01 Le parc de logements
Le parc comprend 335 logements dont 317 résidences principales, 2 résidences secondaires et 16 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 317 | 94,6 % |
| Résidences secondaires | 2 | 0,6 % |
| Logements vacants | 16 | 4,8 % |
Parmi les 335 logements du parc, 95 % assurent la fonction de résidence principale, contre 1 % de secondaires et 5 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 27 | 8,7 % |
| 1919-1945 | 8 | 2,6 % |
| 1946-1970 | 20 | 6,5 % |
| 1971-1990 | 100 | 32,4 % |
| 1991-2005 | 83 | 26,9 % |
| 2006-2019 | 71 | 23,0 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 32 %, devant les constructions récentes (23 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 7 | 2,2 % |
| 3 pièces | 20 | 6,3 % |
| 4 pièces | 71 | 22,4 % |
| 5 pièces ou plus | 219 | 69,1 % |
Le parc compte 5,4 pièces en moyenne par logement, avec 69 % de logements de cinq pièces ou plus et 2 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 293 | 317 | 335 |
| Rés. principales | 281 | 305 | 317 |
| Rés. secondaires | 1 | 1 | 2 |
| Vacants | 11 | 10 | 16 |
Commune voisine de taille comparable, Duntzenheim (6 km) affiche 76,2 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 275 | 86,8 % |
| Locataires (privé) | 36 | 11,4 % |
| Locataires HLM | 5 | 1,6 % |
| Logés gratuitement | 1 | 0,3 % |
La répartition du parc occupé: 86,8 % de propriétaires, 12,9 % de locataires, dont 2 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 6 | 1,9 % |
| Fioul | 86 | 27,1 % |
| Électricité | 144 | 45,4 % |
| Gaz bouteille | 9 | 2,8 % |
| Autre (bois…) | 72 | 22,7 % |
Répartition des modes de chauffage: 45 % au électricité, 27 % pour fioul, 23 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 21 |
| 2 à 4 ans | 37 |
| 5 à 9 ans | 43 |
| 10 ans ou plus | 216 |
| Total ménages | 317 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 40 |
| Sous-occupation modérée | 35 |
| Sous-occupation accentuée | 76 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 12 | 3,8 % |
| 1 voiture | 103 | 32,5 % |
| 2 voitures ou plus | 202 | 63,7 % |
Motorisation des ménages: 4 % n'ont aucune voiture, 32 % en ont une et 64 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 91,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 69 | 65 | 0 | 4 |
| 1975 | 86 | 82 | 2 | 2 |
| 1982 | 143 | 134 | 2 | 7 |
| 1990 | 165 | 158 | 4 | 3 |
| 1999 | 207 | 202 | 4 | 1 |
| 2006 | 241 | 230 | 1 | 10 |
| 2011 | 293 | 281 | 1 | 11 |
| 2016 | 317 | 305 | 1 | 10 |
| 2022 | 335 | 317 | 2 | 16 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 69 à 335, soit +386 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 23 | 26 | 15 | 23 | 24 | 14 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 6,0 % |
| Classe B | 3 | 3,6 % |
| Classe C | 31 | 36,9 % |
| Classe D | 26 | 31,0 % |
| Classe E | 14 | 16,7 % |
| Classe F | 5 | 6,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
La classe C domine avec 37 % des diagnostics, et 46 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 28 | 33,3 % |
| Classe B | 31 | 36,9 % |
| Classe C | 9 | 10,7 % |
| Classe D | 7 | 8,3 % |
| Classe E | 6 | 7,1 % |
| Classe F | 3 | 3,6 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe B dominante (37 %), 81 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 236 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 224 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 212 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 154 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 156 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 122 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 236 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 122 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 0 |
| Classe B | 3 | 0 |
| Classe C | 16 | 15 |
| Classe D | 17 | 9 |
| Classe E | 9 | 5 |
| Classe F | 5 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 186 kWh/m²/an côté maisons, C à 176 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 3 |
| T4 | 2 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Neugartheim-Ittlenheim (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Neugartheim-Ittlenheim s'élève à 335 logements au recensement 2022, très majoritairement affectés à la résidence principale (94,6 %, soit 317 logements habités à titre permanent). Au plan typologique, la maison (83,3 %) reste nettement majoritaire face à l'appartement (16,7 %). Neugartheim-Ittlenheim est au cœur du vignoble et de la plaine d'Alsace, à 150 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
La structure d'occupation de Neugartheim-Ittlenheim est caractéristique des communes de propriétaires (86,8 %).
