Faut-il investir à Saint-Gaudens en 2026 ?
Chef-lieu d'arrondissement de la Haute-Garonne, Saint-Gaudens joue un rôle de pôle de services pour le Comminges. Son marché immobilier, marqué par une accessibilité préservée, attire les investisseurs en quête de rendement. Faut-il pour autant y placer son argent en 2026 ?
Avec un rendement locatif brut de 9,2 % et des prix deux fois inférieurs à ses voisines de Haute-Garonne, Saint-Gaudens constitue un marché à fort effet de levier.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser le rendement locatif immédiat dans un marché accessible, en acceptant les fragilités socio-économiques locales.
Points clés
- ✓ Rendement brut élevé : 9,2 %
- ✓ Prix d'entrée très inférieur aux voisines
- ✓ Correction de -1,7 % : opportunité d'achat
- ⚠ Taux de chômage élevé : 16,7 %
- ⚠ 13,4 % de logements vacants : risque de liquidité
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Près de trois fois moins chère que la moyenne nationale, Saint-Gaudens affiche un prix d'entrée très accessible.
- Deux fois moins chère que la moyenne des communes comparables de Haute-Garonne.
- Rendement locatif brut de 9,2 %, bien supérieur aux 4-5 % des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Saint-Gaudens
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,2/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,4/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 10,2 %.
Indices immobiliers de Saint-Gaudens
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,2
Indice de Pression Immobilière
Faible
Pression immobilière faible : le marché n'est pas tendu, la négociation est possible.
Indice de Pression Immobilière
FaiblePression immobilière faible : le marché n'est pas tendu, la négociation est possible.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité modérée : les prix restent abordables pour les revenus locaux, mais avec un effort.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité modérée : les prix restent abordables pour les revenus locaux, mais avec un effort.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,4
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorable aux investisseurs.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorable aux investisseurs.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique modérée : peu d'impact sur le marché locatif annuel, saisonnier limité.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique modérée : peu d'impact sur le marché locatif annuel, saisonnier limité.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1303,0 — Percentile dept : 11/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 4,7 — Percentile dept : 14/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,4 — Percentile dept : 33/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 4,6 — Percentile dept : 60/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 433,5 — Percentile dept : 90/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 4,7 — Percentile dept : 86/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 40,8 — Percentile dept : 10/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 7,1 — Percentile dept : 15/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 51,6 — Percentile dept : 99/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,4 — Percentile dept : 33/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,6 — Percentile dept : 60/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 21/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1303,0 — Percentile dept : 89/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,4 — Percentile dept : 33/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 21/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 13,4 — Percentile dept : 93/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 433,5 — Percentile dept : 10/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Saint-Gaudens : opportunités et risques
L'argument principal est le rendement brut de 9,2 %, nettement supérieur aux standards des grandes villes. Couplé à un prix d'acquisition bas, il permet d'envisager un cash-flow positif rapidement, même après déduction des charges. La taxe foncière, à 54,27 %, pèse cependant sur le rendement net, qu'il faut estimer autour de 5 % après vacance et gestion.
Le risque majeur réside dans la fragilité économique locale. Un taux de chômage de 16,7 % et un revenu médian modeste (19 530 €) peuvent fragiliser la solvabilité des locataires. Par ailleurs, le parc contient 11,2 % de passoires thermiques (classes F/G), soumises à des interdictions de location à venir, ce qui impose une vigilance accrue lors de l'acquisition.
La stratégie gagnante consiste donc à cibler un bien récent ou rénové, bien isolé et facile à louer, dans les secteurs proches de la gare ou du centre doté de 787 équipements. L'horizon d'investissement doit être au moins le moyen terme, pour absorber d'éventuelles fluctuations de prix et sécuriser la rentabilité locative.
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Données du marché immobilier à Saint-Gaudens
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian s'établit à 1 264 €/m² en 2024, en léger retrait par rapport au pic de 2022. Cette correction de -1,7 % sur un an s'inscrit dans un contexte national de resserrement du crédit, mais elle maintient Saint-Gaudens dans une fourchette très accessible. D'après les transactions DVF, la majorité des ventes (61 %) concerne des appartements, souvent de petite surface (51 m² médians), ce qui indique une demande locative prépondérante.
