Faut-il investir à Saint-Raphaël en 2026 ?
Station balnéaire varoise bénéficiant d'une gare TGV et d'un climat méditerranéen, Saint-Raphaël attire une population aisée et des investisseurs. Son économie touristique et son parc immobilier récent sont des atouts. Mais le niveau des prix, couplé à un revenu médian local de 25 010 €, crée un fossé d'accessibilité qui interroge la soutenabilité de la hausse. Voici notre analyse.
Station balnéaire à l'accessibilité locale très contrainte, Saint-Raphaël affiche un prix au mètre carré dépassant 5 300 €, porté par une demande extérieure et un parc immobilier récent.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser la plus-value à moyen terme ou une rentabilité locative modérée, dans un marché mature et déjà cher.
Points clés
- ✓ Parc immobilier récent et performant énergétiquement
- ✓ Cadre de vie très bien équipé et connecté
- ✓ Dynamisme démographique soutenu
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Rendement locatif net modeste
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix immobilier à Saint-Raphaël dépasse de plus de 20% la moyenne nationale de l'ancien.
- Dans le Var, la commune se positionne dans le haut du classement des villes moyennes pour le revenu médian, mais avec une accessibilité immobilière faible.
- Sur le littoral méditerranéen, son prix reste inférieur à ceux de Menton (+22%) et Vallauris (+39%), offrant un effet de levier relatif.
Analyse du marché immobilier à Saint-Raphaël
Le marché de Saint-Raphaël est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Saint-Raphaël
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,8
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression très élevée (7,8/10) : le marché est tendu, favorable aux vendeurs, avec une liquidité correcte malgré la baisse récente des transactions.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression très élevée (7,8/10) : le marché est tendu, favorable aux vendeurs, avec une liquidité correcte malgré la baisse récente des transactions.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité faible (2/10) : les prix ont largement décroché du revenu médian local, la demande d'achat est portée par une clientèle extérieure.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité faible (2/10) : les prix ont largement décroché du revenu médian local, la demande d'achat est portée par une clientèle extérieure.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,5
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative modérée (5,3/10) : un rendement brut de 4,1% demande une sélection rigoureuse du bien et une gestion serrée des charges pour dégager un net viable.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative modérée (5,3/10) : un rendement brut de 4,1% demande une sélection rigoureuse du bien et une gestion serrée des charges pour dégager un net viable.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée (4,4/10) : la location saisonnière est un complément possible, mais ne constitue pas le moteur principal du marché locatif.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée (4,4/10) : la location saisonnière est un complément possible, mais ne constitue pas le moteur principal du marché locatif.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 5310,5 — Percentile dept : 84/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 14,9 — Percentile dept : 83/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 43,4 — Percentile dept : 78/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 4,2 — Percentile dept : 50/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 407,8 — Percentile dept : 87/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 14,9 — Percentile dept : 17/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 34,1 — Percentile dept : 22/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 3,8 — Percentile dept : 31/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 35,8 — Percentile dept : 66/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 43,4 — Percentile dept : 78/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,2 — Percentile dept : 50/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,2 — Percentile dept : 69/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 5310,5 — Percentile dept : 16/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 43,4 — Percentile dept : 78/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,2 — Percentile dept : 69/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 3,4 — Percentile dept : 16/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 407,8 — Percentile dept : 13/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Saint-Raphaël : opportunités et risques
Un rendement brut de 4,1%, identique pour les appartements et les maisons, place Saint-Raphaël dans la moyenne basse du littoral varois. Le rendement net estimé à 2,6%, après déduction de la taxe foncière (35,59%) et des charges de gestion, n'est pas galvanisant pour un investissement locatif pur. La stratégie gagnante combine donc souvent la recherche d'une plus-value patrimoniale à moyen terme et une exploitation locative, annuelle ou saisonnière.
Le risque principal tient à la dépendance du marché à une clientèle extérieure, comme en témoigne le taux de résidences secondaires (43,4%). Une correction économique nationale ou une baisse du pouvoir d'achat des retraités pourraient affecter la demande. Par ailleurs, le taux de chômage local (12,5%) et le revenu médian (25 010 €) limitent la demande locative interne solvable.
Privilégiez les biens récents (19,3% du parc est post-2006) ou parfaitement rénovés, proches de la gare TGV ou du front de mer pour la location saisonnière. Évitez les passoires thermiques, marginales mais à l'avenir locatif bouché, et anticipez les charges de copropriété dans les immeubles avec piscine ou gardiennage, fréquents en secteur touristique.
