Faut-il investir à Hague en 2026 ?
Commune du Cotentin bénéficiant d'une attractivité territoriale élevée et d'une bonne densité d'équipements, La Hague présente un marché immobilier marqué par une forte volatilité récente. Entre un pic de prix en 2023 et une correction en 2024, l'équation investisseur s'en trouve complexifiée. Voici notre décryptage.
Avec un rendement locatif brut de 5,6 % pour les maisons, La Hague se distingue comme un marché à fort potentiel cash-flow, malgré une correction récente.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler les maisons pour le rendement locatif, en acceptant une plus-value incertaine à court terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé : 5,6 %
- ✓ Correction récente : point d'entrée opportun
- ✓ Densité de services élevée (ICS 5,6/10)
- ⚠ Accessibilité faible (IAI 2,8/10)
- ⚠ Variation annuelle négative : -24,9 % en 2024
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian est supérieur de 53 % à celui de Souleuvre-en-Bocage, commune comparable de la Manche.
- Il se positionne au-dessus de la moyenne départementale pour l'attractivité territoriale (IAT 5,5/10).
- Le rendement locatif des maisons (5,6 %) dépasse largement celui des grandes métropoles côtières.
Analyse du marché immobilier à Hague
Le marché immobilier de la Hague affiche une pression notable (IPI 7,3/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de la Hague
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,3
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (7,3/10) indique un marché dynamique, mais exige une sélection rigoureuse des biens.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (7,3/10) indique un marché dynamique, mais exige une sélection rigoureuse des biens.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Une accessibilité faible (2,8/10) indique que les prix dépassent la capacité d'achat locale, limitant la liquidité à la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenUne accessibilité faible (2,8/10) indique que les prix dépassent la capacité d'achat locale, limitant la liquidité à la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,0
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative élevée (5,5/10) soutient la demande en location annuelle, favorable aux investisseurs.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative élevée (5,5/10) soutient la demande en location annuelle, favorable aux investisseurs.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Une pression touristique modérée (3,6/10) limite le potentiel de la location saisonnière ; privilégiez le locatif classique.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleUne pression touristique modérée (3,6/10) limite le potentiel de la location saisonnière ; privilégiez le locatif classique.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2406,0 — Percentile dept : 83/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 6,6 — Percentile dept : 74/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 13,7 — Percentile dept : 60/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 55/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1435,5 — Percentile dept : 99/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 6,6 — Percentile dept : 26/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 58,0 — Percentile dept : 38/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 9,3 — Percentile dept : 9/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 27,2 — Percentile dept : 80/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 13,7 — Percentile dept : 60/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 55/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 25/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2406,0 — Percentile dept : 17/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 13,7 — Percentile dept : 60/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 25/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,7 — Percentile dept : 39/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1435,5 — Percentile dept : 1/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Hague : opportunités et risques
Investir à La Hague en 2026 se justifie principalement par la recherche d'un rendement locatif solide sur les maisons, affichant un brut de 5,6 % selon la carte des loyers. Ce rendement, nettement supérieur à celui des appartements (2,2 %), compense partiellement le risque de stagnation des prix après la correction. Attention toutefois, la taxe foncière, à 46,34 %, vient sensiblement grever ce rendement, ramenant le net estimé autour de 3,2 %.
Le parc ancien, avec 20,9 % de biens construits avant 1945 et 12,5 % de passoires thermiques (classes F/G), comporte un risque rénovation à intégrer. La loi Climat & Résilience, qui interdira la location des logements les plus énergivores, peut imposer des travaux substantiels dans les prochaines années, impactant la rentabilité.
Enfin, la dynamique de construction neuve (+96 % d'autorisations) et la faible part de résidences secondaires (13,7 %) dessinent un marché orienté vers la résidence principale. Une stratégie d'investissement locatif classique en location annuelle est donc plus pertinente qu'un pari sur la location saisonnière, et doit viser des biens rénovés ou à fort potentiel de mise aux normes.
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Données du marché immobilier à Hague
DVF, loyers, permis, analyse expertLes données DVF 2024 confirment la singularité du marché haguais : une valeur médiane à 2 294 €/m², en repli de près d'un quart sur un an. Cette correction fait suite à une année 2023 exceptionnelle où les prix avaient franchi la barre des 3 000 €/m², signe d'un marché capable de fortes amplitudes. 94,7 % du parc est constitué de maisons, ce qui en fait un marché très homogène et familial, peu exposé aux aléas des copropriétés.
La comparaison avec les communes voisines est éclairante. Alors que Granville caracole à 3 478 €/m², La Hague présente un écart de valorisation de 53 %, offrant un effet de levier non négligeable pour un investisseur. Néanmoins, cet écart s'explique aussi par des indicateurs différents : la pression touristique y est modérée (IPTI 3,6/10) et l'accessibilité, mesurée par l'IAI à 2,8/10, reste un point faible structurel.
Le contexte territorial, avec un taux de chômage contenu (7,3 %) et une offre de services dense (ICS 5,6/10), soutient la demande locative. Cependant, la dépendance à la dynamique de l'emploi local, notamment liée au pôle industriel et scientifique de la région, impose de surveiller la santé économique du Cotentin pour tout pari à long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de la Hague Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à La Hague révèle une trajectoire en dents de scie, caractéristique d'un marché réactif. Après une stabilité relative entre 2020 et 2022 (autour de 2 100 €/m²), les prix ont bondi de 31 % en 2023 pour atteindre 2 276 €/m², avant une correction brutale de -24,9 % en 2024. Cette volatilité, supérieure à celle observée dans des communes voisines comme Avranches, indique un marché sensible aux phénomènes de surchauffe. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique suggère une fenêtre d'entrée potentiellement favorable, mais impose une grande prudence sur la valorisation du bien choisi. La comparaison maisons/appartements montre une divergence totale, les appartements affichant un prix médian bien plus élevé mais sur un volume de transactions marginal (3 ventes).
Évolution du marché immobilier de la Hague
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 118 €/m² → 2 294 €/m² (+8,3 %), volume annuel actuel 103 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières pour La Hague dessinent un profil d'investissement cash-flow positif sur les maisons. Pour un bien type de 98 m² à 220 500 €, un loyer mensuel estimé à 1 019 € permet de couvrir une mensualité de crédit standard (taux à 3,5 % sur 20 ans, apport de 20 %). Le rendement brut s'établit à 5,6 %. Toutefois, le rendement net estimé (environ 3,2 %) est rogné par une taxe foncière élevée (46,34 %) et les charges de gestion. L'effort résiduel mensuel après perception du loyer peut donc être nul, voire légèrement positif, ce qui rend le montage viable sans effort d'épargne complémentaire. Pour les appartements, le calcul est moins favorable en raison d'un prix au m² très élevé et d'un rendement brut faible (2,2 %).
Acheter vs Louer — appartement 80 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le profil des transactions à La Hague en 2024 confirme la domination écrasante du marché des maisons individuelles, qui représentent 100 des 154 ventes. Le volume annuel de transactions (154) est en repli par rapport aux années 2022-2023 (plus de 200 ventes), ce qui peut traduire un marché en phase de digestion après le pic de prix. La surface médiane vendue (98 m² pour les maisons) et le prix médian (2 301 €/m²) indiquent un marché centré sur des biens de taille familiale, typique d'un territoire où les propriétaires occupants sont majoritaires (72,8 %). Ce marché reste relativement liquide, mais la faible part de logements vacants (6,7 %) suggère une offre tendue, pouvant soutenir les prix à moyen terme malgré la correction récente.
Répartition des ventes
97,1 % de maisons et 2,9 % d'appartements parmi les 103 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 97,1 % des mutations, pour un prix médian de 2 301 €/m² (maisons) contre 1 562 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 103 | 100 | 3 |
| Prix médian/m² | 2 294 € | 2 301 € | 1 562 € |
| Prix moyen/m² | 2 482 € | ||
| Surface médiane | – | 92 m² | 80 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 134 | 2 118 € |
| 2022 | 159 | 2 368 € |
| 2023 | 97 | 2 379 € |
| 2024 | 112 | 2 235 € |
| 2025 | 103 | 2 294 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à La Hague affiche une nette accélération, avec 174 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en hausse de 96 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette dynamique, portée par l'intercommunalité du Cotentin, répond à une pression démographique légèrement positive sur cinq ans (+0,9 %). Un tel volume de mises sur le marché, concentré sur un petit territoire de 8 km², nécessite une vigilance quant à un risque de sur-offre à moyen terme, susceptible de modérer la hausse des prix de l'ancien. Elle indique aussi une volonté politique de développement et une attractivité résidentielle confirmée, particulièrement pour les ménages attirés par le cadre de vie et les 339 équipements recensés.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 48 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 18 sur 2013 — soit +166,7 %.
