Prix médian très élevé à Saint-Julien-en-Genevois — 4 920 €/m² sur 202 transactions, un niveau qui dépasse largement la moyenne de l'Haute-Savoie (4 370 €/m²). 50 % des transactions se sont réalisées entre 4 384 et 5 621 €/m² — une amplitude modérée qui traduit un marché cohérent.
Progression modérée: ++12,1 % pour le prix médian au m² entre 2020 et 2024. 1 136 transactions au total sur la fenêtre 2020-2024, selon les données DVF. Évolution annuelle récente: +4,2 %.
Typologie urbaine marquée: 84,7 % des transactions de Saint-Julien-en-Genevois concernent des appartements, autour de 4 807 €/m². Un bien type de 103 m² revient à environ 646 119 €, soit 18,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Saint-Julien-en-Genevois avoisinent 21,9 €/m² pour les appartements et 22,9 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,5 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (6,0 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2020 et 2024, 638 logements autorisés au permis de construire à Saint-Julien-en-Genevois — un rythme moyen de 128 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Le gros des permis concerne des logements collectifs (95 % des autorisations sur 2020-2024).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Saint-Julien-en-Genevois est au cœur des Alpes du Nord. Sur le plan physique, la commune est en moyenne montagne, à 474 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2024.
4 angles pour comprendre le marché immobilier à Saint-Julien-en-Genevois
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Faut-il investir à Saint-Julien-en-Genevois en 2026 ?
Porte d'entrée française vers le bassin genevois, Saint-Julien-en-Genevois jouit d'une attractivité transfrontalière puissante. Sa démographie, en croissance de +29 % en dix ans, et son parc de logements récents en font un pôle résidentiel actif. Cette analyse décrypte si cette dynamique se traduit par une réelle opportunité d'investissement immobilier en 2026.
Portée par la proximité genevoise, la commune affiche une hausse continue des prix à +4,2 % en 2024, mais une accessibilité dégradée.
Verdict
➤ Investir ici suppose de parier sur la dynamique frontalière à long terme, en acceptant un rendement net modéré et une faible liquidité locale.
Points clés
- ✓ Croissance démographique de +29 % en 10 ans
- ✓ Rendement locatif brut correct à 5,5 %
- ✓ Parc récent et connecté à 100 % en fibre
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Taux de chômage élevé à 12,8 %
- ⚠ Marché porté par la demande extérieure
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix au m² est supérieur de plus de 60 % à la moyenne nationale.
- Saint-Julien-en-Genevois se situe dans le haut du panier des communes de Haute-Savoie pour le revenu médian.
- Le rendement locatif brut de 5,5 % surpasse celui des grandes métropoles comme Lyon ou Paris.
Analyse du marché immobilier à Saint-Julien-en-Genevois
Le marché immobilier de Saint-Julien-en-Genevois affiche une pression notable (IPI 6,1/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Saint-Julien-en-Genevois
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,1
Indice de Pression Immobilière
Élevé
La pression immobilière est élevée, signe d'une demande qui dépasse l'offre et soutient les prix.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéLa pression immobilière est élevée, signe d'une demande qui dépasse l'offre et soutient les prix.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
L'accessibilité est très faible : les prix dépassent largement la capacité d'achat des ménages locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleL'accessibilité est très faible : les prix dépassent largement la capacité d'achat des ménages locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,4
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
L'opportunité locative est modérée, avec un rendement brut correct mais un marché locatif dépendant de l'extérieur.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréL'opportunité locative est modérée, avec un rendement brut correct mais un marché locatif dépendant de l'extérieur.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
La pression touristique immobilière est modérée, le marché n'est pas principalement porté par la saisonnalité.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréLa pression touristique immobilière est modérée, le marché n'est pas principalement porté par la saisonnalité.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Saint-Julien-en-Genevois : cadre de vie et logement
Acheter à Saint-Julien-en-Genevois, c'est opter pour une petite ville animée de Haute-Savoie, au caractère résolument tourné vers Genève toute proche. Avec 16 222 habitants et une densité importante (1 475 hab./km²), la commune offre un cadre urbain bien équipé sans la pression d'une grande métropole. Le marché immobilier, dynamique, est largement accessible via l'achat d'appartements, tandis que l'acquisition d'une maison relève d'un budget plus conséquent. L'altitude modérée (474 m) et le climat (10,6°C de moyenne) garantissent des conditions de vie agréables.
Tout savoir pour acheter et vivre à Saint-Julien-en-GenevoisInvestir à Saint-Julien-en-Genevois : passer à l'action
Identifier le bon bien à Saint-Julien-en-Genevois demande une connaissance fine des microsecteurs et de la demande locative, largement alimentée par les travailleurs frontaliers. Une expertise locale est indispensable pour transformer le potentiel du marché en investissement viable.
Les données DVF tracent un paysage, mais la bonne affaire se négocie au cas par cas, dans les rues et les copropriétés.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Julien-en-Genevois
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-Julien-en-Genevois ?
En 2024, le prix médian global est de 4 920 €/m². Un appartement type de 66 m² coûte environ 317 262 €, tandis qu'une maison de 103 m² atteint 646 119 €.
Saint-Julien-en-Genevois est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, elle est 6 % moins chère que Gex (5 223 €/m²) et 7 % moins chère que Saint-Genis-Pouilly (5 287 €/m²). En revanche, elle est environ 28 % plus chère que des villes comme Rumilly ou Bonneville.
Est-ce un bon moment pour investir en locatif à Saint-Julien-en-Genevois ?
Le rendement brut de 5,5 % est correct, mais l'accessibilité est très faible pour les locaux. L'investissement est pertinent pour viser la plus-value à long terme, en ciblant les petits appartements prisés des travailleurs frontaliers.
Quel est le profil des acheteurs à Saint-Julien-en-Genevois ?
Le marché est majoritairement porté par des acheteurs extérieurs, souvent des travailleurs frontaliers ou des investisseurs, car le prix d'une maison nécessite près de 19 années de revenu médian local.
La commune construit-elle beaucoup de logements neufs ?
La dynamique de construction neuve ralentit : 638 logements ont été autorisés sur 5 ans, mais la tendance en 2024 est en baisse de 36 %, ce qui pourrait limiter l'offre future et soutenir les prix de l'ancien.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Julien-en-Genevois affiche un prix au m² inférieur de 6 % à Gex et de 7 % à Saint-Genis-Pouilly, offrant un point d'entrée relatif sur le bassin genevois, mais l'écart de valorisation reste limité.
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