01 Le parc de logements
Le parc comprend 6 702 logements dont 5 745 résidences principales, 34 résidences secondaires et 922 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 745 | 85,7 % |
| Résidences secondaires | 34 | 0,5 % |
| Logements vacants | 922 | 13,8 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 86 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 14 % de vacants pour un total de 6 702 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 328 | 5,7 % |
| 1919-1945 | 885 | 15,5 % |
| 1946-1970 | 1 913 | 33,4 % |
| 1971-1990 | 1 848 | 32,3 % |
| 1991-2005 | 382 | 6,7 % |
| 2006-2019 | 364 | 6,4 % |
Structure du bâti par époque: 6 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1946-1970 (33 %), 6 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 239 | 4,2 % |
| 2 pièces | 636 | 11,1 % |
| 3 pièces | 1 247 | 21,7 % |
| 4 pièces | 1 697 | 29,5 % |
| 5 pièces ou plus | 1 926 | 33,5 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 34 % du parc, contre 15 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,0 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 6 426 | 6 480 | 6 702 |
| Rés. principales | 5 938 | 5 793 | 5 745 |
| Rés. secondaires | 13 | 12 | 34 |
| Vacants | 475 | 675 | 922 |
Commune voisine de taille comparable, Maizières-Lès-Metz (47 km) affiche 51,4 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 248 | 39,1 % |
| Locataires (privé) | 1 424 | 24,8 % |
| Locataires HLM | 1 715 | 29,9 % |
| Logés gratuitement | 359 | 6,2 % |
Visualisation des quatre statuts — 39,1 % de propriétaires occupants, 54,6 % de locataires et 30 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 168 | 55,1 % |
| Fioul | 782 | 13,6 % |
| Électricité | 1 437 | 25,0 % |
| Gaz bouteille | 13 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 345 | 6,0 % |
Le gaz de ville équipe 55 % des résidences principales, devant électricité (25 %) et fioul (14 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 635 |
| 2 à 4 ans | 1 090 |
| 5 à 9 ans | 1 123 |
| 10 ans ou plus | 2 897 |
| Total ménages | 5 745 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 130 |
| Sous-occupation modérée | 1 461 |
| Sous-occupation accentuée | 1 384 |
| Suroccupation modérée | 442 |
| Suroccupation accentuée | 26 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 089 | 19,0 % |
| 1 voiture | 2 891 | 50,3 % |
| 2 voitures ou plus | 1 764 | 30,7 % |
Motorisation des ménages: 19 % n'ont aucune voiture, 50 % en ont une et 31 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 62,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 5 486 | 5 210 | 7 | 269 |
| 1975 | 5 382 | 5 034 | 11 | 337 |
| 1982 | 6 094 | 5 676 | 17 | 401 |
| 1990 | 6 238 | 5 721 | 107 | 410 |
| 1999 | 6 092 | 5 719 | 29 | 344 |
| 2006 | 6 371 | 5 709 | 23 | 639 |
| 2011 | 6 426 | 5 938 | 13 | 475 |
| 2016 | 6 480 | 5 793 | 12 | 675 |
| 2022 | 6 702 | 5 745 | 34 | 922 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 5 486 logements à l'origine, 6 702 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 645 | 680 | 731 | 783 | 913 | 651 |
| Dont vacants > 2 ans | 258 | 285 | 309 | 301 | 351 | 386 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 90 | 1,1 % |
| Classe B | 189 | 2,2 % |
| Classe C | 5 466 | 64,0 % |
| Classe D | 1 391 | 16,3 % |
| Classe E | 732 | 8,6 % |
| Classe F | 369 | 4,3 % |
| Classe G | 308 | 3,6 % |
Le graphique décompose les 8 545 diagnostics par étiquette énergétique: 64 % en C, 67 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 276 | 3,2 % |
| Classe B | 1 172 | 13,7 % |
| Classe C | 5 112 | 59,8 % |
| Classe D | 787 | 9,2 % |
| Classe E | 591 | 6,9 % |
| Classe F | 395 | 4,6 % |
| Classe G | 212 | 2,5 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (60 %), 77 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 290 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 148 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 115 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 166 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 141 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 103 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 290 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 103 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 86 |
| Classe B | 8 | 181 |
| Classe C | 246 | 5 220 |
| Classe D | 588 | 803 |
| Classe E | 341 | 391 |
| Classe F | 279 | 90 |
| Classe G | 265 | 43 |
Les maisons affichent une classe dominante D (271 kWh/m²/an), les appartements C (136) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 38 |
| T2 | 241 |
| T3 | 642 |
| T4 | 651 |
| T5+ | 169 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Freyming-Merlebach (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Près d'13,8 % des logements de Freyming-Merlebach sont inoccupés au recensement 2022. Habitat intermédiaire — la maison (41,4 %) coexiste avec l'appartement (58,6 %). Pour mémoire, Freyming-Merlebach est une commune lorraine, sur un relief modérément vallonné, à 223 m d'altitude, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
54,6 % des ménages de Freyming-Merlebach louent leur résidence principale. Au plan locatif social, 29,9 % des résidences principales sont en HLM. Les obligations SRU sont respectées, avec un taux de 40,3 % (cible 20,0 %).
