01 Le parc de logements
Le parc comprend 2 535 logements dont 2 327 résidences principales, 29 résidences secondaires et 179 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 2 327 | 91,8 % |
| Résidences secondaires | 29 | 1,1 % |
| Logements vacants | 179 | 7,1 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 92 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 7 % de vacants pour un total de 2 535 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 95 | 4,3 % |
| 1919-1945 | 147 | 6,7 % |
| 1946-1970 | 419 | 19,0 % |
| 1971-1990 | 527 | 23,9 % |
| 1991-2005 | 445 | 20,2 % |
| 2006-2019 | 572 | 25,9 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 2006-2019 domine (26 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 4 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 15 | 0,6 % |
| 2 pièces | 191 | 8,2 % |
| 3 pièces | 456 | 19,6 % |
| 4 pièces | 531 | 22,8 % |
| 5 pièces ou plus | 1 134 | 48,7 % |
Le parc compte 4,5 pièces en moyenne par logement, avec 49 % de logements de cinq pièces ou plus et 9 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 2 011 | 2 237 | 2 535 |
| Rés. principales | 1 888 | 2 053 | 2 327 |
| Rés. secondaires | 9 | 13 | 29 |
| Vacants | 115 | 171 | 179 |
En regard, Reichstett (à 11 km, 4 732 hab.) affiche 63,1 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 692 | 72,7 % |
| Locataires (privé) | 512 | 22,0 % |
| Locataires HLM | 89 | 3,8 % |
| Logés gratuitement | 34 | 1,5 % |
La répartition du parc occupé: 72,7 % de propriétaires, 25,8 % de locataires, dont 4 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 710 | 30,5 % |
| Fioul | 526 | 22,6 % |
| Électricité | 664 | 28,5 % |
| Gaz bouteille | 35 | 1,5 % |
| Autre (bois…) | 391 | 16,8 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (31 %), 29 % pour électricité et 23 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 191 |
| 2 à 4 ans | 465 |
| 5 à 9 ans | 441 |
| 10 ans ou plus | 1 230 |
| Total ménages | 2 327 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 333 |
| Sous-occupation modérée | 598 |
| Sous-occupation accentuée | 563 |
| Suroccupation modérée | 34 |
| Suroccupation accentuée | 10 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 131 | 5,6 % |
| 1 voiture | 978 | 42,0 % |
| 2 voitures ou plus | 1 218 | 52,3 % |
Équipement automobile des ménages: 6 % sans voiture, 42 % avec une voiture et 52 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 92,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 939 | 888 | 6 | 45 |
| 1975 | 1 191 | 1 086 | 9 | 96 |
| 1982 | 1 293 | 1 233 | 5 | 55 |
| 1990 | 1 332 | 1 294 | 8 | 30 |
| 1999 | 1 522 | 1 476 | 10 | 36 |
| 2006 | 1 819 | 1 731 | 6 | 82 |
| 2011 | 2 011 | 1 888 | 9 | 115 |
| 2016 | 2 237 | 2 053 | 13 | 171 |
| 2022 | 2 535 | 2 327 | 29 | 179 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 939 logements, le total atteint 2 535 en 2022 (+170 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 203 | 178 | 131 | 194 | 197 | 118 |
| Dont vacants > 2 ans | 33 | 44 | 43 | 52 | 55 | 59 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 14 | 2,4 % |
| Classe B | 65 | 11,4 % |
| Classe C | 214 | 37,4 % |
| Classe D | 145 | 25,3 % |
| Classe E | 68 | 11,9 % |
| Classe F | 41 | 7,2 % |
| Classe G | 25 | 4,4 % |
Le graphique décompose les 572 diagnostics par étiquette énergétique: 37 % en C, 51 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 117 | 20,5 % |
| Classe B | 81 | 14,2 % |
| Classe C | 183 | 32,0 % |
| Classe D | 92 | 16,1 % |
| Classe E | 50 | 8,7 % |
| Classe F | 33 | 5,8 % |
| Classe G | 16 | 2,8 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (32 %), 67 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 207 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 243 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 180 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 184 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 134 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 91 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 91 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 243 pour ceux 1948-1974.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 11 | 3 |
| Classe B | 15 | 50 |
| Classe C | 61 | 153 |
| Classe D | 48 | 97 |
| Classe E | 31 | 37 |
| Classe F | 36 | 5 |
| Classe G | 21 | 4 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 214 kWh/m²/an côté maisons, C à 155 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 25 |
| T3 | 45 |
| T4 | 42 |
| T5+ | 11 |
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Lecture du marché immobilier à Gambsheim à partir des données publiques DVF.
Verdict
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Analyse du marché immobilier à Gambsheim
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,5/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur.
Indices immobiliers de Gambsheim
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,5
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Marché porté par le résidentiel local.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleMarché porté par le résidentiel local.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 27,3 — Percentile dept : 82/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 29/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 7,2 — Percentile dept : 88/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 53/100 - Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 29/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 53/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,1 — Percentile dept : 45/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 312,5 — Percentile dept : 13/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
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Données du marché immobilier à Gambsheim
DVF, loyers, permis, analyse expertLa classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 29,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Gambsheim Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Indicateurs clés du marché
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global |
|---|---|
| Nombre de transactions | – |
| Prix médian/m² | – |
| Prix moyen/m² | – |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 1 152 logements ont été autorisés et 1 042 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 90 %.
Vacance longue durée à Gambsheim
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Gambsheim (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 137 logements ont été autorisés à à Gambsheim, -56 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Gambsheim
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Gambsheim
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (29,06 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Performance énergétique du parc à Gambsheim
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 572 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Gambsheim: classe C en tête, 11,5 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Gambsheim
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Gambsheim : cadre de vie et logement
Gambsheim compte 5 312 habitants, à 128 m d'altitude. Le climat local affiche 11,5 °C de moyenne annuelle et 754 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 10 appellations d'origine rattachées au terroir local et 183 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Gambsheim
Gambsheim et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Gambsheim
Composition du parc immobilier à Gambsheim
2 535 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 1 611 maisons et 921 appartements à à Gambsheim.
Forte proportion de propriétaires occupants : marché stable mais offre locative limitée.
Ancienneté du parc à Gambsheim
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 204 logements).
- Avant 1919 4,3 % 95 logts
- 1919-1945 6,7 % 147 logts
- 1946-1970 19,0 % 419 logts
- 1971-1990 23,9 % 527 logts
- 1991-2005 20,2 % 445 logts
- 2006-2019 26,0 % 572 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Gambsheim
183 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Gambsheim
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
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Communes limitrophes de Gambsheim
Gambsheim est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Loyers observés à Gambsheim: 14,6 €/m²/mois pour un appartement, 11,0 €/m²/mois pour une maison. Les résidences secondaires représentent 1,1 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Flux de construction neuve intermédiaire: 137 logements autorisés sur 2021-2025, dont 120 commencés. Le gros des permis concerne des logements collectifs (57 % des autorisations sur 2021-2025).
Côté contexte, Gambsheim est dans la mosaïque communale alsacienne, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. La géographie joue son rôle: la commune est à 135 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en récente au plus récent.