Le marché immobilier de Montpellier, ville jeune et dynamique de plus de 310 000 habitants, présente en 2024 un prix médian de 3 485 €/m². Les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) révèlent une correction de -4,5 % sur un an, dans un contexte national de repli. Cette page décode les valeurs par typologie, la tension du marché et le profil des transactions pour vous positionner au mieux, que vous soyez vendeur ou investisseur averti.
Comment se porte le marché immobilier à Montpellier
Selon les données DGFiP 2024, le marché montpelliérain enregistre 4 482 transactions annuelles, dominées à 90 % par la vente d'appartements. Le prix médian global s'établit à 3 485 €/m², en repli de 4,5 % sur un an. La fourchette interquartile (2 691 – 4 373 €/m²) témoigne d'une forte dispersion des valeurs, typique d'une ville métropolitaine aux quartiers contrastés. La démographie dynamique (+7 % en 5 ans) soutient la demande, mais la construction neuve ralentit (-43 % d'autorisations), un facteur à double tranchant pour l'équilibre offre-demande.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Après une forte hausse portée par une croissance démographique soutenue (+7 % en 5 ans), le marché montpelliérain connaît une correction, avec une baisse de 4,5 % sur un an. Cette inflexion reflète le contexte national de remontée des taux d'intérêt. Elle peut représenter une opportunité d'achat pour les profils financièrement solides, dans un marché où la demande structurelle reste portée par l'attractivité de la ville. Pour les vendeurs, une estimation précise et réaliste est cruciale pour réussir sa vente dans ce contexte de renégociation des prix.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Montpellier
Le parc est majoritairement composé d'appartements (80 % des logements), reflété dans les ventes : 4 041 appartements vendus (médiane 50 m² à 3 421 €/m²) contre 441 maisons (90 m² à 4 089 €/m²). Seulement 31 % des ménages sont propriétaires, indiquant un bassin important de locataires et d'acheteurs potentiels. Le taux de vacance (7,2 %) et de résidences secondaires (4,4 %) modère la tension, orientant le marché vers un équilibre relatif, loin de la surchauffe.
Marché vendeur ou acheteur ?
Avec 18,5 % de chômage local et un revenu médian de 19 670 €, l'accession reste un défi (8,7 ans de revenus pour un appartement type). Le volume de transactions soutenu et le taux de vacance modéré suggèrent un marché d'acheteur en formation, où la négociation retrouve sa place. Toutefois, la vitalité démographique et la faible part de maisons (11,8 % du parc) maintiennent une demande structurelle sur les biens familiaux, notamment dans un cadre de vie méditerranéen attractif.
Vacance longue durée à Montpellier
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Montpellier (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Montpellier totalise 9 468 logements sur 5 ans, soit -46 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Sur les 5 dernières années, 10 162 logements ont été autorisés à la construction à Montpellier, signe d'une attractivité confirmée. Cependant, la tendance est à un net ralentissement, avec une baisse de 43 % des autorisations par rapport aux 5 années précédentes. Seulement 1 012 logements ont été autorisés en 2024. Cette baisse de l'offre neuve future pourrait, à moyen terme, soutenir les prix de l'ancien en limitant les alternatives pour les acheteurs, malgré le contexte de correction actuel.
Quand acheter ou vendre ?
À Montpellier, ville estudiantine, le marché immobilier connaît un pic d'activité en septembre-octobre (rentrée universitaire) et au printemps. La période estivale, bien que touristique, peut être propice aux visites. La taxe foncière, payable en septembre, incite parfois les vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance. Pour acheter, la fin d'année (novembre-décembre) peut offrir moins de concurrence et des opportunités de négociation.
Le saviez-vous ?
- Montpellier a un âge médian de 32,5 ans, bien inférieur à la moyenne nationale.
- La ville compte 14 738 équipements, soit un pour 21 habitants.
- 92,4 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Montpellier
- Prix médian à 3 485 €/m², en baisse de 4,5 % sur un an.
- Écart important entre maisons (4 089 €/m²) et appartements (3 421 €/m²).
- Revenu médian local de 19 670 €, soit 8,7 ans pour acheter un appart type.
- Croissance démographique forte : +14 % de population en 10 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Montpellier
Quel est le prix au m² à Montpellier en 2024 ?
Le prix médian global à Montpellier est de 3 485 €/m² selon DVF 2024. Il varie de 2 691 €/m² (quartile bas) à 4 373 €/m² (quartile haut), selon l'emplacement et le type de bien.
Le prix immobilier à Montpellier est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix sont en baisse de 4,5 % sur un an, reflétant une correction du marché. Cette tendance nationale s'observe dans un contexte de remontée des taux d'emprunt.
Quelle fourchette de prix pour une maison à Montpellier ?
Le prix médian des maisons est de 4 089 €/m², pour une surface médiane de 90 m². Le budget médian pour ce type de bien approche ainsi les 368 000 €.
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