Logement & immobilier

Le logement à Saint-Jean-de-Buèges

34380 Hérault 208 hab.
Fiche complète

Saint-Jean-de-Buèges dispose d'un parc de 206 logements, très majoritairement constitué de maisons individuelles (3,9 pièces en moyenne).

Résidences principales 50%
Logements vacants 4,4%
Chauffage principal Autre (bois…)
DPE dominant C

01 Le parc de logements

206Logements au total
14 %Appartements i
50,3 %Propriétaires
45,6 %Rés. secondaires
5 %Logements sociaux i
4,4 %Logements vacants i-36% vs dept · -45% vs France
+5,6 %Évolution 2016–2022
12 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 206 logements dont 103 résidences principales, 94 résidences secondaires et 9 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Sur les 206 logements recensés, 50 % sont occupés à l'année, 46 % servent de résidence secondaire et 4 % sont vacants.

INSEE · 2022

Époque de construction

L'ancienneté du parc se lit ici: 74 % des logements relèvent de la période avant 1919, le segment d'avant 1919 restant à 74 %.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Les logements de cinq pièces ou plus représentent 23 % du parc, contre 17 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,9 pièces.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements196195206
Rés. principales9389103
Rés. secondaires1029294
Vacants1149

La part de propriétaires atteint 31,5 % à Saint-Maurice-Navacelles, commune de 185 hab. à 8 km

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Structure d'occupation: propriétaires 50,3 %, locataires 43,8 % — la part HLM s'établit à 5 % des résidences principales.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — autres sources (bois notamment) en tête (41 %), 35 % pour électricité et 24 % pour fioul.

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans6
2 à 4 ans24
5 à 9 ans20
10 ans ou plus52
Total ménages103
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale38
Sous-occupation modérée10
Sous-occupation accentuée19
Suroccupation modérée5
Suroccupation accentuée0
INSEE · 2022

Équipement automobile

Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 6 % sans, 52 % à une voiture, 42 % multi-motorisés. Par ailleurs, 39,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

206Logements en 2022
+56 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 132 à 206, soit +56 %.

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 27 30 26 19 27 21
Dont vacants > 2 ans 12 12

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
181kWh/m²/an en moyenne
0,0 %Passoires (F+G) i
25Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
181 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
B
1 249 kg CO2/an
C
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Répartition des étiquettes DPE: C en tête (44 %), 52 % du parc en classes vertueuses (A à C).

ADEME · GES

Distribution GES

Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe B dominante (44 %), 84 % de logements en A, B ou C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Les normes thermiques modernes se lisent ici — 167 kWh/m²/an pour les logements 2001-2012, près de 219 pour ceux 1948-1974.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Performance comparée: maisons classées D (202), appartements classés C (159), en kWh/m²/an.

Comparaison territoriale
Consommation vs département+24 kWh/m²/an
Consommation vs France-22 kWh/m²/an
Passoires vs département-2,7 pts
Passoires vs France-9,9 pts

05 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

0,0 %Taux de vacance i
2dont PLAI i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T10
T21
T33
T41
T5+0

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Saint-Jean-de-Buèges présente une empreinte touristique marquée dans son parc: 45,6 % de résidences secondaires, soit 94 logements sur 206 au total. Le parc se résume presque exclusivement à des maisons individuelles (85,9 %). Ancrage local: la commune est caractéristique des communes languedociennes, à 214 m d'altitude, dans un paysage de collines.

Le parc est équilibré entre propriétaires (50,3 %) et locataires (43,8 %). Côté logement social, 4,9 % des résidences principales relèvent du parc HLM.

La part du bâti d'avant 1919 atteint 73,8 %, un niveau nettement supérieur à la moyenne des communes françaises. Le parc de Saint-Jean-de-Buèges se classe bien côté DPE: C en tête et 181 kWh/m²/an, en retrait par rapport au repère national (203). Le chauffage principal est dominé par autres sources (bois notamment) (40,8 % des résidences principales).