Vacance longue durée à Hague
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Hague (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Hague: 151 logements autorisés sur 5 ans, 24 pour la dernière année (+13 %).
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Hague
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Hague
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,34 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le passage du rendement brut au net intègre des charges spécifiques à La Hague. La taxe foncière sur le bâti, à 46,34 % du taux national, est le premier poste. Sur un rendement brut de 5,6 % pour une maison, comptez environ 1 point pour la taxe. Ajoutez la provision pour travaux (parc ancien à 20,9 % d'avant 1945), la gestion locative et un taux de vacance de 6,7 %. En copropriété, les charges courantes pèsent aussi, surtout dans les rares appartements.
Performance énergétique du parc à Hague
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 939 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Hague: majorité classée D, part de passoires thermiques à 12,5 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La performance énergétique dominante du parc est classe D (197 kWh/m²/an), avec 12,5 % de passoires thermiques (F/G). Ce taux, légèrement inférieur à la moyenne nationale, reste un risque réglementaire. Les logements classés F ou G seront progressivement interdits à la location (loi Climat). Pour un achat, anticipez un budget rénovation, surtout pour les 20,9 % de biens construits avant 1945.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les maisons, qui constituent l'offre naturelle et répondent à la demande locale. Les T3/T4 anciens, même nécessitant des travaux, sont stratégiques. Méfiez-vous des petits appartements, dont le rendement net est faible (1,2 %) et le marché étroit. Le neuf, en hausse, peut offrir un DPE vert mais avec une prime de prix à l'achat. Attention, 12,5 % du parc est classé F ou G, une passoire thermique impliquant des travaux obligatoires avant 2028.
Quelles zones cibler à Hague ?
Le centre-bourg, dense (1 435,5 hab/km²) et bien doté en commerces et services, offre la meilleure liquidité locative. La proximité des axes routiers vers Cherbourg (gare TGV à 15 km) est un atout pour les actifs mobiles. Aucune zone en développement n'est explicitement signalée, mais la dynamique de construction neuve (24 logements autorisés en 2024) pourrait créer de nouvelles micro-zones attractives, à surveiller.
Calculateur de rendement à Hague
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Hague
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 6,7 % et une faible rotation de la population (-3,4 % en 10 ans). La saisonnalité est limitée. Le risque réglementaire lié au DPE est majeur : près d'un logement sur huit est une passoire thermique. Enfin, la dépendance à la mono-industrie nucléaire du Cotentin et la sismicité faible mais existante sont des facteurs de risque systémique à intégrer dans le calcul de rentabilité.
Cas pratique : un investissement type à Hague
Pour un appartement de 30 m² à La Hague, comptez environ 170 460 € à l'achat (au prix médian). Le loyer moyen serait de 306 € par mois (10,2 €/m²), soit un rendement brut de 2,2 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et provision pour vacance, l'effort net mensuel pourrait être positif mais faible, autour de quelques dizaines d'euros.
Erreurs à éviter quand on investit à Hague
- Négliger la taxe foncière élevée (46,34 %).
- Surévaluer les loyers dans un marché modeste.
- Oublier la provision pour rénovation énergétique.
- Ignorer le taux de vacance local (6,7 %).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à La Hague suit une saisonnalité classique, avec une reprise au printemps. La période estivale, portée par le tourisme (120 emplacements d'hébergement), peut amener des acquéreurs séduits par le cadre. À l'automne, la perspective du paiement de la taxe foncière (novembre) peut inciter certains vendeurs à finaliser. L'hiver, moins actif, permet parfois de trouver des opportunités.
Le saviez-vous ?
- 4 monuments historiques protégés sur la commune.
- L'aéroport de Cherbourg-Maupertus n'est qu'à 25,3 km.
- Le tissu économique compte 595 entreprises actives.
S'installer à Hague : cadre de vie et logement
S'installer à La Hague, c'est choisir une commune bien dotée avec 339 équipements recensés par l'INSEE, des commerces de proximité aux infrastructures sportives. Le territoire bénéficie d'une connectivité numérique correcte (fibre à 87,7 %) et de la proximité de la gare TGV de Cherbourg-en-Cotentin, à 15 km. Ce cadre de vie, complété par un patrimoine historique protégé, attire une population aux profils variés, avec un indice de vieillissement de 152,9 signant une présence significative de seniors.
Il faut néanmoins composer avec certains aléas naturels. La commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) et a connu 16 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement liés à des inondations ou coulées de boue. La présence d'un risque radon significatif impose également une vigilance particulière lors de l'achat. Ces contraintes sont contrebalancées par une fiscalité locale maîtrisée, avec une dette communale de seulement 109 € par habitant.
