Le marche immobilier de Saint-Maurice-Navacelles a connu une volatilite extreme entre 2021 et 2024, avec un pic a 3 125 €/m² en 2023 suivi d'une correction de 68 % l'annee suivante. Avec seulement 4 transactions en 2024, il est tres peu liquide. Ce profil correspond a un marche de niche, tire par la demande touristique mais depourvu de indicateurs economiques locaux solides.
Faut-il investir à Saint-Maurice-Navacelles en 2026 ?
Niche au cœur des gorges de la Vis, Saint-Maurice-Navacelles est un petit village de l'Herault caracterise par un vaste territoire et une forte proportion de residences secondaires. Son economie locale fragile et son declin demographique recent interrogent la resilience de son marche immobilier, malgre un attrait touristique indeniable. Quel verdict en tirer pour un investisseur en 2026 ?
Avec une correction de -68 % en 2024 et un rendement brut de 12,7 %, le marche offre un point d'entree risque mais potentiellement rentable pour un investisseur aguerri.
Verdict
➤ Opportunite de rendement a haut risque, reservee aux investisseurs tolerants a la volatilite et privilegiant la location saisonniere.
Points clés
- ✓ Rendement brut eleve de 12,7 %
- ✓ Correction recente de -68 %
- ✓ Pression touristique tres elevee (IPTI 9,1/10)
- ⚠ Fragilite economique tres elevee (IFE 8,6/10)
- ⚠ Declin territorial marque (IDT 8,1/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix median de 989 €/m², Saint-Maurice-Navacelles est nettement moins chere que la plupart des communes francaises.
- Son prix au m² est inferieur de plus de 60 % a la mediane departementale de l'Herault.
- Son rendement locatif brut depasse largement celui des grandes metropoles, portee par une forte pression touristique.
Données du marché immobilier à Saint-Maurice-Navacelles
DVF, loyers, permis, analyse expertL'analyse des transactions DVF 2024 revele un marche immobilier tres particulier a Saint-Maurice-Navacelles. Sa caracteristique principale est une volatilite extreme des prix, consequence directe d'un volume de ventes anecdotique (4 en 2024). Ces faibles chiffres amplifient toute variation, rendant la lecture des tendances delicate. Neanmoins, la chute de 68 % du prix median en un an ne peut etre ignoree : elle indique un recalibrage brutal apres la surchauffe de 2023, probablement lie a un retour a la realite des indicateurs economiques locaux.
Selon les donnees INSEE, le parc est majoritairement ancien (56 % d'avant 1945) et compose a 94 % de maisons individuelles. Cette structure implique des couts de renovation importants, d'autant que 17,4 % des logements sont des passoires thermiques (classe F/G). Le taux de vacance (10,8 %) et la part elevee de residences secondaires (45 %) confirment un marche tres tourne vers l'exterieur et peu anime par une demande residentielle locale solvable.
Enfin, la comparaison avec les communes voisines fournies par DVF est eclai rante. Alors que Saint-Jean-De-Bueges culmine a 1 715 €/m², Saint-Maurice-Navacelles stagne sous les 1 000 €/m². Cet ecart de 73 % ne s'explique pas seulement par le cadre de vie ; il traduit une defiance du marche vis-a-vis des fragilites socio-economiques (taux de chomage a 14,7 %, revenu median parmi les plus bas du departement) qui pesent sur la perspective de plus-value.
Aperçu par typologie à Saint-Maurice-Navacelles
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Saint-Maurice-Navacelles
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Construction neuve à Saint-Maurice-Navacelles (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La construction neuve est quasi-inexistante avec seulement 2 logements autorisés sur les 5 dernières années. Cette faible dynamique (-33 % par rapport à la période précédente) confirme l'absence de pression foncière et le caractère préservé de la commune. Pour un acheteur, cela signifie peu de concurrence de la part du neuf, mais aussi un parc immobilier globalement ancien à rénover. Cela ne indique pas de risque de sur-offre future, mais plutôt un marché immobilier stagnant et traditionnel.
