Faut-il investir à Nézignan-l'Évêque en 2026 ?
Ancré dans la plaine biterroise à moins de 20 km de la Méditerranée, Nézignan-L'évêque affiche un profil de village résidentiel marqué par un déclin démographique et une fragilité économique. Pourtant, la brutale correction des prix en 2024 interroge et pourrait ouvrir une fenêtre d'opportunité. Notre verdict s'appuie sur une analyse croisée des transactions, des indicateurs locaux et des indices composites.
Avec une correction de -26,7 % sur un an, le marché offre un point d'entrée attractif, positionnant la commune parmi les plus accessibles de son bassin.
Verdict
➤ Opportunité d'investissement locatif conditionnelle, à saisir sur des biens bien sélectionnés et avec une stratégie de moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction récente de -26,7 % : opportunité d'entrée
- ✓ Rendement brut correct à 6,1 % pour les appartements
- ✓ Écart de valorisation avec les voisines (jusqu'à -13 %)
- ⚠ Déclin démographique marqué (-5,9 % en 5 ans)
- ⚠ Fragilité économique locale (taux de chômage à 12,8 %)
- ⚠ Exposition à un risque inondation (PPR actif)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian (2 204 €/m²) se situe dans la moitié inférieure des marchés communaux français.
- Nézignan-L'évêque est 17 % moins chère que la commune voisine d'Alignan-Du-Vent.
- Le rendement locatif brut (6,1 %) dépasse celui des grandes métropoles et du littoral saturé.
Analyse du marché immobilier à Nézignan-l'Évêque
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,8/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Nézignan-l'Évêque
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,8
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobilière modérée (3,8/10) : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant du temps pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobilière modérée (3,8/10) : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant du temps pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité élevée (6,4/10) : les prix sont à un niveau accessible, notamment pour les primo-accédants locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité élevée (6,4/10) : les prix sont à un niveau accessible, notamment pour les primo-accédants locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,2
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (4,2/10) : la demande locative existe mais n'est pas explosive, viser des biens bien situés.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (4,2/10) : la demande locative existe mais n'est pas explosive, viser des biens bien situés.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (3,4/10) : peu adapté à l'investissement en locatif saisonnier pur.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (3,4/10) : peu adapté à l'investissement en locatif saisonnier pur.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2199,4 — Percentile dept : 32/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 6,6 — Percentile dept : 23/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 21,0 — Percentile dept : 63/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -5,9 — Percentile dept : 8/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 429,5 — Percentile dept : 89/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 6,6 — Percentile dept : 77/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 59,0 — Percentile dept : 62/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 6,2 — Percentile dept : 14/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 24,1 — Percentile dept : 33/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 21,0 — Percentile dept : 63/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -5,9 — Percentile dept : 8/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2199,4 — Percentile dept : 68/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 21,0 — Percentile dept : 63/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 4/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 429,5 — Percentile dept : 11/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Nézignan-l'Évêque : opportunités et risques
Investir à Nézignan-L'évêque en 2026 se présente avant tout comme une stratégie d'entrée à prix corrigé. Le rendement brut affiché, autour de 6 % pour les appartements, est correct mais doit être immédiatement nuancé. D'après nos estimations, une taxe foncière élevée (46,17 %), ajoutée aux frais de gestion et à une vacance locative estimée à 8 %, ramène le rendement net aux alentours de 3,6 %. L'investissement n'est donc pas une source de trésorerie abondante, mais peut viser l'accession à la propriété à moindre coût.
Le profil d'investisseur le plus adapté est le primo-accédant local, qui bénéficie d'une accessibilité retrouvée avec seulement 6 années de revenu médian nécessaires pour un appartement type. En revanche, l'investisseur purement locatif devra faire preuve de sélectivité, en ciblant des biens bien situés et correctement isolés pour attirer une population souvent précaire, le revenu médian des ménages étant de 23 420 €.
Un point d'attention majeur réside dans la forte accélération de la construction neuve (+700 % de permis sur 5 ans). Si cette dynamique répond à une demande, elle pourrait aussi, dans un contexte démographique défavorable, créer une pression à la baisse sur le parc ancien et complexifier la revente. L'horizon d'investissement doit donc être envisagé sur le moyen ou long terme, le temps que le marché digère cette nouvelle offre et retrouve un équilibre.
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Données du marché immobilier à Nézignan-l'Évêque
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Nézignan-L'évêque, tel que révélé par les données DVF 2024, est caractérisé par une correction brutale des prix, le médian chutant à 2 204 €/m² après un pic à plus de 3 000 € l'année précédente. Cette baisse de 26,7 % en un an est l'une des plus marquées de la région et indique un réajustement profond du marché local. Elle intervient dans un contexte de déclin démographique et de fragilité économique, avec un taux de chômage supérieur à 12 %, selon l'INSEE.