Carte du marché immobilier à Hague
La Hague et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Hague
Le climat local, marqué par une température moyenne de 12,2°C et 790 mm de pluie annuels, est océanique doux. Les hivers sont frais mais les gelées peu intenses, l'altitude moyenne étant de 148 m. Ce profil convient aux acheteurs rechergant un air vivifiant sans extrêmes, typique du Cotentin. La proximité de la mer module les températures. Ce n'est pas le plein sud, mais l'absence de canicule est un atout pour beaucoup.
À qui s'adresse La Hague ?
La Hague s'adresse principalement aux familles et aux couples stables recherchant la maison individuelle dans une commune dotée de bons services scolaires (13 établissements). Les retraités y trouvent également un cadre paisible et médicalisé, mais l'indice de vieillissement élevé indique une population âgée déjà importante. Les jeunes actifs mobiles, pouvant se rendre à Cherbourg, y trouveront un coût de la vie modéré, avec un revenu médian plaçant la commune au 1er rang sur 10 dans sa catégorie départementale.
Avantages et limites à Hague
✓ Points forts
- Maison individuelle dominante (95% du parc)
- Cadre de vie équipé (339 équipements, 4 monuments)
- Climat doux normand (12,2°C de moyenne)
- Proximité relative de Cherbourg et de son TGV
- Revenu médian élevé pour la catégorie (25 370 €)
− À prendre en compte
- Marché en baisse prononcée (-24,9% en 1 an)
- Dépendance à la voiture pour les déplacements
- Risque radon significatif sur le territoire
Composition du parc immobilier à Hague
6 250 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Hague: 94,7 % de maisons, 5,3 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc immobilier de La Hague est ultra-majoritairement composé de maisons (94,7 %), signe d'un marché orienté vers les familles et les acheteurs recherchant de l'espace. Le taux de propriétaires (72,8 %) et la part de résidences secondaires (13,7 %) indiquent une stabilité relative et un attrait pour le cadre de vie. Un taux de logements vacants de 6,7 % indique cependant quelques biens potentiellement délaissés ou en attente de rénovation.
Ancienneté du parc à Hague
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 920 logements).
- Avant 1919 16,8 % 827 logts
- 1919-1945 4,1 % 203 logts
- 1946-1970 10,5 % 515 logts
- 1971-1990 32,4 % 1 595 logts
- 1991-2005 19,9 % 979 logts
- 2006-2019 16,3 % 801 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Hague
339 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Hague
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le dossier Géorisques indique un aléa radon significatif à La Hague, un gaz radioactif naturel nécessitant une vigilance lors de l'achat. La sismicité est faible. La commune est couverte par un PPRN (Plan de Prévention des Risques Naturels) pour la région de Cherbourg, ce qui peut impliquer des contraintes constructives ou d'usage dans certaines zones. Seize arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement, principalement pour des inondations ou coulées de boue.
Cas pratique : un achat type à Hague
Pour une maison de 100 m² à La Hague, comptez environ 225 000 € hors frais de notaire. Cela représente près de 9 années du revenu médian local (25 370 €). Avec un apport de 10 %, la mensualité de crédit s'établit autour de 950 € sur 20 ans à un taux estimé de 3,5 %.
Erreurs à éviter quand on achète à Hague
- Oublier de vérifier le classement DPE avant offre.
- Négliger le diagnostic radon en zone significative.
- Surestimer la valorisation future après la correction.
- Ne pas visiter par gros temps pour juger l'exposition.
Points clés à retenir à Hague
- Prix médian à 2 294 €/m², en baisse de 24,9 % sur un an.
- Rendement brut maison 5,6 %, net approximatif 3,2 %.
- Climat doux : 12,2°C de moyenne annuelle.
- Marché dominé par les maisons individuelles.
- Écart énorme entre maison (2 301 €/m²) et appartement (1 562 €/m²).
- Loyer moyen maison 10,4 €/m²/mois.
- Parc à 94,7 % de maisons, 72,8 % de propriétaires.
- Prix total type : 220 500 € pour une maison.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Hague ?
