Le marché immobilier de Saint-Bauzille-De-Putois, après une correction en 2023, a connu un rebond vigoureux des prix en 2024 (+28,3 %). Ce dynamisme de court terme contraste avec une tendance lourde : un déclin démographique prononcé (-11,2 % en 5 ans) et une fragilité économique marquée. Le marché, composé à 88 % de maisons, reste orienté vers la résidence principale, avec un parc globalement récent et énergétiquement performant.
Faut-il investir à Saint-Bauzille-de-Putois en 2026 ?
Situé dans l'arrière-pays montpelliérain, au cœur des gorges de l'Hérault, Saint-Bauzille-De-Putois présente un cadre de vie préservé. Cependant, son marché immobilier évolue dans un contexte territorial paradoxal, marqué par un déclin démographique continu et une fragilité économique. Cette analyse décrypte si cet environnement compose une opportunité ou un risque pour l'investisseur en 2026.
Avec une hausse des prix de 28,3 % en 2024, le marché affiche un rebond après une correction, mais doit composer avec un déclin démographique marqué.
Verdict
➤ Marché à considérer avec prudence, réservé aux investisseurs acceptant un risque territorial élevé pour un potentiel de rendement modéré.
Points clés
- ✓ Rebond des prix en 2024 (+28,3 %)
- ✓ Rendement brut maisons correct (4,9 %)
- ✓ Parc résidentiel récent et bien isolé
- ⚠ Déclin démographique prononcé (-11,2 %)
- ⚠ Fragilité économique locale élevée
- ⚠ Volatilité historique des prix
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Les prix sont inférieurs à la moyenne nationale des villages dynamiques.
- Le prix au m² se situe dans la moyenne haute des communes comparables de l'Hérault.
- L'accessibilité est meilleure que sur le littoral montpelliérain très tendu.
Données du marché immobilier à Saint-Bauzille-de-Putois
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Saint-Bauzille-De-Putois, analysé via les données DVF 2024, présente un profil contrasté. D'un côté, un rebond des prix de 28,3 % cette année porte le prix médian à 2 906 €/m². D'un autre, ce mouvement s'opère sur un volume de transactions historiquement bas (22 ventes) et dans un contexte démographique dégradé, avec une perte de 11,2 % de la population en cinq ans. Cette volatilité des prix sur la période 2020-2024 suggère un marché réactif mais peu stabilisé.
La structure du parc, composé à 88 % de maisons et présentant une part minime de passoires énergétiques (2,8 % classées F/G), est un atout. Toutefois, la forte proportion de propriétaires occupants (70,8 %) et le taux de vacance (11,3 %) relativement élevé révèlent un marché peu tourné vers la location et une possible dégradation d'une partie du stock. L'attractivité repose donc en partie sur des acheteurs extérieurs, sensibles au cadre de vie et à la proximité de Montpellier (environ 40 km).
Néanmoins, les indices composites confirment cette fragilité : un indice de déclin territorial (IDT) très élevé (8,3/10) et une fragilité économique (IFE) à 7,3/10 contrebalancent une pression immobilière modérée. Ce diagnostic, ancré dans les données INSEE, impose de considérer les chiffres récents avec recul : la solvabilité locale est limitée par un revenu médian de 21 100 € et un taux de chômage supérieur à la moyenne nationale.
Aperçu par typologie à Saint-Bauzille-de-Putois
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Saint-Bauzille-de-Putois
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Saint-Bauzille-de-Putois
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Bauzille-de-Putois (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
La construction neuve est modeste avec seulement 17 logements autorisés sur les 5 dernières années, et une tendance légèrement positive de +6 %. Ce faible volume, dans une commune où 88 % du parc est déjà constitué de maisons, ne menace pas une sur-offre. Au contraire, il confirme la rareté du foncier constructible et la tendance à la densification douce. Pour le marché de l'ancien, cela limite la concurrence directe et soutient la valeur des biens rénovés, qui répondent à la même demande de confort moderne.
