01 Le parc de logements
Le parc comprend 259 logements dont 56 résidences principales, 203 résidences secondaires et 0 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 56 | 21,6 % |
| Résidences secondaires | 203 | 78,4 % |
| Logements vacants | 0 | 0,0 % |
Sur les 259 logements recensés, 22 % sont occupés à l'année, 78 % servent de résidence secondaire et 0 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 9 | 16,4 % |
| 1919-1945 | 3 | 5,5 % |
| 1946-1970 | 7 | 12,7 % |
| 1971-1990 | 17 | 30,9 % |
| 1991-2005 | 7 | 12,7 % |
| 2006-2020 | 12 | 21,8 % |
La période 1971-1990 concentre 30 % du parc, tandis que 16 % datent d'avant 1919 et 21 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 | 3,6 % |
| 2 pièces | 3 | 5,5 % |
| 3 pièces | 11 | 20,0 % |
| 4 pièces | 18 | 32,7 % |
| 5 pièces ou plus | 21 | 38,2 % |
Distribution par taille: 9 % de petits logements (T1-T2), 38 % de grands (5p+), moyenne à 4,2 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 249 | 245 | 259 |
| Rés. principales | 60 | 56 | 56 |
| Rés. secondaires | 187 | 183 | 203 |
| Vacants | 2 | 6 | 0 |
En regard, Tréhorenteuc (à 86 km, 111 hab.) affiche 90,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 35 | 62,5 % |
| Locataires (privé) | 10 | 17,9 % |
| Locataires HLM | 10 | 17,9 % |
| Logés gratuitement | 0 | 0,0 % |
Visualisation des quatre statuts — 63,6 % de propriétaires occupants, 36,4 % de locataires et 18 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 1 | 1,8 % |
| Électricité | 44 | 80,0 % |
| Autre (bois…) | 10 | 18,2 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 80 %. autres sources (bois notamment) pèse 18 %, fioul 2 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 |
| 2 à 4 ans | 8 |
| 5 à 9 ans | 12 |
| 10 ans ou plus | 33 |
| Total ménages | 56 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 0 |
| Sous-occupation modérée | 22 |
| Sous-occupation accentuée | 16 |
| Sous-occupation très accentuée | 16 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 34 | 60,7 % |
| 1 voiture | 19 | 33,9 % |
| 2 voitures ou plus | 2 | 3,6 % |
Équipement automobile des ménages: 61 % sans voiture, 34 % avec une voiture et 4 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 1,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 107 | 56 | 45 | 6 |
| 1975 | 131 | 50 | 70 | 11 |
| 1982 | 154 | 45 | 91 | 18 |
| 1990 | 177 | 60 | 112 | 5 |
| 1999 | 206 | 55 | 133 | 18 |
| 2007 | 225 | 50 | 175 | 1 |
| 2012 | 249 | 60 | 187 | 2 |
| 2017 | 245 | 56 | 183 | 6 |
| 2023 | 259 | 56 | 203 | 0 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 107 logements, le total atteint 259 en 2023 (+142 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 |
|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 14 | 17 | 15 | 15 | 13 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 1 | 4,0 % |
| Classe C | 2 | 8,0 % |
| Classe D | 13 | 52,0 % |
| Classe E | 6 | 24,0 % |
| Classe F | 3 | 12,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique décompose les 25 diagnostics par étiquette énergétique: 52 % en D, 12 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 8,0 % |
| Classe B | 19 | 76,0 % |
| Classe C | 4 | 16,0 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (76 %), et 100 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 263 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 297 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 286 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 258 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 210 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 297 kWh/m²/an pour le bâti 1948-1974, 210 pour le bâti 2001-2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 1 | 0 |
| Classe C | 1 | 1 |
| Classe D | 10 | 3 |
| Classe E | 6 | 0 |
| Classe F | 3 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Côté maisons, la dominante est D (248 kWh/m²/an); côté appartements, D (232).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 2 |
| T3 | 5 |
| T4 | 4 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Hœdic (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Hœdic est la commune ayant le moins de logements vacants du département Morbihan. (sur 249 communes) Voir le classement
- Hœdic est le petit village ayant la plus faible part de propriétaires du département Morbihan. (sur 24 petits villages entre 100 et 500 habitants) Voir le classement
- Hœdic est le petit village ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département Morbihan. (sur 24 petits villages entre 100 et 500 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc de Hœdic est atypique: 78,4 % des 259 logements sont des résidences secondaires, témoignant d'une forte fonction résidentielle non permanente. Typologie à très forte dominante pavillonnaire — 93,1 % de maisons. Hœdic est une commune bretonne du maillage armoricain, à 27 km du littoral morbihannais.