Saint-Jean-de-Buèges affiche une croissance de son parc de +5,6 % depuis 2016. La multi-motorisation est la norme à Saint-Jean-de-Buèges: 41,7 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.

Saint-Jean-de-Buèges appartient au tissu caractéristique des communes languedociennes, repère pour lire son marché résidentiel. Le parc résidentiel de Saint-Jean-de-Buèges s'inscrit dans un territoire à 214 m d'altitude, dans un paysage de collines.

Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 103 résidences principales de Saint-Jean-de-Buèges et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.

Faut-il investir à Saint-Jean-de-Buèges en 2026 ?

Niché dans l'arrière-pays montpelliérain à une altitude moyenne de 462 mètres, Saint-Jean-De-Buèges est un petit village de 208 habitants au cadre préservé. Son marché immobilier, minime en volume, a connu un emballement spectaculaire en 2022, tiré par la recherche de résidences secondaires et de cadre de vie. Cette dynamique pose la question de sa soutenabilité et des réelles opportunités pour un investisseur en 2026, dans un contexte de fragilité économique locale avérée.

3 342 €/m² prix médian
+41,1 % sur un an
1 transactions 2026

Avec un rendement locatif brut de 7,3 % et une pression touristique très élevée, Saint-Jean-De-Buèges se positionne dans le top quart des communes du département pour l'opportunité locative, mais sur des indicateurs économiques fragiles.

Verdict

➤ Opportunité locative saisonnière réelle, mais réservée aux investisseurs avertis acceptant un risque économique et une liquidité modérée.

Rendement correct
Risque élevé
Horizon moyen terme
Stratégie investissement locatif
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Points clés

  • ✓ Rendement locatif brut attractif (7,3 %)
  • ✓ Pression touristique très élevée (indice 7,5/10)
  • ✓ Prix médian encore sous la barre des 2 000 €/m²
  • ⚠ Fragilité économique marquée (indice 8,9/10)
  • ⚠ Liquidité limitée (1 transactions en 2022)
  • ⚠ Variation des prix de +144 % en un an

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✓ Investisseur locatif classique
  • ✓ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Avec un prix médian de 3 342 €/m², Saint-Jean-De-Buèges est moins chère que 85 % des communes françaises.
  • Son prix au m² est comparable à la médiane départementale de l'Hérault, se positionnant dans la moitié inférieure.
  • Le rendement locatif brut des maisons (7,3 %) dépasse largement ceux des grandes métropoles et du littoral saturé.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Saint-Jean-de-Buèges

Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,7/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.

Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 7,8/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 3,7 %.

La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 7,5/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.

Indices immobiliers de Saint-Jean-de-Buèges

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

3,7

Indice de Pression Immobilière

Modéré

Pression immobilière modérée : le marché n'est pas en surchauffe, laissant du temps à la négociation.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
17
Années de revenu pour acheter 70 m²
29
% de résidences secondaires
90
Croissance démographique (5 ans)
35
Densité de population
15
4,4

Indice d'Accessibilité Immobilière

Moyen

Accessibilité modérée : les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
71
% de propriétaires
4
% de HLM (signal structurel)
36
7,8

Indice d'Opportunité Locative

Très favorable

Opportunité locative très élevée : la demande locative est soutenue, portée par le tourisme et la faible offre.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
97
% résidences secondaires (demande saisonnière)
90
Croissance démographique (5 ans)
35
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
83
7,5

Indice de Pression Touristique Immobilière

Très élevé

Pression touristique très élevée : 45,6 % de résidences secondaires confirment un potentiel saisonnier fort.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
90
% de logements vacants
24
Faible densité (proxy isolement touristique)
85

