En 2024, 17 transactions ont permis d'établir un prix médian de 1 768 €/m² à Vieussan, niveau conforme à la médiane départementale. Forte dispersion des prix: 50 % des ventes se situent entre 1 000 et 2 778 €/m² — le bien et son adresse précise font une grande partie du prix. Sur 339 communes classées dans l'Hérault, Vieussan figure parmi les 20 % les moins chères au m².
Entre 2020 et 2024, Vieussan a vu son prix médian au m² progresser de +18,0 %. Sur l'ensemble de la période, 41 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +5,1 % sur le prix médian.
Typologie à dominante pavillonnaire: 76,5 % des ventes concernent des maisons, à 1 250 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Vieussan, un logement de 100 m² (125 000 €) représente 7,6 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 9,3 € (appartements) et 6,9 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,0 % — dans la moyenne française. Le parc local comporte 45,9 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
La construction neuve est quasi nulle sur la période 2020-2024: 2 logements autorisés au total selon les bases SITADEL. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2020-2024).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Vieussan est dans le tissu villageois du Languedoc historique. Sur le plan physique, la commune est perchée à 380 m d'altitude, dans un relief de collines, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.
Faut-il investir à Vieussan en 2026 ?
Niché dans l'arrière-pays biterrois, Vieussan est un petit village de 267 habitants où l'immobilier reste accessible. Avec 45,9 % de résidences secondaires, le marché est fortement tiré par la demande touristique, mais la fragilité économique locale (taux de chômage à 16,6 %) impose une analyse fine. Faut-il investir à Vieussan en 2026 ?
Avec un prix médian inférieur de 3 % à celui de Prades-sur-Vernazobre et une accessibilité élevée, Vieussan offre un point d'entrée plus attractif que certaines voisines.
Verdict
➤ Opportunité locative réelle, mais dépendante d'une sélection rigoureuse du bien et d'une stratégie à moyen terme.
Points clés
- ✓ Prix d'entrée bas : 1 768 €/m² médian
- ✓ Rendement brut maisons élevé : 6,6 %
- ✓ Accessibilité élevée pour primo-accédants
- ⚠ Fragilité économique très élevée : 8,8/10
- ⚠ Déclin territorial très élevé : 8/10
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Moins chère que 75 % des communes françaises de même catégorie.
- Dans l'Hérault, son prix est inférieur de 40 % à la moyenne départementale.
- Rendement locatif supérieur aux grandes métropoles, mais porté par la demande extérieure.
Analyse du marché immobilier à Vieussan
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 2,6/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 8,5/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers de Vieussan
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
2,6
Indice de Pression Immobilière
Faible
Pression immobilière faible : le marché n'est pas tendu, les prix sont stables et peu concurrentiels.
Indice de Pression Immobilière
FaiblePression immobilière faible : le marché n'est pas tendu, les prix sont stables et peu concurrentiels.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité élevée : les prix restent à la portée du revenu médian local, une rareté dans la région.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité élevée : les prix restent à la portée du revenu médian local, une rareté dans la région.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,9
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est présente, mais à confirmer sur le terrain.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est présente, mais à confirmer sur le terrain.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
8,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevé
Pression touristique très élevée : la forte proportion de résidences secondaires indique un potentiel saisonnier, mais un marché local étroit.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevéPression touristique très élevée : la forte proportion de résidences secondaires indique un potentiel saisonnier, mais un marché local étroit.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Vieussan : opportunités et risques
Investir à Vieussan peut s'envisager sous l'angle du rendement locatif brut, notamment pour les maisons (6,6 %). Ce chiffre est supérieur à la moyenne nationale et s'explique par des prix d'acquisition bas. Toutefois, le rendement net est immédiatement impacté par une taxe foncière élevée (35,76 %) et par un parc vieillissant où 25,7 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F/G), ce qui représente un risque réglementaire et financier à moyen terme.
La stratégie la plus cohérente semble être la location annuelle en maison, visant une clientèle de résidents permanents ou de longue durée. La location saisonnière, bien que tentante vu le taux de résidences secondaires, se heurte à une clientèle touristique probablement captée par le littoral plus proche et à une offre déjà abondante. L'indice de fragilité économique (IFE : 8,8/10) rappelle aussi que la demande locative locale est structurellement faible.
En conclusion, l'investissement n'est pertinent qu'à certaines conditions : acquisition d'une maison en bon état énergétique, avec une visée locative annuelle, et une approche de moyen terme pour amortir les frais et espérer une légère plus-value, portée par la rareté de l'offre neuve.