23,0 % des logements de Neugartheim-Ittlenheim datent de la période 2006-2019, signe d'un développement résidentiel récent. Performance énergétique soutenue: classe C dominante et consommation moyenne (183 kWh/m²/an) inférieure à la moyenne nationale. Le électricité équipe 45,4 % des logements occupés à titre principal.
Progression modérée du parc: +5,7 % entre 2016 et 2022. 63,7 % des ménages de Neugartheim-Ittlenheim disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Neugartheim-Ittlenheim est au cœur du vignoble et de la plaine d'Alsace. L'environnement physique — à 150 m d'altitude, sur un relief peu marqué — colore l'offre de logements et la demande locale.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Analyse du marché immobilier à Neugartheim-Ittlenheim
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Neugartheim-Ittlenheim
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
2,4
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorable
Marché risqué pour le locatif.
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorableMarché risqué pour le locatif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Marché porté par le résidentiel local.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleMarché porté par le résidentiel local.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 13,2 — Percentile dept : 21/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,6 — Percentile dept : 11/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -0,9 — Percentile dept : 40/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
- Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,6 — Percentile dept : 11/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,8 — Percentile dept : 14/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 196,0 — Percentile dept : 28/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Neugartheim-Ittlenheim : opportunités et risques
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Données du marché immobilier à Neugartheim-Ittlenheim
DVF, loyers, permis, analyse expertLa classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 32,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Neugartheim-Ittlenheim Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Indicateurs clés du marché
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global |
|---|---|
| Nombre de transactions | – |
| Prix médian/m² | – |
| Prix moyen/m² | – |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 122 autorisations et 58 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 48 %.
Construction neuve à Neugartheim-Ittlenheim (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Neugartheim-Ittlenheim totalise 29 logements sur 5 ans, soit +71 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Neugartheim-Ittlenheim
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Neugartheim-Ittlenheim
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (32,91 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Performance énergétique du parc à Neugartheim-Ittlenheim
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 84 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Neugartheim-Ittlenheim est C, avec 6,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Neugartheim-Ittlenheim
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Neugartheim-Ittlenheim : cadre de vie et logement
Neugartheim-Ittlenheim compte 784 habitants, à 218 m d'altitude. Le climat local affiche 11,4 °C de moyenne annuelle et 636 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 11 appellations d'origine rattachées au terroir local et 18 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Neugartheim-Ittlenheim
Neugartheim-Ittlenheim et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Neugartheim-Ittlenheim
Composition du parc immobilier à Neugartheim-Ittlenheim
335 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Neugartheim-Ittlenheim est composé très majoritairement de maisons (83,5 %), profil résidentiel familial typique.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Neugartheim-Ittlenheim
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 309 logements).
- Avant 1919 8,7 % 27 logts
- 1919-1945 2,6 % 8 logts
- 1946-1970 6,5 % 20 logts
- 1971-1990 32,4 % 100 logts
- 1991-2005 26,9 % 83 logts
- 2006-2019 23,0 % 71 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Neugartheim-Ittlenheim
18 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Neugartheim-Ittlenheim
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
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Communes limitrophes de Neugartheim-Ittlenheim
Neugartheim-Ittlenheim est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Les loyers d'annonce de Neugartheim-Ittlenheim avoisinent 12,8 €/m² pour les appartements et 13,6 €/m² pour les maisons. Peu de résidences secondaires à Neugartheim-Ittlenheim (0,6 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Entre 2021 et 2025, 29 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Neugartheim-Ittlenheim est au cœur du vignoble et de la plaine d'Alsace. Neugartheim-Ittlenheim est à 150 m d'altitude, sur un relief peu marqué, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en récente au plus récent.