01 Le parc de logements
Le parc comprend 114 logements dont 110 résidences principales, 3 résidences secondaires et 1 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 110 | 96,5 % |
| Résidences secondaires | 3 | 2,6 % |
| Logements vacants | 1 | 0,9 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 96 % de résidences principales, 3 % de secondaires et 1 % de vacants pour un total de 114 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 18 | 16,5 % |
| 1919-1945 | 3 | 2,8 % |
| 1946-1970 | 9 | 8,3 % |
| 1971-1990 | 45 | 41,3 % |
| 1991-2005 | 16 | 14,7 % |
| 2006-2019 | 18 | 16,5 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 41 %, devant les constructions récentes (16 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 2 | 1,8 % |
| 3 pièces | 14 | 12,7 % |
| 4 pièces | 19 | 17,3 % |
| 5 pièces ou plus | 75 | 68,2 % |
Le parc compte 5,0 pièces en moyenne par logement, avec 68 % de logements de cinq pièces ou plus et 2 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 103 | 99 | 114 |
| Rés. principales | 91 | 87 | 110 |
| Rés. secondaires | 7 | 8 | 3 |
| Vacants | 5 | 4 | 1 |
Pour référence, Elbach (7 km) affiche 89,2 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 89 | 80,9 % |
| Locataires (privé) | 19 | 17,3 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 1 | 0,9 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 81,3 % de propriétaires face à 17,7 % de locataires (dont 0 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 31 | 27,9 % |
| Électricité | 33 | 29,7 % |
| Gaz bouteille | 7 | 6,3 % |
| Autre (bois…) | 40 | 36,0 % |
Le autres sources (bois notamment) équipe 36 % des résidences principales, devant électricité (30 %) et fioul (28 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 9 |
| 2 à 4 ans | 20 |
| 5 à 9 ans | 12 |
| 10 ans ou plus | 69 |
| Total ménages | 110 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 0 |
| Sous-occupation modérée | 18 |
| Sous-occupation accentuée | 32 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 6 | 5,5 % |
| 1 voiture | 42 | 38,2 % |
| 2 voitures ou plus | 62 | 56,4 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 5 % sans, 38 % à une voiture, 56 % multi-motorisés. Par ailleurs, 95,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 30 | 25 | 3 | 2 |
| 1975 | 39 | 29 | 9 | 1 |
| 1982 | 62 | 49 | 10 | 3 |
| 1990 | 75 | 65 | 6 | 4 |
| 1999 | 77 | 70 | 5 | 2 |
| 2006 | 90 | 83 | 6 | 1 |
| 2011 | 103 | 91 | 7 | 5 |
| 2016 | 99 | 87 | 8 | 4 |
| 2022 | 114 | 110 | 3 | 1 |
Trajectoire de long terme: 30 logements en 1968, 114 en 2022 (+280 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | ||||||
| Dont vacants > 2 ans | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 8,3 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 3 | 25,0 % |
| Classe D | 5 | 41,7 % |
| Classe E | 2 | 16,7 % |
| Classe F | 1 | 8,3 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution DPE sur 12 diagnostics: la majorité se situe en classe D (42 %), avec 33 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 16,7 % |
| Classe B | 3 | 25,0 % |
| Classe C | 4 | 33,3 % |
| Classe D | 1 | 8,3 % |
| Classe E | 2 | 16,7 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition climat du parc: C concentre 33 % des diagnostics et 75 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 238 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 150 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 255 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 106 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 181 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 65 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 255 kWh/m²/an (1975-1988), minimum 65 kWh/m²/an (après 2012).
Le parc de logements structure le marché immobilier de Frais (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc immobilier de Frais totalise 114 logements en 2022, dominé par la résidence principale (110 unités, 96,5 %). Pavillonnaire à très forte intensité: 89,5 % du parc se compose de maisons (102 unités). La commune est au cœur des plateaux et forêts comtois, à une altitude moyenne de 422 m, sur un relief marqué.
La structure d'occupation de Frais est caractéristique des communes de propriétaires (81,3 %).
La structure par époque du parc est contrastée — 16,4 % avant 1919 et 16,4 % depuis 2006. Le parc de Frais cadre avec la moyenne française: D en classe dominante, 199 kWh/m²/an. autres sources (bois notamment) arrive en tête des modes de chauffage, dans 36,0 % des résidences principales.
Entre 2016 et 2022, le parc de Frais a progressé de +15,2 % — une dynamique de construction résidentielle soutenue. La multi-motorisation est la norme à Frais: 56,4 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune au cœur des plateaux et forêts comtois. Frais est à une altitude moyenne de 422 m, sur un relief marqué, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Verdict
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Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,9 %
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 12 % du Territoire de Belfort
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
Analyse du marché immobilier à Frais
Acheter demande un effort important : 6,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Frais
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Frais s'établit à 2 234 €, sur la base de 1 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Frais se positionne dans le top 12 % des communes les plus chères du Territoire de Belfort.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 32,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
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Évolution du marché immobilier de Frais Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Frais
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2024, 2 234 €/m² de prix médian pour 1 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +9,9 %.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 200 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 | 1 |
| Prix médian/m² | 2 234 € | 2 234 € |
| Prix moyen/m² | 2 234 € | |
| Surface médiane | – | 200 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 4 | 2 033 € |
| 2022 | 1 | 2 330 € |
| 2024 | 1 | 2 234 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 32 logements ont été autorisés et 30 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 94 %.
Construction neuve à Frais (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 1 logements autorisés à à Frais, dont 0 en 2025 (-88 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Frais
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Frais
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (32,35 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,9 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Frais
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 12 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Frais: la classe D domine, 8,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Frais
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Frais : cadre de vie et logement
Frais, commune de 249 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : exposée à un climat plus rigoureux (10,4 °C annuels) et arrosée par 1 084 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 17 appellations d'origine rattachées au terroir local et 2 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Frais
Frais et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Frais
Composition du parc immobilier à Frais
114 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 89,5 % du parc à Frais, 10,5 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Frais
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 110 logements).
- Avant 1919 16,4 % 18 logts
- 1919-1945 2,7 % 3 logts
- 1946-1970 8,2 % 9 logts
- 1971-1990 40,9 % 45 logts
- 1991-2005 14,5 % 16 logts
- 2006-2019 16,4 % 18 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Frais
2 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Frais
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Frais
Pour une maison de 200 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
446 800 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Frais
Quel est le prix de l'immobilier à Frais ?
Le prix médian au m² à Frais est de 2 234 € (données DVF, 1 transactions). Pour une maison de 200 m² (surface médiane locale), compter environ 447 000 €.
Comment Frais se situe-t-elle dans le Territoire de Belfort ?
Frais se classe au 12ᵉ rang sur 100 communes du Territoire de Belfort — dans le top 12 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Frais ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Frais est de 5,9 % (loyer de 10,9 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Communes limitrophes de Frais
Frais est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 1 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 234 €/m² à Frais, niveau conforme à la médiane départementale.
Entre 2021 et 2024, le prix médian au m² à Frais a augmenté de +9,9 %. Sur l'ensemble de la période, 6 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -4,1 % du prix médian.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 2 234 €/m² pour une surface médiane de 200 m². Un bien type de 200 m² revient à environ 446 800 €, soit 17,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 10,0 € (appartements) et 10,9 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 5,9 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 2,6 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve est quasi nulle sur la période 2021-2025: 1 logement autorisé au total selon les bases SITADEL. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Frais est au cœur des plateaux et forêts comtois. Sur le plan physique, la commune est à une altitude moyenne de 422 m, sur un relief marqué, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).