01 Le parc de logements
Le parc comprend 601 logements dont 553 résidences principales, 4 résidences secondaires et 44 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 553 | 92,0 % |
| Résidences secondaires | 4 | 0,7 % |
| Logements vacants | 44 | 7,3 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 92 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 7 % de vacants pour un total de 601 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 47 | 8,6 % |
| 1919-1945 | 35 | 6,4 % |
| 1946-1970 | 118 | 21,7 % |
| 1971-1990 | 167 | 30,6 % |
| 1991-2005 | 70 | 12,8 % |
| 2006-2019 | 108 | 19,8 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 31 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 9 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 0,2 % |
| 2 pièces | 22 | 4,0 % |
| 3 pièces | 48 | 8,7 % |
| 4 pièces | 124 | 22,4 % |
| 5 pièces ou plus | 358 | 64,7 % |
Le graphique montre une moyenne de 5,0 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (65 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 508 | 572 | 601 |
| Rés. principales | 481 | 535 | 553 |
| Rés. secondaires | 1 | 3 | 4 |
| Vacants | 26 | 34 | 44 |
En regard, Alteckendorf (à 11 km, 857 hab.) affiche 76,8 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 452 | 81,7 % |
| Locataires (privé) | 70 | 12,7 % |
| Locataires HLM | 12 | 2,2 % |
| Logés gratuitement | 19 | 3,4 % |
Structure d'occupation: propriétaires 81,7 %, locataires 14,8 % — la part HLM s'établit à 2 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 13 | 2,4 % |
| Fioul | 259 | 46,8 % |
| Électricité | 161 | 29,1 % |
| Gaz bouteille | 9 | 1,6 % |
| Autre (bois…) | 111 | 20,1 % |
Répartition des modes de chauffage: 47 % au fioul, 29 % pour électricité, 20 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 34 |
| 2 à 4 ans | 54 |
| 5 à 9 ans | 72 |
| 10 ans ou plus | 393 |
| Total ménages | 553 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 35 |
| Sous-occupation modérée | 85 |
| Sous-occupation accentuée | 165 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 38 | 6,9 % |
| 1 voiture | 194 | 35,1 % |
| 2 voitures ou plus | 321 | 58,0 % |
Ventilation par équipement automobile: 7 % sans véhicule, 35 % mono-motorisés, 58 % multi-motorisés. Par ailleurs, 88,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 250 | 240 | 3 | 7 |
| 1975 | 300 | 297 | 0 | 3 |
| 1982 | 356 | 345 | 5 | 6 |
| 1990 | 400 | 385 | 1 | 14 |
| 1999 | 443 | 434 | 0 | 9 |
| 2006 | 478 | 465 | 0 | 13 |
| 2011 | 508 | 481 | 1 | 26 |
| 2016 | 572 | 535 | 3 | 34 |
| 2022 | 601 | 553 | 4 | 44 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 250 à 601 logements, soit +140 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 50 | 41 | 49 | 55 | 78 | 32 |
| Dont vacants > 2 ans | 18 | 15 | 14 | 21 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 5,3 % |
| Classe B | 4 | 4,2 % |
| Classe C | 37 | 38,9 % |
| Classe D | 16 | 16,8 % |
| Classe E | 11 | 11,6 % |
| Classe F | 7 | 7,4 % |
| Classe G | 15 | 15,8 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 39 % des logements et 48 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 32 | 33,7 % |
| Classe B | 17 | 17,9 % |
| Classe C | 19 | 20,0 % |
| Classe D | 5 | 5,3 % |
| Classe E | 6 | 6,3 % |
| Classe F | 7 | 7,4 % |
| Classe G | 9 | 9,5 % |
Répartition climat du parc: A concentre 34 % des diagnostics et 72 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 374 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 239 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 203 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 165 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 168 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 91 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 374 kWh/m²/an, contre 91 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 283 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 0 |
| Classe B | 4 | 0 |
| Classe C | 8 | 29 |
| Classe D | 5 | 11 |
| Classe E | 8 | 3 |
| Classe F | 7 | 0 |
| Classe G | 14 | 1 |
Côté maisons, la dominante est G (268 kWh/m²/an); côté appartements, C (168).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 8 |
| T4 | 5 |
| T5+ | 0 |
Analyse du marché immobilier à Niederschaeffolsheim
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Niederschaeffolsheim
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
2,8
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorable
Marché risqué pour le locatif.
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorableMarché risqué pour le locatif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Marché porté par le résidentiel local.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleMarché porté par le résidentiel local.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 18,3 — Percentile dept : 47/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 13/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -4,1 — Percentile dept : 16/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 32/100 - Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 13/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 32/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,3 — Percentile dept : 49/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 220,8 — Percentile dept : 24/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Niederschaeffolsheim : opportunités et risques
Êtes-vous prêt à investir à Niederschaeffolsheim ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Niederschaeffolsheim
DVF, loyers, permis, analyse expertLa classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 31,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Niederschaeffolsheim Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Indicateurs clés du marché
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global |
|---|---|
| Nombre de transactions | – |
| Prix médian/m² | – |
| Prix moyen/m² | – |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
302 logements autorisés cumulés, 254 commencés: la dynamique récente affiche 16 autorisations sur 2025.
Construction neuve à Niederschaeffolsheim (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 99 logements ont été autorisés à à Niederschaeffolsheim, +175 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Niederschaeffolsheim
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Niederschaeffolsheim
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (31,31 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Performance énergétique du parc à Niederschaeffolsheim
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 95 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Niederschaeffolsheim: classe C en tête, 23,2 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Niederschaeffolsheim
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Niederschaeffolsheim : cadre de vie et logement
Niederschaeffolsheim compte 1 325 habitants, à 180 m d'altitude. Le climat local affiche 10,6 °C de moyenne annuelle et 802 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 10 appellations d'origine rattachées au terroir local et 41 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Niederschaeffolsheim
Niederschaeffolsheim et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Niederschaeffolsheim
Composition du parc immobilier à Niederschaeffolsheim
601 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
500 maisons pour 96 appartements: le parc à Niederschaeffolsheim est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Niederschaeffolsheim
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 545 logements).
- Avant 1919 8,6 % 47 logts
- 1919-1945 6,4 % 35 logts
- 1946-1970 21,7 % 118 logts
- 1971-1990 30,6 % 167 logts
- 1991-2005 12,8 % 70 logts
- 2006-2019 19,8 % 108 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Niederschaeffolsheim
41 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Niederschaeffolsheim
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Niederschaeffolsheim : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Niederschaeffolsheim
Le parc immobilier de Niederschaeffolsheim est-il énergétiquement dégradé ?
23,2 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante C). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Communes limitrophes de Niederschaeffolsheim
Niederschaeffolsheim est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Loyers observés à Niederschaeffolsheim: 11,8 €/m²/mois pour un appartement, 9,4 €/m²/mois pour une maison. Peu de résidences secondaires à Niederschaeffolsheim (0,7 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Construction neuve active à Niederschaeffolsheim: l'équivalent de 20 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Niederschaeffolsheim est dans la mosaïque communale alsacienne. Contexte physique: sur un relief modérément vallonné, à 185 m d'altitude.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en récente.