Fourchettes de loyers à Saint-Bauzille-de-Putois
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Bauzille-de-Putois
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,78 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut est une vue idéalisée. Le net intègre les charges incompressibles locales. La taxe foncière à Saint-Bauzille-de-Putois s'élève à 46,78 % du revenu cadastral, un coût significatif. Il faut y ajouter la provision pour charges de copropriété (si applicable), les frais de gestion locative (environ 6 % du loyer HT), l'assurance et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants local est de 11,3 %). Ces éléments expliquent l'écart entre le brut et le net approximatif de 2,8 % pour une maison.
Performance énergétique du parc à Saint-Bauzille-de-Putois
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 216 diagnostics analysés (ADEME)
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc local affiche une performance énergétique moyenne (classe C, 158 kWh/m²/an), avec une part très faible de passoires thermiques (2,8 % en F/G). Ce faible taux réduit le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues pour 2025 et 2028. Cependant, 31 % du parc est antérieur à 1945 : ces biens, s'ils n'ont pas été rénovés, peuvent nécessiter des travaux pour atteindre les standards futurs (loi Climat 2034). C'est un point de vigilance à l'achat.
Calculateur de rendement à Saint-Bauzille-de-Putois
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Bauzille-de-Putois
Pour un appartement type de 48 m² (correspondant au prix total médian de 184 992 €), le loyer médian attendu est d'environ 552 €/mois (11,5 €/m²). Cela génère un rendement brut de 3,6 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, provisions), le rendement net tombe autour de 2,1 %. Avec un crédit sur 20 ans à 4 %, l'effort résiduel mensuel serait d'environ 150 €, à provisionner pour la vacance et l'entretien.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Bauzille-de-Putois
- Oublier la taxe foncière locale de 46,78 %.
- Négliger le taux de vacance de 11,3 % dans les calculs.
- Surévaluer les loyers par rapport au marché local (10,4 €/m² maison).
- Ignorer les travaux de mise aux normes sur le parc ancien (31 % avant 1945).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier local suit la saisonnalité touristique cévenole. Le printemps (avril-juin) est souvent propice à la vente, avec l'arrivée des beaux jours mettant en valeur le cadre de vie. L'automne (septembre-octobre) peut aussi être actif après la période estivale. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance. L'hiver, moins actif, peut offrir des opportunités de négociation avec des vendeurs plus motivés.
Le saviez-vous ?
- La commune compte 1 seul monument historique protégé.
- 43,5 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'âge médian de la population est de 44,2 ans, plus jeune que dans beaucoup de villages.
S'installer à Saint-Bauzille-de-Putois : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Bauzille-De-Putois, c'est choisir un cadre de vie ancré dans les paysages des gorges de l'Hérault, entre vignes et garrigue. La commune offre un niveau d'équipements et de services remarquable pour sa taille (94 équipements), notamment dans le domaine de la santé (29 équipements), ce qui en fait un bourg relativement autonome au quotidien. Le climat méditerranéen, avec des températures moyennes agréables, est un atout indéniable.
Ce cadre idyllique comporte toutefois des contraintes réelles. La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR), héritage des crues de l'Hérault, ce qui peut impacter la constructibilité et les assurances sur certains secteurs. La connexion numérique, avec un taux de couverture fibre de 43,5 %, est en retard, un point à vérifier pour les télétravailleurs. Enfin, la dépendance à la voiture est forte pour accéder à l'emploi ou aux grandes infrastructures, la gare TGV la plus proche étant à plus de 34 km.
Carte du marché immobilier à Saint-Bauzille-de-Putois
Saint-Bauzille-De-Putois et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Saint-Bauzille-de-Putois
1 054 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est très majoritairement composé de maisons individuelles (88 %), ce qui dessine un marché de propriétaires occupants stables (70,8 %). La faible part de résidences secondaires (5,9 %) et le taux de vacants (11,3 %) suggèrent un marché ancré dans la vie locale, peu spéculatif. Cela indique une demande orientée vers l'habitation principale, souvent familiale, et une relative rareté de l'offre locative. L'acheteur type est donc un propriétaire occupant, plutôt qu'un investisseur.
Ancienneté du parc à Saint-Bauzille-de-Putois
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 862 logements).