Simuler un investissement immobilier à Saint-Raphaël
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Données du marché immobilier à Saint-Raphaël
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a franchi le seuil des 5 300 €/m² en 2024, mais la croissance annuelle n'est plus que de 1,1%, signant un essoufflement après des années de hausse vigoureuse. Cette stabilisation relative intervient dans un marché où les appartements, majoritaires dans les transactions, voient leur prix stagner autour de 5 175 €/m², tandis que les maisons conservent une prime confortable à 5 699 €/m².
Comparée aux stations voisines, Saint-Raphaël conserve un effet de levier certain : son prix au mètre carré est inférieur de 22% à celui de Menton et de 39% à Vallauris. Cet écart de valorisation, sur un littoral aussi prisé, peut attirer les investisseurs en quête d'un point d'entrée moins exposé, d'autant que la desserte TGV et la proximité de l'aéroport de Cannes-Mandelieu irriguent le territoire.
Le contexte démographique, avec une population en hausse de 4,2% en cinq ans et un vieillissement marqué (âge médian de 58,8 ans), crée une demande duale : résidences principales pour retraités aisés et investissements locatifs tournés vers les actifs et le tourisme. La faible part de passoires thermiques (2,5%) est un atout face aux nouvelles réglementations.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Raphaël Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2024, le prix médian du mètre carré à Saint-Raphaël est passé de 4 333 € à 5 326 €, soit une hausse cumulative de 22,9% selon les données DVF. Cette progression a été particulièrement vive entre 2020 et 2023, avant un net ralentissement en 2024 (+1,1%). Les maisons (5 699 €/m²) ont tiré la hausse, affichant une surface médiane de 135 m², signe d'une demande orientée vers les biens de caractère. Comparée à ses voisines de la Côte d'Azur, Saint-Raphaël reste plus accessible, mais son prix dépasse largement la moyenne départementale. Pour un acheteur en 2026, cette tendance indique un marché arrivé à maturité, où les opportunités de plus-value immédiate se font rares et où la sélection du bien est cruciale.
Évolution du marché immobilier de Saint-Raphaël
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 5 000 €/m² de prix médian pour 1 364 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +14,1 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières basées sur les données 2024 révèlent l'effort requis pour investir à Saint-Raphaël. Pour acquérir un appartement type de 54 m² à 279 450 €, avec un emprunt à 80% sur 20 ans, la mensualité hors assurance avoisine 1 300 €. Le loyer médian de 961 €/mois ne couvre qu'environ 74% de cette charge, laissant un effort net mensuel d'environ 340 € à la charge de l'investisseur. Le rendement brut s'établit à 4,1%, mais le net, estimé à 2,6% après charges (taxe foncière à 35,59%, gestion, vacance), est modeste. L'acquisition d'une maison type nécessite quant à elle l'équivalent de 30,8 années de revenu médian local, illustrant l'écart abyssal entre l'offre immobilière et la solvabilité des habitants.
Acheter vs Louer — appartement 50 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le volume des transactions à Saint-Raphaël s'élève à 1 392 ventes en 2024, en net retrait par rapport aux pics de 2021 et 2022 (plus de 2 000). Cette baisse d'activité, couplée au ralentissement de la hausse des prix, peut signaler un marché en phase de consolidation. Les appartements dominent largement (1 032 ventes, médiane 5 175 €/m²) devant les maisons (360 ventes, médiane 5 699 €/m²). La surface médiane des biens vendus (54 m² pour les appartements, 135 m² pour les maisons) reflète une demande diversifiée, entre investissement locatif et résidence principale de standing. Le marché reste liquide mais tendu, avec une pression immobilière élevée (IPI 7,8/10), favorisant les vendeurs sur les biens bien situés et aux DPE convenables.
Répartition des ventes
22,7 % de maisons et 77,3 % d'appartements parmi les 1 364 transactions enregistrées.
22,7 % maisons, 77,3 % appartements sur 1 364 ventes: le collectif pèse 77,3 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 364 | 309 | 1 055 |
| Prix médian/m² | 5 000 € | 5 681 € | 4 828 € |
| Prix moyen/m² | 5 400 € | ||
| Surface médiane | – | 127 m² | 50 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 892 | 4 382 € |
| 2022 | 1 824 | 4 761 € |
| 2023 | 1 434 | 5 126 € |
| 2024 | 1 186 | 5 123 € |
| 2025 | 1 364 | 5 000 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saint-Raphaël montre un net ralentissement : 1 367 logements autorisés sur les cinq dernières années, mais seulement 88 permis délivrés en 2024, soit une tendance en baisse de 24% par rapport à la période quinquennale précédente. Cette contraction de l'offre neuve, dans un contexte de croissance démographique (+4,2% sur 5 ans), contribue à maintenir la pression sur le parc existant et à soutenir les prix. La part très élevée de résidences secondaires (43,4%) indique que cette nouvelle construction vise majoritairement un segment de marché tourné vers la villégiature. Pour l'investisseur, cette rareté du neuf limite les opportunités en VEFA mais peut valoriser l'ancien rénové, à condition de bien maîtriser les règles d'urbanisme liées aux PPR actifs.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 166 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 230 sur 2013 — soit -27,8 %.