L'écart de valorisation avec les communes périurbaines de la Haute-Garonne est saisissant : Saint-Gaudens est deux fois moins chère que L'Isle-Jourdain ou Saint-Lys, pourtant situées dans la même catégorie démographique. Cet écart ne se justifie pas par une différence de rendement locatif, qui atteint 9,2 % des deux côtés, mais plutôt par un éloignement relatif de l'axe toulousain et des fragilités économiques locales.
Le territoire présente en effet un profil contrasté : une attractivité territoriale élevée (IAT à 7,6/10) grâce à ses nombreux équipements et services, mais une fragilité économique marquée (IFE à 7,2/10) avec un taux de chômage de 16,7 %. Le marché immobilier est donc tiré par la demande locative, plus que par la solvabilité des acquéreurs résidents.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Gaudens Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Sur les cinq dernières années, les prix médians à Saint-Gaudens ont progressé de 5,8 % entre 2020 et 2024, avec un pic à 1 397 €/m² en 2022. La correction de -6,2 % depuis ce pic traduit un retour à un marché plus mesuré, dans un contexte national de hausse des taux. Les maisons, dont le prix médian est de 1 489 €/m², résistent mieux que les appartements (1 152 €/m²), ce qui reflète la préférence locale pour l'habitat individuel. Cette évolution place Saint-Gaudens dans une position de relative accessibilité par rapport aux communes périurbaines de la Haute-Garonne, dont les prix ont souvent continué à grimper.
Évolution du marché immobilier de Saint-Gaudens
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Saint-Gaudens évolue de +9,5 %, passant de 1 154 à 1 264 €/m²; 221 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'achat d'une maison type de 95 m² à 128 440 €, financé sur 20 ans à 4 %, générerait une mensualité d'environ 800 €. Le loyer médian de 10,3 €/m²/mois apporterait 978 € par mois, couvrant largement la charge de crédit. Pour un appartement type de 51 m² à 64 872 €, la mensualité avoisinerait 393 €, contre un loyer de 500 €, soit un rendement brut de 9,2 %. Ces calculs, basés sur les données DVF 2024, indiquent une viabilité financière immédiate, sous réserve des conditions de prêt.
Acheter vs Louer — appartement 49 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 263 ventes ont été enregistrées à Saint-Gaudens, un volume en repli par rapport aux années 2021-2022 mais qui reste solide. Les appartements représentent 61 % des transactions (122 ventes), avec une surface médiane de 51 m², tandis que les maisons (99 ventes) affichent une surface médiane de 95 m². Le prix moyen global (1 667 €/m²) dépasse le prix médian (1 264 €/m²), signe d'une dispersion des valeurs avec des biens plus chers tirant la moyenne. Ce marché équilibré offre des opportunités de négociation pour l'acheteur avisé.
Répartition des ventes
44,8 % de maisons et 55,2 % d'appartements parmi les 221 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 44,8 % de maisons et 55,2 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 221 | 99 | 122 |
| Prix médian/m² | 1 264 € | 1 489 € | 1 152 € |
| Prix moyen/m² | 1 671 € | ||
| Surface médiane | – | 100 m² | 49 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 282 | 1 154 € |
| 2022 | 254 | 1 280 € |
| 2023 | 223 | 1 250 € |
| 2024 | 204 | 1 250 € |
| 2025 | 221 | 1 264 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Saint-Gaudens est vigoureuse : 442 logements autorisés sur les cinq dernières années, avec une accélération marquée en 2024 (+531 % par rapport à la période précédente). Selon les données SITADEL, cette tendance répond à une croissance démographique soutenue (+4,6 % sur cinq ans). Toutefois, cette offre nouvelle, si elle se concrétise, pourrait exercer une pression à la baisse sur les prix de l'ancien à moyen terme, notamment sur les appartements. L'investisseur doit donc surveiller la localisation et le calendrier de livraison de ces programmes.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 28 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 30 sur 2013 — soit -6,7 %.
