligatoirement le plan de prévention des risques (PPR) en mairie pour connaître les contraintes constructives précises sur la parcelle visée.
Cadre de vie à Coudekerque-Branche
Le climat est tempéré avec une moyenne annuelle de 11,7°C et des précipitations modérées (691 mm). La ville, à seulement 3 m d'altitude, est concernée par 6 risques naturels recensés et 9 arrêtés de catastrophe naturelle historique, principalement liés aux inondations. La mobilité est un atout majeur : la gare de la commune est à 400 m, et la gare TGV de Dunkerque à 1,5 km. Les 589 équipements (commerce, santé, sport) couvrent les besoins courants. La fibre est déployée à 98,7 %.
Budgets et types de biens disponibles
Pour une maison type de 83 m², prévoyez environ 147 000 €. Un appartement de 45 m² coûte en médiane 124 000 €. Le marché est moins cher que la moyenne régionale, avec une fourchette large (de 1 529 à 2 513 €/m²) reflétant l'hétérogénéité du parc. Les délais de vente peuvent être rallongés pour les biens les plus énergivores (classe D dominante), mais la liquidité est assurée par 298 transactions annuelles. Le temps d'accès à la propriété est de 6 à 7 ans de revenu médian local.
À qui s'adresse Coudekerque-Branche ?
Cette commune s'adresse principalement aux primo-accédants et aux familles à budget modéré, attirés par la proportion élevée de maisons (71 %) et la présence de 25 établissements scolaires. Les actifs travaillant dans l'agglomération dunkerquoise y trouvent un compromis prix/proximité, avec un temps de trajet réduit. Les retraités (26,6 % de 60 ans et plus) y sont également bien représentés, appréciant la densité de services de santé (189 équipements).
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix d'entrée très accessible (1 872 €/m² médian)
- Desserte ferroviaire exceptionnelle (gare à 400 m, TGV à 1,5 km)
- Large offre de maisons individuelles (71 % du parc)
- Couverture fibre optique quasi totale (98,7 %)
- Équipements et services de proximité nombreux (589 au total)
− À prendre en compte
- Dynamique démographique en baisse (-0,7 % en 5 ans)
- Taxe foncière élevée (57,87 % sur le bâti)
- Exposition à certains risques naturels (inondations)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Coudekerque-Branche est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Coudekerque-Branche
- Climat doux et humide : 11,7 °C de moyenne annuelle.
- Parc à 71 % de maisons, cadre pavillonnaire familial.
- DPE moyen : classe D, 6,7 % de passoires thermiques.
- Proche gare (0,4 km) et de 25 établissements scolaires.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Coudekerque-Branche
Quel budget pour une maison à Coudekerque-Branche ?
Le prix médian au m² pour une maison est de 1 777 €. Avec une surface médiane de 83 m², le budget médian se situe autour de 147 000 €. 208 maisons ont changé de mains en 2024.
Coudekerque-Branche est-elle bien desservie ?
Oui, la commune dispose de sa propre gare (0,4 km du centre) et la gare TGV de Dunkerque n'est qu'à 1,5 km. Le réseau routier la connecte facilement au reste de l'agglomération.
La ville est-elle adaptée aux familles ?
Oui, avec 71 % de maisons, 25 établissements scolaires et de nombreux équipements sportifs (45) et de santé (189), le cadre est adapté. Le revenu médian local de 20 680 € permet un accès à la propriété en 7,1 ans pour une maison type.
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