Le marché immobilier de Quarante affiche une correction de -4,6 % en 2024, avec un prix médian à 1 751 €/m². Les 39 transactions annuelles montrent un marché actif, dominé par les maisons (31 ventes). La fourchette de prix est large (1 201 - 2 219 €/m²), reflétant un parc hétérogène. Avec un rendement locatif brut attractif (6,9 % pour les maisons), le marché présente un profil intéressant pour l'investissement locatif, malgré une fragilité économique marquée.
Faut-il investir à Quarante en 2026 ?
Entre Narbonne et Béziers, Quarante est un village héraultais qui bénéficie de la dynamique régionale tout en conservant son caractère. Avec un parc immobilier majoritairement constitué de maisons et une part non négligeable de résidences secondaires, le marché local présente des opportunités différenciées. Le verdict qui suit s'appuie sur les données récentes des transactions et les indicateurs territoriaux.
Corrigée de 4,6 % en un an, la commune offre un point d'entrée plus accessible que ses voisines, avec un rendement brut dépassant 6 %.
Verdict
➤ Opportunité locative réelle, à condition de cibler les biens bien placés et de prendre en compte la fragilité économique locale.
Points clés
- ✓ Rendement brut élevé sur les maisons (6,9 %)
- ✓ Prix d'entrée inférieur aux communes voisines
- ✓ Marché locatif dynamique et accessible
- ⚠ Fragilité économique très élevée (IFE 7,8/10)
- ⚠ Démographie en léger déclin (-0,3 % sur 5 ans)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Moins chère que 70 % des communes françaises, avec un prix médian inférieur de 30 % à la moyenne nationale.
- Inférieure de 38 % à la moyenne du département de l'Hérault, Quarante se positionne comme une commune abordable.
- Rendement locatif brut supérieur à celui des grandes métropoles, avec 5,6 % pour les appartements contre 3,5 % en moyenne dans les grandes villes.
Données du marché immobilier à Quarante
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché de Quarante se caractérise par une accessibilité préservée, avec un prix médian global de 1 751 €/m², inférieur de près de 40 % à la moyenne départementale. Cette attractivité tarifaire s'explique en partie par des indicateurs économiques fragiles (taux de chômage à 15,7 %), qui contiennent la pression à l'achat. Néanmoins, selon les données DVF 2024, le volume annuel de transactions (39) reste soutenu pour une commune de cette taille, signe d'une liquidité acceptable.
La répartition des ventes confirme le caractère résidentiel et familial du parc : 88,6 % de maisons, avec une surface médiane de 100 m². Les appartements, moins nombreux, affichent une valorisation plus élevée (2 133 €/m²), tirée par une demande locative concentrée sur les petits surfaces. Cette dualité crée deux marchés distincts : l'un, tourné vers la résidence principale avec un budget maîtrisé ; l'autre, plus orienté investissement locatif.
Enfin, le contexte territorial apporte des nuances. La présence d'une gare TGV à moins de 18 km (Narbonne) et la proximité de Béziers soutiennent l'attractivité pour les actifs travaillant dans les pôles urbains voisins. Cependant, la connectivité numérique reste perfectible (score 5/100), un point à vérifier pour les projets de location saisonnière ou le télétravail.
Aperçu par typologie à Quarante
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Quarante
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Quarante
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Quarante (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La construction neuve est limitée à Quarante : seulement 23 logements autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance en baisse de 41 %. Ce faible volume indique une pression foncière modérée et un développement maîtrisé, évitant une sur-offre qui pourrait déstabiliser les prix de l'ancien. Cela confirme l'attractivité résidentielle du village, qui repose sur son patrimoine bâti existant et son cadre de vie, plutôt que sur une expansion périurbaine rapide.
Fourchettes de loyers à Quarante
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Quarante
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,14 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut est un indicateur, mais le net détermine la rentabilité réelle. À Quarante, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 43,14 %. Il faut aussi provisionner la vacance locative (le taux de logements vacants est de 6,2 %), les frais de gestion, d'assurance et les travaux courants. Pour un appartement, le rendement net estimé chute à 3,3 %, reflétant l'impact de ces charges. Une copropriété, rare (11,4 % du parc hors maisons), engendre des charges annuelles supplémentaires.
Performance énergétique du parc à Quarante
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 226 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante D et la consommation moyenne de 177 kWh/m²/an indiquent un parc relativement énergivore. Seulement 4,4 % des logements sont classés F ou G (passoires), un taux bas qui limite le risque réglementaire immédiat. Cependant, la vétusté d'une partie du parc (37,5 % construits avant 1945) implique des travaux de rénovation pour se conformer aux futures interdictions de location (loi Climat 2028 pour les pires classes).
Calculateur de rendement à Quarante
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Quarante
Pour un appartement type de 60 m² à Quarante, comptez environ 127 980 € à l'achat. Au loyer médian de 9,9 €/m², cela génère environ 594 € par mois, soit un rendement brut de 5,6 %. Après déduction de la taxe foncière (env. 100 €/mois), des charges et d'une provision pour vacance, l'effort net mensuel peut devenir positif ou légèrement négatif selon le taux d'emprunt.
Erreurs à éviter quand on investit à Quarante
- Négliger la taxe foncière, élevée à 43,14 %.
- Surestimer le loyer face au taux de chômage local de 15,7 %.
