Le marche de Laroque affiche une hausse notable du prix median en 2024 (+15,4 %), mais cette donnee masque une realite a deux vitesses. Le segment des appartements, peu fourni, offre des rendements locatifs exceptionnels, tandis que celui des maisons, dominant, presente une accessibilite degradee. Avec seulement 21 transactions annuelles, il s'agit d'un marche peu liquide ou la selection est primordiale.
Faut-il investir à Laroque en 2026 ?
Nichee dans l'arriere-pays cevenol, a moins de 40 km des poles d'emploi d'Ales et de Montpellier, Laroque beneficie d'une attractite residentielle croissante. Son profil demographique vieillissant et sa fragilite economique locale complexifient pourtant l'equation immobiliere. Faut-il y investir en 2026 ? Le verdict repose sur une dissection fine des segments.
Avec un rendement locatif net approchant les 10 % sur les appartements et une correction recente de -15 % sur les maisons, Laroque est un marche a double vitesse qui requiert une selection rigoureuse.
Verdict
➤ Opportunite locative ciblee sur les appartements, a privilegier en strategie de rendement moyen terme, mais marche a eviter pour l'investissement maison ou la plus-value courte.
Points clés
- ✓ Rendement locatif net exceptionnel sur appartements
- ✓ Parc immobilier recent (19 % post-2006)
- ✓ Proximite des axes TGV et aeroport
- ⚠ Fragilite economique locale (chomage 13,8 %)
- ⚠ Effort d'accession eleve pour les maisons (10,5 ans de revenu)
- ⚠ Pression immobiliere moderee (IPI 4,6/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- A 2 518 €/m², Laroque se situe en deca de la moyenne nationale, offrant un point d'entree accessible.
- Son prix median depasse de 23 % celui de communes comparables comme Avezèze, indiquant une premire valorisation.
- Son rendement locatif brut de 15,7 % sur les appartements eclipse celui des grandes metropoles et du littoral.
Données du marché immobilier à Laroque
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Laroque, analysé à travers les données DVF 2024, se caractérise par une dualité frappante entre ses segments. D'un côté, le secteur des maisons, qui concentre 82,4 % du parc, affiche un prix médian de 2 529 €/m² et un rendement locatif faible (3,3 % brut). De l'autre, le marché des appartements, marginal en volume (4 transactions annuelles), délivre un rendement brut exceptionnel de 15,7 % pour un prix au mètre carré très contenu (787 €/m²). Cette dichotomie s'explique par la nature du parc : familial et occupé par des propriétaires (74,4 %), limitant l'offre locative. Le faible nombre de transactions (21 en 2024) en fait un marché illiquide, où chaque vente influence significativement les moyennes.
L'évolution des prix, stable de 2020 à 2023, a connu un rebond en 2024. Toutefois, selon l'analyse des transactions, cette hausse du prix médian global (+15,4 %) semble davantage liée à une composition différente des biens vendus cette année-là qu'à une appréciation générale et durable. La proximité des gares TGV d'Alès et Montpellier (37 km) constitue un atout structurel pour l'attractivité résidentielle, particulièrement auprès des actifs mobiles, ce qui soutient la demande à moyen terme.
Néanmoins, ce potentiel est tempéré par des indicateurs économiques fragiles. Avec un taux de chômage de 13,8 % et un revenu médian de 21 690 €, la demande locale est limitée. Le marché est donc fortement dépendant d'acheteurs et d'investisseurs extérieurs, ce qui peut le rendre plus sensible aux cycles économiques nationaux qu'un territoire plus autonome.
Aperçu par typologie à Laroque
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Laroque
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Laroque
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Laroque (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La construction neuve à Laroque est en forte hausse avec 54 logements autorisés sur 5 ans, soit +184 % par rapport à la période précédente. Ce signal confirme l'attractivité croissante de la commune. À moyen terme, cette nouvelle offre pourrait modérer la pression sur les prix de l'ancien, mais elle répond aussi à une demande solide, portée par une population qui rajeunit légèrement (25,9 % de moins de 30 ans).
Fourchettes de loyers à Laroque
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Laroque
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,77 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut est un indicateur théorique. À Laroque, pour obtenir le rendement net, déduisez systématiquement la taxe foncière (41,77 % du revenu cadastral), les frais de gestion (environ 8 %), une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 10,6 %) et les travaux d'entretien. Pour les appartements, malgré un rendement brut attractif de 15,7 %, ces charges le ramènent à environ 9,4 % net, selon l'INSEE et la DGFiP.
Performance énergétique du parc à Laroque
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 173 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc de Laroque est relativement performant avec une classe énergétique dominante C (169 kWh/m²/an) et seulement 4 % de passoires thermiques (F/G). Ce chiffre, inférieur à la moyenne nationale, réduit le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues par la loi Climat. Cependant, pour les biens classés E ou D, des travaux de rénovation restent à anticiper pour sécuriser la valeur à moyen terme.
Calculateur de rendement à Laroque
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Laroque
Pour un appartement type de 30 m² à Laroque (prix médian 787 €/m²), comptez environ 23 610 € à l'achat. Au loyer médian de 10,3 €/m², cela génère 309 € par mois, soit un rendement brut de 15,7 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net approximatif est de 9,4 %, laissant un revenu locatif net d'environ 185 €/mois.
Erreurs à éviter quand on investit à Laroque
- Négliger la taxe foncière, élevée à 41,77 % à Laroque.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (taux local de 10,6 %).
- Surévaluer le loyer par rapport au marché (10,3 €/m² pour un appartement).
- Ne pas vérifier le classement DPE pour les interdictions de location à venir.
Quand acheter ou vendre ?
