01 Le parc de logements
Le parc comprend 920 logements dont 413 résidences principales, 500 résidences secondaires et 7 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 413 | 44,9 % |
| Résidences secondaires | 500 | 54,3 % |
| Logements vacants | 7 | 0,8 % |
Visualisation des trois usages du parc: 45 % d'habitat permanent, 54 % de résidences secondaires et 1 % de logements inoccupés sur un total de 920.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 36 | 9,2 % |
| 1919-1945 | 48 | 12,3 % |
| 1946-1970 | 100 | 25,6 % |
| 1971-1990 | 102 | 26,2 % |
| 1991-2005 | 83 | 21,3 % |
| 2006-2020 | 21 | 5,4 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 26 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 9 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 56 | 13,6 % |
| 2 pièces | 27 | 6,5 % |
| 3 pièces | 58 | 14,0 % |
| 4 pièces | 92 | 22,3 % |
| 5 pièces ou plus | 180 | 43,6 % |
Distribution par taille: 20 % de petits logements (T1-T2), 44 % de grands (5p+), moyenne à 4,2 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 896 | 895 | 920 |
| Rés. principales | 410 | 397 | 413 |
| Rés. secondaires | 426 | 462 | 500 |
| Vacants | 60 | 36 | 7 |
À La Chapelle-Neuve, commune similaire à 35 km, la part de propriétaires est de 84,6 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 259 | 62,7 % |
| Locataires (privé) | 46 | 11,1 % |
| Locataires HLM | 99 | 24,0 % |
| Logés gratuitement | 9 | 2,2 % |
Visualisation des quatre statuts — 62,8 % de propriétaires occupants, 35,1 % de locataires et 24 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 11 | 2,7 % |
| Fioul | 50 | 12,1 % |
| Électricité | 221 | 53,5 % |
| Gaz bouteille | 48 | 11,6 % |
| Autre (bois…) | 83 | 20,1 % |
Le électricité équipe 54 % des résidences principales, devant autres sources (bois notamment) (20 %) et fioul (12 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 43 |
| 2 à 4 ans | 84 |
| 5 à 9 ans | 73 |
| 10 ans ou plus | 212 |
| Total ménages | 413 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 43 |
| Sous-occupation modérée | 57 |
| Sous-occupation accentuée | 82 |
| Sous-occupation très accentuée | 182 |
| Suroccupation modérée | 47 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 93 | 22,5 % |
| 1 voiture | 226 | 54,7 % |
| 2 voitures ou plus | 94 | 22,8 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 23 % sans, 55 % à une voiture, 23 % multi-motorisés. Par ailleurs, 62,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 535 | 364 | 156 | 15 |
| 1975 | 600 | 352 | 209 | 39 |
| 1982 | 665 | 338 | 309 | 18 |
| 1990 | 734 | 341 | 374 | 19 |
| 1999 | 862 | 435 | 423 | 4 |
| 2007 | 894 | 438 | 424 | 32 |
| 2012 | 896 | 410 | 426 | 60 |
| 2017 | 895 | 397 | 462 | 36 |
| 2023 | 920 | 413 | 500 | 7 |
Sur la période 1968-2023, le nombre de logements évolue de 535 à 920, soit +72 %.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 29 | 28 | 43 | 49 | 52 | 37 | 54 |
| Dont vacants > 2 ans | 16 | 16 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 4,0 % |
| Classe B | 21 | 9,3 % |
| Classe C | 40 | 17,8 % |
| Classe D | 66 | 29,3 % |
| Classe E | 43 | 19,1 % |
| Classe F | 26 | 11,6 % |
| Classe G | 20 | 8,9 % |
La classe D domine avec 29 % des diagnostics, et 31 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 47 | 20,9 % |
| Classe B | 104 | 46,2 % |
| Classe C | 38 | 16,9 % |
| Classe D | 7 | 3,1 % |
| Classe E | 8 | 3,6 % |
| Classe F | 16 | 7,1 % |
| Classe G | 5 | 2,2 % |
Émissions CO₂: 46 % des logements relèvent de la classe B, 84 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 309 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 251 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 178 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 227 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 222 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 75 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 309 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 75 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 9 |
| Classe B | 20 | 1 |
| Classe C | 29 | 11 |
| Classe D | 44 | 22 |
| Classe E | 29 | 14 |
| Classe F | 21 | 5 |
| Classe G | 14 | 6 |
Côté maisons, la dominante est D (230 kWh/m²/an); côté appartements, D (249).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 8 |
| T3 | 12 |
| T4 | 23 |
| T5+ | 3 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Gâvres (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Gâvres est la commune ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département Morbihan. (sur 249 communes) Voir le classement
Résumé
Gâvres présente une empreinte touristique marquée dans son parc: 54,3 % de résidences secondaires, soit 500 logements sur 920 au total. Le parc se résume presque exclusivement à des maisons individuelles (87,5 %). Ancrage local: la commune est dans la péninsule armoricaine, à une trentaine de kilomètres du littoral morbihannais (28 km).
