Le coût du m² au Mesnil-Thomas est contenu: 1 625 € en médiane sur 4 transactions, un niveau -35,9 % comparé à la moyenne française. 50 % des transactions se sont réalisées entre 1 625 et 1 713 €/m² — une amplitude modérée qui traduit un marché cohérent.
Entre 2020 et 2024, le marché immobilier du Mesnil-Thomas a enregistré une hausse de +16,9 % du prix médian au m². 65 transactions au total sur la fenêtre 2020-2024, selon les données DVF. Variation récente (12 mois): -18,3 %.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues au Mesnil-Thomas à un niveau significatif — 1 625 €/m² en médiane. Un bien type de 112 m² revient à environ 182 000 €, soit 8,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce du Mesnil-Thomas avoisinent 10,8 €/m² pour les appartements et 7,7 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 5,7 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le parc du Mesnil-Thomas compte 25,9 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.
Dynamique de construction peu soutenue: 4 logements autorisés sur 5 ans, témoignant d'une tension foncière ou d'un marché contraint. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 100 % des autorisations de la période).
Côté contexte, Le Mesnil-Thomas est une commune du Val de Loire, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Contexte physique: à 197 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.
Faut-il investir au Mesnil-Thomas en 2026 ?
Correction marquée sur le marché au Mesnil-Thomas : -18,3 % en un an, dans un contexte de seulement 4 transactions annuelles.
Verdict
➤ marché à aborder avec prudence
Points clés
- ✓ Marché locatif porteur
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Eure-et-Loir (216ᵉ rang sur 363 communes)
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Correction récente des prix : -18,3 % sur un an
Analyse du marché immobilier au Mesnil-Thomas
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,0/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur.
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 8,1/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers du Mesnil-Thomas
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,0
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
8,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevé
Forte pression touristique : opportunités saisonnières.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevéForte pression touristique : opportunités saisonnières.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir au Mesnil-Thomas : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier au Mesnil-Thomas
Estimation sur un maison type de 112 m², au prix médian local.
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Données du marché immobilier au Mesnil-Thomas
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² au Mesnil-Thomas s'établit à 1 625 €, sur la base de 4 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale (1 625–1 713 €/m²) reste resserrée, un signe de marché cohérent.
34,5 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 37,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Aperçu par typologie au Mesnil-Thomas
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché au Mesnil-Thomas
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Construction neuve au Mesnil-Thomas (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 4 logements ont été autorisés à au Mesnil-Thomas, dont 0 en 2024.
Fourchettes de loyers au Mesnil-Thomas
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle au Mesnil-Thomas
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (37,02 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc au Mesnil-Thomas
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 29 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc au Mesnil-Thomas est E, avec 34,5 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement au Mesnil-Thomas
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer au Mesnil-Thomas : cadre de vie et logement
Le Mesnil-Thomas compte 335 habitants, à 197 m d'altitude.
Le territoire abrite 4 appellations d'origine rattachées au terroir local et 7 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier au Mesnil-Thomas
Le Mesnil-Thomas et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier au Mesnil-Thomas
224 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier au Mesnil-Thomas est composé très majoritairement de maisons (100,0 %), profil résidentiel familial typique.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc au Mesnil-Thomas
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 147 logements).
- Avant 1919 32,7 % 48 logts
- 1919-1945 9,5 % 14 logts
- 1946-1970 9,5 % 14 logts
- 1971-1990 23,1 % 34 logts
- 1991-2005 10,9 % 16 logts
- 2006-2019 14,3 % 21 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services au Mesnil-Thomas
7 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques au Mesnil-Thomas
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir au Mesnil-Thomas : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier au Mesnil-Thomas
Quel est le prix de l'immobilier au Mesnil-Thomas ?
Le prix médian au m² au Mesnil-Thomas est de 1 625 € (données DVF, 4 transactions). Pour une maison de 112 m² (surface médiane locale), compter environ 182 000 €.
Comment Le Mesnil-Thomas se situe-t-elle dans le Eure-et-Loir ?
Le Mesnil-Thomas se situe au 216ᵉ rang du Eure-et-Loir sur 363 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer au Mesnil-Thomas ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison au Mesnil-Thomas est de 5,7 % (loyer de 7,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Le parc immobilier du Mesnil-Thomas est-il énergétiquement dégradé ?
34,5 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante E). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
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