01 Le parc de logements
Le parc comprend 698 logements dont 251 résidences principales, 443 résidences secondaires et 5 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 251 | 36,0 % |
| Résidences secondaires | 443 | 63,5 % |
| Logements vacants | 5 | 0,7 % |
Sur les 698 logements recensés, 36 % sont occupés à l'année, 63 % servent de résidence secondaire et 1 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 54 | 21,6 % |
| 1919-1945 | 37 | 14,8 % |
| 1946-1970 | 50 | 20,0 % |
| 1971-1990 | 55 | 22,0 % |
| 1991-2005 | 30 | 12,0 % |
| 2006-2019 | 24 | 9,6 % |
La période 1971-1990 concentre 22 % du parc, tandis que 22 % datent d'avant 1919 et 10 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 4 | 1,6 % |
| 2 pièces | 54 | 21,5 % |
| 3 pièces | 96 | 38,2 % |
| 4 pièces | 60 | 23,9 % |
| 5 pièces ou plus | 37 | 14,7 % |
Distribution par taille: 23 % de petits logements (T1-T2), 15 % de grands (5p+), moyenne à 3,4 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 621 | 641 | 698 |
| Rés. principales | 219 | 242 | 251 |
| Rés. secondaires | 382 | 395 | 443 |
| Vacants | 20 | 4 | 5 |
Villanova, commune de taille similaire à 29 km, affiche 47,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 157 | 62,5 % |
| Locataires (privé) | 68 | 27,1 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 26 | 10,4 % |
La répartition du parc occupé: 62,5 % de propriétaires, 27,0 % de locataires, dont 0 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 0,4 % |
| Fioul | 4 | 1,6 % |
| Électricité | 210 | 84,0 % |
| Gaz bouteille | 11 | 4,4 % |
| Autre (bois…) | 24 | 9,6 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (84 %), suivi par autres sources (bois notamment) (10 %) et gaz bouteille (4 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 30 |
| 2 à 4 ans | 40 |
| 5 à 9 ans | 24 |
| 10 ans ou plus | 157 |
| Total ménages | 251 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 70 |
| Sous-occupation modérée | 85 |
| Sous-occupation accentuée | 45 |
| Suroccupation modérée | 15 |
| Suroccupation accentuée | 2 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 43 | 17,1 % |
| 1 voiture | 158 | 62,9 % |
| 2 voitures ou plus | 50 | 19,9 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 17 % sans voiture, 63 % à une voiture et 20 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 35,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 245 | 203 | 42 | 0 |
| 1975 | 246 | 232 | 12 | 2 |
| 1982 | 336 | 180 | 130 | 26 |
| 1990 | 447 | 221 | 190 | 36 |
| 1999 | 507 | 199 | 281 | 27 |
| 2006 | 596 | 223 | 342 | 31 |
| 2011 | 621 | 219 | 382 | 20 |
| 2016 | 641 | 242 | 395 | 4 |
| 2022 | 698 | 251 | 443 | 5 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 245 à 698 logements, soit +185 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 67 | 56 | 78 | 75 | 70 | 53 |
| Dont vacants > 2 ans | 31 | 30 | 36 | 36 | 35 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 1 | 3,6 % |
| Classe C | 5 | 17,9 % |
| Classe D | 8 | 28,6 % |
| Classe E | 9 | 32,1 % |
| Classe F | 3 | 10,7 % |
| Classe G | 2 | 7,1 % |
Répartition des étiquettes DPE: E en tête (32 %), 21 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 14,3 % |
| Classe B | 11 | 39,3 % |
| Classe C | 12 | 42,9 % |
| Classe D | 1 | 3,6 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Émissions CO₂: 43 % des logements relèvent de la classe C, 96 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 306 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 289 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 230 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 222 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 182 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 306 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 182 (2001-2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 1 | 0 |
| Classe C | 3 | 2 |
| Classe D | 3 | 5 |
| Classe E | 6 | 3 |
| Classe F | 1 | 2 |
| Classe G | 1 | 1 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe E (255 kWh/m²/an) et appartements en classe D (283).
Le parc de logements structure le marché immobilier de Piana (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Piana compte 698 logements, dont une part significative — 63,5 %, soit 443 unités — est affectée aux résidences secondaires. Répartition relativement équilibrée entre maisons (49,4 %) et appartements (50,6 %). Ce contexte résidentiel — Piana est dans la géographie montagneuse de la Corse, en altitude montagnarde (856 m), sur un relief prononcé, en arrière du littoral occidental corse, à 7 km seulement — cadre la lecture du parc local.