Fourchettes de loyers à Saint-Maurice-Navacelles
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Maurice-Navacelles
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,75 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net se calcule en déduisant les charges du rendement brut. La principale charge à Saint-Maurice-Navacelles est la taxe foncière sur le bâti, fixée à 46,75 % en 2024. Il faut également anticiper les frais de gestion (potentiellement élevés en zone rurale éloignée), les travaux d'entretien sur un parc ancien (56,2 % construits avant 1945) et une vacance locative possible, le taux de logements vacants étant de 10,8 %. Ces éléments réduisent significativement la rentabilité apparente.
Performance énergétique du parc à Saint-Maurice-Navacelles
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 23 diagnostics analysés (ADEME)
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La performance énergétique dominante du parc est la classe D (239 kWh/m²/an). Attention, 17,4 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F/G). Pour un acheteur, cela représente un risque réglementaire (interdiction de location à horizon 2028 pour les pires classes) et un coût de rénovation important. Dans une commune où le revenu médian est de 16 900 €, le financement de ces travaux peut être un défi. Vérifier le DPE est une étape cruciale.
Calculateur de rendement à Saint-Maurice-Navacelles
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Maurice-Navacelles
Pour une maison type de 75 m² à Saint-Maurice-Navacelles (prix médian 989 €/m²), comptez environ 74 175 € à l'achat. Louée au prix médian de 10,4 €/m², elle générerait un loyer mensuel brut de 780 €, soit un rendement brut de 12,7 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 350 €/an) et des charges, l'effort net mensuel serait proche de zéro si le bien est occupé toute l'année, mais la vacance locative peut impacter ce résultat.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Maurice-Navacelles
- Négliger la taxe foncière élevée (46,75 %).
- Tabler sur une occupation locative continue.
- Sous-estimer le coût des travaux sur un bâti ancien.
- Oublier de vérifier les risques de vacance locative.
Quand acheter ou vendre ?
À Saint-Maurice-Navacelles, le marché immobilier peut être légèrement plus actif au printemps et en début d'été, coïncidant avec la période touristique et la volonté d'installation avant les beaux jours. La taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance. L'hiver, l'activité ralentit souvent. Pour un acheteur, visiter en toute saison permet d'appréhender le climat réel et l'isolation du bien.
Le saviez-vous ?
- La commune s'étend sur 69 km² pour seulement 185 habitants.
- L'indice de vieillissement est de 334,8 % (3 seniors pour 1 jeune).
- Seulement 11,5 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Saint-Maurice-Navacelles : cadre de vie et logement
S'installer a Saint-Maurice-Navacelles, c'est opter pour un cadre naturel exceptionnel, au cœur du Cirque de Navacelles et des gorges de la Vis. Ce vaste territoire de 69 km² offre un depaysement total, avec une altitude moyenne de 600 metres qui garantit des etes plus frais. Neanmoins, cet isolement se paye par une dependance automobile forte : les commerces, services et la gare TGV la plus proche (Montpellier) sont a plus de 40 kilometres.
Le profil demographique, avec un age median de 53,5 ans et plus de 40 % de seniors, indique une communaute plutot tranquille et vieillissante. Les equipements sont limites a l'essentiel, avec seulement 16 services recenses (sport, loisirs, un seul etablissement scolaire). La connectivite numerique est un point faible majeur pour le teletravail, avec seulement 11,5 % des logements raccordes a la fibre et un score numerique de 2/100. La vie sur place convient donc prioritairement aux retraites en recherche de calme ou aux actifs pouvant travailler en totale autonomie.
Carte du marché immobilier à Saint-Maurice-Navacelles
Saint-Maurice-Navacelles et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Saint-Maurice-Navacelles
222 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier est très homogène et ancré dans le territoire : 94 % de maisons, essentiellement anciennes. La forte proportion de propriétaires (71,7 %) et de résidences secondaires (45 %) indique un marché stable, peu spéculatif, mais aussi une pression locative limitée. Le taux de logements vacants (10,8 %) peut signaler des biens en attente de rénovation. L'acheteur type est donc soit un résident permanent acceptant l'isolement, soit un acquéreur de résidence secondaire cherchant le calme.
