Le marche immobilier de Pégairolles-De-Buèges est caracterise par un tres faible volume de transactions (3 ventes en 2022) et une forte appreciation des prix (+56 % en deux ans). La dominance des maisons (92,7 %) et la forte proportion de residences secondaires (59,8 %) en font un marche oriente vers la location saisonniere. La pression touristique tres elevee (IPTI 7,9/10) compense une dynamique economique locale atone.
Faut-il investir à Pégairolles-de-Buèges en 2026 ?
Perchee a 476 metres d'altitude dans l'arriere-pays montpellierain, Pégairolles-De-Buèges est une commune rurale de 54 habitants, marquee par une forte proportion de residences secondaires. Son marche immobilier, bien que tres etroit, a connu une hausse spectaculaire de 56 % entre 2020 et 2022. Faut-il y investir en 2026 ?
Avec une flambée des prix de 56 % en deux ans et une pression touristique tres elevee, Pégairolles-De-Buèges attire les investisseurs en quete de rendement dans l'arriere-pays heraultais.
Verdict
➤ Opportunite locative reelle, mais dependante d'une selection rigoureuse du bien et d'une strategie de moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement brut maison a 5,3 %, au-dessus de la moyenne
- ✓ Pression touristique tres elevee (IPTI 7,9/10)
- ✓ Marche immobilier encore accessible (2 000 €/m²)
- ⚠ Volume de transactions tres faible (3 ventes en 2022)
- ⚠ Solvabilite locale limitee (taux de chômage 10 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix median de 2 000 €/m², Pégairolles-De-Buèges se situe dans la fourchette basse des communes francaises de moins de 500 habitants.
- Son prix au metre carre reste inferieur de 30 % a la moyenne departementale de l'Herault (environ 2 850 €/m²).
- Le rendement locatif brut des maisons (5,3 %) depasse celui des grandes metropoles comme Montpellier (autour de 4 %).
Données du marché immobilier à Pégairolles-de-Buèges
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marche de Pégairolles-De-Buèges est un microcosme ou chaque transaction pese lourd, comme en temoignent les 3 ventes annuelles enregistrees par la DGFiP. Cette extreme finesse du volume explique en partie la volatilite des prix, avec une hausse de 56 % entre 2020 et 2022. Le parc, constitue a 92,7 % de maisons et datant a 58,1 % d'avant 1945, offre du cachet mais aussi des defis energetiques, avec une classe D dominante. L'ancrage dans la communaute de communes du Grand Pic Saint-Loup confere un cadre institutionnel, sans pour autant dynamiser significativement la construction neuve, qui reste anecdotique.
Selon les donnees INSEE, la structure demographique, avec un age median de 51,8 ans et un indice de vieillissement de 333,3, revele un territoire ou la demande locative locale est faible. Neanmoins, ce deficit est compense par une demande exterieure forte, portee par la tres haute pression touristique (IPTI 7,9/10) et la proximite relative de Montpellier. Le marche est donc doublement polarise : entre residents permanents vieillissants et flux touristiques estivaux.
Cette dualite se retrouve dans les prix. Bien que le prix median ait bondi, il se maintient a 2 000 €/m², un niveau qui reste un point d'entree dans l'arriere-pays heraultais. La fourchette de prix etroite (1 811 - 2 081 €/m²) suggere un marche homogene, sans ecarts significatifs entre les biens, ce qui simplifie l'evaluation mais limite les opportunites de decouverte.
Aperçu par typologie à Pégairolles-de-Buèges
Agrégation des 4 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Pégairolles-de-Buèges
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Construction neuve à Pégairolles-de-Buèges (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Avec seulement 2 logements autorisés sur 5 ans (source SITADEL) et une tendance à la baisse de 50 %, la construction neuve est quasi inexistante. Cela limite l'offre et maintient la pression sur l'ancien, mais indique aussi une faible dynamique de peuplement permanent. Pour un acheteur, cela signifie peu de concurrence de la neuf, mais aussi un choix limité et un parc vieillissant à rénover.
Fourchettes de loyers à Pégairolles-de-Buèges
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Pégairolles-de-Buèges
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (33,72 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net s'obtient en déduisant du brut les charges réelles. Avec une taxe foncière sur le bâti à 33,72 % à Pégairolles-de-Buèges, cela représente un prélèvement conséquent. Ajoutez les frais de gestion, les travaux sur un parc ancien (58,1 % d'avant 1945) et une provision pour vacance locative, même dans un marché où 59,8 % des logements sont des résidences secondaires.
Performance énergétique du parc à Pégairolles-de-Buèges
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 15 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique D dominante (219 kWh/m²/an) et le faible taux de passoires (6,7 % F/G) sont meilleurs que la moyenne des villages anciens. Cependant, avec 58,1 % du parc antérieur à 1945, de nombreux biens nécessitent des rénovations. Attention à la future réglementation : un bien classé F ou G devra être rénové avant 2028 pour continuer à être loué, un enjeu à anticiper.
Calculateur de rendement à Pégairolles-de-Buèges
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Pégairolles-de-Buèges
Pour une maison type de 74 m² (valeur médiane 148 000 €), le loyer moyen espéré serait d'environ 651 €/mois (8,8 €/m²). Cela génère un rendement brut de 5,3 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 1 000 €/an) et des charges, le rendement net tombe autour de 3,4 %, soit un cash-flow mensuel net très faible, voire négatif après crédit.
Erreurs à éviter quand on investit à Pégairolles-de-Buèges
- Négliger la taxe foncière, élevée à 33,72 %.
- Tabler sur une forte réévaluation locative dans un petit village.
- Oublier de provisionner pour des travaux sur un bâti ancien.