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Données du marché immobilier à Vieussan
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché de Vieussan, analysé via les données DVF 2024, se caractérise par une double réalité. D'un côté, un segment de petites surfaces, majoritairement des appartements, atteint des prix élevés (2 778 €/m² médian) portés par la forte proportion de résidences secondaires et une possible vocation saisonnière. De l'autre, le cœur du marché reste celui des maisons individuelles, à un prix d'entrée très contenu (1 250 €/m²).
Cette segmentation reflète la dépendance du territoire à une demande extérieure, comme le confirme l'indice de pression touristique immobilière (IPTI) très élevé à 8,5/10. Néanmoins, le volume annuel de transactions (17 en 2024) reste modeste, et la liquidité du marché ne doit pas être surestimée, surtout pour les biens les plus chers.
Enfin, l'évolution erratique des prix médians depuis 2020, avec un pic en 2022 suivi d'une correction, indique un marché sensible aux aléas. La reprise modérée de 2024 (+5,1 %) ne compense pas encore la baisse de l'année précédente, plaçant Vieussan dans une phase de stabilisation incertaine, où la négociation retrouve toute sa place.
Aperçu par typologie à Vieussan
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Vieussan
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Construction neuve à Vieussan (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 2 logements autorisés à à Vieussan, dont 1 en 2024 (-60 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La construction neuve à Vieussan est extrêmement faible : seulement deux logements autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance en baisse de 60 %. Ce signal indique un marché contraint par l'offre existante, sans risque de surconstruction à court terme. Pour les acquéreurs, cela signifie que les opportunités de neuf sont rares et que le parc ancien domine. Pour les vendeurs, cette rareté structurelle soutient les prix, mais peut aussi freiner l'arrivée de jeunes ménages. Source SITADEL.
Fourchettes de loyers à Vieussan
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Vieussan
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (35,76 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut ne tient pas compte des charges réelles. À Vieussan, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 35,76 % de la valeur locative cadastrale. Il faut y ajouter les frais de gestion (environ 5 %), l'entretien, les éventuels travaux de rénovation énergétique (25,7 % du parc est en classe F/G) et la vacance locative (8,8 % des logements sont vacants). Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut (4,0 % pour les apparts) et le rendement net approximatif (2,5 %).
Performance énergétique du parc à Vieussan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 35 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Vieussan: la classe D domine, 25,7 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La performance énergétique du parc local est dominée par la classe D, avec une consommation moyenne de 258 kWh/m²/an. Environ un quart des logements diagnostiqués (25,7 %) sont des passoires thermiques (classes F ou G). Cela expose les futurs propriétaires à des obligations de rénovation selon la loi Climat : interdiction de location pour les logements classés G dès 2025, F en 2028, et E en 2034. Un audit énergétique est recommandé avant achat. Source ADEME.
Calculateur de rendement à Vieussan
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Cas pratique : un investissement type à Vieussan
Pour un appartement type de 36 m² à Vieussan (environ 100 008 €), le loyer moyen s'élève à 9,3 €/m², soit 335 € par mois. Le rendement brut atteint ainsi 4,0 %. Après déduction de la taxe foncière (35,76 %) et des charges, le rendement net est d'environ 2,5 %. Avec un crédit sur 20 ans et un apport de 20 %, l'effort mensuel résiduel (loyer - mensualité) peut être légèrement négatif, nécessitant une petite trésorerie.
Erreurs à éviter quand on investit à Vieussan
- Négliger la taxe foncière à 35,76 %.
- Oublier le taux de vacance de 8,8 %.
- Sous-estimer les travaux sur les passoires thermiques.
- Ne pas vérifier les contraintes du PPR Inondation.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché de Vieussan, avec 45,9 % de résidences secondaires, suit une saisonnalité touristique. Les ventes sont plus actives au printemps, pour une occupation estivale, et en automne après la saison. Vendre entre mars et juin permet de toucher les acquéreurs souhaitant s'installer avant l'été. L'hiver est plus calme. La taxe foncière, due en septembre, peut inciter certains vendeurs à conclure avant cette échéance. Source DGFiP.
Le saviez-vous ?
- Vieussan compte 267 habitants pour 28 km², soit 9,5 hab/km².
- L'âge médian y est de 60,4 ans, l'un des plus élevés de l'Hérault.
- Seulement 0,7 % des logements ont accès au très haut débit.
