Faut-il investir à Moulès-et-Baucels en 2026 ?
Niché dans les contreforts cévenols à une trentaine de kilomètres d'Alès, le village de Moulès-et-Baucels présente un profil immobilier singulier. Malgré une démographie stable et un parc de logements récents, la commune affiche une fragilité économique notable. Ce contexte impose une analyse fine avant de se positionner sur un marché aux prix élevés pour le territoire.
Avec un prix au m² supérieur de 17% à 38% à ses voisines cévenoles, Moulès-et-Baucels affiche une surcote qui interroge dans un territoire à la fragilité économique marquée.
Verdict
➤ Investissement risqué à court terme, réservé à une stratégie de plus-value très long terme sur un bien impeccable.
Points clés
- ✓ Correction passée : point d'entrée avant remontée
- ✓ Parc récent : faible risque rénovation DPE
- ✓ Marché équilibré : vacance et résidences secondaires limitées
- ⚠ Fragilité économique élevée : chômage à 15,6%
- ⚠ Accessibilité modérée : prix supérieur aux voisines
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian de 3 110 €/m² reste inférieur à la moyenne nationale pour les villages de cette catégorie.
- Il se positionne au-dessus de la médiane départementale pour le revenu, mais affiche un taux de chômage dans le bas du classement.
- Loin des surcotes du littoral, le marché offre un relatif ancrage territorial, mais avec un rendement locatif faible.
Analyse du marché immobilier à Moulès-et-Baucels
Le marché immobilier de Moulès-et-Baucels affiche une pression notable (IPI 5,1/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Moulès-et-Baucels
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,1
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant du temps pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant du temps pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée : les prix dépassent la capacité d'achat d'une partie des locaux, mais restent abordables pour les néo-ruraux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée : les prix dépassent la capacité d'achat d'une partie des locaux, mais restent abordables pour les néo-ruraux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,3
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Demande locative modérée : un investissement locatif classique exige une sélection rigoureuse du bien et du quartier.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréDemande locative modérée : un investissement locatif classique exige une sélection rigoureuse du bien et du quartier.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée : potentiel saisonnier limité, privilégier la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée : potentiel saisonnier limité, privilégier la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3110,0 — Percentile dept : 63/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,2 — Percentile dept : 77/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 5,8 — Percentile dept : 30/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 0,3 — Percentile dept : 25/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 38,0 — Percentile dept : 36/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,2 — Percentile dept : 23/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 57,6 — Percentile dept : 57/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 34,6 — Percentile dept : 83/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 5,8 — Percentile dept : 30/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,3 — Percentile dept : 25/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 23/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3110,0 — Percentile dept : 37/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 5,8 — Percentile dept : 30/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 23/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,8 — Percentile dept : 40/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 38,0 — Percentile dept : 65/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Moulès-et-Baucels : opportunités et risques
Investir à Moulès-et-Baucels en 2026 relève d'une stratégie de niche, principalement axée sur la plus-value à long terme plutôt que sur le rendement locatif immédiat. Le rendement brut des maisons, de 2,7 %, est notoirement faible et serait encore érodé par une taxe foncière à 34,62 % et les charges de gestion. D'après les données de la carte des loyers, le loyer médian d'une maison (6,9 €/m²/mois) ne permettra pas de couvrir une mensualité de crédit standard, générant un effort financier mensuel net important.
Le profil de l'investisseur doit donc être celui d'un acquéreur à la trésorerie solide, capable de supporter un cash-flow négatif pendant plusieurs années en misant sur une appréciation du bien. Cette plus-value ne pourra provenir que d'une amélioration des indicateurs territoriaux, aujourd'hui faibles (IOT à 3,2/10), ou d'une rénovation valorisante sur un bâti ancien. Le risque de voir les prix stagner, voire corriger l'écart avec les voisines, est réel.
Attention également à la fragilité économique locale mise en lumière par l'indice IFE (6,9/10). Un taux de chômage élevé et un revenu médian modeste (21 360 €) limitent la demande locative locale et le potentiel de revente aux résidents. Tout projet doit intégrer cette dépendance à une clientèle extérieure, plus volatile et sensible aux cycles économiques.
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Données du marché immobilier à Moulès-et-Baucels
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Moulès-et-Baucels, analysé via les données DVF 2024, présente un découplage préoccupant entre la valorisation des biens et les indicateurs économiques locaux. Avec un prix médian à 3 110 €/m², la commune se vend jusqu'à 38 % plus cher que des voisines aux profils similaires, comme Avèze, sans que l'emploi local (taux de chômage à 15,6 %) ou les équipements (seulement 23 recensés) ne justifient cet écart. Cette surcote s'explique principalement par une demande extérieure, attirée par le cadre cévenol et la proximité relative de Montpellier (45 km).