- Sous-estimer les périodes de vacance en basse saison.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché des résidences secondaires (59,8 % du parc) est souvent plus actif au printemps, pour une prise de possession l'été. L'automne peut aussi être propice aux transactions après la saison estivale. Prévoyez que la taxe foncière, due par le propriétaire au 1er janvier, est payable en septembre : cela peut influencer les négociations en fin d'été. L'hiver, l'activité ralentit mais la concurrence est moindre.
Le saviez-vous ?
- Le village compte seulement 6 entreprises actives sur son territoire.
- L'indice de vieillissement de 333,3 % signifie 3,3 fois plus de seniors que de jeunes.
- La commune a autorisé 0 logement neuf en 2024, gelant l'offre nouvelle.
S'installer à Pégairolles-de-Buèges : cadre de vie et logement
S'installer a Pégairolles-De-Buèges, c'est choisir un cadre de vie rural preserve, a une altitude moyenne de 476 metres, offrant des temperatures fraîches l'ete et un paysage de garrigue. La commune ne compte que 4 equipements (services et sports/loisirs), ce qui traduit une dependance aux bourgs voisins pour les courses et les services du quotidien. Ce profil correspond a une recherche de tranquillite, loin de l'agitation urbaine, pour des populations retraitees ou en télétravail, bien que la connectivite tres haut debit y soit encore embryonnaire (score numerique de 2/100).
Le parc de logements, tres majoritairement compose de vieilles pierres, offre un charme certain mais implique souvent des travaux de renovation. La forte proportion de residences secondaires (pres de 60 %) donne au village une animation saisonniere mais peut aussi creer une sensation de desertion hors saison. Le taux d'emploi local eleve (87,1 %) masque une realite : beaucoup d'actifs travaillent a l'exterieur, profitant de la relative proximite de Montpellier, accessible en environ 45 minutes en voiture.
Carte du marché immobilier à Pégairolles-de-Buèges
Pégairolles-De-Buèges et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Pégairolles-de-Buèges
82 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le marché est hyper-spécialisé : 92,7 % de maisons (source INSEE) et près de 60 % de résidences secondaires. Cela indique une forte demande pour des biens de villégiature, souvent anciens. La faible part de logements vacants (2,4 %) et la majorité de propriétaires occupants (60 %) suggèrent une certaine stabilité, mais une offre à la vente rare, concentrée sur des biens uniques.
Ancienneté du parc à Pégairolles-de-Buèges
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 31 logements).
- Avant 1919 51,6 % 16 logts
- 1919-1945 6,5 % 2 logts
- 1946-1970 9,7 % 3 logts
- 1971-1990 19,4 % 6 logts
- 1991-2005 6,5 % 2 logts
- 2006-2019 6,5 % 2 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Pégairolles-de-Buèges
4 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Pégairolles-de-Buèges
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le dossier Géorisques recense 8 aléas naturels, dont le radon (niveau moyen) et deux arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est faible. Ces données, à croiser avec le PLU, impliquent une vigilance accrue lors de l'acquisition : vérifiez l'assurabilité du bien et l'existence éventuelle de PPR (Plan de Prévention des Risques) qui pourraient contraindre des travaux futurs.
Cas pratique : un achat type à Pégairolles-de-Buèges
Pour acquérir la maison médiane à 148 000 €, avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance approcherait 820 €. Sans revenu médian local disponible, comparez cette charge à votre budget. Les frais de notaire (environ 8 %) ajoutent près de 12 000 € au déblocage initial.
Erreurs à éviter quand on achète à Pégairolles-de-Buèges
- Ne pas vérifier l'assurabilité face aux 8 risques naturels recensés.
- Oublier de budgétiser les travaux de mise aux normes énergétiques.
- Surestimer la connectivité internet (score numérique 2/100).
- Acheter sans visiter en hiver pour juger du climat et de l'isolation.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Pégairolles-de-Buèges : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais un investissement reussi a Pégairolles-De-Buèges se joue sur le terrain : selection du bien, negociation, et connaissance des flux touristiques. Notre reseau de professionnels locaux peut vous aider a transformer cette analyse en acquisition rentable.
Les donnees revelent un potentiel locatif reel, mais la selection du bien et la connaissance du terrain sont critiques.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Pégairolles-de-Buèges
Quel est le prix immobilier moyen a Pégairolles-De-Buèges ?
Le prix median des maisons etait de 2 000 € par metre carre en 2022, pour une surface mediane de 74 m². Le prix total d'une maison type s'eleve donc a environ 148 000 €.
Est-ce le bon moment pour investir a Pégairolles-De-Buèges ?
Le marche a connu une forte hausse (+56 %) entre 2020 et 2022. L'opportunite locative est elevee, mais le volume de transactions tres faible necessite une grande reactivite et une bonne connaissance du terrain pour denicher un bien.
Pégairolles-De-Buèges est-elle plus chere ou moins chere que ses voisines ?
Avec un prix median de 2 000 €/m², Pégairolles-De-Buèges est nettement plus accessible que la moyenne departementale de l'Herault (environ 2 850 €/m²), ce qui represente un ecart de valorisation significatif.
Quel rendement locatif esperer a Pégairolles-De-Buèges ?
Le rendement locatif brut moyen pour une maison est de 5,3 %, ce qui est correct. Toutefois, le rendement net, apres deduction de la taxe fonciere (33,72 %) et des charges, se situe plutot autour de 3,4 %.
Quel est le profil des acheteurs a Pégairolles-De-Buèges ?
Le marche est largement porte par des acheteurs exterieurs, en recherche de residences secondaires ou d'investissements locatifs touristiques, compte tenu de la forte proportion de menages ages et du faible renouvellement de la population active locale.
Communes limitrophes de Pégairolles-de-Buèges
Pégairolles-De-Buèges est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
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