Le marché immobilier raphaëlois a connu une hausse de 22,9% entre 2020 et 2024, mais cette dynamique s'essouffle nettement (+1,1% en 2024). Avec 1 392 transactions, l'activité reste soutenue mais en retrait des pics de 2021-2022. La forte proportion de résidences secondaires (43,4%) et un parc récent (19,3% post-2006) dessinent un marché de villégiature au cadre de vie très équipé.
Faut-il investir à Saint-Raphaël en 2026 ?
Station balnéaire varoise bénéficiant d'une gare TGV et d'un climat méditerranéen, Saint-Raphaël attire une population aisée et des investisseurs. Son économie touristique et son parc immobilier récent sont des atouts. Mais le niveau des prix, couplé à un revenu médian local de 25 010 €, crée un fossé d'accessibilité qui interroge la soutenabilité de la hausse. Voici notre analyse.
Station balnéaire à l'accessibilité locale très contrainte, Saint-Raphaël affiche un prix au mètre carré dépassant 5 300 €, porté par une demande extérieure et un parc immobilier récent.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser la plus-value à moyen terme ou une rentabilité locative modérée, dans un marché mature et déjà cher.
Points clés
- ✓ Parc immobilier récent et performant énergétiquement
- ✓ Cadre de vie très bien équipé et connecté
- ✓ Dynamisme démographique soutenu
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Rendement locatif net modeste
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix immobilier à Saint-Raphaël dépasse de plus de 20% la moyenne nationale de l'ancien.
- Dans le Var, la commune se positionne dans le haut du classement des villes moyennes pour le revenu médian, mais avec une accessibilité immobilière faible.
- Sur le littoral méditerranéen, son prix reste inférieur à ceux de Menton (+22%) et Vallauris (+39%), offrant un effet de levier relatif.
Données du marché immobilier à Saint-Raphaël
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a franchi le seuil des 5 300 €/m² en 2024, mais la croissance annuelle n'est plus que de 1,1%, signant un essoufflement après des années de hausse vigoureuse. Cette stabilisation relative intervient dans un marché où les appartements, majoritaires dans les transactions, voient leur prix stagner autour de 5 175 €/m², tandis que les maisons conservent une prime confortable à 5 699 €/m².
Comparée aux stations voisines, Saint-Raphaël conserve un effet de levier certain : son prix au mètre carré est inférieur de 22% à celui de Menton et de 39% à Vallauris. Cet écart de valorisation, sur un littoral aussi prisé, peut attirer les investisseurs en quête d'un point d'entrée moins exposé, d'autant que la desserte TGV et la proximité de l'aéroport de Cannes-Mandelieu irriguent le territoire.
Le contexte démographique, avec une population en hausse de 4,2% en cinq ans et un vieillissement marqué (âge médian de 58,8 ans), crée une demande duale : résidences principales pour retraités aisés et investissements locatifs tournés vers les actifs et le tourisme. La faible part de passoires thermiques (2,5%) est un atout face aux nouvelles réglementations.
Aperçu par typologie à Saint-Raphaël
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Saint-Raphaël
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Saint-Raphaël
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Saint-Raphaël (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
La construction neuve à Saint-Raphaël montre un net ralentissement : 1 367 logements autorisés sur les 5 dernières années, mais seulement 88 en 2024, soit une baisse de 24 % par rapport à la période précédente. Ce recul peut signaler une saturation des terrains constructibles ou des difficultés de montage de projets dans un contexte réglementaire complexe (PPR). Cela limite l'offre nouvelle et soutient à terme les prix de l'ancien, en évitant une sur-offre massive. L'attractivité résidentielle demeure, mais le développement se fait plus rare et plus cher.
Fourchettes de loyers à Saint-Raphaël
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Raphaël
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (35,59 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net s'obtient en déduisant du brut toutes les charges récurrentes. À Saint-Raphaël, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 35,59 %. Il faut y ajouter les frais de gestion locative (environ 5 %), la provision pour travaux (1 % du prix du bien par an), les charges de copropriété et un lissage pour la vacance locative. Dans une commune où 43,4 % des logements sont des résidences secondaires, la saisonnalité peut impacter les revenus. Ces prélèvements expliquent l'écart entre le 4,1 % brut et le 2,6 % net approximatif.
Performance énergétique du parc à Saint-Raphaël
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 12 063 diagnostics analysés (ADEME)
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc immobilier raphaëlois est relativement performant, avec une classe énergétique dominante C et une consommation moyenne de 160 kWh/m²/an. Seulement 2,5 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F ou G). Ce chiffre, inférieur à la moyenne nationale, limite le risque réglementaire immédiat. Cependant, la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements classés G en 2025, F en 2028 et E en 2034. Un bien mal classé nécessitera donc des travaux de rénovation pour rester louable à moyen terme.
Calculateur de rendement à Saint-Raphaël
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Raphaël
Pour un appartement type de 54 m² (médian à 279 450 €), le loyer attendu est d'environ 960 €/mois (17,8 €/m²). Cela génère un rendement brut de 4,1 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, le revenu net tombe à environ 600 €/mois. Avec un crédit sur 20 ans et un apport de 20 %, l'effort mensuel net (crédit moins loyer net) serait légèrement négatif, nécessitant une trésorerie initiale.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Raphaël
- Négliger la taxe foncière, à 35,59 % à Saint-Raphaël.
- Surestimer les loyers en basse saison touristique.
- Oublier de provisionner pour les travaux en copropriété.
