Le marché immobilier de Sainte-Maxime affiche un prix médian de 6 428 €/m² (DVF 2024), positionnant la station balnéaire parmi les plus chères du Var. Avec 644 transactions annuelles, l'activité y est soutenue, bien que le prix ait légèrement reculé de 0,1 % sur un an. Cette page analyse les données clés pour comprendre la valeur de votre bien dans ce marché touristique où 55 % des logements sont des résidences secondaires.
Comment se porte le marché immobilier à Sainte-Maxime
Le marché est stable, avec une variation annuelle des prix négligeable de -0,1 %. La fourchette interquartile (5 062 – 8 894 €/m²) révèle une dispersion importante, signe d'une offre diversifiée. Les maisons, moins nombreuses (270 ventes), se négocient à 8 348 €/m² en médiane, soit 43 % de plus que les appartements (5 831 €/m², 374 ventes). Ce gap reflète la rareté des terrains et la forte demande pour les villas avec vue ou accès à la mer, dans une commune où seulement 38,3 % du parc est constitué de maisons.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix médian de 6 428 €/m² en 2024 marque une légère correction annuelle de -0,1 %. Cette stagnation, après des années de forte hausse, pourrait signaler un marché qui consolide. Elle s'explique par le contexte national, mais les indicateurs locaux restent solides avec 55 % de résidences secondaires. Pour un acheteur, c'est un moment potentiellement favorable pour négocier. Pour un vendeur, une estimation précise est essentielle pour ne pas surévaluer son bien.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Sainte-Maxime
Les appartements, avec une surface médiane de 44 m², dominent en volume (58 % des 644 transactions). Ils attirent notamment les acquéreurs de résidences secondaires et les investisseurs en location saisonnière. Les maisons (141 m² médians) concernent un public plus aisé, souvent en recherche de résidence principale de prestige. La part élevée de résidences secondaires (55 %) et le faible taux de logements vacants (3,3 %) indiquent un marché sous tension, surtout en centre-ville et sur le front de mer.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est équilibré, avec une légère tendance en faveur des vendeurs pour les biens bien positionnés (centre, vue mer). Le volume de transactions reste élevé, assurant une bonne liquidité. Toutefois, la vente peut être plus longue pour les biens énergivores (3,6 % de passoires F/G) ou éloignés des commodités. La proximité de la gare TGV de Saint-Raphaël (16 km) et le cadre de vie prestigieux continuent de soutenir la demande.
Vacance longue durée à Sainte-Maxime
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Sainte-Maxime (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Sainte-Maxime: 374 logements autorisés sur 5 ans, 58 pour la dernière année (-28 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Sur les cinq dernières années, 374 logements neufs ont été autorisés à la construction, avec une tendance à la baisse de 28 %. Ce ralentissement de la production neuve, à environ 58 logements en 2024, limite le risque de sur-offre à court terme. Cela peut contribuer à soutenir les prix de l'ancien, surtout dans un parc où seulement 15,8 % des logements ont été construits après 2006.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché de Sainte-Maxime, avec 55 % de résidences secondaires, est très saisonnier. Les visites et transactions culminent au printemps et en début d'automne, lorsque la clientèle touristique et les résidents secondaires sont présents. Vendre durant ces périodes (avril-juin, septembre) maximise la visibilité. Acheter en hiver, hors saison, peut offrir des opportunités de négociation. La taxe foncière, payable en septembre, peut aussi motiver certains vendeurs.
Le saviez-vous ?
- 95 emplacements de camping pour 14 118 habitants.
- 2 monuments historiques protégés sur la commune.
- Indice de vieillissement de 332,8 (3,3 seniors pour 1 jeune).
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Sainte-Maxime
- Prix médian au m² : 6 428 €, stable sur un an (-0,1 %).
- Maison à 8 348 €/m², appartement à 5 831 €/m².
- Écart maison/appartement : +43 % pour les maisons.
- Prix total bien type : 256 564 € (appart) / 1 177 068 € (maison).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Sainte-Maxime
Quel est le prix au m² à Sainte-Maxime ?
Le prix médian global est de 6 428 €/m² (DVF 2024). Il varie de 5 062 €/m² pour le premier quartile à 8 894 €/m² pour le troisième, reflétant une large gamme de biens.
Le prix immobilier à Sainte-Maxime est-il en hausse ?
Non, les prix sont stables avec une baisse de 0,1 % sur un an. Le marché semble avoir atteint un palier après des années de forte croissance.
Quelle fourchette de prix pour une maison à Sainte-Maxime ?
Le prix médian d'une maison s'élève à 8 348 €/m². Pour une surface médiane de 141 m², le budget médian approche 1,2 million d'euros.
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