4 angles pour comprendre le marché immobilier à Cherbourg-en-Cotentin
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Faut-il investir à Cherbourg-en-Cotentin en 2026 ?
Première ville de la Manche, Cherbourg-en-Cotentin combine une fonction portuaire stratégique, un tissu économique dense et un cadre de vie bien équipé. Cette centralité territoriale a soutenu son marché immobilier, mais la baisse démographique et un taux de chômage à 11,3 % invitent à la prudence. Quel est le véritable potentiel pour un investisseur en 2026 ?
Avec une correction récente de 3,5 % et un rendement locatif brut supérieur à 6 %, le marché présente un profil de valeur pour l'investisseur patient.
Verdict
➤ Investir ici suppose de privilégier le rendement locatif sur le moyen terme, en acceptant un risque démographique et une plus-value incertaine.
Points clés
- ✓ Rendement brut élevé (6,1 %)
- ✓ Correction récente : point d'entrée potentiel
- ✓ Services et équipements nombreux
- ⚠ Démographie en déclin (-1,1 %)
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian est inférieur à celui de 72 % des grandes villes françaises.
- Cherbourg-en-Cotentin est plus chère de 21 % que la moyenne du département de la Manche.
- Son rendement locatif dépasse celui des grandes métropoles littorales comme Saint-Nazaire.
Analyse du marché immobilier à Cherbourg-en-Cotentin
Le marché immobilier de Cherbourg-en-Cotentin affiche une pression notable (IPI 6,3/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Cherbourg-en-Cotentin
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,3
Indice de Pression Immobilière
Élevé
La pression immobilière est élevée (6,3/10), indiquant un marché actif et concurrentiel pour les biens bien placés.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéLa pression immobilière est élevée (6,3/10), indiquant un marché actif et concurrentiel pour les biens bien placés.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
L'accessibilité est très faible (1,2/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des ménages locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleL'accessibilité est très faible (1,2/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des ménages locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,5
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
L'opportunité locative est modérée (4,5/10) : la demande locative existe mais n'est pas tendue, nécessitant une sélection rigoureuse.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréL'opportunité locative est modérée (4,5/10) : la demande locative existe mais n'est pas tendue, nécessitant une sélection rigoureuse.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
La pression touristique immobilière est faible (1,2/10), excluant pratiquement toute stratégie de location saisonnière lucrative.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleLa pression touristique immobilière est faible (1,2/10), excluant pratiquement toute stratégie de location saisonnière lucrative.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2373,6 — Percentile dept : 81/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 7,3 — Percentile dept : 82/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 3,5 — Percentile dept : 11/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -1,1 — Percentile dept : 40/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 4891,1 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 7,3 — Percentile dept : 18/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 39,4 — Percentile dept : 8/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 31,2 — Percentile dept : 0/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 56,4 — Percentile dept : 99/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,5 — Percentile dept : 11/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -1,1 — Percentile dept : 40/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2373,6 — Percentile dept : 19/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 3,5 — Percentile dept : 11/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,2 — Percentile dept : 35/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 4891,1 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Cherbourg-en-Cotentin : cadre de vie et logement
Acheter à Cherbourg-en-Cotentin, c'est opter pour une ville portuaire normande au patrimoine riche (26 monuments historiques) et bien équipée, avec un climat océanique tempéré (12,1 °C de moyenne). Le marché immobilier y est plus accessible que dans beaucoup de villes de même taille, avec un prix médian de 2 353 €/m². Cette page vous aide à évaluer si cette commune correspond à votre projet de vie.
Tout savoir pour acheter et vivre à Cherbourg-en-CotentinInvestir à Cherbourg-en-Cotentin : passer à l'action
Identifier un bien rentable dans un marché en correction nécessite une connaissance fine des micro-secteurs et de la demande locative réelle. Notre réseau local décrypte ces nuances pour transformer l'analyse de marché en acquisition solide.
Les données DVF révèlent un potentiel, mais son exploitation dépend du quartier et de la qualité du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cherbourg-en-Cotentin
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Cherbourg-en-Cotentin ?
Le prix médian est de 2 353 €/m², mais le prix moyen, tiré par les biens haut de gamme, s'établit à 3 248 €/m². La majorité des transactions se situe entre 1 919 et 2 971 €/m².
Le marché est-il en baisse à Cherbourg-en-Cotentin ?
Oui, les données DVF 2024 enregistrent une correction de -3,5 % sur le prix médian après plusieurs années de hausse. Cette baisse modérée pourrait offrir des opportunités d'achat.
Quel rendement locatif peut-on espérer ?
Le rendement locatif brut est estimé à 6,1 % pour les appartements et 5,5 % pour les maisons. Compte tenu des charges, le rendement net approche les 3,4 %.
Cherbourg-en-Cotentin est-elle plus chère que ses voisines ?
La ville est 22 % moins chère que Cergy et 33 % moins chère que Saint-Nazaire, deux pôles comparables. En revanche, elle est légèrement plus chère que Quimper (-2 %) et bien plus que Calais (+35 %).
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?
Les principaux risques sont la faible accessibilité pour les locaux, la baisse démographique et la présence de risques naturels (PPRN actif). La taxe foncière est également élevée à 52,54 %.
Marché immobilier des communes voisines
Cherbourg-en-Cotentin affiche un écart de valorisation de -33 % par rapport à Saint-Nazaire, une ville portuaire comparable, offrant un effet de levier intéressant pour un investisseur axé sur les indicateurs économiques similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Cherbourg-en-Cotentin.
Communes limitrophes de Cherbourg-en-Cotentin
Cherbourg-en-Cotentin est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 2 391 €/m² en médiane, Cherbourg-en-Cotentin s'inscrit dans la moyenne de la Manche (2 066 €/m²) et reste -5,7 % au regard de la médiane nationale.
Progression modérée: ++14,7 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 5 351 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +5,7 %.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Cherbourg-en-Cotentin — maisons à 2 361 €/m² pour 90 m² en surface médiane, appartements à 2 444 €/m² pour 52 m². Rapporté au revenu médian de Cherbourg-en-Cotentin, un logement de 90 m² (212 490 €) représente 9,4 années de ressources brutes.
Loyers observés à Cherbourg-en-Cotentin: 12,6 €/m²/mois pour un appartement, 10,5 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,2 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (3,5 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Construction neuve active à Cherbourg-en-Cotentin: l'équivalent de 265 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2020 et 2024. Le gros des permis concerne des logements collectifs (56 % des autorisations sur 2020-2024).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Cherbourg-en-Cotentin est caractéristique du maillage rural normand. La géographie joue son rôle: la commune est dans l'arrière-pays du littoral de la Manche, à 33 km environ, dans la plaine, à une altitude de 46 m.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.