À Laroque, le marché immobilier suit une saisonnalité méditerranéenne. Le printemps (avril-juin) est traditionnellement actif, avec des visites facilitées par un climat agréable. L'automne (septembre-octobre) est aussi propice, les acheteurs souhaitant souvent conclure avant fin d'année. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente plus tôt. L'affluence touristique modérée (1 camping) a peu d'impact direct.
Le saviez-vous ?
- Laroque compte 3 monuments historiques protégés pour 7 km² de superficie.
- L'âge médian de 50,1 ans est supérieur de 8 ans à la moyenne nationale.
- La commune a autorisé 54 logements neufs en 5 ans, une hausse de 184 %.
S'installer à Laroque : cadre de vie et logement
S'installer à Laroque, c'est choisir un cadre de vie cevenol authentique, à l'écart de l'agitation littorale mais bien connecté grâce à la proximité des axes autoroutiers et ferroviaires. La commune, membre de la CC des Cévennes Gangeoises et Suménoises, bénéficie d'un environnement naturel préservé (altitude 225 m, précipitations abondantes) et d'un petit patrimoine (3 monuments historiques). Avec 64 équipements de proximité recensés par l'INSEE, incluant commerces, services et même 3 établissements de santé, elle offre une autonomie relative pour un village de cette taille.
Le profil démographique est marqué par un vieillissement accentué (indice de 243,5) et une forte proportion de propriétaires, ce qui dessine une communauté stable et ancrée. Les nouveaux arrivants, souvent attirés par la tranquillité et les prix encore abordables, doivent intégrer la réalité des risques naturels, avec un PPR Inondation actif sur la Haute Vallée de l'Hérault et plusieurs arrêtés Cat-Nat historiques. La connectivité numérique est excellente (fibre à 83,5 %), un atout majeur pour les télétravailleurs.
Carte du marché immobilier à Laroque
Laroque et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Laroque
971 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier de Laroque est très stable, dominé à 82,4 % par des maisons et avec 74,4 % de propriétaires occupants. La faible part de résidences secondaires (7,3 %) et un taux de vacance de 10,6 % indiquent un marché ancré dans la vie locale, peu spéculatif. Cela attire principalement des acheteurs souhaitant s'installer durablement, dans un environnement villageois où la pression locative est modérée.
Ancienneté du parc à Laroque
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 776 logements).
- Avant 1919 12,2 % 95 logts
- 1919-1945 5,3 % 41 logts
- 1946-1970 7,6 % 59 logts
- 1971-1990 28,2 % 219 logts
- 1991-2005 27,7 % 215 logts
- 2006-2019 18,9 % 147 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Laroque
64 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Laroque
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI_Herault_HauteVallee PPRN Approuvé approuvé le 19/12/2001
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Le territoire de Laroque est exposé à certains risques naturels, avec un PPR Inondation actif sur la Haute Vallée de l'Hérault. La sismicité est faible et le radon à un niveau moyen. Consulter le dossier géorisques et le PPR en mairie est indispensable avant tout achat, notamment pour vérifier les contraintes constructives ou d'assurabilité. Onze risques naturels sont recensés et huit arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement.
Cas pratique : un achat type à Laroque
Pour une maison familiale de 100 m² à Laroque (prix médian 2 529 €/m²), le budget s'élève à environ 252 900 € hors frais de notaire, soit l'équivalent de 11,7 années du revenu médian local (21 690 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 3,5 % (hors assurance) entraîne une mensualité d'environ 1 75€ ? Correção: 1 275 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Laroque
- Oublier de consulter le PPR Inondation actif sur la commune.
- Négocier sans connaître le prix médian au m² (2 518 €).
- Sous-estimer le coût des travaux sur un bien ancien (17,5 % construits avant 1945).
- Ne pas vérifier la couverture réelle de la fibre (83,5 % des logements).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Laroque
Quel est le prix immobilier moyen a Laroque ?
En 2024, le prix median des biens a Laroque etait de 2 518 €/m², mais ce chiffre cache de grandes disparites. Les maisons se vendent environ 2 529 €/m², tandis que les appartements, beaucoup plus rares, affichent un median de seulement 787 €/m².
Est-ce le bon moment pour acheter a Laroque ?
Pour un investisseur cherchant un rendement locatif, le segment des appartements presente une opportunite rare avec un rendement brut de 15,7 %. Pour un acheteur souhaitant une residence principale de type maison, le marche est accessible mais l'effort financier est consequent, representant 10,5 annees de revenu median local.
Laroque est-elle plus chere que ses voisines ?
Laroque est moins chere que certaines communes tres demandees comme Claret (-42 %) ou Sauve (-12 %), mais plus chere que d'autres comme Val-D'aigoual (+40 %) ou Avezèze (+23 %). Sa position est intermediaire, offrant un compromis prix/cadre de vie.
Quel rendement locatif esperer a Laroque ?
Le rendement locatif varie enormement selon le type de bien. Pour un appartement, on peut esperer un rendement brut d'environ 15,7 % (soit 9,4 % net apres charges estimatives). Pour une maison, le rendement brut est beaucoup plus faible, autour de 3,3 %.
La commune de Laroque est-elle dynamique ?
Oui, Laroque affiche une croissance demographique (+6 % en 10 ans) et un renouvellement de son tissu economique (taux de renouvellement de 19,3 % pour les entreprises). La construction neuve est egalement en hausse (+184 % sur 5 ans), signe d'une certaine attractivite.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix median 42 % inferieur a celui de Claret voisin, Laroque offre un effet de levier significatif pour des indicateurs similaires (proximite, cadre de vie), creant une marge de plus-value si la dynamique de valorisation se propage.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Laroque.
Communes limitrophes de Laroque
Laroque est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
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