Néanmoins, cette dynamique repose sur des bases fragiles. Le volume de transactions, très faible (9 ventes en 2024), et la part élevée de propriétaires occupants (65,3 %) rendent le marché peu liquide. Une correction des prix est possible si l'afflux de néo-ruraux venant des grandes agglomérations vient à se tarir, d'autant que la construction neuve est quasi à l'arrêt.
Enfin, la structure du parc, composé à 93,4 % de maisons et avec une classe énergétique dominante C, est un point positif. Le très faible taux de passoires thermiques (1,4 %) limite le risque réglementaire lié aux interdictions de location, un atout rare dans l'ancien. Toutefois, ce parc récent et bien isolé est déjà valorisé dans les prix actuels.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Moulès-et-Baucels Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Moulès-et-Baucels, selon les données DVF, dessine une courbe en V révélatrice. Après un pic à 2 960 €/m² en 2020, le marché a connu une correction significative en 2021 et 2022, avec un prix médian tombant autour de 2 300 €/m². Le rebond engagé depuis 2023 (+6,4 % en 2024) a ramené les prix au-delà de leur niveau d'avant-correction. Cette trajectoire, couplée à un volume de transactions annuel très faible (entre 9 et 27 ventes), indique un marché peu liquide et particulièrement sensible aux flux d'acquéreurs extérieurs. Comparé aux communes voisines, le prix au m² reste anormalement élevé, suggérant une valorisation qui pourrait être remise en cause si la demande externe faiblit.
Évolution du marché immobilier de Moulès-et-Baucels
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 6 transactions en 2025 et affiche une évolution de +19,8 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 767 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières pour une maison type de 105 m², au prix médian de 3 110 €/m², révèlent un effort financier substantiel. Avec un loyer médian estimé à 6,9 €/m²/mois, le rendement brut plafonne à 2,7 %. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net tombe autour de 1,7 %. Dans un scénario de crédit classique, le loyer perçu couvre moins de la moitié de la mensualité d'emprunt, générant un effort résiduel net d'environ 850 € par mois. Ce montage n'est viable qu'avec une trésorerie solide et en visant une plus-value à la revente, l'équilibre locatif étant difficile à atteindre.
Acheter vs Louer — appartement 58 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché des transactions à Moulès-et-Baucels est étroit et dominé par les maisons individuelles, qui représentent 93,4 % du parc. En 2024, seulement 9 ventes ont été enregistrées, pour un prix médian de 3 110 €/m² et une surface médiane de 105 m². Ce faible volume, en baisse par rapport aux années précédentes, caractérise un marché d'acheteur où la négociation peut reprendre ses droits, malgré la hausse des prix affichés. Les biens vendus sont majoritairement des résidences principales, avec un parc relativement récent (16,3 % construits après 2006). L'absence totale de transactions en appartement souligne la nature très spécifique de ce marché, tourné vers la maison de village ou périurbaine.
Répartition des ventes
83,3 % de maisons et 16,7 % d'appartements parmi les 6 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (83,3 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 763 €/m² pour les maisons et 4 214 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 6 | 5 | 1 |
| Prix médian/m² | 2 767 € | 2 763 € | 4 214 € |
| Prix moyen/m² | 2 806 € | ||
| Surface médiane | – | 114 m² | 58 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 15 | 2 309 € |
| 2022 | 10 | 2 330 € |
| 2023 | 7 | 2 546 € |
| 2024 | 6 | 3 005 € |
| 2025 | 6 | 2 767 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Moulès-et-Baucels est atone, indiquant une faible pression pour étendre l'offre. Selon les données SITADEL, seulement 5 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance en baisse de 38 % par rapport à la période quinquennale précédente. En 2024, un seul permis a été délivré. Ce ralentissement reflète à la fois les contraintes d'urbanisme dans un village cévenol et une demande neuve limitée, probablement absorbée par le parc ancien. Pour un investisseur, cela signifie un risque de sur-offre quasi nul, mais aussi un signal mitigé sur l'attractivité résidentielle nouvelle. Le marché de l'ancien reste donc le seul canal d'acquisition.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
52 logements autorisés cumulés, 16 commencés: la dynamique récente affiche 10 autorisations sur 2025.
Construction neuve à Moulès-et-Baucels (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Moulès-et-Baucels: 11 logements autorisés sur 5 ans, 5 pour la dernière année (+83 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La construction neuve est très limitée, avec seulement 5 logements autorisés sur les 5 dernières années et une tendance en baisse de 38 % (source SITADEL). Ce faible volume n'entraînera pas de sur-offre qui ferait baisser les prix de l'ancien. Au contraire, il confirme la rareté du foncier constructible ou une attractivité résidentielle qui se concentre sur l'existant. Pour un acheteur, cela signifie que l'offre neuve est quasi inexistante et qu'il faut se tourner vers le parc résidentiel actuel.
Fourchettes de loyers à Moulès-et-Baucels
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Moulès-et-Baucels
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (34,62 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net, environ 1 point sous le brut, intègre des charges incompressibles. À Moulès-et-Baucels, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 34,62 % (source DGFiP 2024). Il faut aussi provisionner la vacance locative (le village compte 5,8 % de logements vacants), les frais de gestion, d'assurance et une épargne pour travaux. Sur un rendement brut de 2,7 % pour les maisons, ces charges réduisent significativement la rentabilité réelle.
Performance énergétique du parc à Moulès-et-Baucels
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 76 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Moulès-et-Baucels: majorité classée C, part de passoires thermiques à 1,3 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc local affiche une performance énergétique correcte, avec une classe dominante C (130 kWh/m²/an). Seulement 1,4 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F/G, source ADEME). Ce faible taux réduit le risque réglementaire à court terme (interdiction de location des passoires dès 2025). Pour un acheteur, cela signifie un parc globalement économe et peu exposé aux futures dépréciations légales, un facteur de sérénité.
Calculateur de rendement à Moulès-et-Baucels
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Moulès-et-Baucels
Pour une maison de 105 m² à Moulès-et-Baucels (surface type pour un prix de 326 550 €), le loyer moyen attendu est d'environ 725 € par mois (6,9 €/m²). Cela génère un rendement brut d'environ 2,7 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net tombe autour de 1,7 %, soit un revenu locatif net annuel d'environ 5 550 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Moulès-et-Baucels
- Négliger la taxe foncière, élevée à 34,62 %.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner les charges.
- Oublier la faible liquidité du marché locatif local.
- Ne pas visiter le bien malgré l'éloignement (39,7 km de Montpellier).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Moulès-et-Baucels, peu influencé par le tourisme (1 hébergement touristique), ne connaît pas de forte saisonnalité. Les transactions peuvent cependant être plus actives au printemps et au début de l'automne, périodes propices aux visites. Pour un vendeur, mettre en vente en mars permet de capter les acheteurs souhaitant s'installer avant l'été. L'échéance de la taxe foncière en septembre peut aussi inciter certains propriétaires à vendre en première partie d'année.
Le saviez-vous ?
- Seulement 1,4 % des logements sont des passoires thermiques (F/G).
- L'âge médian de la population est de 47,5 ans, supérieur à la moyenne nationale.
- La commune ne compte aucun logement social (0,0 % du parc).
S'installer à Moulès-et-Baucels : cadre de vie et logement
S'installer à Moulès-et-Baucels, c'est opter pour le calme d'un village cévenol à l'identité préservée, doté d'un monument historique et d'un accès relativement aisé aux pôles d'emploi d'Alès (35 km) et de Montpellier (45 km). Le cadre naturel est indéniable, avec une altitude moyenne de 292 mètres et un climat aux influences méditerranéennes. Néanmoins, l'offre de services de proximité est limitée, avec seulement un commerce et un équipement de santé recensés, imposant une certaine dépendance à la voiture pour la vie quotidienne.
La commune affiche un profil démographique vieillissant, avec un indice de vieillissement de 176,8 et près d'un tiers des habitants âgés de 60 ans et plus. Ceci se traduit par une communauté installée et une vie associative potentiellement tournée vers ce public. Pour les familles ou les télétravailleurs, la connectivité est un point d'attention : bien que plus de la moitié des logements soient éligibles au très haut débit, le score numérique global de la commune est faible (6/100).
Carte du marché immobilier à Moulès-et-Baucels
Moulès-et-Baucels et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Moulès-et-Baucels
432 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Moulès-et-Baucels: 93,4 % de maisons, 6,6 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le marché est extrêmement dominé par l'habitat individuel (93,4 % de maisons) et par les propriétaires occupants (65,3 %). Cette structure indique une communauté résidentielle stable et un marché où la transaction est souvent liée à un projet de vie familial. La part faible des résidences secondaires (5,8 %) et des logements vacants (5,8 %) limite l'offre disponible, contribuant à une certaine rareté des biens et à une forme de résilience des prix.
Ancienneté du parc à Moulès-et-Baucels
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 381 logements).