À La Hague, la valeur d'un bien est d'abord dictée par sa typologie : une maison sera valorisée autour de 2 301 €/m², un appartement près de 1 562 €/m², mais ces derniers sont rares. L'état général et le DPE pèsent lourd, avec 12,5 % de passoires. La proximité des 26 commerces, des 13 établissements scolaires ou de la gare TGV de Cherbourg (15,3 km) crée des surcotes. Un terrain arboré et une exposition favorable sont des atouts dans ce cadre verdoyant de 8 km².
Estimation indicative d'une maison à Hague
Pour une maison de 92 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
211 048 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché baissier, surestimer son bien entraîne une vacance commerciale prolongée. À l'inverse, sous-évaluer c'est perdre plusieurs milliers d'euros. Une estimation professionnelle, ancrée dans les dernières transactions (154 en 2024) et les spécificités locales comme la taxe foncière à 46,34 % ou la part de passoires thermiques (12,5 %), permet de se positionner juste. Elle tient compte également d'éléments valorisants comme la proximité de la gare TGV de Cherbourg (15 km) ou la forte couverture fibre (87,7 %), pour maximiser votre prix de vente dans les conditions actuelles.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local maîtrise les micro-marchés de cette commune de 11 484 habitants, où 94,7 % du parc sont des maisons. Il ajuste le prix selon l'exposition au vent, la vue, la qualité de la rénovation ou le risque radon, éléments absents des algorithmes. Son réseau lui permet de cibler les acheteurs sérieux, dont les 26,6 % de 60 ans et plus ou les jeunes actifs avec un taux d'emploi de 71,2 %. Il négocie en connaissance des prix réels, au-delà des moyennes DVF.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur le prix au m² moyen, peu pertinent.
- Oublier de valoriser la vue ou le jardin.
- Ne pas actualiser l'estimation après la baisse des prix.
- Minimiser l'impact d'un DPE médiocre (classe F/G).
Investir à Hague : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais un investissement réussi se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, timing. Un professionnel local maîtrisant les spécificités de La Hague peut transformer cette analyse en opportunité concrète.
Ces données tracent une direction. Identifier la bonne opportunité exige une connaissance fine du terrain.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à La Hague grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à La Hague
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Hague
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Hague
Quel est le prix moyen de l'immobilier à La Hague ?
Le prix médian est de 2 294 €/m² en 2024, avec une fourchette centrale allant de 1 767 € à 3 068 €/m². Pour une maison de 98 m², le prix total médian est d'environ 220 500 €.
La Hague est-elle plus chère que ses voisines comme Granville ?
Non, La Hague est significativement moins chère. Son prix médian au m² est inférieur de 53 % à celui de Granville (3 478 €/m²) et de 19 % à celui de Bayeux.
Est-ce un bon moment pour investir en location à La Hague ?
Le rendement locatif brut des maisons est attractif à 5,6 %. La correction des prix de -24,9 % en 2024 peut offrir un point d'entrée opportun pour un investissement locatif annuel, à condition de sélectionner un bien économe en énergie.
Quel type de bien trouve-t-on principalement à La Hague ?
Le marché est dominé à 94,7 % par des maisons individuelles. Les appartements sont rares (seulement 3 ventes en 2024) et concernent majoritairement de petites surfaces (médiane de 30 m²).
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à La Hague ?
Outre la volatilité récente des prix, il faut intégrer le risque de travaux de rénovation énergétique (12,5 % de passoires) et les aléas naturels (16 arrêtés CatNat historiques, présence de radon). La taxe foncière est également élevée (46,34 %).
Marché immobilier des communes voisines
La Hague affiche un prix médian inférieur de 30 % à celui de Carentan-Les-Marais et de 53 % à Granville, offrant un effet de levier significatif pour un investisseur visant des indicateurs similaires à moindre coût.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Hague.
Communes limitrophes de la Hague
La Hague est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de la Hague se situe dans la moyenne — prix médian 2 294 €/m², dans la ligne de la médiane de la Manche.
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Hague a augmenté de +8,3 %. Au total, 605 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Typologie largement pavillonnaire à Hague: 97,1 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 2 301 €/m². Le bien médian (92 m² à 211 692 €) équivaut à 8,3 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 10,2 €/m² pour un appartement et 10,4 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 7,9 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le parc de la Hague compte 13,7 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.
Flux de construction neuve intermédiaire: 151 logements autorisés sur 2021-2025, dont 103 commencés. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 87 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier de la Hague s'interprète dans un contexte plus large — La Hague est au cœur du bocage normand, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. La géographie joue son rôle: la commune est à une trentaine de kilomètres du littoral de la Manche (38 km), en plaine, à 6 m d'altitude.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).