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 1715,0 — Percentile dept : 17/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 7,0 — Percentile dept : 29/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 45,6 — Percentile dept : 90/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 35/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 12,2 — Percentile dept : 15/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 7,0 — Percentile dept : 71/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 25,2 — Percentile dept : 4/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 2,4 — Percentile dept : 36/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 49,5 — Percentile dept : 97/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 45,6 — Percentile dept : 90/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 35/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 1715,0 — Percentile dept : 83/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 45,6 — Percentile dept : 90/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 4,4 — Percentile dept : 24/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 12,2 — Percentile dept : 85/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Saint-Jean-de-Buèges : opportunités et risques

Investir à Saint-Jean-De-Buèges en 2026 relève d'une stratégie de niche, orientée rendement locatif saisonnier ou annuel plutôt que plus-value spéculative à court terme. L'indice d'opportunité locative (7,8/10) est un feu vert pour le locatif, mais il doit être nuancé par la réalité du terrain. La demande locative annuelle est limitée par la faible activité économique, mais la pression touristique, accentuée par la présence d'un monument historique et d'équipements de loisirs, ouvre une fenêtre pour des locations saisonnières ou des locations longue durée à des télétravailleurs en quête de calme.

Le rendement brut théorique de 7,3 % pour les maisons est attractif, mais le rendement net tombe à environ 4,5 %. Cette chute s'explique par des charges spécifiques : une taxe foncière de 37,43 % qui pèse lourdement, un taux de vacance potentiellement élevé (8 % estimé) dans un marché étroit, et des coûts de gestion à distance. Ces éléments grèvent significativement la rentabilité et doivent être modélisés avec rigueur.

Enfin, la liquidité du marché est le point d'alerte majeur. Avec seulement 6 transactions annuelles, revendre un bien peut prendre du temps et imposer une décote en cas de besoin urgent. L'investissement doit donc se concevoir sur un horizon de moyen à long terme, en privilégiant des biens déjà rénovés ou nécessitant des travaux légers, bien situés dans le village ou avec une vue dégagée, pour capter au mieux la demande locative qualitative.

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Données du marché immobilier à Saint-Jean-de-Buèges

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le marché immobilier de Saint-Jean-De-Buèges, analysé à travers les données DVF 2022, fonctionne sur deux registres antagonistes. D'un côté, des indicateurs économiques locaux fragiles, avec un taux de chômage de 22,9 % et un revenu médian parmi les plus bas du département, qui limitent radicalement la demande locale. De l'autre, une attractivité résidentielle et touristique externe puissante, portée par la recherche d'un cadre de vie préservé dans l'arrière-pays montpelliérain, à moins de 40 km de la métropole.

Cette dichotomie se lit dans les chiffres : la part de résidences secondaires (45,6 %) et l'indice de pression touristique immobilière (7,5/10) sont très élevés, tandis que l'indice d'attractivité territoriale (2,9/10) et de fragilité économique (8,9/10) indiquent les limites du développement endogène. Le marché est donc entièrement tiré par des capitaux extérieurs, ce qui le rend sensible aux changements d'appétence pour ce type de biens et aux cycles économiques nationaux.

La structure du parc, dominé à 75,7 % par des logements construits avant 1945, offre du charme mais aussi un risque rénovation important. Si le taux de passoires thermiques (F/G) est officiellement de 0 %, cette donnée, basée sur seulement 23 diagnostics, doit être prise avec prudence. L'investisseur doit absolument vérifier la performance énergétique du bien, sous peine de devoir engager des travaux coûteux pour rester conforme à la loi Climat et Résilience.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Saint-Jean-de-Buèges Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Évolution du marché immobilier de Saint-Jean-de-Buèges

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Le marché local enregistre 1 transactions en 2025 et affiche une évolution de +131,3 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 342 €/m²).

Indicateurs clés du marché

+41,1 %
Variation annuelle prix/m² ?
3,7 %
Rendement locatif apparts ?
29,8 %
Taux d'effort ?
Effort modéré

Achat type — prix total estimé

137 022 €
Appartement 41 m² ?
Mensualité ~795 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Le simulateur financier, basé sur les données DVF 2022 et de loyers, révèle un équilibre précaire. Pour une maison médiane de 69 m² achetée 118 335 €, le loyer médian estimé (10,4 €/m²/mois) couvrirait à peine la mensualité d'un emprunt à taux actuel, conduisant à un rendement net d'environ 4,5 % après charges. Cet effort résiduel faible masque une réalité : la taxe foncière élevée (37,43 %) et les potentiels travaux sur un parc ancien rognent la rentabilité. Les 6,9 années de revenu médian nécessaire pour acheter soulignent que le marché est désormais hors de portée de la majorité des habitants, le rendant totalement dépendant des capitaux extérieurs. La viabilité du montage repose donc sur la stabilité de la demande locative touristique ou résidentielle.

Acheter vs Louer — appartement 41 m²

795 €/mois
Mensualité crédit ?
428 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 367 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

8,0 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

10,4 €/m²
Loyer médian appartements ?
7,8 - 13,9 €/m²
10,4 €/m²
Loyer médian maisons ?
7,8 - 14,0 €/m²
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Appartements
Nombre de transactions 1 1
Prix médian/m² 3 342 € 3 342 €
Prix moyen/m² 3 342 €
Surface médiane – 41 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 2 1 445 €
2022 5 1 962 €
2024 1 2 368 €
2025 1 3 342 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve à Saint-Jean-De-Buèges est atone et ne vient pas alimenter l'offre. Seulement 5 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance en baisse de 38 % par rapport à la période précédente. Aucun permis n'a été délivré en 2024. Cette stagnation s'explique par le caractère de village préservé, la topographie et peut-être une réglementation stricte. Pour l'investisseur, cela signifie qu'il n'y a pas de risque de sur-offre neuve venant concurrencer l'ancien, ce qui peut soutenir les prix à long terme. Cependant, cela confirme aussi que le marché est entièrement porté par la rénovation du bâti existant, avec les contraintes techniques et réglementaires que cela implique (monuments historiques, DPE, règles d'urbanisme).

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Cumul sur la période observée: 36 autorisations et 14 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 39 %.

Construction neuve à Saint-Jean-de-Buèges (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Bilan construction à Saint-Jean-de-Buèges: 5 logements autorisés sur 5 ans, 0 pour la dernière année (-29 %).

5 logements autorisés sur 5 ans
0 en 2025 dernière année connue
-29 % vs 5 années précédentes tendance

Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.

Fourchettes de loyers à Saint-Jean-de-Buèges

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 7,8 €/m²
Médian 10,4 €/m²
Haut 13,9 €/m²
Écart de 6,1 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 7,8 €/m²
Médian 10,4 €/m²
Haut 14,0 €/m²
Écart de 6,2 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Saint-Jean-de-Buèges

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (41 m²)
~961 €/an
soit ~2,2 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 37,43 % Moyenne dept : 51,66 % -14,23 pt Moyenne France : 43,01 % -5,58 pt
Taxe d'habitation (rappel) 27,87 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

34,73 % 2021
36,75 % 2022
37,12 % 2023
37,43 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (37,43 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.

Le rendement brut de 7,3 % pour les maisons se contracte en net (environ 4,5 %) après déduction des charges réelles. La taxe foncière à Saint-Jean-de-Buèges, indexée sur la valeur locative, est un poste important (37,43 % du revenu cadastral). Ajoutez les frais de gestion, d'entretien et une provision pour vacance locative, faible dans un parc composé à 45,6 % de résidences secondaires. L'absence de copropriété simplifie la gestion pour la majorité des maisons individuelles.

Performance énergétique du parc à Saint-Jean-de-Buèges

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 25 diagnostics analysés (ADEME)

Parc à Saint-Jean-de-Buèges: majorité classée C, part de passoires thermiques à 0,0 %.

Classe dominante C
Passoires thermiques 0,0 % F + G
Conso moyenne 181 kWh/m²/an

Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.