Vacance longue durée à Saint-Gaudens
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Gaudens (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Saint-Gaudens totalise 415 logements sur 5 ans, soit +346 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Saint-Gaudens
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Gaudens
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (54,27 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le passage du rendement brut de 9,2 % à un net d'environ 5 % s'explique par plusieurs prélèvements. La taxe foncière sur le bâti, élevée à 54,27 % à Saint-Gaudens, est le premier poste. S'y ajoutent les frais de gestion locative, les éventuels travaux d'entretien, et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants local est de 13,4 %). En copropriété, les charges annuelles alourdissent encore la note.
Performance énergétique du parc à Saint-Gaudens
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 505 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Saint-Gaudens est C, avec 11,2 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Avec une classe énergétique C dominante et une consommation moyenne de 210 kWh/m²/an, le parc est dans une situation médiane. Le risque immédiat reste limité, car seulement 11,2 % des logements sont des passoires thermiques (F/G). Néanmoins, la loi Climat implique un audit énergétique obligatoire dès 2025 pour la vente des passoires, et leur interdiction de location à partir de 2028 pour les G et 2034 pour les F.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (surface médiane 51 m²) sont les plus liquides, avec 122 ventes en 2024 contre 102 maisons. L'ancien domine (seulement 9,8 % du parc construit après 2006), impliquant souvent des travaux de rénovation énergétique. Privilégiez les biens déjà aux normes (classe C dominante) pour éviter les interdictions de location à venir sur les passoires thermiques, qui concernent encore 11,2 % des logements.
Quelles zones cibler à Saint-Gaudens ?
Le centre-ville historique, à proximité des commerces (121 équipements) et de la gare, reste le plus recherché pour la location. La périphérie, plus résidentielle, convient aux familles recherchant des maisons avec jardin. Attention aux zones soumises aux PPR (inondation, sécheresse), qui peuvent compliquer l'assurance et la revente. La construction neuve (442 logements autorisés en 5 ans) pourrait créer une sur-offre locative à court terme dans certains quartiers.
Calculateur de rendement à Saint-Gaudens
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Saint-Gaudens
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants déjà à 13,4 %. La dépendance à une économie locale peu dynamique (taux de chômage élevé) rend la solvabilité des locataires fragile. La taxe foncière, à 54,27 %, pèse sur le rendement net. Enfin, la part importante de logements anciens expose à des coûts de rénovation, surtout pour se conformer aux futures normes environnementales.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Gaudens
- Négliger le poids de la taxe foncière à 54,27 %.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (13,4 %).
- Investir sans vérifier les risques naturels (PPR inondation).
- Tabler sur le seul rendement brut sans calculer le net.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché local suit le rythme scolaire classique, avec une reprise en septembre après la trêve estivale. Le paiement de la taxe foncière en octobre peut inciter certains propriétaires à vendre avant l'été. L'affluence touristique modérée (3 hébergements) limite l'effet « saison haute ». Vendre au printemps permet de maximiser la visibilité, mais acheter en fin d'année peut offrir des opportunités de négociation.
Le saviez-vous ?
- La commune compte 7 monuments historiques protégés.
- Le taux de chômage local atteint 16,7 %, le plus haut de sa catégorie dans le département.
- L'âge médian de 48,8 ans y est plus élevé qu'au niveau national.
S'installer à Saint-Gaudens : cadre de vie et logement
Avec 787 équipements recensés par l'INSEE, dont 303 services et 277 établissements de santé, Saint-Gaudens offre un cadre de vie complet pour une ville de 12 000 habitants. Son centre historique, marqué par sept monuments protégés, et sa gare SNCF en font un pôle de centralité pour le Comminges. La connectivité est bonne, avec 86,8 % des logements éligibles au très haut débit, un atout pour le télétravail.
Néanmoins, le territoire est exposé à plusieurs risques naturels (radon, sécheresse, inondations) formalisés par trois plans de prévention. Le climat, de type montagnard atténué, présente des précipitations annuelles de 796 mm. Le profil démographique est vieillissant (indice de vieillissement de 244,2), ce qui oriente la demande vers des logements de plain-pied et des services de proximité.
Carte du marché immobilier à Saint-Gaudens
Saint-Gaudens et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Gaudens
Le climat local, avec une température moyenne de 12,5 °C et 796 mm de précipitations annuelles, est typique des contreforts pyrénéens. Les hivers peuvent y être frais, mais l'ensoleillement reste appréciable. Ce profil convient particulièrement aux personnes recherchant un rythme de vie calme, à distance des fortes chaleurs estivales de la plaine toulousaine. L'altitude moyenne de 404 m assure des étés souvent plus tempérés.
