Le prix médian au m² au Caylar ressort à 1 653 € (source DVF, 14 ventes en 2024) — en ligne avec le positionnement habituel de l'Hérault. La fourchette centrale des ventes s'étale de 1 067 à 3 151 €/m², signe d'un marché hétérogène où la localisation et l'état du bien pèsent lourd. Côté classement départemental, Le Caylar compte parmi les 15 % les plus abordables de l'Hérault.
Entre 2020 et 2024, Le Caylar a vu son prix médian au m² progresser de +21,1 %. Sur l'ensemble de la période, 60 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +51,5 %.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 1 067 €/m² (surface médiane 80 m²) et celui des appartements à 4 694 €/m² (48 m²). Un bien type de 80 m² revient à environ 85 360 €, soit 4,6 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 8,3 € (appartements) et 7,9 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le ratio loyer / prix ressort à 2,1 %: rendement brut limité, cohérent avec un marché de valorisation long terme. Les résidences secondaires représentent 26,6 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
Flux de construction neuve intermédiaire: 13 logements autorisés sur 2020-2024, dont 2 commencés.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Le Caylar est typique des villages de l'arrière-pays languedocien. Contexte physique: à 753 m d'altitude, dans un contexte de piémont.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.
Faut-il investir au Caylar en 2026 ?
Perché sur le Larzac à 753 m d'altitude, Le Caylar est un petit village au patrimoine préservé, où le marché immobilier a connu une forte volatilité récente. Entre pression touristique et fragilité économique, l'opportunité d'investissement nécessite une analyse fine. Notre verdict s'appuie sur les transactions DVF 2024 et les indicateurs territoriaux.
Avec un rendement locatif brut de 8,8 % sur les maisons, le village se distingue dans un marché régional en tension.
Verdict
➤ Opportunité locative ciblée sur les maisons, à privilégier en stratégie de rendement moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif maisons très attractif
- ✓ Pression touristique très élevée
- ✓ Dynamique locative soutenue
- ⚠ Solvabilité locale limitée, marché porté par l'extérieur
- ⚠ Accessibilité financière très faible pour les locaux
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur de plus de 50 % à la moyenne nationale
- Se positionne au-dessus de la moyenne départementale pour le rendement locatif des maisons
- Prix inférieur de 22 % à des voisines touristiques comme La Couvertoirade
Analyse du marché immobilier au Caylar
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,9/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,6/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 2,1 %.
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 7,5/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers du Caylar
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,9
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobilière modérée, marché équilibré entre vendeurs et acheteurs sur les biens typiques.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobilière modérée, marché équilibré entre vendeurs et acheteurs sur les biens typiques.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible : les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché dépend des acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible : les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché dépend des acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,6
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée, soutenue par une demande locative solide et un parc locatif limité.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée, soutenue par une demande locative solide et un parc locatif limité.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
7,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevé
Pression touristique très élevée, propice à la location saisonnière et aux résidences secondaires.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevéPression touristique très élevée, propice à la location saisonnière et aux résidences secondaires.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir au Caylar : opportunités et risques
Investir au Caylar en 2026 trouve sa justification principale dans le rendement locatif élevé des maisons, qui constitue une opportunité rare dans le paysage régional. Avec un loyer médian de 7,9 €/m²/mois, une maison de 80 m² peut générer environ 632 € de revenus mensuels. Pour un investisseur, cela permet d'envisager un cash-flow positif ou neutre après financement, ce qui est devenu exceptionnel. Ce potentiel est renforcé par une demande locative solide (IOL à 6,6/10) dans un parc locatif limité.
Cependant, cet investissement n'est pas sans risques. La fragilité économique locale est tangible, avec un taux de chômage de 12,7 % et un revenu médian de 18 430 €, bien en deçà des moyennes régionales. Le marché dépend donc fortement de la demande extérieure, ce qui peut induire une certaine volatilité. De plus, la taxe foncière, à 45,4 %, grève significativement le rendement net, qui est estimé autour de 5,2 % après charges.
La stratégie recommandée est celle de la location annuelle sur des maisons de caractère, en visant un horizon de moyen terme (5 à 10 ans). Il est crucial de sélectionner un bien avec un bon diagnostic énergétique pour éviter les passoires thermiques, dont la location sera progressivement interdite. L'investissement en appartement, en revanche, semble peu justifié au vu des prix et des rendements actuels, sauf pour une stratégie de résidence secondaire personnelle.