62,8 % des ménages de Gâvres possèdent leur résidence principale, selon les données INSEE. Le segment social représente 24,0 % du parc occupé à titre principal.
L'ancienneté du parc de Gâvres mêle deux époques — 9,2 % avant 1919, 5,4 % après 2006. Performance énergétique en retrait: classe D en tête et consommation moyenne (236 kWh/m²/an) supérieure à la moyenne française. Le poids des classes F et G — 20,4 % du parc diagnostiqué — chiffre l'effort de rénovation à entreprendre. Le chauffage principal est dominé par électricité (53,5 % des résidences principales).
Le nombre de logements de Gâvres varie peu sur la période 2017–2023. Répartition équilibrée de la motorisation: 22,5 % de ménages sans voiture, 22,8 % à au moins deux voitures.
Gâvres appartient au tissu dans la péninsule armoricaine, repère pour lire son marché résidentiel. Le contexte naturel (à une trentaine de kilomètres du littoral morbihannais (28 km)) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2023 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Parmi les 249 communes du Morbihan, Gâvres se place dans le top 19 % des plus chères au m².
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
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Positionnement sur le marché
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Analyse du marché immobilier à Gâvres
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Gâvres
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Gâvres s'établit à 3 188 €, sur la base de 13 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Gâvres se positionne dans le top 19 % des communes les plus chères du Morbihan.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 41,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Gâvres Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Gâvres
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, le prix médian s'établit à 3 188 €/m² pour 13 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 90 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 13 | 13 |
| Prix médian/m² | 3 188 € | 3 188 € |
| Prix moyen/m² | 3 333 € | |
| Surface médiane | – | 90 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 17 | 2 800 € |
| 2022 | 14 | 4 270 € |
| 2023 | 18 | 4 002 € |
| 2024 | 18 | 3 604 € |
| 2025 | 13 | 3 188 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 114 logements ont été autorisés et 58 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 51 %.
Vacance longue durée à Gâvres
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Gâvres (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Gâvres: 15 logements autorisés sur 5 ans, 1 pour la dernière année (-17 %).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Gâvres
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Gâvres
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,78 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Gâvres
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 225 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Gâvres: majorité classée D, part de passoires thermiques à 20,4 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Gâvres
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Gâvres : cadre de vie et logement
Avec 696 habitants concentrés sur 1,88 km² (370 hab/km²), Gâvres affiche un tissu villageois dense.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 5 appellations d'origine rattachées au terroir local et 38 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Gâvres
Gâvres et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Gâvres
Composition du parc immobilier à Gâvres
920 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Gâvres: 93,6 % de maisons, 6,4 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Gâvres
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 391 logements).
- Avant 1919 9,2 % 36 logts
- 1919-1945 12,3 % 48 logts
- 1946-1970 25,6 % 100 logts
- 1971-1990 26,1 % 102 logts
- 1991-2005 21,2 % 83 logts
- 2006-2020 5,4 % 21 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Gâvres
38 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Gâvres
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR submersion marine de Gâvres PPRN Approuvé approuvé le 22/12/2010
- PPRL de la Petite Mer de Gâvres PPRN Approuvé approuvé le 11/01/2016
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Gâvres
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
286 920 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Gâvres
Quel est le prix de l'immobilier à Gâvres ?
Le prix médian au m² à Gâvres est de 3 188 € (données DVF, 13 transactions). Pour une maison de 90 m² (surface médiane locale), compter environ 287 000 €.
Comment Gâvres se situe-t-elle dans le Morbihan ?
Gâvres se classe au 47ᵉ rang sur 249 communes du Morbihan — dans le top 19 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Gâvres ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Gâvres est de 4,2 % (loyer de 11,3 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Le parc immobilier de Gâvres est-il énergétiquement dégradé ?
20,4 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Gâvres.
Communes limitrophes de Gâvres
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Résumé
Le prix médian au m² à Gâvres atteint 3 188 € sur 13 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 3 188 €/m² pour 90 m². Rapporté au revenu médian de Gâvres, un logement de 90 m² (286 920 €) représente 11,6 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 12,8 €/m² pour un appartement et 11,3 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,2 %, un niveau intermédiaire. La proportion de résidences secondaires (54,3 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
Flux de construction neuve intermédiaire: 15 logements autorisés sur 2021-2025, dont 5 commencés. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 100 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier de Gâvres s'interprète dans un contexte plus large — Gâvres est dans la péninsule armoricaine, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Gâvres est à une trentaine de kilomètres du littoral morbihannais (28 km), autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.