01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 087 logements dont 484 résidences principales, 555 résidences secondaires et 48 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 484 | 44,5 % |
| Résidences secondaires | 555 | 51,1 % |
| Logements vacants | 48 | 4,4 % |
Le graphique détaille la structure des 1 087 logements: 45 % sont habités en permanence, 51 % épisodiquement et 4 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 49 | 10,4 % |
| 1919-1945 | 30 | 6,4 % |
| 1946-1970 | 58 | 12,4 % |
| 1971-1990 | 135 | 28,8 % |
| 1991-2005 | 113 | 24,1 % |
| 2006-2019 | 84 | 17,9 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (29 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 10 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 5 | 1,0 % |
| 2 pièces | 22 | 4,5 % |
| 3 pièces | 52 | 10,7 % |
| 4 pièces | 94 | 19,4 % |
| 5 pièces ou plus | 311 | 64,3 % |
Taille moyenne: 5,3 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 64 %, les T1-T2 6 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 942 | 1 046 | 1 087 |
| Rés. principales | 424 | 477 | 484 |
| Rés. secondaires | 490 | 545 | 555 |
| Vacants | 28 | 25 | 48 |
73,5 % de part de propriétaires à Larré, commune de population comparable à 33 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 387 | 80,0 % |
| Locataires (privé) | 69 | 14,3 % |
| Locataires HLM | 16 | 3,3 % |
| Logés gratuitement | 12 | 2,5 % |
Occupation des résidences principales — 79,9 % appartiennent à leurs occupants, 17,5 % sont louées, avec 3 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 8 | 1,6 % |
| Fioul | 68 | 14,0 % |
| Électricité | 276 | 56,9 % |
| Gaz bouteille | 46 | 9,5 % |
| Autre (bois…) | 87 | 17,9 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (57 %), 18 % pour autres sources (bois notamment) et 14 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 30 |
| 2 à 4 ans | 65 |
| 5 à 9 ans | 91 |
| 10 ans ou plus | 298 |
| Total ménages | 484 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 29 |
| Sous-occupation modérée | 74 |
| Sous-occupation accentuée | 73 |
| Suroccupation modérée | 15 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 29 | 6,0 % |
| 1 voiture | 246 | 50,8 % |
| 2 voitures ou plus | 210 | 43,4 % |
Ventilation par équipement automobile: 6 % sans véhicule, 51 % mono-motorisés, 43 % multi-motorisés. Par ailleurs, 81,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 394 | 243 | 142 | 9 |
| 1975 | 457 | 274 | 177 | 6 |
| 1982 | 607 | 313 | 274 | 20 |
| 1990 | 774 | 339 | 383 | 52 |
| 1999 | 849 | 421 | 407 | 21 |
| 2006 | 900 | 420 | 437 | 43 |
| 2011 | 942 | 424 | 490 | 28 |
| 2016 | 1 046 | 477 | 545 | 25 |
| 2022 | 1 087 | 484 | 555 | 48 |
Trajectoire de long terme: 394 logements en 1968, 1 087 en 2022 (+176 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 61 | 57 | 60 | 84 | 79 | 56 |
| Dont vacants > 2 ans | 11 | 15 | 14 | 16 | 25 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 20 | 7,6 % |
| Classe B | 10 | 3,8 % |
| Classe C | 57 | 21,6 % |
| Classe D | 100 | 37,9 % |
| Classe E | 47 | 17,8 % |
| Classe F | 19 | 7,2 % |
| Classe G | 11 | 4,2 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 38 % des logements et 33 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 54 | 20,5 % |
| Classe B | 132 | 50,0 % |
| Classe C | 36 | 13,6 % |
| Classe D | 11 | 4,2 % |
| Classe E | 13 | 4,9 % |
| Classe F | 14 | 5,3 % |
| Classe G | 4 | 1,5 % |
Émissions CO₂: 50 % des logements relèvent de la classe B, 84 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 280 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 232 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 225 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 149 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 146 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 105 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 280 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 105 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 12 | 8 |
| Classe B | 6 | 4 |
| Classe C | 39 | 18 |
| Classe D | 54 | 46 |
| Classe E | 27 | 20 |
| Classe F | 16 | 3 |
| Classe G | 10 | 1 |
Performance comparée: maisons classées D (214), appartements classés D (218), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 4 |
| T3 | 6 |
| T4 | 4 |
| T5+ | 1 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Larmor-Baden (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Larmor-Baden est atypique: 51,1 % des 1 087 logements sont des résidences secondaires, témoignant d'une forte fonction résidentielle non permanente. Profil pavillonnaire affirmé: 80,1 % de maisons individuelles pour 19,9 % d'appartements. Côté cadre local, Larmor-Baden est dans la péninsule armoricaine, en plaine, à 26 m d'altitude, dans l'arrière-pays proche du littoral morbihannais, à 12 km.
Le parc est quasi exclusivement en propriété occupante: 79,9 % des ménages possèdent leur résidence principale. 3,3 % des logements occupés à titre principal sont des HLM.
La structure par époque du parc est contrastée — 10,4 % avant 1919 et 17,9 % depuis 2006. Le profil DPE est représentatif de la moyenne française — D et 215 kWh/m²/an. Le poids des classes F et G — 11,4 % du parc diagnostiqué — chiffre l'effort de rénovation à entreprendre. électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 56,9 % des résidences principales.
Larmor-Baden affiche une croissance de son parc de +3,9 % depuis 2016. Profil fortement motorisé: 43,4 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Larmor-Baden est dans la péninsule armoricaine. Côté topographie, Larmor-Baden se trouve en plaine, à 26 m d'altitude, dans l'arrière-pays proche du littoral morbihannais, à 12 km, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Prix médian au m² à 5 752 € à Larmor-Baden, dans un marché de 23 transactions annuelles.
