Le marché immobilier de Gap affiche un prix médian de 2 672 €/m² en 2024, en progression de 5,3 % sur un an. Avec 571 transactions annuelles, la préfecture des Hautes-Alpes montre une dynamique soutenue, portée par un parc à 34,5 % de maisons et une population en légère croissance. Une lecture fine des prix s'impose pour tout projet de vente.
Comment se porte le marché immobilier à Gap
La hausse des prix de 5,3 % (DVF 2024) confirme l'attractivité persistante de Gap. Le volume de transactions, avec 435 ventes d'appartements contre 136 de maisons, révèle un marché polarisé sur le collectif. La fourchette interquartile (1 995 – 3 394 €/m²) indique une dispersion modérée des valeurs. Toutefois, un taux de vacance de 8,3 % et une part de passoires thermiques de 19,4 % introduisent une nuance sur la qualité globale du parc. La construction neuve (+52 % d'autorisations sur 5 ans) pourrait à terme rééquilibrer l'offre et la demande.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La hausse de 5,3 % sur un an, dans un contexte national tendu, confirme l'attractivité résiliente de Gap. Cette croissance, portée par une démographie positive (+1,8 % en 5 ans) et un taux d'emploi de 66 %, suggère un marché sous tension plutôt qu'une bulle spéculative. Le prix du m² pour les maisons dépasse désormais 3 178 €, signe d'une forte demande en logements familiaux. Pour un vendeur, le timing est favorable ; pour un acheteur, anticiper une nouvelle hausse modérée est raisonnable.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Gap
Les appartements, majoritaires (65 % des ventes), se négocient à 2 395 €/m² pour 65 m² médians. Les maisons, plus rares, atteignent 3 178 €/m² (102 m² médians). Le parc est dominé par les propriétaires (51,9 %), avec seulement 3,8 % de résidences secondaires. Les acheteurs sont probablement des ménages locaux, attirés par le statut de pôle de centralité du chef-lieu et ses 2 254 équipements de proximité.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est légèrement favorable aux vendeurs, avec une hausse des prix et un délai de commercialisation qui reste raisonnable. La facilité de vente dépend fortement de l'état du bien et de sa performance énergétique, 19,4 % du parc étant classé F ou G. L'ancrage montagnard et la présence de la gare à 0,7 km stabilisent la demande, sans créer de surchauffe excessive comparé à Échirolles (3 286 €/m²).
Dernières ventes enregistrées à Gap
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Gap
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Gap
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Gap
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Gap (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Les 1 927 logements autorisés sur 5 ans, avec une tendance en hausse de 52 %, traduisent une réponse à la pression démographique. Ce volume important (232 permis en 2024) devrait satisfaire une part de la demande sans créer de sur-offre à court terme, la population continuant de croître. Le neuf, souvent mieux isolé, attire une clientèle sensible aux futures normes énergétiques. Cela peut aussi exercer une pression à la baisse sur les prix de l'ancien très énergivore, moins compétitif.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Gap suit un rythme alpin classique : une accélération au printemps (mars-juin) avec l'arrivée des beaux jours et des acheteurs souhaitant emménager l'été. L'automne (septembre-octobre) connaît aussi une reprise, avant un ralentissement hivernal. Vendre au printemps maximise la visibilité. Acheter en fin d'année peut offrir des opportunités de négociation, certains vendeurs souhaitant conclure avant les fêtes. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut influencer les décisions des vendeurs investisseurs.
Le saviez-vous ?
- Gap est la préfecture la plus haute de France (1 113 m).
- La ville compte 6 monuments historiques protégés.
- La fibre est déployée chez 79 % des foyers.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Gap
- Prix médian au m² à +5,3 % sur un an.
- Écart maison/appart : 783 €/m².
- Coût total médian d'une maison : 324 156 €.
- Loyer maison à 12,8 €/m²/mois.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Gap
Quel est le prix au m² d'un appartement à Gap ?
Le prix médian des appartements à Gap est de 2 395 €/m², pour une surface type de 65 m². Cela représente un investissement médian d'environ 155 000 € (données DVF 2024).
Les prix immobiliers à Gap sont-ils en hausse ?
Oui, les prix ont progressé de +5,3 % sur un an, selon les données DGFiP. Le prix médian global atteint désormais 2 672 €/m², témoignant d'une demande soutenue.
Quelle fourchette de prix pour une maison à Gap ?
Le prix médian d'une maison s'établit à 3 178 €/m². Compte tenu de la surface médiane de 102 m², le budget médian pour une maison avoisine les 324 000 €.
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