Vacance longue durée à Saint-Raphaël
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Saint-Raphaël (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Saint-Raphaël totalise 1 113 logements sur 5 ans, soit -28 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La construction neuve à Saint-Raphaël montre un net ralentissement : 1 367 logements autorisés sur les 5 dernières années, mais seulement 88 en 2024, soit une baisse de 24 % par rapport à la période précédente. Ce recul peut signaler une saturation des terrains constructibles ou des difficultés de montage de projets dans un contexte réglementaire complexe (PPR). Cela limite l'offre nouvelle et soutient à terme les prix de l'ancien, en évitant une sur-offre massive. L'attractivité résidentielle demeure, mais le développement se fait plus rare et plus cher.
Fourchettes de loyers à Saint-Raphaël
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Raphaël
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (35,59 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net s'obtient en déduisant du brut toutes les charges récurrentes. À Saint-Raphaël, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 35,59 %. Il faut y ajouter les frais de gestion locative (environ 5 %), la provision pour travaux (1 % du prix du bien par an), les charges de copropriété et un lissage pour la vacance locative. Dans une commune où 43,4 % des logements sont des résidences secondaires, la saisonnalité peut impacter les revenus. Ces prélèvements expliquent l'écart entre le 4,1 % brut et le 2,6 % net approximatif.
Performance énergétique du parc à Saint-Raphaël
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 12 810 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Saint-Raphaël est C, avec 2,5 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc immobilier raphaëlois est relativement performant, avec une classe énergétique dominante C et une consommation moyenne de 160 kWh/m²/an. Seulement 2,5 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F ou G). Ce chiffre, inférieur à la moyenne nationale, limite le risque réglementaire immédiat. Cependant, la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements classés G en 2025, F en 2028 et E en 2034. Un bien mal classé nécessitera donc des travaux de rénovation pour rester louable à moyen terme.
Calculateur de rendement à Saint-Raphaël
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Raphaël
Pour un appartement type de 54 m² (médian à 279 450 €), le loyer attendu est d'environ 960 €/mois (17,8 €/m²). Cela génère un rendement brut de 4,1 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, le revenu net tombe à environ 600 €/mois. Avec un crédit sur 20 ans et un apport de 20 %, l'effort mensuel net (crédit moins loyer net) serait légèrement négatif, nécessitant une trésorerie initiale.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Raphaël
- Négliger la taxe foncière, à 35,59 % à Saint-Raphaël.
- Surestimer les loyers en basse saison touristique.
- Oublier de provisionner pour les travaux en copropriété.
- Ne pas vérifier la classe DPE du bien avant l'achat.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Saint-Raphaël connaît une saisonnalité marquée par le tourisme. L'activité est plus forte du printemps à l'automne, avec un pic en été lorsque les estivants, potentiels acquéreurs de résidences secondaires, sont présents. Vendre durant cette période peut permettre une meilleure exposition. À l'inverse, l'hiver peut offrir des opportunités d'achat avec moins de concurrence. Le calendrier de la taxe foncière, payable en septembre, n'influence pas directement les prix mais peut motiver certaines ventes en début d'année.
Le saviez-vous ?
- 6 monuments historiques protégés enrichissent le patrimoine.
- La gare TGV n'est qu'à 0,2 km du centre-ville.
- 94 % du territoire est couvert par la fibre optique.
S'installer à Saint-Raphaël : cadre de vie et logement
Avec 2 498 équipements recensés (BPE INSEE), dont 383 commerces et 621 services de santé, Saint-Raphaël offre un cadre de vie extrêmement complet, classé 8,3/10 pour le confort de services. La commune est aussi très bien connectée (fibre à 94%, 5G) et dispose de 25 établissements scolaires, attirant des familles malgré un profil démographique vieillissant.
Le territoire doit toutefois composer avec des risques naturels, matérialisés par plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPRN). La présence de radon à un niveau significatif et un historique de 25 arrêtés de catastrophe naturelle sont des facteurs à intégrer, pouvant influer sur l'assurance et la valorisation de certains biens. La forte proportion d'espaces naturels et le littoral préservé restent des atouts majeurs pour la qualité de vie.
Carte du marché immobilier à Saint-Raphaël
Saint-Raphaël et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Saint-Raphaël
36 544 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Saint-Raphaël est majoritairement collectif: 71,1 % d'appartements contre 28,9 % de maisons.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc de Saint-Raphaël est marqué par une forte proportion de résidences secondaires (43,4 %) et de propriétaires occupants (64,2 %). Seulement 28,9 % des logements sont des maisons individuelles, signe d'une densité urbaine. Ce double marché – résidents permanents et touristes – assure une certaine stabilité. Le taux de vacance très faible (3,4 %) indique une tension locative. L'acheteur type est souvent un retraité ou un actif cherchant une pied-à-terre proche de la gare TGV, dans un environnement bien équipé avec 2 498 équipements recensés.