La classe énergétique dominante du parc est C (183 kWh/m²/an), et on ne recense 0,0 % de passoires thermiques (F/G) sur les 23 diagnostics. Ce bon score global, rare dans l'ancien, limite le risque réglementaire immédiat (interdiction de location des passoires à partir de 2025). Cependant, la vétusté du parc (75,7 % d'avant 1945) invite à la vigilance : une rénovation peut être nécessaire pour atteindre les classes B d'ici 2034 et maintenir la valeur du bien.

Calculateur de rendement à Saint-Jean-de-Buèges

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Jean-de-Buèges

  • Négliger la taxe foncière, élevée à 37,43 %.
  • Surestimer le loyer dans un marché de résidences secondaires.
  • Oublier de provisionner pour la rénovation de l'ancien.
  • Ne pas vérifier les risques naturels (10 recensés).

Quand acheter ou vendre ?

Le marché à Saint-Jean-de-Buèges, très orienté résidences secondaires (45,6 %), est saisonnier. Le printemps et le début d'automne sont propices à la vente, permettant aux acquéreurs de visiter et projeter un été sur place. La période estivale voit une activité ralentie. Pour l'acheteur, l'hiver peut offrir des opportunités de négociation. Calendrier fiscal à anticiper : la taxe foncière est payable en septembre, ce qui peut motiver certains vendeurs à conclure avant l'été.

Le saviez-vous ?

  • Le village ne compte aucun logement social (5 % de taux théorique).
  • 75,7 % du parc bâti date d'avant 1945, un patrimoine ancien remarquable.
  • Seulement 19 % des logements sont éligibles à la fibre optique.

S'installer à Saint-Jean-de-Buèges : cadre de vie et logement

S'installer à Saint-Jean-De-Buèges, c'est opter pour un cadre de vie rural préservé dans les garrigues héraultaises, à une altitude de 462 mètres qui assure une relative fraîcheur l'été. La commune, membre de la CC du Grand Pic Saint-Loup, bénéficie d'une certaine dynamique intercommunale mais reste un petit village de 208 habitants, avec les services de base (un commerce, une école) et une vie associative rythmée par ses 10 équipements de sport et loisirs. La connexion numérique, avec seulement 19 % de foyers éligibles à la fibre, peut être un frein pour les télétravailleurs.

Le profil démographique est vieillissant (indice de vieillissement de 208,8), avec plus d'un tiers des habitants ayant plus de 60 ans, ce qui contribue à une atmosphère paisible. La dépendance à la voiture est forte pour l'accès aux emplois, aux grandes surfaces et aux services de santé, Montpellier étant à environ 50 minutes. Les 10 risques naturels recensés et les 5 arrêtés de catastrophe naturelle historiques rappellent que l'environnement méditerranéen est aussi soumis à des aléas (inondations, feux de forêt) à intégrer dans son projet.

Carte du marché immobilier à Saint-Jean-de-Buèges

Saint-Jean-de-Buèges et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Saint-Jean-de-Buèges

13,8 °C
Température moyenne ?
1 086 mm
Précipitations ?
58 j
Jours de gel/an ?

Le climat à Saint-Jean-de-Buèges, avec une température moyenne de 13,8 °C et des précipitations annuelles de 1 086 mm, est typique des contreforts cévenols. Les hivers peuvent être frais à cette altitude moyenne de 462 m, mais l'ensoleillement méditerranéen prédomine. Ce profil plaît aux acheteurs en quête de fraîcheur estivale relative et de saisons marquées, loin de la chaleur écrasante du littoral, mais nécessite une adaptation du bâti (chauffage efficace, isolation).

Composition du parc immobilier à Saint-Jean-de-Buèges

206 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Répartition du parc à Saint-Jean-de-Buèges: 85,9 % de maisons, 14,1 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.

50,0 % Résidences principales 103 logements
45,6 % Résidences secondaires 94 logements
4,4 % Logements vacants 9 logements
50,3 % Propriétaires de leur résidence

Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.