Structure d'occupation classique de commune périurbaine ou rurale: 62,5 % de propriétaires, 27,0 % de locataires.
Le bâti d'avant 1919 représente 21,6 % du parc, preuve d'un noyau historique préservé. Le parc de Piana présente des performances DPE contrastées: classe dominante E et 268 kWh/m²/an, soit davantage que la moyenne nationale. Les passoires thermiques (F+G) atteignent 17,9 % du parc diagnostiqué. Mode de chauffage dominant: électricité (84,0 %).
Entre 2016 et 2022, la commune a ajouté +8,9 % à son parc résidentiel. 17,1 % des ménages de Piana n'ont pas de voiture, 19,9 % en possèdent au moins deux.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Piana est dans la géographie montagneuse de la Corse. Sur le plan physique, la commune est en altitude montagnarde (856 m), sur un relief prononcé, en arrière du littoral occidental corse, à 7 km seulement, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Petit marché de 8 transactions par an : les prix à Piana reflètent d'abord l'état du bien plus que la tension du secteur.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 12,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 4,3 %
- ⚠ 12,1 années de revenu médian pour 70 m²
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Corse-du-Sud (34ᵉ rang sur 117 communes)
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
Analyse du marché immobilier à Piana
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 12,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Piana
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Piana s'établit à 3 964 €, sur la base de 8 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 23,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (1,2 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Piana Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Piana
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, le prix médian s'établit à 3 964 €/m² pour 8 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 56 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
50,0 % de maisons et 50,0 % d'appartements parmi les 8 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 50,0 % des mutations, pour un prix médian de 9 350 €/m² (maisons) contre 3 563 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 8 | 4 | 4 |
| Prix médian/m² | 3 964 € | 9 350 € | 3 563 € |
| Prix moyen/m² | 6 232 € | ||
| Surface médiane | – | 26 m² | 56 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 3 | 578 € |
| 2022 | 7 | 2 075 € |
| 2023 | 4 | 3 047 € |
| 2024 | 6 | 3 903 € |
| 2025 | 8 | 3 964 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 10 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 172 autorisations pour 106 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Piana
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Piana (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Piana: 30 logements autorisés sur 5 ans, 5 pour la dernière année (-38 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Piana
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Piana
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (23,72 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale faible : moins de 2 mois de loyer par an. Avantage notable pour le rendement net.
Performance énergétique du parc à Piana
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 28 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Piana: majorité classée E, part de passoires thermiques à 17,9 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Piana
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Piana : cadre de vie et logement
Piana, commune de 452 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : arrosée par 1 200 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 18 appellations d'origine rattachées au terroir local et 55 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Piana
Piana et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Piana
Composition du parc immobilier à Piana
698 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 49,9 % de maisons, 50,1 % d'appartements sur un total de 698 logements.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Piana
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 250 logements).
- Avant 1919 21,6 % 54 logts
- 1919-1945 14,8 % 37 logts
- 1946-1970 20,0 % 50 logts
- 1971-1990 22,0 % 55 logts
- 1991-2005 12,0 % 30 logts
- 2006-2019 9,6 % 24 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Piana
55 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Piana
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Piana
Pour une maison de 26 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
103 064 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Piana
Quel est le prix de l'immobilier à Piana ?
Le prix médian au m² à Piana est de 3 964 € (données DVF, 8 transactions). Pour une maison de 26 m² (surface médiane locale), compter environ 243 000 €.
Comment Piana se situe-t-elle dans le Corse-du-Sud ?
Piana se situe au 34ᵉ rang du Corse-du-Sud sur 117 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Piana ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Piana est de 1,2 % (loyer de 9,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Piana prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Résumé
Le prix médian au m² à Piana atteint 3 964 € sur 8 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale.
Les maisons (50,0 % des transactions, 9 350 €/m²) et les appartements (50,0 %, 3 563 €/m²) se partagent le marché. Le bien médian (26 m² à 243 100 €) équivaut à 10,6 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 12,7 €/m² pour un appartement et 9,7 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,3 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Le parc local comporte 63,5 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
La construction neuve est soutenue à Piana: 30 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 6 par an. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (87 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Piana est dans la géographie montagneuse de la Corse. Piana est en arrière du littoral occidental corse, à 7 km seulement, en altitude montagnarde (856 m), sur un relief prononcé, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.