Verdict
➤ marché à aborder avec prudence
Points clés
- ⚠ Solvabilité locale fragile
- ⚠ Marché déjà sous forte pression
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique i
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme i
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 2 % du Morbihan
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
Analyse du marché immobilier à Larmor-Baden
Le marché de Larmor-Baden est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Larmor-Baden
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
8,8
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Marché tendu : peu de marge, agir vite.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéMarché tendu : peu de marge, agir vite.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Peu accessible : prix > capacité locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessiblePeu accessible : prix > capacité locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,6
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
6,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 6000,0 — Percentile dept : 97/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 14,8 — Percentile dept : 94/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 51,1 — Percentile dept : 92/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 4,4 — Percentile dept : 61/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 229,3 — Percentile dept : 84/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 14,8 — Percentile dept : 6/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 35,6 — Percentile dept : 9/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 1,5 — Percentile dept : 79/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 20,0 — Percentile dept : 42/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 51,1 — Percentile dept : 92/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,4 — Percentile dept : 61/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 97/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 6000,0 — Percentile dept : 3/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 51,1 — Percentile dept : 92/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 97/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,4 — Percentile dept : 19/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 229,3 — Percentile dept : 17/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Larmor-Baden : opportunités et risques
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Données du marché immobilier à Larmor-Baden
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Larmor-Baden s'établit à 5 752 €, sur la base de 23 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Larmor-Baden se positionne dans le top 2 % des communes les plus chères du Morbihan.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 37,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (2,5 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Larmor-Baden Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Larmor-Baden
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 5 752 €/m² de prix médian pour 23 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +12,7 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 42 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
82,6 % de maisons et 17,4 % d'appartements parmi les 23 transactions enregistrées.
82,6 % maisons, 17,4 % appartements sur 23 ventes: le collectif pèse 17,4 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 23 | 19 | 4 |
| Prix médian/m² | 5 752 € | 5 974 € | 5 112 € |
| Prix moyen/m² | 9 638 € | ||
| Surface médiane | – | 100 m² | 42 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 18 | 5 104 € |
| 2022 | 24 | 5 685 € |
| 2023 | 20 | 6 481 € |
| 2024 | 20 | 5 863 € |
| 2025 | 23 | 5 752 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 442 autorisations et 164 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 37 %.
Vacance longue durée à Larmor-Baden
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Larmor-Baden (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Larmor-Baden: 166 logements autorisés sur 5 ans, 108 pour la dernière année (+403 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Larmor-Baden
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Larmor-Baden
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (37,07 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Larmor-Baden
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 264 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Larmor-Baden: majorité classée D, part de passoires thermiques à 11,4 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Larmor-Baden
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Larmor-Baden : cadre de vie et logement
Larmor-Baden, commune de 917 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : à seulement 7 m d'altitude.
Le territoire abrite 3 monuments historiques protégés, 7 appellations d'origine rattachées au terroir local et 53 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Larmor-Baden
Larmor-Baden et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Larmor-Baden
Composition du parc immobilier à Larmor-Baden
1 087 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Larmor-Baden: 80,2 % de maisons, 19,8 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Larmor-Baden
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 469 logements).
- Avant 1919 10,4 % 49 logts
- 1919-1945 6,4 % 30 logts
- 1946-1970 12,4 % 58 logts
- 1971-1990 28,8 % 135 logts
- 1991-2005 24,1 % 113 logts
- 2006-2019 17,9 % 84 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Larmor-Baden
53 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Larmor-Baden
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Larmor-Baden
Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
575 200 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Investir à Larmor-Baden : passer à l'action
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Larmor-Baden grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Larmor-Baden
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Larmor-Baden
Quel est le prix de l'immobilier à Larmor-Baden ?
Le prix médian au m² à Larmor-Baden est de 5 752 € (données DVF, 23 transactions). Pour une maison de 100 m² (surface médiane locale), compter environ 597 000 €.
Comment Larmor-Baden se situe-t-elle dans le Morbihan ?
Larmor-Baden se classe au 4ᵉ rang sur 249 communes du Morbihan — dans le top 2 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Larmor-Baden ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Larmor-Baden est de 2,5 % (loyer de 12,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Larmor-Baden prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
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Résumé
Les transactions DVF 2026 à Larmor-Baden font ressortir un médian à 5 752 €/m², très au-dessus de la médiane départementale. Au classement départemental, Larmor-Baden se place dans les 2 % de communes les plus chères du Morbihan.
Le prix médian de Larmor-Baden gagne +12,7 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 105 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le marché penche nettement côté maisons (82,6 %), vendues autour de 5 974 €/m² pour des surfaces médianes de 100 m². Rapporté au revenu médian de Larmor-Baden, un logement de 100 m² (597 400 €) représente 21,0 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 13,3 €/m² pour un appartement et 12,6 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix, le loyer annuel offre un rendement brut estimé autour de 3,1 %: un marché où l'enjeu patrimonial prime sur le cash-flow locatif. Le parc local comporte 51,1 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
La construction neuve est soutenue à Larmor-Baden: 166 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 33 par an. Le gros des permis concerne des logements collectifs (59 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier de Larmor-Baden s'interprète dans un contexte plus large — Larmor-Baden est dans la péninsule armoricaine, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Contexte physique: dans l'arrière-pays proche du littoral morbihannais, à 12 km, en plaine, à 26 m d'altitude.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).