Ancienneté du parc à Saint-Maurice-Navacelles
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 96 logements).
- Avant 1919 55,2 % 53 logts
- 1919-1945 1,0 % 1 logts
- 1946-1970 10,4 % 10 logts
- 1971-1990 12,5 % 12 logts
- 1991-2005 13,5 % 13 logts
- 2006-2019 7,3 % 7 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Saint-Maurice-Navacelles
16 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Saint-Maurice-Navacelles
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est exposée à 7 risques naturels recensés et a fait l'objet de 4 arrêtés de catastrophe naturelle. Le radon et la sismicité sont classés faibles. Tout acheteur doit consulter le Plan de Prévention des Risques (PPR) pour connaître les contraintes constructives, notamment liées aux inondations ou mouvements de terrain. Ces éléments peuvent impacter l'assurabilité et la valeur du bien. Une vigilance particulière est requise pour les biens situés près des cours d'eau ou sur des pentes.
Cas pratique : un achat type à Saint-Maurice-Navacelles
Pour une maison familiale de 100 m², l'investissement s'élèverait à environ 98 900 € hors frais de notaire. Cela représente près de 5,8 années du revenu médian local (16 900 €). Avec un apport de 10 %, empruntant 89 000 € sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, la mensualité serait d'environ 540 €. Cet effort est à mettre en regard du faible coût de la vie et du cadre de vie rural.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Maurice-Navacelles
- Oublier de vérifier le DPE avant toute offre.
- Négliger l'éloignement des services (1 établissement scolaire).
- Ne pas consulter le PPR pour les risques naturels.
- Surestimer la liquidité du marché pour une revente.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Saint-Maurice-Navacelles : passer à l'action
L'analyse chiffree pose un diagnostic, mais la reussite d'un investissement dans un marche aussi specifique et volatile depend d'une expertise hyperlocale. Identifier le bon bien, negocier au juste prix et anticiper les charges reelles necessite une connaissance intime du terrain et de ses acteurs.
Les donnees DVF revelent un potentiel locatif reel, mais tout depend du bien et de sa localisation precise dans ce territoire etendu.
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- Analyse basee sur les ventes reelles (DVF) a Saint-Maurice-Navacelles
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Maurice-Navacelles
Quel est le prix immobilier moyen a Saint-Maurice-Navacelles ?
Le prix median etait de 989 €/m² en 2024, mais la moyenne etait de 1 237 €/m², signe d'une forte dispersion des valeurs. La fourchette centrale des prix se situe entre 738 et 1 488 €/m².
Est-ce le bon moment pour acheter a Saint-Maurice-Navacelles ?
Le prix median a chute de 68 % en 2024, offrant un point d'entree bas. C'est une opportunite pour un investissement locatif saisonnier, mais le marche est risque et peu liquide, necessitant une grande prudence.
Saint-Maurice-Navacelles est-elle plus chere ou moins chere que ses voisines ?
Elle est nettement moins chere : le prix au m² est inferieur de 8 % a celui de Gornies (1 066 €/m²) et de 73 % a celui de Saint-Jean-De-Bueges (1 715 €/m²).
Quel rendement locatif esperer a Saint-Maurice-Navacelles ?
Le rendement locatif brut pour les maisons est estime a 12,7 % (environ 7,3 % net). Ce rendement eleve est principalement porte par la location saisonniere, et non par un marche locatif annuel dynamique.
Quels sont les risques a connaître avant d'investir a Saint-Maurice-Navacelles ?
Les principaux risques sont la fragilite economique locale, le declin demographique, l'isolement geographique, un parc immobilier ancien avec des passoires thermiques, et un marche extremement peu liquide (seulement 4 ventes en 2024).
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Maurice-Navacelles offre un prix au m² inferieur de 8 % a Gornies et de 73 % a Saint-Jean-De-Bueges, creant un effet de levier considerable pour un investisseur ciblant la location touristique, sur des indicateurs territoriaux pourtant similaires.
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Communes limitrophes de Saint-Maurice-Navacelles
Saint-Maurice-Navacelles est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
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