Faut-il investir à Saint-Thibéry en 2026 ?
Au cœur de la plaine biterroise, entre garrigues et axes de communication vers la mer, Saint-Thibéry attire par sa croissance démographique soutenue et son prix d'entrée encore contenu par rapport au littoral. Pour autant, le marché immobilier local, marqué par une récente correction, présente un profil contrasté. Cette analyse, fondée sur les données DVF 2024 et les indicateurs territoriaux, vise à démêler les opportunités réelles des risques pour un investisseur en 2026.
Avec une correction de -12,4 % sur un an et un rendement locatif brut de 5,2 % sur les maisons, le marché présente un profil d'opportunité corrective pour les investisseurs patient.
Verdict
➤ Opportunité locative sur maisons en stratégie rendement moyen terme, à condition de bien sélectionner le bien et le locataire.
Points clés
- ✓ Correction de -12,4 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut attractif sur maisons (5,2 %)
- ✓ Dynamique démographique portée par l'extérieur (+34,8 %/10 ans)
- ⚠ Revenu médian local faible (20 600 €)
- ⚠ Part de logements vacants élevée (10,9 %)
- ⚠ Rendement appartements très faible (1,6 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur à la moyenne nationale, dans le bas de la fourchette des communes en forte croissance démographique.
- Se positionne au-dessus de la médiane départementale sur le critère d'attractivité territoriale, grâce à sa dynamique.
- Prix inférieur de 37 % à la commune voisine de Montblanc, pour des indicateurs locatifs similaires.
Analyse du marché immobilier à Saint-Thibéry
Le marché immobilier de Saint-Thibéry affiche une pression notable (IPI 5,8/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Saint-Thibéry
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,8
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (5,8/10) : le marché est actif avec une demande soutenue, favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (5,8/10) : le marché est actif avec une demande soutenue, favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité modérée (4/10) : les prix dépassent la capacité d'achat du ménage local médian, le marché est porté par les acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité modérée (4/10) : les prix dépassent la capacité d'achat du ménage local médian, le marché est porté par les acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,9
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (6,1/10) : la demande locative est robuste, portée par la croissance démographique et un tissu économique actif.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (6,1/10) : la demande locative est robuste, portée par la croissance démographique et un tissu économique actif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée (4,6/10) : potentiel saisonnier limité par la faible part de résidences secondaires, l'offre locative est principalement annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée (4,6/10) : potentiel saisonnier limité par la faible part de résidences secondaires, l'offre locative est principalement annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2703,7 — Percentile dept : 53/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,2 — Percentile dept : 60/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 8,4 — Percentile dept : 39/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 14,3 — Percentile dept : 87/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 164,8 — Percentile dept : 65/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,2 — Percentile dept : 40/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 56,0 — Percentile dept : 53/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 8,2 — Percentile dept : 9/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 30,6 — Percentile dept : 68/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 8,4 — Percentile dept : 39/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 14,3 — Percentile dept : 87/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 49/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2703,7 — Percentile dept : 47/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 8,4 — Percentile dept : 39/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 49/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 10,9 — Percentile dept : 81/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 164,8 — Percentile dept : 35/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Saint-Thibéry : opportunités et risques
Investir à Saint-Thibéry en 2026 se justifie principalement pour une stratégie locative annuelle sur maison. Le rendement brut de 5,2 % sur ce segment, bien qu'à nuancer par une taxe foncière à 40,86 % et des frais de gestion, reste compétitif dans le paysage régional. La demande locative est soutenue par l'arrivée de nouveaux ménages, attirés par un cadre de vie et une accessibilité correcte, comme en témoigne le score d'opportunité locative (IOL) de 6,1/10. Il est crucial de cibler des biens bien isolés (classe énergétique C dominante) pour maîtriser les charges et attirer des locataires.