Selon l'INSEE, 63,6 % des résidences principales de Hœdic sont occupées par leurs propriétaires, 36,4 % par des locataires. Le parc HLM pèse 17,9 % de l'offre de résidences principales.
Le parc mêle bâti ancien (16,1 % avant 1919) et constructions récentes (21,4 % après 2006). Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante D et une consommation de 245 kWh/m²/an, au-dessus de la moyenne nationale (203) — un signal de bâti à rénover. 12,0 % des logements diagnostiqués sont classés passoires thermiques (F ou G). Le électricité équipe 80,0 % des logements occupés à titre principal.
Progression modérée du parc: +5,7 % entre 2017 et 2023. La motorisation des ménages de Hœdic traduit un profil urbain: 60,7 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune bretonne du maillage armoricain. Le cadre géographique à 27 km du littoral morbihannais nuance les caractéristiques du parc local.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2023: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Parmi les 249 communes du Morbihan, Hœdic se place dans le top 9 % des plus chères au m².
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 12,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ⚠ 12,7 années de revenu médian pour 70 m²
- ⚠ Rendement locatif brut limité (3,8 %)
Pour qui est faite cette commune ?
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- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 9 % du Morbihan
Analyse du marché immobilier à Hœdic
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 12,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
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Données du marché immobilier à Hœdic
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Hœdic s'établit à 4 036 €, sur la base de 2 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Hœdic se positionne dans le top 9 % des communes les plus chères du Morbihan.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 28,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (3,8 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Hœdic Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Hœdic
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, le prix médian s'établit à 4 036 €/m² pour 2 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 79 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 2 | 2 |
| Prix médian/m² | 4 036 € | 4 036 € |
| Prix moyen/m² | 4 036 € | |
| Surface médiane | – | 79 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 3 | 5 417 € |
| 2022 | 3 | 6 000 € |
| 2023 | 4 | 6 365 € |
| 2024 | 3 | 5 000 € |
| 2025 | 2 | 4 036 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 26 logements ont été autorisés et 16 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 62 %.
Construction neuve à Hœdic (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Hœdic totalise 8 logements sur 5 ans, soit +60 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Hœdic
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les appartements, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Hœdic
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (28,88 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,7 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Hœdic
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 25 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Hœdic est D, avec 12,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Hœdic
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Hœdic : cadre de vie et logement
Hœdic compte 104 habitants sur 2,08 km². Le climat local affiche 12,7 °C de moyenne annuelle et 741 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 3 monuments historiques protégés, 5 appellations d'origine rattachées au terroir local et 22 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Climat à Hœdic
Composition du parc immobilier à Hœdic
259 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Hœdic est composé très majoritairement de maisons (93,4 %), profil résidentiel familial typique.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Hœdic
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 56 logements).
- Avant 1919 16,1 % 9 logts
- 1919-1945 5,4 % 3 logts
- 1946-1970 12,5 % 7 logts
- 1971-1990 30,4 % 17 logts
- 1991-2005 12,5 % 7 logts
- 2006-2020 21,4 % 12 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Hœdic
22 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Hœdic
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Hœdic
Pour une maison de 79 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
318 844 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Hœdic
Quel est le prix de l'immobilier à Hœdic ?
Le prix médian au m² à Hœdic est de 4 036 € (données DVF, 2 transactions). Pour une maison de 79 m² (surface médiane locale), compter environ 319 000 €.
Comment Hœdic se situe-t-elle dans le Morbihan ?
Hœdic se classe au 23ᵉ rang sur 249 communes du Morbihan — dans le top 9 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Hœdic ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Hœdic est de 3,8 % (loyer de 12,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Hœdic prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Résumé
Côté prix, Hœdic est un marché tendu — 4 036 €/m² sur 2 ventes récentes, +51,9 % par rapport au reste du Morbihan. La commune figure parmi les 9 % les plus chères du Morbihan au mètre carré.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Hœdic à un niveau significatif — 4 036 €/m² en médiane.
Les loyers d'annonce de Hœdic avoisinent 13,3 €/m² pour les appartements et 12,7 €/m² pour les maisons. Rendement brut calculé: environ 3,8 % sur un bien médian. Avec 78,4 % de résidences secondaires, Hœdic est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
La construction neuve est soutenue à Hœdic: 8 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 2 par an. Le gros des permis concerne des maisons individuelles groupées (100 % des autorisations sur 2021-2025).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Hœdic est une commune bretonne du maillage armoricain. Contexte physique: à 27 km du littoral morbihannais.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).