À qui s'adresse Saint-Gaudens ?
Cette commune s'adresse aux primo-accédants et aux familles à budget modéré, attirés par la possibilité d'acheter une maison avec jardin. Les retraités en quête de calme et de proximité des services de santé y trouvent aussi leur compte. Les profils "nomades", travaillant occasionnellement à Toulouse, apprécient la desserte ferroviaire. En revanche, les chercheurs d'emploi spécialisés pourraient être freinés par un taux de chômage local de 16,7 %.
Avantages et limites à Saint-Gaudens
✓ Points forts
- Prix au m² très inférieur à l'aire toulousaine (environ -50 %)
- Cadre de vie vert, au pied des Pyrénées, avec 7 monuments historiques
- Services et équipements complets pour une ville de cette taille
- Desserte ferroviaire directe depuis la gare centre
- Dynamisme démographique (+4,6 % en 5 ans)
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (16,7 %), économie locale fragile
- Exposition à certains risques naturels (inondation, sécheresse)
- Parc de logements ancien, souvent à rénover
Composition du parc immobilier à Saint-Gaudens
7 263 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Saint-Gaudens combine 50,3 % de maisons et 49,7 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements, à parts presque égales entre maisons (50,3 %) et appartements, révèle un marché ancré dans le résidentiel. La très faible part de résidences secondaires (2,4 %) et une majorité de propriétaires occupants (48,4 %) suggèrent une certaine stabilité de l'habitat. Le taux de vacance de 13,4 %, supérieur à la moyenne, indique toutefois un potentiel de retour sur le marché locatif ou à la vente.
Ancienneté du parc à Saint-Gaudens
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 095 logements).
- Avant 1919 6,1 % 374 logts
- 1919-1945 6,8 % 414 logts
- 1946-1970 32,0 % 1 949 logts
- 1971-1990 29,4 % 1 790 logts
- 1991-2005 15,9 % 969 logts
- 2006-2019 9,8 % 600 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Saint-Gaudens
787 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Gaudens
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Saint-Gaudens présente des risques naturels avérés mais mesurés. La sismicité est modérée, et la commune est concernée par des Plans de Prévention des Risques (PPR) pour les inondations (Garonne), la sécheresse et un risque technologique (PPRT Fibre Excellence). Un niveau de radon moyen est également recensé. Consulter le cadastre des risques et le dossier de diagnostic technique (DDT) du bien est une étape essentielle avant tout compromis.
Cas pratique : un achat type à Saint-Gaudens
Acquérir une maison médiane de 95 m² à Saint-Gaudens représente un budget de 128 440 €, soit l'équivalent de 6,6 années de revenu médian local (19 530 €). Avec un apport de 10 % et un prêt sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 650 €, auxquels il faut ajouter la taxe foncière.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Gaudens
- Faire une offre sans consulter le DPE et le diagnostic risque.
- Sous-estimer le coût des travaux de rénovation énergétique.
- Ne pas vérifier la couverture fibre (disponible à 80,5 %).
- Oublier que 11,2 % du parc est une passoire thermique.
Points clés à retenir à Saint-Gaudens
- Prix médian au m² stable autour de 1 264 €.
- Rendement brut locatif attractif, à 9,2 %.
- Climat tempéré (12,5 °C) à l'année.
- Marché en correction (-1,7 % sur un an).
- Maisons à 1 489 €/m², appartements à 1 152 €/m².
- Rendement net ramené à ~5 % après charges.
- Parc de logements stable, peu de résidences secondaires.
- Le DPE influence fortement la valeur et la financeabilité.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Gaudens ?