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Données du marché immobilier au Caylar
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier du Caylar, analysé via les données DVF 2024, présente un double visage. D'un côté, le segment des maisons, qui représente l'écrasante majorité du parc, affiche un prix médian raisonnable à 1 067 €/m² et un rendement locatif brut exceptionnel de 8,8 %. Ce rendement, rare en France, s'explique par des prix d'acquisition encore modérés et une demande locative soutenue, comme en témoigne l'indice IOL à 6,6/10. D'un autre côté, le segment des appartements, minoritaire, présente une valorisation surprenante à 4 694 €/m², tirée par quelques transactions atypiques, et un rendement locatif faible de 2,1 %.
L'évolution récente des prix est marquée par une forte volatilité, avec un rebond de +51,5 % en 2024 après une année de correction en 2023. Cette instabilité est caractéristique des petits marchés où quelques transactions peuvent biaiser les médianes. Néanmoins, la tendance de fond sur cinq ans reste légèrement haussière, portée par l'attractivité résidentielle et touristique du Larzac. La pression touristique, notée 7,5/10, est un moteur essentiel, avec plus d'un quart des logements en résidences secondaires.
Le parc immobilier, dominé par les maisons individuelles (84%), est plutôt ancien : plus d'un tiers date d'avant 1945. Si cela confère un certain charme, cela implique aussi des travaux de rénovation, d'autant que 8,3 % des logements sont classés passoires thermiques (F/G). La faible accessibilité financière pour les résidents locaux (IAI à 2,8/10) révèle que le marché est désormais principalement porté par des acquéreurs extérieurs, attirés par le cadre de vie et le potentiel locatif.
Aperçu par typologie au Caylar
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché au Caylar
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Construction neuve au Caylar (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 13 logements autorisés à au Caylar, dont 3 en 2024 (+8 % vs les 5 années précédentes).
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Avec seulement 13 logements autorisés sur 5 ans (dont 3 en 2024), la construction neuve reste anecdotique au Caylar, en légère hausse de 8 %. Cela indique une pression modérée sur le foncier et aucun risque de sur-offre massive qui ferait baisser les prix de l'ancien. Cela confirme aussi l'attractivité résidentielle du village, qui attire quelques nouveaux projets. Pour un acquéreur, l'offre en neuf sera très limitée, orientant la recherche vers le parc existant, souvent à rénover.
Fourchettes de loyers au Caylar
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle au Caylar
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,40 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net est la vraie marge. Au Caylar, il faut immédiatement déduire la taxe foncière, indexée à 45,4 % du taux communal. Sur un appartement, cela pèse lourd sur un rendement brut déjà faible de 2,1 %. Ajoutez environ 15 % du loyer pour gestion, vacance (le taux de logements vacants est de 11,1 %) et réparations. Pour une maison, un rendement net d'environ 5,2 % reste intéressant, mais nécessite une gestion proactive, la commune comptant 56 équipements pour 460 habitants.
Performance énergétique du parc au Caylar
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 121 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE au Caylar: la classe C domine, 8,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc est majoritairement classé C (190 kWh/m²/an), une performance honorable pour un village rural, avec seulement 8,3 % de passoires thermiques (F/G). Attention cependant : la loi Climat et Résilience interdit la location des logements classés G dès 2025, et F en 2028. Un bien mal classé présente donc un risque réglementaire et de dépréciation. Pour un achat, priorisez les biens déjà rénovés ou budgétisez les travaux de performance énergétique.
Calculateur de rendement au Caylar
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type au Caylar
Pour un appartement type de 48 m² (soit le prix médian de 225 312 €), le loyer attendu est d'environ 400 €/mois (8,3 €/m²). Avec un crédit à 100 % sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité est d’environ 1 300 €. L'effort résiduel est donc de -900 €/mois, illustrant un investissement locatif classique en perte, compensé par la défiscalisation et l'appréciation du bien.
Erreurs à éviter quand on investit au Caylar
- Négliger la taxe foncière (taux à 45,4 %).
- Oublier la vacance locative (11,1 % de vacants).
- Surévaluer les loyers face au revenu médian local.
- Ignorer le DPE pour les locations futures (loi Climat).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier au Caylar, influencé par les résidences secondaires (26,6 % du parc), peut connaître un regain d'activité au printemps pour une location estivale ou une installation avant l'été. L'automne est aussi propice aux transactions après la saison touristique. Notez que la taxe foncière, payable en octobre, peut inciter certains vendeurs à finaliser avant. L'hiver, moins actif, peut offrir des opportunités de négociation.
Le saviez-vous ?
- Altitude de 753 m, l'une des plus élevées de l'Hérault.
- Seulement 6,8 % des logements sont raccordés à la fibre.
- Le village compte 56 équipements pour 460 habitants.