S'installer à Vieussan : cadre de vie et logement
S'installer à Vieussan, c'est choisir un cadre de vie rural préservé dans l'arrière-pays biterrois, à une altitude moyenne de 380 mètres. La commune offre 22 équipements de proximité, dont des services et des activités sportives, mais elle dépend largement des pôles voisins comme Bédarieux (15,8 km) pour les commerces et la santé. La connectivité numérique est un point faible majeur, avec un score de 2/100 et une couverture fibre quasi inexistante, ce qui peut être rédhibitoire pour les télétravailleurs.
Le parc de logements est presque exclusivement composé de maisons (97,9 %), souvent anciennes, ce qui confère du caractère mais impose des travaux de rénovation. Il convient de noter que la commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) Inondation sur l'Orb, et a connu 6 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, des éléments à intégrer dans le choix du bien et l'assurance.
Carte du marché immobilier à Vieussan
Vieussan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Vieussan
329 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 97,9 % du parc à Vieussan, 2,1 % en collectif.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier vieussanais est quasi exclusivement composé de maisons individuelles (97,9 %). La forte proportion de propriétaires occupants (75,7 %) et de résidences secondaires (45,9 %) indique un marché ancré et stable, peu soumis à la pression locative. Le taux de vacance de 8,8 % suggère une certaine inertie. L'acheteur typique est soit un résident permanent, souvent retraité (âge médian 60,4 ans), soit un acquéreur de résidence secondaire attiré par le calme. Source INSEE.
Ancienneté du parc à Vieussan
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 148 logements).
- Avant 1919 45,9 % 68 logts
- 1919-1945 11,5 % 17 logts
- 1946-1970 5,4 % 8 logts
- 1971-1990 10,1 % 15 logts
- 1991-2005 15,5 % 23 logts
- 2006-2019 10,8 % 16 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Vieussan
22 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Vieussan
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI_Orb_MoyValleeSecSud PPRN Approuvé approuvé le 03/01/2006
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Vieussan est concerné par un Plan de Prévention des Risques (PPR) Inondation actif pour la vallée de l'Orb. Huit risques naturels sont recensés, dont inondations et mouvements de terrain, et la commune a fait l'objet de six arrêtés de catastrophe naturelle. Le radon présente un niveau moyen, la sismicité est très faible. Consulter le PPR est indispensable pour connaître les contraintes constructives et les conditions d'assurance. Source Géorisques.
Cas pratique : un achat type à Vieussan
Pour une maison familiale de 100 m² à Vieussan (environ 125 000 € hors frais), le prix représente 7,6 années du revenu médian local (16 530 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux estimé de 3,5 %, la mensualité s'établit autour de 640 €. Ce budget est accessible pour un couple disposant de deux revenus proches de la médiane.
Erreurs à éviter quand on achète à Vieussan
- Oublier de vérifier le DPE avant offre.
- Ne pas consulter le PPR Inondation actif.
- Ignorer la faible couverture très haut débit.
- Sous-estimer l'âge médian de 60,4 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Vieussan : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Vieussan
Quel est le prix immobilier moyen à Vieussan ?
Le prix médian global est de 1 768 €/m² en 2024, selon les données DVF. Les maisons se négocient autour de 1 250 €/m² et les appartements autour de 2 778 €/m², une différence liée à leur surface et à leur potentiel locatif.
Est-ce le bon moment pour investir à Vieussan ?
Le marché a connu une correction en 2023 et semble se stabiliser en 2024. Le prix d'entrée est bas et le rendement locatif pour les maisons est correct (6,6 % brut), mais la fragilité économique locale et le déclin démographique imposent une grande prudence et une sélection rigoureuse du bien.
Vieussan est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Vieussan est moins chère (-3 %) que Prades-sur-Vernazobre mais plus chère (+11 %) que Rosis. Son prix se situe dans la moyenne basse des communes comparables de son secteur, offrant un effet de levier potentiel.
Quel rendement locatif espérer à Vieussan ?
Le rendement locatif brut moyen est de 4,0 % pour les appartements et de 6,6 % pour les maisons. Ce dernier est intéressant, mais le rendement net est réduit par les charges, notamment une taxe foncière à 35,76 %.
Quels sont les risques naturels à Vieussan ?
La commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) et a subi 6 catastrophes naturelles historiques. Le risque sismique est très faible et le radon moyen. Il est crucial de consulter le PPR avant tout achat.
Marché immobilier des communes voisines
Vieussan affiche un prix médian inférieur de 3 % à Prades-sur-Vernazobre, tout en offrant un rendement locatif brut supérieur, ce qui en fait un marché à fort effet de levier pour l'investisseur face à des indicateurs similaires.
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Communes limitrophes de Vieussan
Vieussan est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
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