Ancienneté du parc à Saint-Raphaël
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 19 237 logements).
- Avant 1919 2,3 % 448 logts
- 1919-1945 3,7 % 719 logts
- 1946-1970 22,6 % 4 341 logts
- 1971-1990 33,8 % 6 507 logts
- 1991-2005 18,3 % 3 512 logts
- 2006-2019 19,3 % 3 710 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Saint-Raphaël
2 498 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Raphaël
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Saint-Raphaël est exposé à plusieurs risques naturels, avec 13 recensés et 25 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Deux Plans de Prévention des Risques (PPRN) sont actifs, concernant principalement les inondations et les incendies de forêt. La sismicité est qualifiée de faible. Un risque de radon significatif est également signalé. Ces contraintes influent sur les possibilités de construction et d'extension, et peuvent impacter l'assurabilité du bien. Consulter le cadastre des risques et les PPR en mairie est une étape indispensable avant tout achat.
Cas pratique : un achat type à Saint-Raphaël
Acquérir une maison médiane de 135 m² à Saint-Raphaël représente un investissement de 769 365 €. Cela équivaut à 30,8 années du revenu médian local (25 010 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 25 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 3¥000 €. Ce budget laisse présager un marché accessible principalement aux foyers aisés ou aux retraités capitalisés.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Raphaël
- Omettre de consulter les PPR actifs avant une offre.
- Se fier uniquement au prix au m², sans visiter.
- Sous-estimer les frais de notaire (environ 8 % dans l'ancien).
- Négocier sans connaître le prix médian du secteur.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Saint-Raphaël : passer à l'action
Transformer ces données en décision d'investissement gagnante nécessite une expertise fine du terrain raphaëlois. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à identifier le bon bien, négocier au juste prix et optimiser votre gestion locative.
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- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Saint-Raphaël
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Raphaël
Quel est le prix immobilier moyen à Saint-Raphaël ?
En 2024, le prix médian global à Saint-Raphaël est de 5 326 €/m². Les maisons se vendent en médiane à 5 699 €/m² et les appartements à 5 175 €/m², selon les données DGFiP.
Est-ce le bon moment pour investir à Saint-Raphaël ?
Le marché montre un net ralentissement de la hausse (+1,1% en 2024). L'investissement locatif offre un rendement correct (4,1% brut) mais est davantage adapté à une stratégie de moyen/long terme visant la plus-value, dans un marché déjà cher.
Saint-Raphaël est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Saint-Raphaël est moins chère que Menton (+22%), Vallauris (+39%) ou Le Cannet (+6%), mais plus chère que Draguignan (-36%). Elle offre un positionnement intermédiaire sur la Côte d'Azur.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Raphaël ?
Le rendement locatif brut est de 4,1% pour les appartements et les maisons. Compte tenu des charges (taxe foncière à 35,59%, gestion), le rendement net estimé est d'environ 2,6%.
Quels sont les quartiers à privilégier à Saint-Raphaël ?
Pour un investissement locatif, privilégiez les secteurs proches de la gare TGV (Valescure) et du centre-ville pour la location annuelle, et le front de mer pour la location saisonnière. Les quartiers résidentiels plus éloignés conviennent à l'achat-résidence.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Raphaël présente un écart de valorisation significatif face à des voisines comme Vallauris (+39%) ou Menton (+22%), tout en partageant des indicateurs littoraux et touristiques similaires, ce qui peut créer un effet de levier intéressant pour un investisseur visant la Côte d'Azur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Raphaël.
Communes limitrophes de Saint-Raphaël
Saint-Raphaël est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le m² médian à Saint-Raphaël atteint 5 000 € en 2026, positionnant la commune dans la frange la plus chère du territoire.
Hausse contenue du prix médian: +14,1 % sur la période 2021-2025. 7 700 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Le tissu de ventes est largement composé d'appartements (77,3 %), vendus autour de 4 828 €/m² en médiane. Un bien type de 127 m² revient à environ 721 487 €, soit 28,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Saint-Raphaël avoisinent 17,8 €/m² pour les appartements et 19,6 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,4 %, un niveau intermédiaire. La proportion de résidences secondaires (43,4 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
Construction neuve active à Saint-Raphaël: l'équivalent de 223 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (73 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Saint-Raphaël est dans la géographie contrastée du Var. Saint-Raphaël est à 28 km du littoral azuréen, dans un relief de plaine, à 126 m d'altitude en moyenne, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).