Le parc immobilier est très majoritairement composé de maisons (85,9 %) et ancien (75,7 % d'avant 1945). La part élevée de résidences secondaires (45,6 %) et de propriétaires occupants (50,3 %) crée un marché tendu avec peu de rotation. Cela indique une forte attractivité pour la villégiature et une stabilité relative des prix, mais une offre limitée pour les acquéreurs souhaitant s'installer à l'année. Le taux de logements vacants très bas (4,4 %) confirme cette pression.

Ancienneté du parc à Saint-Jean-de-Buèges

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 103 logements).

  • Avant 1919 73,8 % 76 logts
  • 1919-1945 1,9 % 2 logts
  • 1946-1970 1,9 % 2 logts
  • 1971-1990 3,9 % 4 logts
  • 1991-2005 4,9 % 5 logts
  • 2006-2019 13,6 % 14 logts

Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.

Équipements et services à Saint-Jean-de-Buèges

19 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

1 Commerces
6 Services
10 Sports et loisirs
1 Enseignement
1 Transports

Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).

Risques naturels et géorisques à Saint-Jean-de-Buèges

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Moyen Classe 2/3
Sismicité Faible Zone 2/5
Risques naturels recensés 10 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 5 catastrophes naturelles déclarées

Saint-Jean-de-Buèges est exposé à 10 risques naturels recensés et a connu 5 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est faible et le radon à niveau moyen. Ces données, disponibles sur Géorisques, doivent guider les vérifications lors de l'acquisition : consulter le PPRi (inondation) et le PPR feu de forêt est indispensable. Ces contraintes influencent l'assurabilité et potentiellement les travaux futurs, sans pour autant être rédhibitoires dans un territoire naturel comme le Grand Pic Saint-Loup.

Cas pratique : un achat type à Saint-Jean-de-Buèges

Pour acquérir une maison médiane à 118 335 € à Saint-Jean-de-Buèges, il faut mobiliser environ 7 années du revenu médian local (17 210 €). Avec un apport de 10 % (11 834 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 625 €. Ajoutez les frais de notaire (≈8 % dans l'ancien, soit 9 467 €) pour le budget total d'acquisition.

Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Jean-de-Buèges

  • Oublier de vérifier le DPE malgré un parc globalement classe C.
  • Ne pas consulter le PPR inondation et feu de forêt.
  • Surestimer la desserte en transports (peu de liaisons).
  • Négliger la consommation de chauffage en altitude (462 m).

Points clés à retenir à Saint-Jean-de-Buèges

  • Prix médian des maisons : 3 342 €/m² (DVF 2022).
  • Rendement brut maisons : 7,3 % (net ~4,5 %).
  • Climat : 13,8 °C de moyenne, précipitations 1 086 mm.
  • Marché sous tension : seulement 4,4 % de logements vacants.
  • Évolution annuelle volatile : +144 % sur un an (petit volume).
  • Taxe foncière sur le bâti : 37,43 %.
  • Altitude moyenne : 462 m (étés moins chauds).
  • Revenu médian local : 17 210 €/an.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Jean-de-Buèges ?

À Saint-Jean-de-Buèges, la valeur d'un bien dépend moins de la surface brute que de son état et de son exposition. Un DPE dégradé dans un parc majoritairement classe C peut déprécier un bien de plus de 10 %. La proximité des 19 équipements (commerces, services) et la vue sont des atouts majeurs. La présence d'un terrain arboré ou la qualité de la rénovation (matériaux anciens préservés) pèsent lourd. Enfin, l'éloignement de la gare TGV de Montpellier (32,8 km) est un facteur de modération des prix par rapport aux villages mieux desservis.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se baser uniquement sur le prix au m² médian (1 715 €).
  • Oublier de valoriser un terrain ou une vue exceptionnelle.
  • Négliger l'impact d'un DPE E ou F sur la valorisation.
  • Sous-estimer la demande pour les résidences secondaires.