Le segment des appartements, en revanche, est à proscrire pour un investissement rendement. Le prix médian exorbitant de 8 211 A0€/m2, sur seulement 5 transactions, et le rendement brut de 1,6 % le rendent totalement inintéressant. Pour les investisseurs en plus-value, le potentiel existe à moyen terme, porté par la dynamique démographique et l'indice d'opportunité territoriale élevé (6,6/10). Il faudra cependant être patient et sélectif, en privilégiant les biens à rénover dans des secteurs non soumis aux contraintes du PPR inondation actif sur la basse plaine de l'Hérault.
Un point d'attention majeur réside dans la sélection du locataire. Avec un revenu médian local faible, le risque d'impayés peut être plus élevé. L'investisseur devra soit viser un public de jeunes actifs travaillant dans les pôles d'emploi voisins (Béziers, Pézenas), soit des ménages en mobilité résidentielle. La baisse récente de la construction neuve (-37 % de tendance) limite l'offre concurrentielle, ce qui est un point favorable pour la valorisation du parc ancien.
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Données du marché immobilier à Saint-Thibéry
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Saint-Thibéry, analysé d'après les données DVF 2024, présente un double visage. D'un côté, une correction de -12,4 % sur un an témoigne d'une sensibilité aux cycles économiques, probablement accentuée par le revenu médian local modeste (20 600 €). D'un autre côté, des indicateurs démographiques solides, avec une population en hausse de 34,8 % en dix ans, assurent un socle de demande structurel. Cette croissance, portée par l'attractivité résidentielle de la plaine de l'Hérault, ne s'est pas encore totalement répercutée dans les prix, créant un décalage potentiellement porteur.
La composition du parc est déterminante : 83,4 % de maisons individuelles et seulement 3,6 % de passoires énergétiques (classes F/G) selon les diagnostics disponibles. Ce profil, plutôt sain et familial, limite les risques liés à la réglementation sur les logements indécents mais concentre la demande sur un type de bien précis. La proximité d'infrastructures majeures, comme la gare TGV de Béziers à 17,5 km ou l'aéroport de Béziers-Vias, irrigue le marché sans pour autant générer une pression spéculative comparable au littoral immédiat.
Néanmoins, l'analyse révèle des points de vigilance. Le taux de vacance des logements (10,9 %) est supérieur à la moyenne, indiquant soit un parc dégradé, soit des difficultés de mise en location ou de vente sur certains segments. Par ailleurs, le tissu économique local, avec un taux de chômage de 13,1 %, ne permet pas de soutenir seul la demande. Le marché est donc dépendant des acquéreurs et investisseurs extérieurs, le rendant plus volatile aux changements de sentiment national.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Thibéry Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Saint-Thibéry sur les cinq dernières années révèle un marché cyclique et réactif. Après une année record en 2023 à 2 739 €/m2 médian, une correction de -12,4 % est intervenue en 2024, ramenant le prix à 2 398 €/m2. Cette volatilité, plus marquée que chez certaines voisines, suggère un marché sensible aux variations de taux et à la solvabilité limitée de la demande locale. Le segment des maisons, qui concentre l'essentiel des transactions, a mieux résisté que celui des appartements, ce dernier étant très étroit (5 ventes) et donc peu représentatif. Pour un acheteur en 2026, cette trajectoire indique une fenêtre d'opportunité post-correction, avec un prix d'entrée revenu à des niveaux proches de 2021, mais dans un contexte économique toujours incertain.
Évolution du marché immobilier de Saint-Thibéry
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 48 transactions en 2025 et affiche une évolution de +10,6 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 671 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières pour Saint-Thibéry mettent en lumière un marché segmenté. Pour une maison type de 90 m2 à 199 080 €, le loyer médian estimé de 9,5 €/m2/mois génère un rendement brut de 5,2 %. Après déduction d'une vacance locative et de frais de gestion, le rendement net se rapproche de 3,1 %, ce qui reste correct dans le contexte actuel. L'effort résiduel mensuel après perception du loyer reste significatif, soulignant que l'investissement n'est pas autofinancé. À l'inverse, le segment des appartements, avec un prix médian très élevé à 8 211 €/m2, affiche un rendement brut anémique de 1,6 %, le rendant peu viable en locatif classique. L'accessibilité pour un primo-accédant local est très difficile, nécessitant près de 10 années de revenu médian pour une maison.
