4 angles pour comprendre le marché immobilier à Draguignan
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Faut-il investir à Draguignan en 2026 ?
Chef-lieu de la Dracenie, Draguignan se positionne comme un pole d'equipements et de services au cœur du Var, a l'ecart du littoral surchauffe. Son parc immobilier, compose a 38,6 % de maisons, attire une population residente avec un prix d'entree contenu. Cette analyse examine si ces atouts suffisent a en faire une cible d'investissement pertinente pour 2026.
Avec un prix median 103 % inferieur au littoral varois, Draguignan offre un point d'entree strategique dans un marche locatif dynamique.
Verdict
➤ Miser sur le locatif annuel en appartement pour tirer parti d'un rendement solide, en acceptant un horizon moyen terme et une selection rigoureuse du secteur.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut attractif de 7 %
- ✓ Correction recente de -3,1 % sur le prix median
- ✓ Accessibilite financiere preservee (IAI 5,9/10)
- ⚠ Fragilite economique locale (14,1 % de chomage)
- ⚠ Pression immobiliere faible (IPI 2,4/10)
- ⚠ Taxe fonciere elevee a 41,81 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Un prix median inferieur de plus de 50 % a la moyenne des communes cotieres du Var.
- Une opportunite locative (IOL 6,2/10) superieure a la moyenne departementale.
- Un rendement locatif double de celui des grandes metropoles et du littoral voisin.
Analyse du marché immobilier à Draguignan
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 2,4/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,2/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 7,6 %.
Indices immobiliers de Draguignan
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
2,4
Indice de Pression Immobilière
Faible
Marche detendu : peu de pression concurrentielle, la negociation est possible.
Indice de Pression Immobilière
FaibleMarche detendu : peu de pression concurrentielle, la negociation est possible.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilite preservee : les prix restent dans la capacite d'emprunt d'un menage local.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilite preservee : les prix restent dans la capacite d'emprunt d'un menage local.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,2
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Demande locative soutenue, propice a un investissement locatif en appartement.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableDemande locative soutenue, propice a un investissement locatif en appartement.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Faible pression touristique : la location saisonniere n'est pas le moteur du marche.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleFaible pression touristique : la location saisonniere n'est pas le moteur du marche.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2723,9 — Percentile dept : 10/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,9 — Percentile dept : 13/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,9 — Percentile dept : 5/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 4,4 — Percentile dept : 52/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 756,0 — Percentile dept : 93/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,9 — Percentile dept : 87/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 42,8 — Percentile dept : 38/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 11,6 — Percentile dept : 3/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 49,0 — Percentile dept : 94/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,9 — Percentile dept : 5/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,4 — Percentile dept : 52/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2723,9 — Percentile dept : 90/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,9 — Percentile dept : 5/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 13,3 — Percentile dept : 93/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 756,0 — Percentile dept : 7/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Draguignan : cadre de vie et logement
Draguignan, sous-préfecture du Var, séduit par son authenticité provençale, son ensoleillement généreux (15,4°C de moyenne) et son rôle de centre administratif et commercial de la Dracénie. Avec un prix médian de 2 809 €/m², elle constitue une alternative économique aux stations balnéaires voisines. La ville allie patrimoine (9 monuments historiques), équipements nombreux (2 144 équipements) et un accès au TGV à 9,3 km, dessinant un cadre de vie complet pour 40 826 habitants.
Tout savoir pour acheter et vivre à DraguignanInvestir à Draguignan : passer à l'action
Identifier la bonne rue ou le bon immeuble fait toute la difference a Draguignan, ou le marche est heterogene. L'expertise d'un professionnel ancre localement est indispensable pour transformer cette analyse en acquisition rentable et secure.
Ces chiffres dessinent une opportunite, mais sa concretisation depend du bien et du quartier choisi.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Draguignan
Quel est le prix moyen d'un appartement a Draguignan ?
Le prix median d'un appartement a Draguignan est de 2 281 €/m2, soit environ 125 455 € pour un deux-pieces de 55 m2 de surface mediane, selon les donnees DVF 2024.
Est-ce le bon moment pour acheter un investissement locatif a Draguignan ?
La correction des prix de -3,1 % en 2024 et un rendement locatif brut de 7 % pour les appartements creent une fenetre d'opportunite pour un investisseur a horizon moyen terme, sous reserve d'une selection rigoureuse du bien.
Draguignan est-elle plus chere que Grasse ou Saint-Raphael ?
Non, Draguignan est nettement moins chere. Son prix median est inferieur de 78 % a celui de Grasse (4 989 €/m2) et de 103 % a celui de Saint-Raphael (5 699 €/m2), offrant un point d'entree bien plus accessible.
Quel rendement net puis-je esperer sur un appartement a Draguignan ?
Apres deduction d'une vacance locative estimee a 8 %, des frais de gestion (12 %) et de la taxe fonciere elevee (41,81 %), le rendement net moyen pour un appartement est d'environ 4,2 %.
Quels sont les risques a connaitre avant d'investir a Draguignan ?
Les principaux points de vigilance sont la fragilite economique locale (14,1 % de chomage), une taxe fonciere elevee et une exposition a des risques naturels (sismicite moderee, inondations), qui necessitent une verification approfondie du bien et de son assurance.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix median inferieur de 78 % a 107 % a des communes comme Saint-Raphaël ou Le Cannet, Draguignan presente un effet de levier considerable pour un investisseur en quete de rendement locatif.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Draguignan.
Communes limitrophes de Draguignan
Draguignan est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Draguignan se situe dans la moyenne — prix médian 2 535 €/m², dans la ligne de la médiane du Var. Dans le Var, Draguignan se classe parmi les 15 % de communes les plus accessibles (24e rang le moins cher sur 151).
Le prix médian de Draguignan gagne +13,1 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 3 857 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Draguignan: 3 436 €/m² pour les maisons (surface médiane 105 m²) et 2 121 €/m² pour les appartements (57 m²). Le bien médian (105 m² à 360 780 €) équivaut à 16,8 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 13,4 €/m² pour un appartement et 14,0 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 7,6 % pour un appartement (4,9 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Draguignan (2,9 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve est soutenue à Draguignan: 1 768 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 354 par an. Le gros des permis concerne des logements collectifs (81 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Draguignan est dans la géographie contrastée du Var. Sur le plan physique, la commune est dans l'arrière-pays du littoral varois, à 38 km environ, dans les collines, à une altitude moyenne de 281 m, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.