Investir à Saint-Jean-de-Buèges : passer à l'action

Analyser Saint-Jean-De-Buèges nécessite de dépasser les moyennes. Avec seulement 6 transactions annuelles, chaque bien et chaque rue a sa propre dynamique. Une expertise hyperlocale est indispensable pour identifier les biens à potentiel locatif réel et éviter les passoires thermiques dans un parc très ancien. Notre réseau de professionnels connaît les micro-secteurs et les opportunités négociables.

Les données posent un diagnostic clair, mais la réussite de votre investissement à Saint-Jean-De-Buèges dépendra du choix spécifique du bien et du secteur.

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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Jean-de-Buèges

    Quel est le prix immobilier moyen à Saint-Jean-De-Buèges ?

    Le prix médian au mètre carré était de 3 342 € en 2022 selon les données DVF. Pour une maison de 69 m² (surface médiane des ventes), le budget médian est d'environ 118 000 €.

    Est-ce le bon moment pour investir à Saint-Jean-De-Buèges ?

    Le marché a connu une hausse de 144 % en 2022, suggérant une phase de rattrapage. L'opportunité locative est forte, mais le timing pour la plus-value est incertain, nécessitant une sélection rigoureuse du bien et un horizon d'investissement moyen terme.

    Saint-Jean-De-Buèges est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?

    Elle est 2 % moins chère que La Vacquerie-et-Saint-Martin-de-Castries (1 686 €/m²) mais 38 % plus chère que Gorniès (1 066 €/m²), ce qui indique une valorisation déjà importante de son attractivité.

    Quel rendement locatif espérer à Saint-Jean-De-Buèges ?

    Le rendement locatif brut moyen pour une maison est de 7,3 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 4,5 %, selon les données de l'analyse territoriale.

    Quels sont les risques à connaître avant d'investir ?

    Les principaux risques sont la fragilité économique locale (taux de chômage à 22,9 %), la faible liquidité du marché (6 ventes/an) et l'ancienneté du parc (75,7 % d'avant 1945) pouvant entraîner des coûts de rénovation.

    Marché immobilier des communes voisines

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Jean-de-Buèges.

    Communes limitrophes de Saint-Jean-de-Buèges

    Saint-Jean-de-Buèges est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    3 342 €/m² Prix médian à Saint-Jean-de-Buèges
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Le prix médian de Saint-Jean-de-Buèges dépasse la médiane nationale (2 536 €/m²) avec 3 342 €/m² observés en 2026. Dans l'Hérault, Saint-Jean-de-Buèges se classe parmi les 19 % de communes les plus accessibles (64e rang le moins cher sur 339).

    Sur la période 2021-2025, le prix médian de Saint-Jean-de-Buèges a progressé de +131,3 %, une dynamique haussière marquée par rapport à la moyenne française. Au total, 9 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Évolution annuelle récente: +41,1 %.

    Le marché porte principalement sur les appartements — prix médian 3 342 €/m² pour une surface médiane de 41 m². Rapporté au revenu médian de Saint-Jean-de-Buèges, un logement de 41 m² (137 022 €) représente 8,0 années de ressources brutes.

    Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 10,4 €/m² pour un appartement et 10,4 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rendement brut calculé: environ 3,7 % sur un bien médian. La proportion de résidences secondaires (45,6 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.

    Flux de construction neuve intermédiaire: 5 logements autorisés sur 2021-2025, dont 2 commencés. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.

    La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Saint-Jean-de-Buèges est caractéristique des communes languedociennes. Contexte physique: à 214 m d'altitude, dans un paysage de collines.

    Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 5 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Saint-Jean-de-Buèges

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    Communes voisines

    Causse-De-La-Selle 34380 454 hab. 3,7 km Saint-Maurice-Navacelles 34520 185 hab. 8,1 km Pégairolles-De-Buèges 34380 54 hab. 3,6 km Saint-André-De-Buèges 34190 47 hab. 4,1 km