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 61 transactions en 2024, le marché de Saint-Thibéry affiche un volume d'activité stable, dans la continuité des années précédentes. La très large domination des maisons individuelles (56 ventes sur 61) dessine un marché typique d'une commune rurale périurbaine, axé sur la résidence principale et le profil familial. Le faible nombre de ventes d'appartements (5) rend ce segment peu liquide et peu représentatif des tendances générales. Le marché semble être un marché d'acheteurs sur les biens nécessitant des travaux, mais reste tendu pour les biens rénovés et bien situés, comme l'indique une fourchette de prix large (1 719 à 3 000 €/m2). La proportion non négligeable de logements vacants (10,9 %) peut représenter un réservoir de biens à potentiel pour les investisseurs en rénovation.
Répartition des ventes
87,5 % de maisons et 12,5 % d'appartements parmi les 48 transactions enregistrées.
87,5 % maisons, 12,5 % appartements sur 48 ventes: le collectif pèse 12,5 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 48 | 42 | 6 |
| Prix médian/m² | 2 671 € | 2 644 € | 3 041 € |
| Prix moyen/m² | 3 280 € | ||
| Surface médiane | – | 93 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 67 | 2 416 € |
| 2022 | 68 | 2 097 € |
| 2023 | 49 | 2 572 € |
| 2024 | 58 | 2 212 € |
| 2025 | 48 | 2 671 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saint-Thibéry, avec 109 logements autorisés sur les cinq dernières années, montre un territoire qui répond à une pression démographique forte. Cependant, la tendance est au ralentissement marqué, avec une baisse de 37 % des autorisations par rapport à la période quinquennale précédente et seulement 10 logements prévus en 2024. Ce reflux pourrait s'expliquer par la saturation des terrains constructibles ou un ajustement face à la montée des coûts et des taux. À court terme, cela limite les risques de sur-offre et contribue à soutenir les prix de l'ancien. Les nouvelles constructions, représentant 26,9 % du parc post-2006, améliorent globalement la performance énergétique du patrimoine communal, un atout pour les futurs acquéreurs.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 812 autorisations et 732 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 90 %.
Vacance longue durée à Saint-Thibéry
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Thibéry (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 67 logements ont été autorisés à à Saint-Thibéry, -65 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Sur les 5 dernières années, 109 logements ont été autorisés, mais la tendance est à la baisse (-37 %). Ce ralentissement de la construction neuve limite le risque de sur-offre à court terme et maintient une pression sur l'ancien. Cela confirme l'attractivité résidentielle de la commune, mais indique aussi que les promoteurs adaptent leur production à la nouvelle donne économique et au taux de vacance existant (10,9 %).
Fourchettes de loyers à Saint-Thibéry
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Thibéry
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (40,86 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut, affiché entre 1,6 % et 5,2 %, est une estimation théorique. Pour obtenir le net, déduisez la taxe foncière (40,86 % à Saint-Thibéry en 2024), les frais de gestion (environ 8 %), la provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 10,9 %) et les travaux d'entretien. Sur un appartement, ces charges peuvent diviser le rendement par deux, expliquant l'écart significatif entre brut et net.
Performance énergétique du parc à Saint-Thibéry
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 567 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Saint-Thibéry: classe C en tête, 3,7 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante C (163 kWh/m²/an) et la faible part de passoires (3,6 % en F/G) sont un atout. Le parc est globalement plus performant que la moyenne nationale. Attention néanmoins aux biens classés D ou E, qui devront être rénovés pour rester louables et vendables, surtout avec l'échéance de l'interdiction de location des passoires thermiques à partir de 2025 pour les plus énergivores.