Entre héritage et modernité: 5,7 % de logements d'avant 1919 et 6,4 % postérieurs à 2006. Le bilan DPE est favorable: classe C dominante, 163 kWh/m²/an, en deçà du repère national (203). Côté énergie, le gaz de ville chauffe 55,1 % des résidences principales.
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements de Freyming-Merlebach a augmenté de +3,4 %. Répartition équilibrée de la motorisation: 19,0 % de ménages sans voiture, 30,7 % à au moins deux voitures.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Freyming-Merlebach est une commune lorraine. La commune est sur un relief modérément vallonné, à 223 m d'altitude: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Le détail du parc (5 745 résidences principales de Freyming-Merlebach) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Analyse du marché immobilier à Freyming-Merlebach
Indices immobiliers de Freyming-Merlebach
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,7
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Marché porté par le résidentiel local.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleMarché porté par le résidentiel local.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 60,9 — Percentile dept : 99/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 24/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,3 — Percentile dept : 76/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 7/100 - Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 24/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 7/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 13,8 — Percentile dept : 89/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1474,0 — Percentile dept : 1/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Freyming-Merlebach : opportunités et risques
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Données du marché immobilier à Freyming-Merlebach
DVF, loyers, permis, analyse expertLa classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 32,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Freyming-Merlebach Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Indicateurs clés du marché
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global |
|---|---|
| Nombre de transactions | – |
| Prix médian/m² | – |
| Prix moyen/m² | – |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
506 logements autorisés cumulés, 252 commencés: la dynamique récente affiche 56 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Freyming-Merlebach
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Freyming-Merlebach (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Freyming-Merlebach totalise 74 logements sur 5 ans, soit +32 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Freyming-Merlebach
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Freyming-Merlebach
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (32,33 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Performance énergétique du parc à Freyming-Merlebach
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 8 545 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Freyming-Merlebach est C, avec 7,9 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Freyming-Merlebach
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Freyming-Merlebach : cadre de vie et logement
Freyming-Merlebach compte 13 266 habitants, à 242 m d'altitude. Le climat local affiche 10,5 °C de moyenne annuelle et 807 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 2 appellations d'origine rattachées au terroir local et 493 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Freyming-Merlebach
Freyming-Merlebach et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Freyming-Merlebach
Composition du parc immobilier à Freyming-Merlebach
6 702 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Freyming-Merlebach combine 42,6 % de maisons et 57,4 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Freyming-Merlebach
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 722 logements).
- Avant 1919 5,7 % 328 logts
- 1919-1945 15,5 % 885 logts
- 1946-1970 33,4 % 1 913 logts
- 1971-1990 32,3 % 1 848 logts
- 1991-2005 6,7 % 382 logts
- 2006-2019 6,4 % 364 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Freyming-Merlebach
493 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Freyming-Merlebach
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Freyming-Merlebach : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Freyming-Merlebach
Quels risques naturels à Freyming-Merlebach ?
Les données Géorisques signalent un potentiel radon classé "moyen". Une vérification du zonage précis du bien visé est recommandée avant toute acquisition — notamment pour les habitations anciennes non ventilées (risque radon).
Communes limitrophes de Freyming-Merlebach
Freyming-Merlebach est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Les loyers d'annonce de Freyming-Merlebach avoisinent 9,5 €/m² pour les appartements et 9,1 €/m² pour les maisons. Les résidences secondaires représentent 0,5 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve reste limitée: 74 logements autorisés sur l'ensemble de la période 2021-2025. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 59 % des logements autorisés.
Côté contexte, Freyming-Merlebach est une commune lorraine, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Contexte physique: sur un relief modérément vallonné, à 223 m d'altitude.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).