- Ne pas vérifier la classe DPE du bien avant l'achat.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Saint-Raphaël connaît une saisonnalité marquée par le tourisme. L'activité est plus forte du printemps à l'automne, avec un pic en été lorsque les estivants, potentiels acquéreurs de résidences secondaires, sont présents. Vendre durant cette période peut permettre une meilleure exposition. À l'inverse, l'hiver peut offrir des opportunités d'achat avec moins de concurrence. Le calendrier de la taxe foncière, payable en septembre, n'influence pas directement les prix mais peut motiver certaines ventes en début d'année.
Le saviez-vous ?
- 6 monuments historiques protégés enrichissent le patrimoine.
- La gare TGV n'est qu'à 0,2 km du centre-ville.
- 94 % du territoire est couvert par la fibre optique.
S'installer à Saint-Raphaël : cadre de vie et logement
Avec 2 498 équipements recensés (BPE INSEE), dont 383 commerces et 621 services de santé, Saint-Raphaël offre un cadre de vie extrêmement complet, classé 8,3/10 pour le confort de services. La commune est aussi très bien connectée (fibre à 94%, 5G) et dispose de 25 établissements scolaires, attirant des familles malgré un profil démographique vieillissant.
Le territoire doit toutefois composer avec des risques naturels, matérialisés par plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPRN). La présence de radon à un niveau significatif et un historique de 25 arrêtés de catastrophe naturelle sont des facteurs à intégrer, pouvant influer sur l'assurance et la valorisation de certains biens. La forte proportion d'espaces naturels et le littoral préservé restent des atouts majeurs pour la qualité de vie.
Carte du marché immobilier à Saint-Raphaël
Saint-Raphaël et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Saint-Raphaël
36 544 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc de Saint-Raphaël est marqué par une forte proportion de résidences secondaires (43,4 %) et de propriétaires occupants (64,2 %). Seulement 28,9 % des logements sont des maisons individuelles, signe d'une densité urbaine. Ce double marché – résidents permanents et touristes – assure une certaine stabilité. Le taux de vacance très faible (3,4 %) indique une tension locative. L'acheteur type est souvent un retraité ou un actif cherchant une pied-à-terre proche de la gare TGV, dans un environnement bien équipé avec 2 498 équipements recensés.
Ancienneté du parc à Saint-Raphaël
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 19 237 logements).
- Avant 1919 2,3 % 448 logts
- 1919-1945 3,7 % 719 logts
- 1946-1970 22,6 % 4 341 logts
- 1971-1990 33,8 % 6 507 logts
- 1991-2005 18,3 % 3 512 logts
- 2006-2019 19,3 % 3 710 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Saint-Raphaël
2 498 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Raphaël
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-I - Saint-Raphaël 2000 PPRN Approuvé approuvé le 20/11/2000
- PPRN-IF - Saint-Raphaël 2007 [ MOD 1 & 2 - 2009 , MOD 3 - 2015 ] PPRN Approuvé approuvé le 27/07/2007
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Saint-Raphaël est exposé à plusieurs risques naturels, avec 13 recensés et 25 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Deux Plans de Prévention des Risques (PPRN) sont actifs, concernant principalement les inondations et les incendies de forêt. La sismicité est qualifiée de faible. Un risque de radon significatif est également signalé. Ces contraintes influent sur les possibilités de construction et d'extension, et peuvent impacter l'assurabilité du bien. Consulter le cadastre des risques et les PPR en mairie est une étape indispensable avant tout achat.
Cas pratique : un achat type à Saint-Raphaël
Acquérir une maison médiane de 135 m² à Saint-Raphaël représente un investissement de 769 365 €. Cela équivaut à 30,8 années du revenu médian local (25 010 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 25 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 3¥000 €. Ce budget laisse présager un marché accessible principalement aux foyers aisés ou aux retraités capitalisés.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Raphaël
- Omettre de consulter les PPR actifs avant une offre.
- Se fier uniquement au prix au m², sans visiter.
- Sous-estimer les frais de notaire (environ 8 % dans l'ancien).
- Négocier sans connaître le prix médian du secteur.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Saint-Raphaël : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Raphaël
Quel est le prix immobilier moyen à Saint-Raphaël ?
En 2024, le prix médian global à Saint-Raphaël est de 5 326 €/m². Les maisons se vendent en médiane à 5 699 €/m² et les appartements à 5 175 €/m², selon les données DGFiP.
Est-ce le bon moment pour investir à Saint-Raphaël ?
Le marché montre un net ralentissement de la hausse (+1,1% en 2024). L'investissement locatif offre un rendement correct (4,1% brut) mais est davantage adapté à une stratégie de moyen/long terme visant la plus-value, dans un marché déjà cher.
Saint-Raphaël est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Saint-Raphaël est moins chère que Menton (+22%), Vallauris (+39%) ou Le Cannet (+6%), mais plus chère que Draguignan (-36%). Elle offre un positionnement intermédiaire sur la Côte d'Azur.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Raphaël ?
Le rendement locatif brut est de 4,1% pour les appartements et les maisons. Compte tenu des charges (taxe foncière à 35,59%, gestion), le rendement net estimé est d'environ 2,6%.
Quels sont les quartiers à privilégier à Saint-Raphaël ?
Pour un investissement locatif, privilégiez les secteurs proches de la gare TGV (Valescure) et du centre-ville pour la location annuelle, et le front de mer pour la location saisonnière. Les quartiers résidentiels plus éloignés conviennent à l'achat-résidence.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Raphaël présente un écart de valorisation significatif face à des voisines comme Vallauris (+39%) ou Menton (+22%), tout en partageant des indicateurs littoraux et touristiques similaires, ce qui peut créer un effet de levier intéressant pour un investisseur visant la Côte d'Azur.
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Communes limitrophes de Saint-Raphaël
Saint-Raphaël est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :