Loyers observés à Morainville: 11,4 €/m²/mois pour un appartement, 10,6 €/m²/mois pour une maison. Peu de résidences secondaires à Morainville (11,8 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Morainville est au cœur de la région Centre-Val de Loire. Contexte physique: dans la plaine, à une altitude de 149 m.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab) et carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.
Analyse du marché immobilier à Morainville
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 8,7/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers de Morainville
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,8
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Marché risqué pour le locatif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
0
% résidences secondaires (demande saisonnière)
73
Croissance démographique (5 ans)
49
8,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevé
Forte pression touristique : opportunités saisonnières.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
73
% de logements vacants
100
Faible densité (proxy isolement touristique)
100
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Méthodologie des indices immobiliers
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Marché immobilier de Morainville (28700) : prix au m², rendement locatif, indices et analyse experte du marché local. Données DVF actualisées.
Détail des transactions immobilières
Indicateur
Global
Nombre de transactions
0
Prix médian/m²
0 €
Prix moyen/m²
0 €
Construction et développement immobilier
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 0 logements autorisés sur la dernière période (2024), après 0 sur 2011 — soit une évolution indisponible.
Construction neuve à Morainville (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 0 logements ont été autorisés à à Morainville, -100 % par rapport au cycle précédent.
0logements autorisés
sur 5 ans
0en 2024
dernière année connue
-100 %vs 5 années précédentes
tendance
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Morainville
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique).
Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Appartements
Bas9,4 €/m²
Médian11,4 €/m²
Haut13,8 €/m²
Écart de 4,5 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas8,5 €/m²
Médian10,6 €/m²
Haut13,2 €/m²
Écart de 4,7 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance
énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Morainville
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée
à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative
(~50 % du loyer annuel marché).
Données DGFiP 2024.
Taux taxe foncière sur le bâti35,05 %
Moyenne dept : 49,07 %
-14,02 pt
Moyenne France : 43,01 %
-7,96 pt
Taxe d'habitation (rappel)14,87 %
supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires
Évolution du taux sur 4 ans
31,20 %2021
34,85 %2022
35,10 %2023
35,05 %2024
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (35,05 %)
ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa
valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative
du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien
inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons
à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité
des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur
indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois
de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux
voté et le niveau réel des loyers locaux.
Calculateur de rendement à Morainville
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort
résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Rendement brut—
Rendement net—
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %)—
Effort résiduel—
S'installer à Morainville : cadre de vie et logement
Morainville compte 18 habitants, à 149 m d'altitude.
Le territoire abrite 1 appellation d'origine rattachée au terroir local et 1 équipement recensé (BPE INSEE).
IntercommunalitéCC des Portes Euréliennes d'Île-de-France
Population18 hab.
Carte du marché immobilier à Morainville
Morainville et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la
population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
moins chermoyenplus cher
Composition du parc immobilier à Morainville
17 logements recensés (INSEE).
Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
17 maisons pour 0 appartements: le parc à Morainville est résolument pavillonnaire.
52,9 %Résidences principales
9 logements
11,8 %Résidences secondaires
2 logements
29,4 %Logements vacants
5 logements
100,0 %Propriétaires
de leur résidence
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Morainville
Répartition des résidences principales par époque de construction
(recensement INSEE — 9 logements).
56%
22%
11%
11%
11%
Avant 191955,6 %
5 logts
1919-194522,2 %
2 logts
1946-197011,1 %
1 logts
1971-199011,1 %
1 logts
2006-201911,1 %
1 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Morainville
1 équipements recensés par l'INSEE
(Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles,
professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
1
Services
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Morainville
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat.
Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des
sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou
scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient
leurs nouvelles versions.
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
DGFiP
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
