4 angles pour comprendre le marché immobilier à Montpellier
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Faut-il investir à Montpellier en 2026 ?
Capitale régionale en forte croissance démographique (+14 % en 10 ans), Montpellier combine attractivité économique et cadre de vie méditerranéen. Son marché immobilier, largement orienté vers la location, présente des caractéristiques distinctes qui exigent une analyse fine pour déterminer son potentiel d'investissement en 2026.
Entre un marché attractif dans le top 20 % des villes françaises et une correction récente, Montpellier offre une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs aguerris.
Verdict
➤ Opportunité locative réelle, mais dépendante d'une sélection rigoureuse du bien et d'une stratégie de moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction de -4,5 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut de 5,4 % supérieur à la moyenne
- ✓ Dynamisme démographique soutenu (+7 % en 5 ans)
- ⚠ Accessibilité très faible pour les primo-accédants
- ⚠ Taux de chômage élevé (18,5 %)
- ⚠ Fragilité économique marquée
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur de 13 % à la moyenne des grandes métropoles françaises.
- Se positionne dans le top quart des communes les plus attractives de l'Hérault.
- Rendement locatif brut supérieur à celui de Bordeaux et Nice, pour un prix au m² bien moindre.
Analyse du marché immobilier à Montpellier
Le marché de Montpellier est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Montpellier
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,0
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée de 7/10 : le marché est tendu, la concurrence entre acheteurs est forte.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée de 7/10 : le marché est tendu, la concurrence entre acheteurs est forte.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible de 0,5/10 : les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, le marché est porté par les investisseurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible de 0,5/10 : les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, le marché est porté par les investisseurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,6
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée de 5,6/10 : la demande locative est soutenue, favorable à un investissement locatif.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée de 5,6/10 : la demande locative est soutenue, favorable à un investissement locatif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible de 2,2/10 : la location saisonnière n'est pas le moteur principal du marché.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible de 2,2/10 : la location saisonnière n'est pas le moteur principal du marché.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3486,7 — Percentile dept : 74/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 12,4 — Percentile dept : 94/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 4,4 — Percentile dept : 23/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 7,0 — Percentile dept : 66/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 5442,8 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 12,4 — Percentile dept : 6/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 27,5 — Percentile dept : 5/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 14,1 — Percentile dept : 0/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 69,0 — Percentile dept : 100/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,4 — Percentile dept : 23/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 7,0 — Percentile dept : 66/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3486,7 — Percentile dept : 26/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 4,4 — Percentile dept : 23/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,2 — Percentile dept : 55/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 5442,8 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Montpellier : cadre de vie et logement
Acheter à Montpellier, c'est choisir une ville au rayonnement métropolitain, baignée de 300 jours de soleil par an et d'une température moyenne de 15,5°C. Son centre historique, avec 118 monuments protégés, côtoie des quartiers ultramodernes et des espaces verts. Ce guide vous présente concrètement le marché, les budgets nécessaires, les atouts et les points de vigilance pour les différents profils d'acquéreurs, des jeunes actifs aux familles.
Tout savoir pour acheter et vivre à MontpellierInvestir à Montpellier : passer à l'action
Les chiffres donnent la tendance, mais un investissement réussi se joue sur la sélection précise du quartier, du type de bien et sur une négociation adaptée à un marché en correction. Notre réseau de professionnels locaux peut vous aider à transformer cette analyse en opportunité concrète.
Les données posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement à Montpellier dépend de l'expertise locale et du choix du bien.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Montpellier grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Montpellier
Quel est le prix immobilier moyen à Montpellier ?
Le prix médian à Montpellier s'élève à 3 485 €/m² en 2024. Il existe un écart important entre les appartements (3 421 €/m² médian) et les maisons (4 089 €/m² médian), ces dernières étant beaucoup plus rares à la vente.
Est-ce le bon moment pour investir à Montpellier ?
Le marché montre une correction de -4,5 % en 2024, ce qui peut constituer un point d'entrée plus favorable. L'investissement locatif en appartement reste pertinent pour un horizon moyen terme, grâce à un rendement brut de 5,4 % et une demande locative structurellement forte.
Montpellier est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Montpellier est nettement moins chère que d'autres grandes métropoles du Sud comme Nice (-112 %) ou Bordeaux (-43 %). Son prix au m² est en revanche supérieur à la moyenne départementale, en raison de son statut de capitale régionale.
Quel rendement locatif espérer à Montpellier ?
Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est de 5,4 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 2,9 %, selon les données DVF et de la Carte des Loyers.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir à Montpellier ?
Les principaux risques sont la fragilité économique locale (taux de chômage à 18,5 %), l'exposition à certains risques naturels (inondations) soumis à des PPR, et une accessibilité très difficile pour les primo-accédants, ce qui peut affecter la liquidité à la revente.
Marché immobilier des communes voisines
Montpellier affiche un écart de valorisation majeur avec Bordeaux (+43 %) et Nice (+112 %), offrant un effet de levier puissant pour un investisseur visant les grandes métropoles du Sud.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Montpellier.
Communes limitrophes de Montpellier
Montpellier est entourée de 11 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Nos analyses du marché immobilier — Hérault
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Résumé
Marché sous pression à Montpellier: 3 454 €/m² en médiane, +36,2 % par rapport à la moyenne nationale.
Le marché immobilier de Montpellier est en hausse progressive: +6,5 % entre 2021 et 2025. 25 501 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Le marché est principalement collectif: 89,9 % des ventes portent sur des appartements, à 3 412 €/m² pour 50 m² en surface médiane. Un bien type de 96 m² revient à environ 367 680 €, soit 18,7 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Montpellier avoisinent 15,5 €/m² pour les appartements et 14,3 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 5,4 %, un niveau intermédiaire. Les résidences secondaires représentent 4,4 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Construction neuve active à Montpellier: l'équivalent de 2 032 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2020 et 2024. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 65 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Montpellier est une commune du Languedoc méditerranéen. La géographie joue son rôle: la commune est à 45 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.