- Avant 1919 3,9 % 15 logts
- 1919-1945 0,3 % 1 logts
- 1946-1970 3,1 % 12 logts
- 1971-1990 26,0 % 99 logts
- 1991-2005 50,7 % 193 logts
- 2006-2019 16,3 % 62 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Moulès-et-Baucels
23 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Moulès-et-Baucels
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est exposé à plusieurs aléas naturels (9 recensés, source Géorisques), avec 7 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est faible et le radon d'un niveau moyen. Ces données, obligatoirement communiquées dans le dossier de diagnostic technique, n'interdisent pas la construction mais peuvent imposer des techniques parasismiques ou de ventilation spécifiques. Consultez le Plan de Prévention des Risques (PPR) de la commune pour connaître les contraintes exactes sur la parcelle visée.
Cas pratique : un achat type à Moulès-et-Baucels
Pour acquérir une maison type de 105 m² à 326 550 € à Moulès-et-Baucels, il faut compter environ 8 000 € de frais de notaire. Avec un apport de 10 %, soit 32 655 €, et un crédit sur 20 ans à 3,5 % (taux indicatif), la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 700 €. Cela représente un effort important face au revenu médian local de 21 360 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Moulès-et-Baucels
- Oublier de vérifier le DPE et le risque travaux associé.
- Ne pas consulter le PPR pour les risques naturels (9 recensés).
- Surévaluer son budget sans tenir compte du revenu médian local.
- Négliger la qualité de la connexion internet (score numérique 6/100).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Moulès-et-Baucels : passer à l'action
Les chiffres posent le diagnostic d'un marché à double visage : des prix en hausse mais un rendement locatif faible et des risques économiques. Pour transformer cette analyse en décision éclairée, une expertise locale est indispensable pour identifier les rares opportunités et anticiper les écueils.
Vous avez les données. Voici ce qu'elles signifient concrètement pour votre projet à Moulès-et-Baucels.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Moulès-et-Baucels
Quel est le prix immobilier moyen à Moulès-et-Baucels ?
Le prix médian des maisons à Moulès-et-Baucels s'élève à 3 110 €/m² en 2024, selon les données DVF. Pour une maison de 105 m², taille médiane vendue, le budget total approche les 326 550 €. Il n'y a pas eu de transaction en appartement récemment.
Est-ce le bon moment pour investir à Moulès-et-Baucels ?
Le marché présente un risque élevé pour un investissement locatif classique en raison d'un rendement brut faible (2,7 %) et d'une fragilité économique locale. Il peut convenir pour une stratégie de plus-value à très long terme, sous réserve de sélectionner un bien exceptionnel et de disposer d'une trésorerie solide.
Moulès-et-Baucels est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Moulès-et-Baucels est significativement plus chère que ses voisines cévenoles. Son prix au m² est supérieur de 4% à Monoblet, de 17% à Pompignan, de 23% à Saint-André-de-Majencoules et jusqu'à 38% à Avèze, selon les comparaisons 2024.
Quel rendement locatif espérer à Moulès-et-Baucels ?
Le rendement locatif brut est de 2,7 % pour les maisons, l'un des plus bas de la région. Le loyer médian est de 6,9 €/m²/mois. Après charges, le rendement net estimé tombe à environ 1,7 %, ce qui est très faible pour un investissement.
Quels sont les risques naturels à Moulès-et-Baucels ?
La commune est exposée à 9 risques naturels recensés et a fait l'objet de 7 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est faible et le radon à un niveau moyen. Un diagnostic précis est indispensable avant tout achat.
Marché immobilier des communes voisines
Moulès-et-Baucels affiche un prix au m² jusqu'à 38 % plus élevé que des voisines comme Avèze, sans indicateurs économiques ou démographiques supérieurs, ce qui en fait un marché à risque de correction pour un investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Moulès-et-Baucels.
Communes limitrophes de Moulès-et-Baucels
Moulès-et-Baucels est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
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Résumé
Le prix médian de Moulès-et-Baucels s'établit à 2 767 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles de l'Hérault.
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Moulès-et-Baucels a progressé de +19,8 %, une dynamique haussière marquée par rapport à la moyenne française. Au total, 44 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année, le prix médian recule de -7,9 % — un retournement à surveiller.
Le marché de Moulès-et-Baucels est dominé par les maisons individuelles — 83,3 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 2 763 €/m² pour 114 m² en surface médiane. Rapporté au revenu médian de Moulès-et-Baucels, un logement de 114 m² (314 982 €) représente 14,7 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 9,8 €/m² pour un appartement et 6,9 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le ratio loyer / prix ressort à 2,8 %: rendement brut limité, cohérent avec un marché de valorisation long terme. Peu de résidences secondaires à Moulès-et-Baucels (5,8 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Peu de permis de construire délivrés sur 2021-2025: 11 logements autorisés au total, soit 2 par an. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Moulès-et-Baucels est caractéristique des bourgs languedociens. Moulès-et-Baucels est dans les collines, à une altitude moyenne de 292 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.