Calculateur de rendement à Saint-Thibéry
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Thibéry
Pour une maison type de 90 m² à Saint-Thibéry, comptez environ 199 080 € à l'achat. Avec un loyer moyen de 9,5 €/m², cela génère environ 855 € de loyer mensuel, soit un rendement brut de 5,2 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net tombe autour de 3,1 %, soit un revenu net d'environ 514 €/mois avant impôt et remboursement d'emprunt.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Thibéry
- Négliger la taxe foncière, l'une des plus élevées du département à 40,86 %.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (taux local de 10,9 %).
- Surévaluer les loyers : le marché est local, pas touristique.
- Investir sans consulter le DPE et les futures obligations de rénovation.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Saint-Thibéry, peu tributaire du tourisme balnéaire, suit plutôt un rythme classique avec une accélération au printemps et à la rentrée de septembre. La période hivernale peut offrir des opportunités de négociation avec moins de concurrence. Pour les vendeurs, mettre en avant le climat doux et le cadre de vie en automne ou en début d'année peut être stratégique. Pensez à l'impact de l'échéance de la taxe foncière en septembre pour les acheteurs.
Le saviez-vous ?
- Saint-Thibéry compte 3 monuments historiques protégés pour environ 3 132 habitants.
- L'aéroport de Béziers-Vias n'est qu'à 10,2 km, un atout pour les résidents secondaires.
- Près de 27 % du parc immobilier a été construit après 2006, signe d'un renouvellement récent.
S'installer à Saint-Thibéry : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Thibéry, c'est choisir un bourg animé du Biterrois, bien équipé pour son gabarit avec 151 équipements de proximité recensés par l'INSEE, dont 13 commerces et 33 services de santé. La commune offre un cadre de vie familial et verdoyant, avec un accès rapide aux axes autoroutiers et au réseau ferré. L'âge médian de 42,3 ans et la part importante de moins de 30 ans (33,5 %) témoignent d'une vitalité démographique réelle, loin de l'image de territoire vieillissant.
Les aménités locales sont notables, avec trois monuments historiques protégés et une offre de loisirs de plein air. Toutefois, il faut intégrer la réalité des risques naturels : la commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR), héritage de sa situation en plaine. Cela implique des contraintes constructives pour les projets et peut influencer les conditions d'assurance. La connectivité numérique, avec 53,8 % de foyers éligibles à la fibre, est en progression mais encore perfectible pour les télétravailleurs exigeants.
Carte du marché immobilier à Saint-Thibéry
Saint-Thibéry et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Saint-Thibéry
1 663 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
1 377 maisons pour 275 appartements: le parc à Saint-Thibéry est résolument pavillonnaire.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est très majoritairement composé de maisons (83,4 %), avec une forte proportion de propriétaires occupants (69,4 %). Cela indique un marché stable et ancré, peu spéculatif. Le taux modéré de résidences secondaires (8,4 %) et le taux de vacance significatif (10,9 %) suggèrent toutefois des opportunités de rénovation et un marché secondaire potentiellement moins tendu que dans les stations balnéaires voisines.
Ancienneté du parc à Saint-Thibéry
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 262 logements).
- Avant 1919 16,2 % 205 logts
- 1919-1945 11,1 % 140 logts
- 1946-1970 10,0 % 126 logts
- 1971-1990 21,6 % 273 logts
- 1991-2005 14,2 % 179 logts
- 2006-2019 26,9 % 339 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Saint-Thibéry
151 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Thibéry
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Saint-Thibéry est soumis à un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) actif, dû à sa situation en plaine. La sismicité et le radon sont faibles. Consultez systématiquement l'état des risques (ERNT) et le zonage du PPR avant d'acheter, car ils peuvent impacter l'assurabilité, les travaux autorisés et la valeur du bien. 17 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement.