À Saint-Gaudens, la valeur d'un bien est très sensible à son état énergétique (DPE) et à son emplacement. La proximité immédiate de la gare (0,5 km) ou du centre historique avec ses 7 monuments protégés peut valoriser. Un logement rénové (classe A/B) se négociera nettement au-dessus du prix médian de 1 264 €/m². À l'inverse, une passoire thermique (F/G) ou un bien situé en zone à risque inondation subira une décote significative. La présence d'un terrain constructible est aussi un atout majeur.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Gaudens
Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
126 400 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation trop haute condamne à une vente longue dans un marché déjà détendu, avec un risque accru de surenchère aux frais d'agence. Une estimation trop basse génère une moins-value immédiate. À Saint-Gaudens, où le revenu médian est de 19 530 €, chaque euro compte pour les acheteurs potentiels. De plus, avec 13,4 % de logements vacants, la concurrence est réelle. Une estimation précise, basée sur les transactions homologuées (DVF) et le contexte territorial concret, est le premier pas vers une vente réussie.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme utilise des moyennes, mais un expert local analyse les micro-marchés. Il sait qu'un appartement rue Thiers n'a pas la même valeur qu'un autre près de la zone commerciale. Il évalue précisément l'impact d'une vue dégagée ou d'une rénovation récente. Son estimation, basée sur des visites et une connaissance du tissu communal, sert aussi d'argument de négociation face à des acheteurs sérieux. Il anticipe ainsi les refus de financement liés à un DPE dégradé.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m² (1 310 €).
- Ignorer l'impact d'un DPE F/G sur la valeur et la vente.
- Ne pas tenir compte des PPR (inondation, sécheresse).
- Comparer un bien rénové avec un bien à rénover.
Investir à Saint-Gaudens : passer à l'action
L'analyse des chiffres donne une photographie du marché, mais l'opération immobilière réussie se joue sur le terrain. Pour transformer ces indicateurs en opportunité concrète, une expertise locale est indispensable.
Les données révèlent un potentiel locatif élevé, mais la sélection du bien et la connaissance du terrain sont cruciales.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saint-Gaudens grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Saint-Gaudens
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Gaudens
Quel est le prix immobilier moyen à Saint-Gaudens ?
Le prix médian global est de 1 264 €/m² en 2024. Les maisons se vendent en médiane à 1 489 €/m² et les appartements à 1 152 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à Saint-Gaudens ?
Le marché est en légère correction (-1,7 % sur un an), offrant un point d'entrée potentiellement intéressant. Le rendement locatif brut de 9,2 % est très attractif, mais le taux de chômage local élevé impose une sélection rigoureuse des biens et des locataires.
Saint-Gaudens est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Saint-Gaudens est deux fois moins chère que des communes comparables comme L'Isle-Jourdain ou Saint-Lys, dont les prix médians dépassent 2 600 €/m². Cet éart considérable offre un effet de levier important pour l'investisseur.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Gaudens ?
Le rendement locatif brut est de 9,2 % pour les appartements comme pour les maisons. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé avoisine les 5 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Saint-Gaudens ?
Les secteurs proches de la gare SNCF et du centre-ville, bien dotés en commerces et services, sont les plus demandés pour la location. Les zones en développement, où se concentre la construction neuve, peuvent aussi présenter des opportunités.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Gaudens affiche un prix au mètre carré deux fois inférieur à des communes voisines comme L'Isle-Jourdain ou Saint-Lys, avec des indicateurs locatifs similaires, ce qui crée un effet de levier significatif pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Gaudens.
Communes limitrophes de Saint-Gaudens
Saint-Gaudens est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Saint-Gaudens s'inscrit dans la partie basse du spectre français — 1 264 €/m², soit -50,2 % par rapport à la médiane nationale (2 536 €/m²). Côté classement départemental, Saint-Gaudens compte parmi les 15 % les plus abordables de l'Haute-Garonne.
Hausse contenue du prix médian: +9,5 % sur la période 2021-2025. 1 184 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Marché mixte à Saint-Gaudens: maisons à 1 489 €/m² et appartements à 1 152 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Rapporté au revenu médian de Saint-Gaudens, un logement de 100 m² (148 900 €) représente 7,6 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Saint-Gaudens avoisinent 9,8 €/m² pour les appartements et 10,3 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 10,2 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Saint-Gaudens (2,4 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Entre 2021 et 2025, 415 logements autorisés au permis de construire à Saint-Gaudens — un rythme moyen de 83 par an, signe d'une dynamique de production soutenue.
Côté contexte, Saint-Gaudens est au cœur de l'arrière-pays occitan, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Saint-Gaudens est perchée à 401 m, en contexte de moyenne montagne, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).