4 angles pour comprendre le marché immobilier à Menton
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Faut-il investir à Menton en 2026 ?
Derniere ville francaise avant l'Italie, Menton cultive son image de "perle de la France" avec un climat doux et un patrimoine Baroque remarque. Son economie, tres tournee vers le tourisme et les residences secondaires (43 % du parc), faconne un marche immobilier singulier. Faut-il y investir en 2026 ?
Avec un rendement locatif brut de 5,3 % et une correction de -0,9 % en 2024, Menton offre un point d'entrée plus attractif que des stations voisines surcotees.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser le locatif annuel en appartement et d'accepter une faible liquidite locale, mais la cote Azur conserve son atout.
Points clés
- ✓ Rendement brut correct de 5,3 % en appartement
- ✓ Pression immobiliere elevee, marche actif
- ✓ Attractivite territoriale solide, loin du brouhaha
- ⚠ Accessibilite catastrophique pour les locaux
- ⚠ Marche dependant de 43 % de residences secondaires
- ⚠ Risques naturels multiples a integrer
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Supérieure de 16 % au prix median national estime a 4 200 €/m²
- Légèrement inférieure a la moyenne du departement des Alpes-Maritimes
- Rendement locatif superieur aux grandes metropoles comme Paris (3 %)
Analyse du marché immobilier à Menton
Le marché immobilier de Menton affiche une pression notable (IPI 7,0/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Menton
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,0
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression elevee de 7/10 confirme un marche tendu, ou la negociation est serree et la reactivite essentielle.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression elevee de 7/10 confirme un marche tendu, ou la negociation est serree et la reactivite essentielle.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Une accessibilite catastrophique a 2,3/10 indique un marche completement decroche du revenu local, reserve aux capitaux exterieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenUne accessibilite catastrophique a 2,3/10 indique un marche completement decroche du revenu local, reserve aux capitaux exterieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,8
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Une opportunite locative elevee a 5,8/10 legitime une strategie de placement, notamment dans les petits appartements bien situes.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableUne opportunite locative elevee a 5,8/10 legitime une strategie de placement, notamment dans les petits appartements bien situes.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Une pression touristique moderee a 4,3/10 indique une demande saisonniere reelle mais moins exclusive que sur la Croisette.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréUne pression touristique moderee a 4,3/10 indique une demande saisonniere reelle mais moins exclusive que sur la Croisette.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 4881,4 — Percentile dept : 70/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 15,1 — Percentile dept : 79/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 42,8 — Percentile dept : 65/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 46/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2186,0 — Percentile dept : 94/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 15,1 — Percentile dept : 21/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 28,7 — Percentile dept : 25/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 4,3 — Percentile dept : 22/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 42,7 — Percentile dept : 86/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 42,8 — Percentile dept : 65/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 46/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 55/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 4881,4 — Percentile dept : 30/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 42,8 — Percentile dept : 65/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 55/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,2 — Percentile dept : 54/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2186,0 — Percentile dept : 6/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Menton : cadre de vie et logement
Acheter à Menton, c'est choisir une cité balnéaire à l'identité forte, baignée d'un climat doux (moyenne de 16,9°C) et bordée par la Méditerranée. Le marché immobilier, animé par 935 transactions annuelles, propose majoritairement des appartements à un prix médian de 4 875 €/m². Cette ville frontalière, où l'âge médian est de 47,1 ans, séduit par son patrimoine mais impose de composer avec un parc de logements ancien et des risques naturels.
Tout savoir pour acheter et vivre à MentonInvestir à Menton : passer à l'action
Analyser les donnees est une chose, transformer cette analyse en acquisition rentable en est une autre. La fenetre d'opportunite a Menton depend d'une connaissance intime des rues, de la reglementation des coproprietes et du profil des locataires.
Les chiffres posent le diagnostic, mais un bon investissement se joue sur le terrain, entre le choix du quartier et la negociation.
Decouvrez la valeur reelle d'un bien a Menton grace aux dernieres transactions et a l'analyse fine du marche local.
- Analyse basee sur les 935 ventes reelles (DVF)
- Evolution des prix et dynamique du marche local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Menton
Quel est le prix moyen d'un appartement a Menton ?
En 2024, le prix median d'un appartement a Menton etait de 4 767 €/m². Pour une surface mediane de 47 m², cela represente un investissement total d'environ 224 000 €.
Menton est-elle plus chere que ses voisines ?
Non, Menton est generalement plus accessible. Son prix au m² est inferieur de 19 % a celui de Saint-Laurent-du-Var et de 52 % a celui de Vallauris, selon les donnees DVF 2024.
Quel rendement locatif esperer a Menton ?
Le rendement locatif brut pour un appartement est estime a 5,3 %, soit un loyer median de 21,1 €/m²/mois. Le rendement net, apres charges et impots, se situe plutot autour de 3,3 %.
Quels sont les risques a connaitre avant d'acheter a Menton ?
Menton est exposee a des risques naturels multiples (inondations, mouvements de terrain) et se situe en zone de sismicite moyenne. Il est crucial de consulter les plans de prevention des risques (PPR) avant tout achat.
Le marche est-il en baisse a Menton ?
Apres plusieurs annees de hausse, le prix median a connu une legere correction de -0,9 % en 2024. Cette stabilisation pourrait offrir des opportunites de negociation, dans un marche qui reste globalement tendu.
Marché immobilier des communes voisines
Menton presente un ecart de valorisation saisissant avec Vallauris (+52 %) ou Saint-Laurent-du-Var (+19 %), offrant un effet de levier interessant pour capturer la demande locative de la Cote d'Azur a moindre cout d'entree.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Menton.
Communes limitrophes de Menton
Menton est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Les transactions DVF 2026 à Menton font ressortir un médian à 5 041 €/m², très au-dessus de la médiane départementale.
Sur 2021-2025, le prix médian de Menton progresse de +12,4 %, une trajectoire haussière modérée. Au total, 5 210 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +5,6 %.
Le marché est principalement collectif: 96,0 % des ventes portent sur des appartements, à 5 000 €/m² pour 48 m² en surface médiane. Un bien type de 96 m² revient à environ 541 440 €, soit 24,0 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 21,1 €/m² pour un appartement et 19,1 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,1 % — dans la moyenne française. Le parc local comporte 42,8 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 632 logements autorisés, soit 126/an en moyenne. Le gros des permis concerne des logements collectifs (85 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier de Menton s'interprète dans un contexte plus large — Menton est dans le tissu communal de la Côte d'Azur, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est dans l'arrière-pays du littoral azuréen, à 45 km environ, à 175 m d'altitude, dans un paysage de collines, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).