S'installer au Caylar : cadre de vie et logement
S'installer au Caylar, c'est opter pour un cadre de vie préservé au cœur du Larzac, classé au patrimoine mondial de l'UNESCO. Le village, à 753 m d'altitude, offre un environnement naturel exceptionnel, propice aux activités de pleine nature, avec un climat montagnard atténué (température moyenne de 10,4°C). La commune dispose d'une gamme d'équipements relativement complète pour sa taille, avec 56 équipements recensés par l'INSEE, dont 11 commerces et 18 services de santé, assurant une autonomie quotidienne.
Le profil démographique est celui d'un territoire vieillissant (indice de vieillissement à 222,6) mais équilibré, avec près de 30% de moins de 30 ans. La présence de 26,6% de résidences secondaires et d'un camping indique une forte attractivité touristique estivale, qui anime le village mais peut aussi générer une certaine tension saisonnière. La connectivité numérique reste un point faible majeur, avec un score de 3/100 et un faible déploiement de la fibre, ce qui peut être rédhibitoire pour les télétravailleurs.
Carte du marché immobilier au Caylar
Le Caylar et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier au Caylar
369 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 84,3 % du parc au Caylar, 15,7 % en collectif.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier, à 84,3 % de maisons, est très majoritairement individuel. La forte proportion de propriétaires occupants (58,8 %) et le taux significatif de résidences secondaires (26,6 %) dessinent un marché stable, ancré dans le territoire, avec une part d'attrait résidentiel et touristique. Les 11,1 % de logements vacants indiquent un potentiel de rénovation. L'acheteur type est souvent en recherche d'une maison de village ou d'une résidence secondaire dans un environnement préservé.
Ancienneté du parc au Caylar
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 230 logements).
- Avant 1919 29,1 % 67 logts
- 1919-1945 5,2 % 12 logts
- 1946-1970 8,3 % 19 logts
- 1971-1990 20,0 % 46 logts
- 1991-2005 18,3 % 42 logts
- 2006-2019 19,1 % 44 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services au Caylar
56 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques au Caylar
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est exposé à 7 risques naturels recensés (inondation, mouvement de terrain...) et a connu 3 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est très faible et le radon faible. Ces données, issues de Géorisques, imposent une vérification systématique : consultez le Dossier d'Information Communal sur les Risques Majeurs (DICRIM) en mairie et l'état des risques dans l'acte de vente. Cela n'empêche pas la construction mais peut imposer des contraintes ou affecter l'assurabilité.
Cas pratique : un achat type au Caylar
Pour une maison de 80 m² au prix médian de 1 067 €/m², le budget est d'environ 85 360 €. Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance est d’environ 430 €. Cela représente environ 4,5 années de revenu médian local (18 430 €). Les frais de notaire ajoutent environ 7 000 €.
Erreurs à éviter quand on achète au Caylar
- Oublier de vérifier le DPE avant l'offre d'achat.
- Négliger les risques naturels (7 recensés).
- Surévaluer un bien à cause de la hausse récente.
- Omettre de budgétiser les travaux de chauffage.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir au Caylar : passer à l'action
Les données DVF 2024 révèlent un marché en reprise, mais chaque bien a son histoire. Pour transformer cette analyse en investissement rentable, l'expertise d'un professionnel local qui connaît les spécificités du Larzac est indispensable.
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Questions fréquentes sur l'immobilier au Caylar
Quel est le prix immobilier moyen au Caylar ?
Le prix médian global est de 1 653 €/m² en 2024, mais il existe un écart considérable entre les maisons (1 067 €/m²) et les appartements (4 694 €/m²), ces derniers étant très peu représentatifs du marché.
Le Caylar est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Le Caylar est plus cher que la majorité de ses voisines du Larzac comme L'Hospitalet-du-Larzac (-52%) ou La Couvertoirade (-22%), mais moins cher que Joncels (+48%), reflétant une attractivité et une pression touristique différenciées.
Quel rendement locatif espérer au Caylar ?
Le rendement locatif brut est très attractif pour les maisons, à 8,8%, mais très faible pour les appartements (2,1%). Le rendement net estimé pour une maison est d'environ 5,2% après charges et fiscalité.
Est-ce le bon moment pour investir au Caylar ?
Le marché montre un rebond de +51,5% en 2024 après une correction, indiquant une reprise. Le moment peut être opportun pour acquérir une maison à rendement, mais une sélection rigoureuse et une négociation sont essentielles sur ce marché volatil.
Quels sont les risques à investir au Caylar ?
Les principaux risques sont la fragilité économique locale (taux de chômage à 12,7%), la dépendance à la demande extérieure, et la part non négligeable de logements anciens pouvant nécessiter des travaux de rénovation énergétique.
Marché immobilier des communes voisines
Le Caylar affiche un prix au m² supérieur de 22 % à La Couvertoirade, mais avec un rendement locatif bien plus élevé, offrant un effet de levier intéressant pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables au Caylar.
Communes limitrophes du Caylar
Le Caylar est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
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