- Avant 1919 22,0 % 190 logts
- 1919-1945 8,9 % 77 logts
- 1946-1970 13,5 % 116 logts
- 1971-1990 12,4 % 107 logts
- 1991-2005 18,6 % 160 logts
- 2006-2019 24,6 % 212 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Saint-Bauzille-de-Putois
94 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Bauzille-de-Putois
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI_Herault_HauteVallee PPRN Approuvé approuvé le 19/12/2001
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Saint-Bauzille-de-Putois est soumis à un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) actif, lié à la Haute Vallée de l'Hérault, le risque naturel principal. La sismicité est faible et le potentiel radon moyen. Les 5 arrêtés de catastrophe naturelle historiques confirment l'exposition aux épisodes cévenols. Consulter le zonage PPR en mairie est indispensable avant tout achat, car il peut imposer des contraintes constructives fortes ou rendre l'assurance plus complexe et onéreuse.
Cas pratique : un achat type à Saint-Bauzille-de-Putois
Pour une maison type de 75 m² (correspondant au prix total médian de 191 475 €), l'acquéreur devra débourser environ 203 000 € frais de notaire inclus. Cela représente 9,6 années du revenu médian local (21 100 €). Avec un apport de 10 % (19 150 €) et un crédit à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'établit autour de 880 €, un taux d'effort conséquent de 50 % pour un ménage au revenu médian.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Bauzille-de-Putois
- Ne pas consulter le zonage du PPR Inondation en mairie.
- Minimiser l'impact d'un mauvais DPE sur le budget travaux futur.
- Surévaluer ses capacités de prêt face au revenu médian local (21 100 €).
- Oublier que 88 % du parc sont des maisons, limitant le choix en appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Saint-Bauzille-de-Putois : passer à l'action
L'analyse des données objectives est une première étape. La seconde, décisive, consiste à identifier le bien adéquat et à négocier au juste prix dans un contexte local complexe. Une connaissance fine des micro-secteurs et des opportunités est indispensable pour sécuriser un investissement.
Ces données dessinent un marché spécifique. Leur interprétation précise nécessite une expertise du terrain.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Bauzille-de-Putois
Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Bauzille-De-Putois ?
En 2024, le prix médian au mètre carré à Saint-Bauzille-De-Putois est de 2 906 €. Les maisons, qui dominent le marché, se négocient autour de 2 553 €/m², tandis que les quelques appartements vendus atteignent 3 854 €/m².
Le marché est-il en hausse ou en baisse à Saint-Bauzille-De-Putois ?
Après une baisse en 2023, le marché a rebondi de 28,3 % en 2024 pour atteindre 2 906 €/m². Cette volatilité reflète un marché de faible volume, sensible à quelques transactions, et contraste avec une tendance démographique déclinante sur la commune.
Saint-Bauzille-De-Putois est-elle plus chère que ses voisines ?
Son prix est comparable à celui de Viols-Le-Fort mais inférieur de 23 % à celui de Claret. En revanche, elle est environ 30 % plus chère que des communes comme Avèze ou Lasalle, ce qui la positionne dans la moyenne haute de son secteur géographique.
Quel rendement locatif puis-je espérer ?
Le rendement locatif brut est estimé à 4,9 % pour les maisons et 3,6 % pour les appartements. Compte tenu des charges (taxe foncière à 46,78 %, gestion), le rendement net se situe plutôt autour de 2,5 % à 3 %, un niveau modeste.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?
Les principaux risques sont le déclin démographique (-11,2 % en 5 ans), la fragilité économique locale, et l'exposition aux inondations (PPRi actif). Il est essentiel de consulter le plan des risques et de vérifier l'état du DPE du bien.
Marché immobilier des communes voisines
Alors que Claret affiche des prix supérieurs de 23 %, Saint-Bauzille-De-Putois reste alignée sur Viols-Le-Fort mais avec des indicateurs économiques plus fragiles, ce qui crée un risque d'écart de valorisation.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Bauzille-de-Putois.
Communes limitrophes de Saint-Bauzille-de-Putois
Saint-Bauzille-De-Putois est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
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