Le parc de logements, à 92 % constitué de maisons individuelles, est relativement récent avec plus d'un tiers des résidences construites après 2006. Cette structure, combinée à une très faible part de passoires thermiques (1,5 %), est un atout en termes de conformité énergétique et réduit le risque lié à la loi Climat et Résilience. Toutefois, la forte proportion de propriétaires occupants (75,9 %) et la faible part de résidences secondaires limitent le turnover et la liquidité du marchà locatif.
La proximité d'infrastructures majeures comme la gare TGV de Béziers à 18 km ou l'aéroport de Béziers-Vias à 12 km constitue un atout géographique indéniable pour l'attractivité résidentielle. Néanmoins, cette accessibilité ne suffit pas, en l'état, à enrayer la baisse de la population, ce qui pose la question de la demande locative future et du potentiel de plus-value à moyen terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Nézignan-l'Évêque Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Nézignan-L'évêque sur les cinq dernières années dessine une courbe en cloche marquée par un pic en 2023 à 3 007 €/m², suivi d'une correction drastique de -26,7 % en 2024. Cette chute ramène le prix médian à 2 204 €/m², un niveau inférieur à celui de 2020. Cette dynamique contraste fortement avec la tendance à la hausse observée dans plusieurs communes comparables du département, suggérant un décrochage spécifique. Pour un acheteur en 2026, cela signifie aborder un marché en phase de réajustement, où la négociation est de mise, mais où la liquidité à la revente pourrait être impactée si la baisse se poursuit.
Évolution du marché immobilier de Nézignan-l'Évêque
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 32 transactions en 2025 et affiche une évolution de +1,8 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 679 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières pour Nézignan-L'évêque révèlent un effort résiduel modeste pour l'investisseur. Pour une maison type de 98 m² à 218 540 €, un loyer estimé à 960 €/mois couvrirait une large partie d'une mensualité de crédit standard. Le rendement brut s'établit à 5,3 % pour les maisons et 6,1 % pour les appartements. Toutefois, ce rendement brut doit être nettement corrigà la baisse pour obtenir le net, notamment en raison d'une taxe foncière élevée (46,17 %) et des frais de gestion. L'effort financier réel reste donc modéré, mais la viabilité du montage dépendra de la capacité à maintenir le bien occupé.
Acheter vs Louer — appartement 48 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marchà des transactions à Nézignan-L'évêque a enregistré 35 ventes en 2024, un volume stable par rapport aux années précédentes, indiquant une liquidité constante. La répartition est dominée par les maisons individuelles (25 ventes, médiane 98 m²), reflétant le caractère résidentiel et familial du parc, composé à 92 % de maisons. Les appartements, bien que minoritaires (10 ventes), affichent un prix au mètre carré légèrement inférieur. La fourchette de prix interquartile étalée (1 647 à 2 995 €/m²) indique une hétérogénéité de l'offre, entre biens nécessitant des travaux et résidences récentes. Le marché est actuellement favorable à l'acheteur, dans un contexte de correction des prix.
Répartition des ventes
84,4 % de maisons et 15,6 % d'appartements parmi les 32 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 84,4 % de maisons et 15,6 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 32 | 27 | 5 |
| Prix médian/m² | 2 679 € | 2 675 € | 2 789 € |
| Prix moyen/m² | 3 775 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 48 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 40 | 2 632 € |
| 2022 | 31 | 2 850 € |
| 2023 | 28 | 2 867 € |
| 2024 | 29 | 2 204 € |
| 2025 | 32 | 2 679 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Nézignan-L'évêque est très soutenue, avec 104 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance à la hausse de +700 % par rapport aux cinq années précédentes. Cette accélération notable, avec 29 permis délivrés rien qu'en 2024, traduit une volonté de développement et répond peut-être à une pression foncière dans un secteur géographique attractif. Néanmoins, ce dynamisme de l'offre doit être mis en regard avec la baisse démographique de la commune (-5,9 % en 5 ans). À moyen terme, cette situation pourrait créer un risque de sur-offre si la demande nouvelle ne compense pas le déclin naturel de la population, pesant potentiellement sur les prix de l'ancien.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 310 logements ont été autorisés et 194 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 63 %.
Vacance longue durée à Nézignan-l'Évêque
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Nézignan-l'Évêque (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 126 logements autorisés à à Nézignan-l'Évêque, dont 22 en 2025 (+950 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La dynamique de construction neuve est très forte : 104 logements autorisés en 5 ans, avec un pic en 2024 et une tendance en hausse de 700 % par rapport à la période précédente. Ce signal témoigne de l'attractivité confirmée de la commune auprès des promoteurs et des acheteurs de neuf. Cela peut à terme modérer la pression sur les prix de l'ancien en offrant une alternative moderne. Cependant, ce volume reste absorbable au regard de la taille du parc existant (937 logements) et de la demande potentielle dans l'aire d'influence de Béziers. Source SITADEL.
Fourchettes de loyers à Nézignan-l'Évêque
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Nézignan-l'Évêque
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,17 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net se déduit du brut en soustrayant les charges réelles. À Nézignan-L'évêque, la taxe foncière sur le bâti (46,17 % en 2024) est le premier poste. Viennent ensuite les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les assurances, les potentiels travaux de copropriété (9 % de logements en appartements) et une provision pour vacance locative. Ce dernier point est à pondérer par le faible taux de vacants structurels (1,2 %). Ces charges peuvent réduire le rendement brut de près de 40 %, comme le montre l'écart entre le brut (6,1 %) et le net estimé (3,6 %) pour les appartements.
Performance énergétique du parc à Nézignan-l'Évêque
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 283 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Nézignan-l'Évêque: la classe C domine, 1,4 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc local est performant, avec une classe énergétique dominante C (151 kWh/m²/an). Surtout, la part de passoires thermiques (classes F et G) est inférieure à 2 %, un chiffre remarquablement bas comparé à la moyenne nationale. Pour un acheteur, cela signifie un risque réglementaire très limité (interdiction de location des passoires dès 2025) et des factures d'énergie maîtrisées. Ce bon score s'explique par la jeunesse du parc : plus d'un tiers des logements a été construit après 2006. Source ADEME, diagnostics sur 260 logements.
Calculateur de rendement à Nézignan-l'Évêque
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Nézignan-l'Évêque
Pour un appartement type de 65 m² à Nézignan-L'évêque, le prix d'achat médian s'élève à environ 138 000 €. Avec un loyer estimé à 10,9 €/m², cela génère un revenu locatif brut de 709 € par mois, soit un rendement brut de 6,2 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, provision), l'effort net mensuel pourrait être réduit à quelques dizaines d'euros seulement avec un apport initial de 20 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Nézignan-l'Évêque
- Négliger la taxe foncière, élevée à 46,17 % du revenu cadastral.
- Surestimer le loyer en se basant sur des moyennes sans visiter.
- Oublier de provisionner pour les travaux en copropriété (9 % d'apparts).
- Ne pas vérifier la conformité du DPE (risque d'interdiction de location).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Nézignan-L'évêque, bien qu'actif toute l'année, connaît un regain au printemps et en début d'automne. Ces périodes évitent les fortes chaleurs estivales et correspondent aux projets familiaux. Pour un vendeur, mettre son bien en marché en mars-avril permet de capter les acheteurs souhaitant finaliser avant l'été. L'automne (septembre-octobre) est aussi dynamique, mais la perception de la taxe foncière en septembre peut temporairement refroidir certains investisseurs. La faible activité touristique limite l'impact saisonnier extrême.
Le saviez-vous ?
- 36,1 % du parc immobilier a été construit après 2006.
- La commune dispose de 69 équipements de proximité pour 1 718 habitants.
- Le taux de chômage local (12,8 %) est inférieur à la moyenne régionale.
S'installer à Nézignan-l'Évêque : cadre de vie et logement
S'installer à Nézignan-L'évêque, c'est choisir un cadre de vie villageois au calme, bénéficiant d'un ensoleillement méditerranéen et d'une situation géographique pratique, à moins de 20 minutes des plages et des commodités de Béziers. La commune dispose d'une offre d'équipements et de services correcte pour sa taille, avec 69 équipements recensés par l'INSEE, incluant commerces, services de santé et installations sportives.
Le profil démographique est marqué par un vieillissement significatif (indice de 177,1), mêlé à une part non négligeable de jeunes de moins de 30 ans (28,3 %). La connectivité est excellente avec un déploiement de la fibre à 91,7 %, un atout pour les télétravailleurs. Il convient néanmoins d'intégrer la réalité des risques naturels, la commune étant soumise à un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR Peyne) et ayant connu plusieurs arrêtés de catastrophe naturelle par le passé.
Carte du marché immobilier à Nézignan-l'Évêque
Nézignan-l'Évêque et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Nézignan-l'Évêque
937 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 91,9 % du parc à Nézignan-l'Évêque, 8,1 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc immobilier est extrêmement stable, dominé à 91,9 % par des maisons individuelles. La très forte proportion de propriétaires-occupants (75,9 %) et la part modérée de résidences secondaires (21 %) indiquent un marché ancré dans la vie locale, moins spéculatif que certaines communes littorales. Cela se traduit par une offre de vente potentiellement limitée, mais par une demande de familles ou de retraités recherchant un cadre de vie pavillonnaire pérenne. La faible vacance (1,2 %) confirme l'équilibre entre offre et demande.
Ancienneté du parc à Nézignan-l'Évêque
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 723 logements).