Cas pratique : un achat type à Saint-Thibéry
Pour une maison familiale de 90 m² au prix médian de 2 212 €/m², le budget est d'environ 199 080 € hors frais. Cela représente environ 9,7 années du revenu médian local (20 600 €). Avec un apport de 10 % (19 908 €) et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 085 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Thibéry
- Oublier de vérifier le zonage du PPR Inondation avant l'offre.
- Ne pas anticiper le coût des travaux sur les biens anciens (27,3 % avant 1945).
- Comparer le prix des maisons et appartements au m² sans raison.
- Négliger la connectivité fibre, encore inégale (53,8 % de couverture).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Saint-Thibéry : passer à l'action
L'analyse des données révèle un potentiel, mais le succès d'un investissement se construit sur le terrain : identification du bon bien, négociation au juste prix, compréhension des micro-secteurs. La connaissance fine du marché local par un professionnel est indispensable pour transformer cette analyse en acquisition pertinente et sécurisée.
Les chiffres posent un diagnostic. La réussite d'un investissement se joue sur la sélection précise du bien et du secteur.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saint-Thibéry grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF 2024)
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel du secteur
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Thibéry
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-Thibéry ?
En 2024, le prix médian global est de 2 398 €/m2. Les maisons, qui constituent l'essentiel du marché, se négocient autour de 2 212 €/m2 médian, tandis que le segment très limité des appartements affiche un prix médian de 8 211 €/m2, peu représentatif.
Saint-Thibéry est-elle plus chère que ses communes voisines ?
Non, Saint-Thibéry est globalement dans la moyenne basse de son secteur. Son prix au m2 est comparable à Boujan-sur-Libron, mais inférieur de 37 % à celui de Montblanc, une commune voisine très prisée.
Peut-on obtenir un bon rendement locatif à Saint-Thibéry ?
Le rendement locatif brut est correct pour les maisons, à 5,2 %, permettant une stratégie locative classique. Pour les appartements, le rendement est très faible (1,6 %) et ne justifie pas un investissement purement locatif.
Le marché immobilier à Saint-Thibéry est-il en baisse ?
Les données DVF 2024 montrent une correction de -12,4 % par rapport au pic de 2023, ramenant les prix à un niveau proche de 2021. Cette baisse s'inscrit dans un contexte national de resserrement du crédit.
Quels sont les atouts de Saint-Thibéry pour un acheteur ?
Ses principaux atouts sont une croissance démographique forte, un prix d'entrée relativement accessible par rapport au littoral, un bon niveau d'équipements et un parc immobilier majoritairement composé de maisons individuelles avec une bonne performance énergétique moyenne.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Thibéry présente un effet de levier intéressant face à des communes comme Montblanc (+37 % plus chère), avec des indicateurs démographiques similaires, créant une marge de plus-value à terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Thibéry.
Communes limitrophes de Saint-Thibéry
Saint-Thibéry est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
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Résumé
Le coût médian du m² à Saint-Thibéry (2 671 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -23,4 % par rapport dans l'Hérault.
Progression modérée: ++10,6 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 290 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année de données traduit une accélération: +20,8 % sur le prix médian.
Le marché penche nettement côté maisons (87,5 %), vendues autour de 2 644 €/m² pour des surfaces médianes de 93 m². Un bien type de 93 m² revient à environ 245 892 €, soit 11,9 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Saint-Thibéry: 11,2 €/m²/mois pour un appartement, 9,5 €/m²/mois pour une maison. Rendement brut calculé: environ 4,4 % sur un bien médian. Les résidences secondaires représentent 8,4 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les permis de construire autorisent 13 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (85 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Saint-Thibéry est entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc. Sur le plan physique, la commune est à 13 km du littoral languedocien, à 22 m d'altitude, sur un relief peu marqué, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.