Saint-Genis-Pouilly, commune frontalière de l'Ain, séduit par sa dynamique démographique exceptionnelle et son cadre de vie moderne. Avec un prix médian de 4 765 €/m², l'accès à la propriété y est plus accessible qu'à Saint-Julien-en-Genevois (6 273 €/m²), tout en offrant une proximité similaire avec Genève. Une population jeune (âge médian de 33,9 ans) et active y forge un environnement urbain et bien équipé.
Carte du marché immobilier à Saint-Genis-Pouilly
Saint-Genis-Pouilly et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Saint-Genis-Pouilly
6 993 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (74,5 %) sur un total de 6 993 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier est marqué par sa jeunesse (45,7 % construit après 2006) et une dominance des appartements (74,5 % des résidences principales). Seulement 25,5 % sont des maisons, ce qui explique leur prime de prix. La faible part de résidences secondaires (5,6 %) et de logements vacants (5,1 %) indique un marché tendu, principalement occupé par des résidents actifs, avec un taux de propriétaires occupant de 43,6 %.
Évolution démographique à Saint-Genis-Pouilly
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Saint-Genis-Pouilly
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Saint-Genis-Pouilly
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 20,8 %
- Employés 20,5 %
- Professions intermédiaires 15,7 %
- Retraités 15,3 %
- Autres sans activité professionnelle 14,4 %
- Ouvriers 11,0 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,2 %
- Agriculteurs exploitants 0,1 %
Présence notable de cadres et de professions intellectuelles supérieures : pouvoir d'achat plus élevé, demande pour des biens de qualité avec services à proximité (école, transport, fibre).
Niveau d'études à Saint-Genis-Pouilly
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Saint-Genis-Pouilly
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 010 logements).
- Avant 1919 1,6 % 95 logts
- 1919-1945 0,8 % 49 logts
- 1946-1970 6,5 % 390 logts
- 1971-1990 28,1 % 1 691 logts
- 1991-2005 17,3 % 1 038 logts
- 2006-2019 45,7 % 2 746 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Saint-Genis-Pouilly
491 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Saint-Genis-Pouilly
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Saint-Genis-Pouilly
Une maison de 125 m², au prix médian de 5 287 €/m², représente un investissement d'environ 660 000 €. Avec le revenu médian local de 30 790 €, il faudrait plus de 21 années de revenus pour l'acquérir sans emprunt. Avec un apport de 10 % (66 000 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance approche 3 300 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Genis-Pouilly
- Ne pas vérifier l'exposition et les jours de gel.
- Oublier de consulter le DPE avant l'offre.
- Négocier sans connaître le prix médian du secteur.
- Ignorer les risques naturels (6 recensés).
Le saviez-vous ?
- La population a bondi de près de 50 % en 10 ans.
- La commune dispose de 491 équipements et services.
- Le taux de chômage local est de 10,1 %.
Performance énergétique du parc à Saint-Genis-Pouilly
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 825 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Saint-Genis-Pouilly: la classe C domine, 4,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante est C (154 kWh/m²/an), résultat du parc récent. Seulement 4,1 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux bien inférieur à la moyenne nationale. Cela limite le risque réglementaire immédiat d'interdiction de location prévue par la loi Climat pour 2025 (logements classés G) et 2028 (F). Pour un acheteur, c'est un gage de moindres travaux de rénovation à prévoir.
Risques naturels et géorisques à Saint-Genis-Pouilly
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est exposé à une sismicité modérée (niveau 3) et à six risques naturels recensés, dont le retrait-gonflement des argiles. Deux arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris par le passé. La présence de radon, un gaz naturel radioactif, est classée faible. Ces éléments doivent conduire à vérifier l'assurance du bien et, le cas échéant, la mise en œuvre de techniques de construction parasismique pour les projets neufs.
Cadre de vie à Saint-Genis-Pouilly
Le climat est continental modéré, avec une température moyenne de 10,6°C et des précipitations annuelles de 1 170 mm. La commune, située à 452 m d'altitude, bénéficie d'une connexion numérique excellente (fibre à 94,2 %). La mobilité est un atout avec la gare TGV de Bellegarde à 21,6 km et l'aéroport d'Annecy à 35,6 km. Les 491 équipements de proximité, dont 64 commerces et 148 services de santé, couvrent la majorité des besoins quotidiens. Le parc de logements, très récent, affiche une bonne performance énergétique (classe C dominante).
Budgets et types de biens disponibles
Pour un achat, prévoyez environ 333 000 € pour un appartement type de 72 m² (4 626 €/m²) et 666 000 € pour une maison de 126 m² (5 287 €/m²). Ces montants représentent respectivement 10,8 et 21,6 années de revenus médians locaux (30 790 €). Le marché étant actif, les délais de vente pour un bien bien prix restent raisonnables, d'autant que le taux de propriétaires n'est que de 43,6 %, laissant une marge de croissance à la demande.
À qui s'adresse Saint-Genis-Pouilly ?
Cette commune s'adresse prioritairement aux actifs travaillant dans le bassin genevois, attirés par la proximité et les transports. Les jeunes familles y trouvent également leur compte grâce aux 10 établissements scolaires et à l'environnement sûr. En revanche, les retraités (12,4 % de 60 ans et plus) y sont moins représentés, le cadre étant moins tranquille que dans des villages plus ruraux.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Démographie très dynamique (+49,8% en 10 ans)
- Parc immobilier neuf et performant énergétiquement
- Proximité du bassin d'emploi genevois et des transports
- Équipements et services nombreux (491 au total)
- Environnement numérique excellent (fibre 94,2%, 5G)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Saint-Genis-Pouilly est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Saint-Genis-Pouilly
- Climat : températures moyennes de 10,6 °C.
- Âge médian des habitants : 33,9 ans.
- 10 établissements scolaires sur la commune.
- Risque sismique modéré (niveau 3).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Saint-Genis-Pouilly
Quel budget pour acheter une maison à Saint-Genis-Pouilly ?
Le prix médian au m² pour une maison est de 5 287 €. Pour une surface médiane de 126 m², il faut prévoir un budget d'environ 666 000 €.
Saint-Genis-Pouilly est-elle adaptée aux familles ?
Oui, avec 42,7 % de moins de 30 ans, 10 établissements scolaires et de nombreux équipements, la commune est très adaptée aux familles jeunes.
Quels sont les points faibles de Saint-Genis-Pouilly ?
Les inconvénients notables sont un prix au m² élevé (4 765 €), un taux de chômage à 10,1 % et une exposition à plusieurs risques naturels (6 recensés).
Vous envisagez d'acheter à Saint-Genis-Pouilly ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
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