- Avant 1919 14,4 % 104 logts
- 1919-1945 5,0 % 36 logts
- 1946-1970 4,0 % 29 logts
- 1971-1990 15,6 % 113 logts
- 1991-2005 24,9 % 180 logts
- 2006-2019 36,1 % 261 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Nézignan-l'Évêque
69 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Nézignan-l'Évêque
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le principal risque naturel identifié est l'inondation, avec un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif sur la rivière Peyne. La commune a connu 8 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est faible et le radon également. Pour un acheteur, la consultation obligatoire du dossier de diagnostic technique (DDT) incluant l'état des risques (ERNT) est primordiale. Elle permettra de savoir si le bien visé est en zone réglementée, ce qui peut impacter l'assurabilité, le prix et les obligations de travaux. Source Géorisques.
Cas pratique : un achat type à Nézignan-l'Évêque
Pour une maison familiale de 100 m², le budget médian est d'environ 223 000 €. Cela représente environ 9,5 années du revenu médian local (23 420 €). Avec un apport de 10 % (22 300 €) et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, la mensualité hors assurance s'établit autour de 1¢200 €, soit un taux d'effort de 61 % pour un ménage au revenu médian.
Erreurs à éviter quand on achète à Nézignan-l'Évêque
- Oublier de consulter l'état des risques naturels (ERNT) avant l'offre.
- Se fier uniquement au prix au m², qui masque l'état du bien.
- Sous-estimer les coûts de chauffage dans les rares biens mal classés.
- Négocier sans connaître la dynamique de prix récente (-26,7 % en 1 an).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Nézignan-l'Évêque : passer à l'action
L'analyse des chiffres est une étape nécessaire, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain : identification du bon bien, négociation au juste prix, connaissance des risques locaux. Pour transformer cette analyse en décision éclairée, un contact avec un professionnel maîtrisant les micro-dynamiques de ce marché est indispensable.
Ces données dessinent un paysage. Découvrez ce qu'elles signifient pour votre patrimoine ou votre projet.
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- Analyse basée sur les ventes réelles à Nézignan-L'évêque
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Nézignan-l'Évêque
Quel est le prix immobilier à Nézignan-L'évêque ?
Le prix médian à Nézignan-L'évêque est de 2 204 €/m² en 2024, en forte baisse par rapport à 2023. Une maison de 100 m² coûte ainsi environ 220 000 €, et un appartement de 66 m² autour de 140 000 €.
Est-ce le bon moment pour acheter à Nézignan-L'évêque ?
Le marché est en correction (-26,7 % en un an), ce qui crée des opportunités d'achat à prix révisés. C'est un moment potentiellement favorable pour les négociations, particulièrement pour les primo-accédants, mais la baisse démographique constitue un risque à long terme.
Nézignan-L'évêque est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Nézignan-L'évêque est l'une des communes les plus accessibles de son secteur. Son prix médian est inférieur de 13 % à celui de Valros et de 17 % à celui d'Alignan-Du-Vent, selon les données DVF 2024.
Quel rendement locatif espérer à Nézignan-L'évêque ?
Le rendement locatif brut est estimé à 6,1 % pour les appartements et 5,3 % pour les maisons. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net se situe autour de 3,0 à 3,6 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?
Les principaux risques sont la baisse continue de la population, la fragilité économique locale, et l'exposition au risque inondation (PPR actif sur la Peyne). Il est conseillé de consulter le dossier d'information communal sur les risques majeurs (DICRIM).
Marché immobilier des communes voisines
Nézignan-L'évêque présente un écart de valorisation significatif avec des communes voisines comme Valros (-13 %) ou Abeilhan (+26 %), offrant un effet de levier potentiel pour un investisseur axé sur la correction des prix.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Nézignan-l'Évêque.
Communes limitrophes de Nézignan-l'Évêque
Nézignan-l'Évêque est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
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Résumé
En 2026, 32 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 679 €/m² à Nézignan-l'Évêque, niveau conforme à la médiane départementale.
Le prix médian au m² à Nézignan-l'Évêque est stable entre 2021 et 2025 (+1,8 %). Sur l'ensemble de la période, 160 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +21,6 %.
Le marché de Nézignan-l'Évêque est dominé par les maisons individuelles — 84,4 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 2 675 €/m² pour 90 m² en surface médiane. Un bien type de 90 m² revient à environ 240 750 €, soit 10,3 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 10,9 € (appartements) et 9,8 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,7 %, un niveau intermédiaire. Le parc de Nézignan-l'Évêque compte 21,0 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.
Entre 2021 et 2025, 126 logements autorisés au permis de construire à Nézignan-l'Évêque — un rythme moyen de 25 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (87 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier de Nézignan-l'Évêque s'interprète dans un contexte plus large — Nézignan-l'Évêque est dans le tissu villageois du Languedoc historique, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est à une quinzaine de kilomètres du littoral languedocien (15 km), en plaine, à 33 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.