- Oublier de provisionner les travaux sur un parc ancien.
- Ne pas vérifier la conformité du bien au PPR Inondation.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Quarante connaît une légère saisonnalité liée au tourisme estival et à l'arrivée de résidents secondaires. Le printemps (avril-juin) est traditionnellement propice aux visites et transactions, avant les vacances. L'automne (septembre-octobre) peut aussi être actif. Notez que la taxe foncière est exigible en septembre, ce qui peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance. La basse saison hivernale peut offrir moins de choix mais moins de concurrence entre acheteurs.
Le saviez-vous ?
- Quarante compte 2 monuments historiques protégés.
- L'âge médian des Quarantais est de 45,1 ans.
- Seulement 55,4 % des logements ont accès au très haut débit.
S'installer à Quarante : cadre de vie et logement
S'installer à Quarante, c'est opter pour un cadre de vie villageois au cœur du Minervois, avec un accès relativement aisé aux grands axes (A9 à 30 minutes). La commune dispose de 86 équipements de proximité, dont 6 commerces et 21 établissements de santé, lui conférant une autonomie relative pour les besoins quotidiens. Le climat méditerranéen, avec 625 mm de précipitations annuelles et une température moyenne de 15,8°C, est un atout indéniable.
Le profil démographique est marqué par un vieillissement prononcé (indice à 174,8) et un âge médian de 45,1 ans, typique des territoires ruraux attractifs pour les retraités. Les familles y trouveront cependant un environnement calme et 3 établissements scolaires. Il faut néanmoins avoir conscience des risques naturels, avec un PPR Inondation actif sur le Lirou et un historique d'arrêtés de catastrophe naturelle, un élément à intégrer dans le choix du bien et de son assurance.
Carte du marché immobilier à Quarante
Quarante et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Quarante
1 144 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc immobilier de Quarante est très majoritairement composé de maisons individuelles (88,6 %), ce qui en fait un village de caractère. La forte proportion de propriétaires occupants (69,8 %) et la part non négligeable de résidences secondaires (23,5 %) indiquent un marché stable, ancré dans une dynamique d'appropriation et de villégiature. La faible part de logements sociaux (1,0 %) et de vacants (6,2 %) suggère une tension modérée sur le marché locatif.
Ancienneté du parc à Quarante
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 805 logements).
- Avant 1919 27,8 % 224 logts
- 1919-1945 9,7 % 78 logts
- 1946-1970 10,8 % 87 logts
- 1971-1990 18,8 % 151 logts
- 1991-2005 15,4 % 124 logts
- 2006-2019 17,5 % 141 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Quarante
86 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Quarante
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI_Lirou PPRN Approuvé approuvé le 15/04/2009
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Quarante est soumis à un Plan de Prévention des Risques (PPR) Inondation concernant le Lirou. La commune a connu 12 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité et le radon sont classés faibles. Tout achat doit s'accompagner d'une consultation obligatoire du dossier d'information communal et du PPR en mairie, qui délimite les zones constructibles sous contraintes, pouvant impacter l'assurabilité et la valeur du bien.
Cas pratique : un achat type à Quarante
Pour une maison familiale de 100 m² à Quarante, comptez environ 153 800 € hors frais de notaire, soit l'équivalent de 7,7 années du revenu médian local (19 980 €). Avec un apport de 10 % et un prêt sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 775 €, à comparer au loyer médian maison de 8,9 €/m² (soit 890 €/mois).
Erreurs à éviter quand on achète à Quarante
- Oublier de consulter le DPE et le diagnostic plomb/amiante.
- Négliger la vérification du classement en zone inondable.
- Surévaluer son budget sans inclure les frais de notaire (7 à 8 %).
- Se fier uniquement au prix au m², très variable selon la localisation.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Quarante : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais l'acte d'achat se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, financement. Pour transformer cette analyse en investissement réussi, une connaissance fine des secteurs et du parc immobilier de Quarante est indispensable. Notre réseau de professionnels locaux vous accompagne pour concrétiser votre projet.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Quarante
Quel est le prix immobilier moyen à Quarante ?
Le prix médian global est de 1 751 €/m² en 2024. Les maisons se négocient autour de 1 538 €/m² et les appartements à 2 133 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à Quarante ?
Le marché a corrigé de 4,6 % en 2024, offrant un point d'entrée potentiellement intéressant. Le rendement locatif brut est attractif (jusqu'à 6,9 %), mais la fragilité économique locale impose de sélectionner soigneusement le bien.
Quarante est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Quarante est moins chère que la plupart de ses voisines. Son prix au m² est inférieur de 16 % à celui de Maureilhan et de 43 % à Ginestas, selon les comparaisons DVF 2024.
Quel rendement locatif espérer à Quarante ?
Le rendement locatif brut est estimé à 5,6 % pour un appartement et 6,9 % pour une maison. Après déduction des charges, le rendement net approche respectivement 3,3 % et 4,1 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Quarante ?
Les principaux risques sont la fragilité économique (taux de chômage à 15,7 %), la présence d'un risque inondation (PPR actif) et un parc de logements ancien nécessitant parfois des travaux de rénovation énergétique.
Marché immobilier des communes voisines
Quarante affiche un prix au m² inférieur de 16 % à Maureilhan et de 43 % à Ginestas, offrant un effet de levier significatif pour un investisseur visant la plus-value.
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